臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第283號上 訴 人 高苙桁被 上訴人 林 霓訴訟代理人 林瑜庭
謝新平律師上列當事人間返還押金事件，上訴人對於中華民國102年4月16日本院新店簡易庭102年度店簡字第108號第一審判決，提起上訴，本院於103年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾叁萬壹仟肆佰柒拾肆元，及自民國一○一年十二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之九十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國100年10月13日向上訴人承租坐落臺北市○○區○○街○○巷○○○○號1樓房屋C、D兩室（下稱系爭房屋）經營服飾店，約定每月租金新臺幣（下同）8萬元，租賃期間自100年11月10日起至102年11月9日止，押金24萬元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。
被上訴人依約給付押金24萬元（下稱系爭押金）予上訴人，並以上址設立登記獨資商號「林霓服飾店」。嗣因師大商圈居民以該處為住宅區，商店林立影響居住品質，群起反對，臺北市政府因而開始取締違法營業之商店，商家紛紛退租，上訴人於101年1月間向被上訴人承諾會解決該問題並同意每月租金調降1萬元（即調降為7萬元）。惟被上訴人隨即於101年2月6日接獲臺北市政府公函之通知，以於系爭房屋經營服飾品零售業涉及違反都市計畫法，將依法裁罰，遂向上訴人告知上情，表明退租之意，上訴人拒絕返還押金，但同意每月租金調降為45,000元，並代為向臺北市政府陳情。迄至101年5月底，整排巷道只剩下被上訴人一間商店，被上訴人再度表示欲退租，上訴人仍拒絕返還押金，並將每月租金再調降為2萬元。被上訴人雖勉力按期繳納租金至101年11月份，惟因系爭房屋違反都市計畫法等相關法令，無法經營服飾業，被上訴人承租系爭房屋之契約目的無法達成，上訴人無法履行契約義務，而屬給付不能，故於101年12月10日將系爭房屋騰空並遷出，次日即同年12月11日再以存證信函終止系爭租約，同時請求上訴人返還系爭押金，並將系爭房屋之鑰匙寄還上訴人。詎上訴人復以存證信函表示拒絕返還押金之意，爰類推適用民法第263條、第258條至第260條之規定，依系爭租約終止後之法律關係，求為判命上訴人返還押金24萬元及自101年12月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人於101年2月6日接獲臺北市政府公函後，上訴人隨即於同年2月13日協助被上訴人向臺北市政府遞交陳情書，至被上訴人101年12月11日片面終止系爭租約長達10月期間，臺北市政府並未再發函予被上訴人，亦未為任何裁罰，被上訴人仍繼續營業。且臺北市政府已於101年4月2日發布「師大社區違反都市計畫法第79條優先裁處作業規則」（下稱裁處規則），系爭房屋未在優先裁處範圍，仍可作為經營服飾業使用，並無租賃契約目的不達之情事，被上訴人101年12月11日終止不生效力。且依系爭租約第10、11條之約定，上訴人自無須返還系爭押金予被上訴人。況被上訴人自101年1月10日起未經兩造合意，多次擅自調降租金，至同年11月6日為止，合計欠繳租金485,000元（欠繳明細如附表所示），經上訴人於同年11月6日以存證信函定期催告被上訴人給付101年12月份租金未果，於102年1月4日再以存證信函請求給付被上訴人前揭短少之租金及101年12月10日至102年1月3日之租金64,516元（計算式為：80,000元31日×25日≒64,516元，小數點以下捨去），是被上訴人應給付上訴人之租金總額為549,516元。又被上訴人於在系爭租約期間之水電費8,526元均由上訴人代繳，倘認被上訴人已合法終止系爭租約，爰以被上訴人應給付之租金549,516元及水電費8,526元，與系爭押金為抵銷，故上訴亦無庸返還系爭押金等語，資為抗辯。
三、原審依被上訴人所請為全部勝訴之判決，上訴人不服，全部提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、查，被上訴人主張其於100年10月13日向上訴人承租系爭房屋經營服飾店，約定每月租金8萬元，租賃期間自100年11月
10 日起至102年11月9日止，押金24萬元，並簽訂房屋租賃契約書。被上訴人已依約給付押金24萬元予上訴人，並經臺北市商業處於100年11月11日核准以上址為營業地址設立登記獨資商號「林霓服飾店」。又被上訴人於101年1月份至11月份期間實際給付之租金數額如附表所示，於系爭租約期間未付水電費用合計為8526元等情等情，有房屋租賃契約書、臺北市商業處100年11月11日北市商一字第0000000000號函、存款憑證11張附卷可憑，且為兩造不爭執，堪信此部分事實為真。
五、兩造之爭點及論述：被上訴人起訴主張系爭房屋因違反都市計畫法等相關法令而無法經營服飾業，被上訴人承租系爭房屋之契約目的無法達成，於101年12月11日合法終止系爭租約，爰類推適用民法第263條、第258條至第260條之規定，依系爭租約終止後之法律關係，請求上訴人返還系爭押金24萬元本息等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點應為：㈠系爭租約是否合法終止？㈡上訴人以租金549,516元及水電費8,526元所為抵銷抗辯是否有理？茲分別析述如下：
㈠、系爭租約已合法終止，被上訴人得請求返還系爭押金：按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任，最高法院著有77年度台上字第2369號判決意旨可資參照。又租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部分。次按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。又所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨而言，最高法院著有82年度台上字第2364號判決要旨可參。再按契約除當事人為合致之意思表示外，須經債務人繼續之履行始能實現者，屬繼續性供給契約，而該契約倘於中途發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思表示為之，亦有最高法院89年度臺上字第1904號判決意旨可稽。經查：
⒈兩造簽訂系爭租約時雖未載明被上訴人承租系爭房屋係供經
營服飾業之用，惟系爭租約第7條約定：「承租人若變更營業項目或內容，必須先取得出租人之同意方可。」（見原審卷第7-1頁），上訴人既於簽約時即同意被上訴人以臺北市○○區○○街○○巷○○○○號1樓為營業地址設立登記獨資商號「林霓服飾店」，另審酌系爭房屋面積僅數坪，然每月租金高達8 萬元，倘無法供被上訴人合法營業使用時，被上訴人自無向上訴人承租系爭房屋之可能。另佐以證人董晉函於本院審理時到庭結證稱：其於101 年2 月某日晚間8 點多前往被上訴人之服飾店購買衣服，上訴人於10點多進入店內，向被上訴人及其訴訟代理人林瑜庭告稱會處理取締之事，不用擔心，房租會降到45,000元，其插嘴稱有一些店面都關了，上訴人說那是不合法的才會被取締，合法的店面不會被取締，一直重複類似的話等語（見本院卷第127 頁反面至第128頁）。證人許盛濠亦到庭結證稱：101 年6 月初某日晚間約
6 、7 點左右，其陪林瑜庭到店裡準備跟上訴人談解約的事，上訴人向被上訴人及林瑜庭說她有認識議員及高官，再三強調會處理這件事，不用擔心，房租降到2 萬元，要求繼續營業，若現在解約就是違約，要沒收押租金等語（同卷第
128 頁反面）。足認上訴人主觀上亦認其有提供可合法經營服飾業之店面予被上訴人使用之義務，而一再保證被上訴人可合法營業，是兩造關於系爭房屋係供作經營服飾業用途之約定，已成為系爭租約內容之一部分。依此，上訴人於租賃關係存續中，自應保持使被上訴人得以合法經營服飾業為使用收益之狀態。
⒉被上訴人於101年2月間接獲臺北市政府101年2月6日府都建
字第00000000000號函內容略以：「說明：前經本市商業處100年12月27日商業稽查紀錄表認屬經營『服飾品零售業』，查本該址土地使用分區為『第三種住宅區』，得附條件設置『第19組：一般零售業甲組（核准條件：⒈設置地點應鄰接寬度8公尺以上之道路。⒉限於建築次第1層級地下1層使用。⒊營業樓地板面積應在500平方公尺以下）』。惟該營業位址未符前開臨接路寬之核准條件，已違反都市計畫法第34條、臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1及臺北市土地使用分區管制自治條例第8條規定，依都市計畫法第79條第1項規定，得處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。」，通知被上訴人於文到次日起10日內檢附具體事證向臺北市政府建築管理處陳述意見，逾期未陳述或無正當理由者，將逕依都市計畫法規定辦理（見原審卷第14頁），臺北市建築管理工程處亦以102 年10月18日北市0000000000000000 號函覆被上訴人略以：「說明：查旨揭建物（即系爭房屋）土地使用分區為『第3 種住宅區』，臨接寬度6 公尺之道路，函詢營業項目若作為第19組『一般零售業甲組』使用，不符合『臺北市土地使用分區管制自治條例』附條件允許使用之規定。」（見本院卷第124 頁）。然系爭房屋臨接道路寬度為6 公尺，不符合臺北市土地使用分區管制自治條例所定作為一般零售業甲組（包括服飾業）營業用途時，設置地點應鄰接寬度8 公尺以上道路之規定，而不得經營服飾業，否則將遭課處罰鍰，並受勒令停業之處分。上訴人雖自承於101 年2 月13日向臺北市政府遞交陳情書並檢具相關資料（見本院卷第7 頁），惟迄102 年10月18日為止，系爭房屋不得經營服飾業之狀態仍未除去，上訴人於租賃關係存續中，既不能使被上訴人得以合法經營服飾業為使用收益，難認已盡其保持義務，且此項義務之違反不因被上訴人實際上是否已受裁罰或遭勒令停業而有不同。
⒊被上訴人接獲臺北市政府通知不得於系爭房屋繼續經營服飾
業之通知，上訴人迄102年10月18日為止既無法除去此違法營業之狀態，致被上訴人不能合法經營服飾業為使用收益，其給付之內容與系爭租約債務本旨不符，參照上開說明，被上訴人自得依給付不能之規定行使其權利，亦即類推適用民法第256條之規定終止系爭租約。則被上訴人已於101年12月11日以中和連城路郵局000351號存證信函終止系爭租約（見原審卷第21至22頁），依系爭租約第19條約定，以掛號郵寄寄出加計2日即為合法送達，是被上訴人主張系爭租約已於101年12月13日合法終止，即屬可採。
⒋上訴人雖援引系爭租約第10條、第11條之約定，辯稱被上訴
人期前終止契約，即不得請求返還系爭押金，上訴人得予沒收云云。惟查，被上訴人係依給付不能之相關規定終止契約，並非依系爭租約之約定任意終止，自無適用上開約定之餘地，上訴人此部分抗辯，洵無可採。是被上訴人已合法終止系爭租約，其依終止後之法律關係請求上訴人返還系爭押金，核屬有據。
㈡、上訴人得主張抵銷之數額為何部分：⒈上訴人否認被上訴人所指同意調降租金之情，並辯以系爭租
約第34條約定契約如有修改必要，應以書面為之，並經兩造簽章，上開調降租金未以書面記載，難認契約內容已修改，進而主張被上訴人有短少租金549,516元云云。然查：
⑴依被上訴人所提出101年12月10日晚上9點55分之電話錄音對
話表觀之，上訴人於該次通話告稱：「我都已經跟你降到二萬了你還要怎樣？」，此有被上訴人提出電話錄音譯文在卷可稽（見本院卷第82頁）。上訴人前雖否認有向被上訴人為前揭陳述，然經本院於102年11月8日準備程序期日當庭勘驗錄音內容後，上訴人方承認有為前揭陳述，但辯稱否認同意調降租金，而係同意被上訴人頂讓出去以後再返還租金差額之意云云。惟經細繹上開對話內容及該句用語，無法認定上訴人有要求被上訴人頂讓後補足差額之意，上訴人就此亦未舉證以實其說，所辯實無可信。
⑵參以證人董晉函、許盛濠前揭曾分別證述上訴人曾向被上訴
人表示調降租之證詞，應可認定上訴人為免被上訴人終止契約，確於101 年1 月主動同意調降每月租金為7 萬元，2 月調降為45,000元，5 月底、6 月初再調降至2 萬元。況被上訴人自101 年1 月起，每月均依附表所列數額給付租金，上訴人於該段長達11月之期間，從未請求被上訴人補足，亦未要求載明於系爭租約，仍按月收取短少之租金；而被上訴人雖曾要求上訴人簽立書面，亦因上訴人遲不辦理未予堅持，均依合意調降之數額給付，應認兩造已合意排除系爭租約第34條之適用，是上訴人抗辯調降租金未以書面為之，並經兩造簽章，違反系爭租約第34條之約定云云，亦無足憑採。⒉另被上訴人就租賃關係存續期間未繳付水電費用8,526元之
事實，並不爭執，上訴人依系爭租約第6條之約定請求被上訴人給付上開款項，並與系爭押金為抵銷（應屬扣抵），洵有理由，應予准許。
㈢、從而，被上訴人於101年12月13日合法終止系爭租約，其依終止後之法律關係請求上訴人返還系爭押金，核屬有據。上訴人以被上訴人應給付租金549,516元之抵銷抗辯為無理由，所辯自系爭押金抵扣水電費用8,526元，則屬有據，是被上訴人得請求返還之押金數額應為231,474元（計算式：240,000－8,526＝231,474）。末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段分別定有明文。所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務。上訴人對被上訴人固負有231,474元押金債務，惟於被上訴人未為催告、請求之前，尚不發生遲延責任。被上訴人於101年12月11日以中和連城路郵局000351號存證信函終止系爭租約時，同時請求上訴人返還系爭租金，於同年12月13日送達上訴人，上訴人應自同年12月14日起負遲延責任，被上訴人就此部分遲延利息之請求，即屬有據，應予准許，至其請求被告給付同年12月13日之遲延利息部分，為無理由，應予駁回。
六、綜上，被上訴人本於系爭租約終止後之法律關係請求上訴人返還押金231,474元，及自101年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，由本院廢棄改判如主文第1項所示。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回此部分上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 12 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 賴淑美法 官 邱蓮華【附表】（單位：新臺幣）┌────────┬──────────┬───────┐│被上訴人給付租金│給付金額 │差額 ││之日期 │ │ │├────────┼──────────┼───────┤│101年1月10日 │7萬元 │1萬元 │├────────┼──────────┼───────┤│101年2月10日 │7萬元 │1萬元 │├────────┼──────────┼───────┤│101年3月10日 │4萬5000元 │3萬5000元 │├────────┼──────────┼───────┤│101年4月10日 │4萬5000元 │3萬5000元 │├────────┼──────────┼───────┤│101年5月10日 │4萬5000元 │3萬5000元 │├────────┼──────────┼───────┤│101年6月11日 │2萬元 │6萬元 │├────────┼──────────┼───────┤│101年7月10日 │2萬元 │6萬元 │├────────┼──────────┼───────┤│101年8月10日 │2萬元 │6萬元 │├────────┼──────────┼───────┤│101年9月10日 │2萬元 │6萬元 │├────────┼──────────┼───────┤│101年10月9日 │2萬元 │6萬元 │├────────┼──────────┼───────┤│101年11月6日 │2萬元 │6萬元 │├────────┴──────────┴───────┤│差額合計：48萬5000元 │└───────────────────────────┘以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 12 日
書記官 鄭舒方