臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第398號上 訴 人即被上訴人即反訴被上訴人 RICCI GONZALEZ MARIA ANTONIETTA輔 佐 人 林銘芳上 訴 人即被上訴人即反訴被上訴人 BRYANT CHRISTOPHER JOHN訴訟代理人 萬建樺律師被上 訴 人即上 訴 人即反訴上訴 萬主縈人上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人即被上訴人即原告即反訴被告、被上訴人即上訴人即被告即反訴原告分別對於中華民國102年6月11日本院臺北簡易庭101年度北簡字第9953號民事簡易判決提起上訴，本院合議庭於103年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第二項之訴部分，暨命RICCI GONZALEZ MAR
IA ANTONIETTA、BRYANT CHRISTOPHER JOHN負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，萬主縈應給付RICCI GONZALEZ MARIA ANTONIETT
A、BRYANT CHRISTOPHER JOHN新臺幣玖萬柒仟零玖拾柒元，及自民國一百零一年八月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
RICCI GONZALEZ MARIA ANTONIETTA、BRYANT CHRISTOPHER JOHN其餘之上訴駁回。
萬主縈之上訴駁回。
第一審關於命RICCI GONZALEZ MARIA ANTONIETTA、BRYANT CHRISTOPHER JOHN負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用關於RICCIGONZALEZ MARIA ANTONIETTA、BRYANT CHRISTOPHER JOHN上訴部分，由萬主縈負擔百分之三十，餘由RICCI GONZALEZ MARIAANTONIETTA、BRYANT CHRISTOPHER JOHN負擔。第二審訴訟費用關於萬主縈上訴部分，由萬主縈負擔。
萬主縈反訴之上訴駁回。
反訴第二審訴訟費用由萬主縈負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思定其應適用之法律。當事人無明示之意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最切之法律，涉外民事法律適用法第20條第1、2項定有明文。本件上訴人即被上訴人RICCI GONZALEZ MARIA ANTONIETTA（下稱RICCI）、BRYANT CHRISTOPHER JOHN（下稱BRYANT）分別為哥倫比亞籍、英國籍之外國人，具有涉外因素，應依涉外民事法律適用法以定本件之管轄及準據法。又兩造因房屋租賃關係涉訟，就債權債務關係應適用之準據法固無約定，惟租賃標的物位於臺北市○○區○○○路○段○○○○○號1樓、2樓房屋（下稱系爭房屋），兩造債權債務原因事實均發生於我國境內，本國法應為關係最切之法律，故本件訴訟應以本國法為準據法，合先敘明。
貳、本訴部分：
一、RICCI、BRYANT起訴主張：
（一）被上訴人即上訴人萬主縈（下稱萬主縈）代理其先父萬澤民（萬澤民已於101年6月過世，萬主縈現為所有權人）就系爭房屋與RICCI、BRYANT於101年2月1日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間為101年2月1日起至104年1月31日止，租金每月新台幣（下同）45,000元，押租保證金135,000元，簽約當日萬主縈已收訖180,000元。
簽約時明確表示承租目的為經營餐飲業之用，已一再向萬主縈詢問確認系爭房屋得否合法營業，獲萬主縈保證絕無問題，又因萬主縈擔心餐廳衛生，於簽約前曾邀萬主縈至RICCI、BRYANT先前於臺北市北投區經營之烤雞店參觀用餐，萬主縈對於RICCI、BRYANT租屋經營餐廳乙事應無疑問後方決定簽約，然因系爭房屋屋況糟糕、整理費時，兩造協議給予RICCI、BRYANT四個月裝潢期間同時辦理商業登記，約定裝潢期間內不收租金，並於簽約當日訂為特約事項（下稱系爭特約事項）。詎RICCI、BRYANT斥資裝潢並委請稅務事務所辦理商業登記後，竟發現萬主縈並非系爭房屋坐落土地之所有權人，且依土地分區管制與建築法相關規定，系爭房屋不符合經營餐飲業之規定，無從合法營業，更恐有被拆除之虞，是倘RICCI、BRYANT無法合法營業，支出之裝潢費用即無法回收，造成重大損害，故不得不於101年5月15日發函解除系爭租約並請求賠償，然萬主縈卻置之不理。又萬主縈從未告知系爭房屋坐落土地之所有權，且BRYANT在台經商僅不到3年，RICCI則未有在台經商經驗，兩人均無閱讀中文能力，且系爭房屋為萬主縈所有，對租賃標的物狀況最為清楚，自有說明義務，RICC
I、BRYANT既已告知欲經營事業、詢問出租人系爭房屋是否能合法營業，相信萬主縈所述屋況並委請辦理商業登記，顯然已盡一般承租人所能之查詢義務。又系爭房屋不能為合法營業使用，惟兩造既已約明承租目的為經營餐飲業，依民法第423條規定，萬主縈應負使租賃物合於適宜餐廳使用收益狀態之義務，而系爭房屋不符合相關法規，萬主縈顯然違反出租人應負之義務，為此，爰依民法第226條、第227條、第256條、第259條、第260條之規定解除系爭租約並請求損害賠償等情。
（二）系爭租約既經解除，請求金額如下：⑴租金及押租金：依系爭特約事項，租金自開始營業日起算，系爭房屋無從營業，萬主縈所受領之第一個月租金及押租金共計180,000元即屬不當得利，爰請求返還；⑵所受損失：RICCI、BRYANT自簽約後即自行購買材料、雇工裝潢、申請商業登記，且因系爭房屋不得營業，裝潢期間接獲多張罰單，並於裝潢期間無法工作受有工資損害，合計損害539,858元，費用明細：「清潔及裝潢費用251,145元，工人工資64,500元，申請商業登記費用9,000元（含1,000元法院規費、8,000元記帳士事務所費用）、BRYANT薪資損失159,836元（100年度所得479,509元，月收入39,959元，裝潢期間101年2至5月無法工作，有4個月薪資損失共159,836元）、RICCI薪資損失54,177元（100年度所得162,533元，月收入13,522元，裝潢期間無法工作，有4個月薪資損失共54,177元）、罰單1,200元」；⑶所失利益：裝潢系爭房屋已做好開業準備，前於北投區經營相同烤雞店，年營業額1,448,219元，以財政部所定餐館業同業利潤淨利率18％計算，一年至少受有所失利益260,679元，因兩造簽約3年，僅先請求一年之損失。以上合計980,537元。並求為判決：萬主縈應給付RICCI、BRYANT980,537元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、萬主縈則以：
（一）兩造簽訂系爭租約時僅約定由伊提供系爭房屋，並未約定承租用途，伊並無交付得供承租人RICCI、BRYANT合法經營餐飲業之義務，且承租人於簽約時即明知伊並非土地所有權人，也未曾向伊詢問系爭房屋得否合法營業，伊亦從未向承租人保證申請商業登記絕無問題，故RICCI、BRYANT以此為由終止租約，於法未合。又系爭房屋外觀已極度老舊，倘若RICCI、BRYANT以租賃標的物得否合法申請商業登記、經營餐飲業及菸酒業為系爭租約特別重要之內容，以承租人自承在台經營商業約20年社會經驗及持有永久在台居留證，依常情應會特別在簽約前就將產權歸屬、得否合法申請商業登記、經營餐飲業及菸酒業等重要事項逐一查明確認無誤後才簽約，且必會要求將此記載於租約中，惟承租人未曾特別要求記載，已難自圓其說。況系爭房屋得否合法經營商業，涉及土地分區管制及建築管理法令規章等專業知識，非伊理應知悉之事項，RICCI、BRYANT自述在北投區經營烤雞店，則其等就相關程序應較伊熟悉，對於系爭房屋得否合法營業具有切身利益，應由其等負擔系爭房屋得否合法營業之查證義務，而非將一切責任推給伊承擔。尤其系爭房屋為未辦保存登記建物，為承租人所明知，其等應可預見行政機關將會審查營業場所、項目是否符合土地使用分區管制建築管理相關規定，衡情應會要求伊出具建物及土地謄本，系爭房屋既無所有權登記，則RICCI、BRYANT就系爭房屋係未辦保存登記建物乙節不得諉為不知，且系爭房屋坐落臺北市大安區，使用範圍包含1、2樓，若非未辦保存登記建物，租金不可能為45,000元，由租金來看亦難謂RICCI、BRYANT並不知情。
（二）RICCI、BRYANT請求980,537元並無理由：⑴租金及押租金：系爭特約事項於製作時係考量3坪大之店面僅需1週即可完工，惟因無法準確計算裝潢終止日、起租日而作廢，故系爭特約事項從未生效，租金應自承租日起算方符約定，故其等請求返還租金於法未合。又依常情及社會習慣，如兩造有系爭特約事項之合意，應會將該紙特約事項與正式契約間加蓋騎縫章確認證明為契約之一，惟系爭特約事項並無加蓋騎縫章，其內容亦無承租地址、承租起訖日、出租人、承租人等字樣，且其等自102年2月1日起無營業情況下就開始給付租金，與系爭特約事項無確實起租日期顯不相同，可證兩造於101年2月1日簽約時並未就系爭特約事項達成合意。又依系爭租約第4條、第7條約定承租人應1次繳交1年份租金，租期中遷往他處不得向伊請求返還，且伊於101年2月1日簽約後即將系爭房屋交付承租人使用，承租人依約即應給付租金作為對價；又承租人未將系爭房屋回復原狀、騰空返還前，尚不得請求返還押租金。⑵所受損失539,858元部分：伊未有違約情事，系爭租約未合法解除，故其等請求損害賠償並無依據，且①清潔及裝潢費用251,145元：依系爭租約第9條約定，若須裝修須經伊同意後自行整修並於搬遷後須負還原之責任，兩造間並無約定系爭房屋供「營業」使用，即不能要求伊給付裝潢費，應由承租人自行吸收，且依系爭租約第15條規定，承租人遷出時如遺留任何雜物不搬者，視為放棄，任憑出租人處理，況其等所購材料是否為系爭房屋裝潢所需、是否全部材料用於系爭房屋裝潢、是否均已用罄、是否無法取用，均有疑義；②工人工資64,500元：系爭租約租賃期中如承租人不依約繼續租賃產生之任何損失約定均由承租人自行承擔，故若有該費用實屬可歸責於承租人，其等不得向伊請求；③申請商業登記費用9,000元：此費用係承租人為營業登記自行支出之費用，該費用與RICCI、BRYANT得否向伊請求因無法營業所支出之費用無關，兩者間無因果關係，其等不得向伊請求；④BRYANT薪資損失159,836元及RICCI薪資損失54,177元：此與其等主張伊無法提供合於使用目的之租賃物供其使用所致損害，兩者間無因果關聯，且系爭房屋之室內裝修所需時日不超過一周，其等竟請求4個月之薪資損失，實屬誇大不實，自不得請求；⑤罰單1,200元：係因承租人於系爭房屋進行裝修而佔用騎樓，始遭巡邏員警告發開單，該費用支出可歸責於承租人，不得向伊請求。⑶所失利益260,679元：每一店家經營銷售狀況受所在商圈生態、服務素質、社會經濟好壞等因素影響，縱使同一店家之各地分店營業狀況亦難相同，其等以其於北投區經營烤雞店之年營業額估算本件可能所失利益，尚屬無據。又其等雖提出荷勵克有限公司（下稱荷勵克公司）報稅資料，惟承租人非荷勵克公司，其等所提此部分資料與本件無關，且荷勵克公司100年度每月淨利僅約3,804元。況荷勵克公司於101年10月間仍在原址營業，未曾搬至系爭房屋，可證其等並無搬遷至系爭房屋營業之計畫及無營業損失可言。退萬步言，其等委任申請商業登記之代理人陳月嫻明知缺件仍堅持辦理營業登記，縱造成損失亦不可歸責於伊，且其等依民法第224條規定，應就代理人之過失負責，故就其損害之擴大亦與有過失等語，資為抗辯。
三、原審判命萬主縈應給付RICCI、BRYANT203,613元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並依職權為假執行之宣告，而駁回RICCI、BRYANT之其餘請求。兩造就上開敗訴部分不服均提起上訴，RICCI、BRYANT為上訴聲明：㈠原判決不利於RICCI、BRYANT部分廢棄；㈡上開廢棄部分，萬主縈應再給付236,532元，及自101年8月2日起至清償日止按年息5％計算之利息（其未上訴部分已經確定）。萬主縈答辯聲明：上訴駁回。又萬主縈為上訴聲明：㈠請求原判決不利於萬主縈之部分廢棄；㈡前開廢棄部分，RICCI、BRYANT於第一審所提之訴駁回。RICCI、BRYANT則答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，RICCI、BRYANT主張萬主縈代理其父萬澤民於101年2月1日就系爭房屋簽訂系爭租約，嗣萬澤民過世後，萬主縈為其唯一繼承人，由萬主縈取得系爭房屋所有權及承接系爭租約之租賃關係，其等向萬主縈承租系爭房屋使用，約定租賃期間自101年2月1日起至104年1月31日止，租金每月45,000元，押租保證金135,000元，其等已交付押金及第一個月租金共18萬元等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、繼承系統表、戶籍謄本在卷為憑（見原審卷第7至13頁、第122、123頁），堪信真實。
五、RICCI、BRYANT主張兩造已約明承租目的為經營餐飲業，依民法第423條規定，出租人萬主縈應交付合於約定使用收益之租賃物，然系爭房屋因不符合相關法規，致無法合法營業，萬主縈顯然違反出租人應負之義務，為此解除系爭租約，因此無法合法使用系爭房屋所受損失自得向萬主縈請求返還租金、押租金及損害賠償等情，惟為萬主縈所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點即為：㈠系爭房屋是否合於兩造約定使用目的之租賃物？㈡承租人RICCI、BRYANT解除系爭租約是否有據？㈢RICCI、BRYANT得否請求返還已付之租金及押租金？請求賠償所受損害與所失利益是否有理？如有，金額若干？㈣RICCI、BRYANT就本件損害之發生或擴大是否與有過失？茲分敘如下：
（一）系爭房屋並不合於兩造約定使用目的之租賃物：⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀狀態，民法第423條定有明文。經查，RICCI、BRYANT主張簽約時明確向萬主縈表示承租目的為經營餐飲業之用，將於承租後申請商業登記，而獲萬主縈保證絕無問題，雖為萬主縈所否認。惟觀諸兩造簽訂之系爭租約所附系爭特約事項首段載明「租金以自開始營業日為起算日，但超過4個月之後仍未開始營業則乙方（即承租人）仍須支付租金。乙方絕無異議，例如：乙方裝潢壹個月後就開始營運，即應開始支付租金給甲方（即出租人）裝潢兩個月後就開始營業即應支付租金給甲方，以此類推，乙方絕無異議」（見原審卷第12頁）。又據證人黃佳堉證述：伊有為兩造接洽過，有打電話問房東萬主縈是否要出租，萬主縈有問要做什麼，伊有說要開餐廳，房東當下說不想租給做吃的，說上一個承租人是做吃的，把房子弄得很糟糕，伊有跟房東解釋說我們餐廳非常乾淨，有美食節目來採訪，還有下載影片給房東看，房東下午還跟我們回天母的餐廳看現場，洽談時有跟萬主縈說想要把天母的餐廳移到羅斯福路等語（見原審卷第152、153頁）；及證人即處理商業登記之會計事務所負責人陳月嫻證稱：伊有為RICCI、BRYANT在系爭房屋申請巴巴烤雞店商業登記，其等於101年2月8日左右委由伊辦理，當時伊有跟其等說需要的東西，差不多1、2天時房東萬主縈也來電詢問他本身需要提供的資料，房東當時說房屋已40年以上沒有所有權狀，伊當時跟房東說65年前的房子只要有房屋稅籍證明就可申請，他說會去取得，爾後房東在3月8日傳真房屋稅籍證明及房屋稅單至事務所，跟房東在聯繫過程中，萬主縈一直都知道要開烤雞店，萬主縈有跟伊談，中間還問伊為什麼沒有趕快辦等語（見原審卷第149、150頁）。可見RICCI、BRYANT於尋覓承租系爭房屋時確有向萬主縈表明租賃目的為經營餐廳，且因餐廳營運需裝潢為由而徵得房東萬主縈之同意，於系爭租約註明系爭特約事項，萬主縈復於簽訂租約後隨即聯繫會計事務所人員提供辦理商業登記所需稅籍證明等文件，依此堪認RICCI、BRYANT主張於簽約時即向房東萬主縈表明租屋目的為經營餐飲業之用，應非無據，萬主縈辯稱兩造並未約定系爭房屋承租為餐廳營業用途，承租人未曾向其詢問系爭房屋得否合法營業，其無提供得以合法經營餐廳營業之租賃物義務等節，顯無足取。則兩造就系爭房屋之租賃目的係供經營餐廳之用途已有所約定，萬主縈自負有提供出租人合於餐廳營業使用目的之租賃物之義務無訛。
⒉萬主縈雖辯以倘兩造有約定租賃物為餐廳營業使用，依常
情承租人RICCI、BRYANT應會特別在簽約前就將產權歸屬、得否合法申請商業登記、經營餐飲業等重要事項逐一查明確認無誤後才簽約，且會要求將此記載於系爭租約中，惟RICCI、BRYANT未曾特別要求記載，可證兩造於101年2月1日簽約時並未就系爭特約事項達成合意云云。然查，系爭租約所附之系爭特約事項既已載明出租人同意於承租人開始營業前之裝潢期間不收租金，並經兩造簽名確認，依此文義堪認兩造已達成系爭房屋作為營業使用之合意，否則萬主縈又何需特別給予承租人裝潢期間免收租金之優惠。又萬主縈雖否認兩造有於系爭特約事項之手寫本上簽名，並提出其所謂之系爭特約事項手寫原稿為證（見原審卷第182頁），惟觀諸RICCI、BRYANT持有之系爭特約事項（見原審卷第12頁）係手寫條款文字影印後再簽名，裝訂於其等持有之系爭租約正本第3頁，而字跡相同、未有簽名之手寫條款原稿為萬主縈所持有之情，此經原審當庭勘驗兩造提出之證物原本屬實（見原審卷第201頁），其差異係萬主縈手寫原稿有第10行至第12行文字，且無任何簽名，而RICCI、BRYANT持有系爭特約事項影本已塗掉第10行至第12行文字，塗改處及簽署處均有簽名等情；參以系爭特約事項影本下方所載「第三頁」與其等持有之系爭租約正本裝訂位置相符，萬主縈所持有之原稿亦有此記載，且萬主縈亦不否認系爭特約事項之條款文字為其所書寫、兩造簽約前曾討論該條款內容之事實（見原審卷第95、179頁），堪認該系爭特約事項影本確係萬主縈親自交付予RICCI、BRYANT持有；再參諸系爭特約事項上塗改處之「萬」字及甲方簽章欄位之萬主縈姓名、地址、電話筆跡（見原審卷第12頁），與系爭租約立約人甲方欄位之簽名、地址、電話（見原審卷第13頁）筆跡，其結構佈局、態勢神韻、書寫習慣大致相符，顯係同一人所書寫，則萬主縈既書寫系爭特約事項後並影印予承租人，於塗掉第10行至第12行文字後，經兩造於塗改處及簽署處均簽名，是以萬主縈應有同意系爭特約事項之記載，其否認有於系爭特約事項影本上簽名同意云云，難認可採。
⒊又查，RICCI、BRYANT承租系爭房屋既係供經營餐廳營業
使用，然因系爭房屋為未登記之建物，系爭房屋坐落之土地位址為無權占用國小用地，依土地分區管制與建築法等相關規定，系爭房屋不符合經營餐飲業之規定，無從合法營業等情，此有其提出之臺北市商業處101年5月8日北市商一字第0000000000號函文：巴巴烤雞店之營業場所（即系爭房屋）及主營業項目經審查不符土地使用分區管制與建築管理相關法規，為保障權益免遭致裁處，建議另擇其他合法營業場所等語可稽（見原審卷第14頁），亦有臺北市商業處101年8月29日函文回覆原審略以：實際營業場所非公司法及商業登記法規定之應申請登記事項，業者仍應選擇符合都市計畫、建築管理、消防等法令規定之地點經營業務；該址房屋之營業類型限制，涉及臺北市土地使用分區管制相關規定等內容（見原審卷第108頁），以及臺北市政府都市發展局101年9月20日函文與臺北市政府教育局101年9月25日函文附卷可參（見原審卷第117、124頁）。又證人陳月嫻亦證述：101年5月7日有辦理臺北市工商登記，政府機關說不能辦理，伊於101年5月8日又重新辦理，裡面有寫審核不符土地使用分區制及建築管理相關規定，都市發展局裡有特別標明是國小公共設施用地，伊有跟承租人說如果還是要辦在那裡會動不動就被罰款，也可能隨時被拆掉，因為用這是國小用地等語（見原審卷第150頁）。因此系爭房屋既為無權占用國小用地，如作為商業登記及經營餐廳之營業使用，並不符合土地使用分區管制相關規定，並有遭致裁罰或拆除之危險，顯然不符合承租人RICCI、BRYANT以系爭房屋作為經營餐廳之目的，則萬主縈於兩造租賃關係存續中，因上開原因無法提供RICC
I、BRYANT合於約定使用目的之租賃物，RICCI、BRYANT主張出租人萬主縈已違反民法第423條之規定，即屬有據。
至於萬主縈雖辯稱於訂約時即向承租人表明系爭房屋為違章建築、坐落土地為國有地等節，然為RICCI、BRYANT所否認，且萬主縈就上開所辯並未提出任何證明，自難採信。
⒋另萬主縈雖抗辯系爭房屋得否合法營業，涉及土地分區管
制及建築管理法令規章等專業知識，非其應知悉之事項，RICCI、BRYANT自述在北投區經營烤雞店，則其等就相關程序應較熟悉，應由其等負擔系爭房屋得否合法營業之查證義務，而非將一切責任推給其承擔云云。惟按租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。而本件萬主縈既為系爭房屋之出租人，即負有交付合於約定使用租賃物之義務，縱該不合於約定使用之原因與出租人萬主縈之行為無涉，萬主縈仍負有排除該原因以保持租賃物合於約定使用目的之義務，自不能以系爭房屋得否合法營業，因涉及土地分區管制及建築管理法令規章等專業知識，非其應知悉之事項為由，而免除其依法所應負之出租人義務。
（二）承租人RICCI、BRYANT得依法解除系爭租約：⒈按得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之
繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第254條規定解除租賃契約（最高法院91年度台上字第577號民事裁判意旨參照）。又按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第423條所明定。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責（最高法院97年度台上字第2307號民事裁判意旨參照）。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條定有明文，又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，且解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，同法第256條、第260條亦有規定。
⒉查本件因萬主縈交付之系爭房屋不符土地使用分區管制與
建築管理相關法規，致承租人無法合法於系爭房屋經營餐廳營業使用，不符合兩造約定租賃使用之目的，應屬不完全給付。而通常出租房屋之人就該房屋及坐落土地具有合法使用收益權限、房屋所有權人有土地持分為常態，系爭房屋為未經登記之違章建築且無權占用國有地，不符合土地使用分區管制，為系爭房屋之特殊情事，並非由房屋外觀即可得知，此由證人陳月嫻證述：一般我們認知，土地跟房屋都是所有人的，很少佔到國有土地，我辦這麼久，沒有遇過這種的等語（見原審卷第155頁）即明。倘RICCI、BRYANT事前知悉系爭房屋為違章建築且占用國有地，用以營業隨時有遭裁罰或拆除之風險，應不至於承租並支出費用進行裝潢整理，而萬主縈既未向其等告知系爭房屋上開情事，堪認萬主縈就系爭租約之不完全給付具有可歸責之事由。因此，客觀上萬主縈既未能交付合於兩造約定使用目的之系爭房屋，且於系爭房屋之裝潢期間（101年2月1日起至同年5月30日止）復同意不收承租人RICCI、BRYANT之租金（見原審卷第12頁），則RICCI、BRYANT在出租人萬主縈合法交付符合約定使用目的之租賃物之前，於101年5月15日以萬主縈違反民法第423條之出租人義務為由，發函為解除系爭租約之表示（見原審卷第16、17頁），即無不合，而萬主縈係於同年5月28日收受上開函文（見原審卷第18頁），是RICCI、BRYANT主張兩造系爭租約已於101年5月28日解除，即屬有據。
（三）RICCI、BRYANT得請求返還已付之租金及押租金，又其等請求賠償所受損害與所失利益之金額，分別如下：
⒈租金及押租金合計18萬元部分：
⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款定有明文。經查，RICCI、BRYANT已先交付系爭房屋之第一期租金45,000元、押租金135,000元，合計18萬元，此為兩造所不爭執，而系爭租約既因租賃目的無法達成，經其等於101年5月28日合法解除，已如前述，則承租人RICCI、BRYANT請求出租人萬主縈返還已付之押租金135,000元，應屬可採，萬主縈抗辯承租人未將系爭房屋回復原狀、騰空返還之前，尚不得請求返還押租金，即非有據。
⑵至萬主縈雖辯稱兩造於101年2月1日簽約時並未就系爭特
約事項達成合意云云，然查兩造就系爭特約事項已達成合意，已如前述，則萬主縈自應受系爭特約事項之拘束。另其辯稱系爭特約事項與系爭租約間無騎縫章云云，尚非契約成立之要件，自不影響系爭特約條款於兩造間之效力。又萬主縈雖辯以依系爭租約第7條約定承租人於租期中遷往他處不得請求返還租金，且伊於101年2月1日簽約後即將系爭房屋交付承租人使用，承租人即應給付租金作為對價云云，惟依兩造之系爭特約事項約定：「租金自開始營業日為起算日，但超過4個月之後仍未開始營業，則乙方仍須支付租金。乙方絕無異議」、「裝潢期自101年2月1日起至101年5月30日止，但若乙方於裝潢期間任何一天開始營業，此日期即為起租日。若超過101年5月30日才開始營業，仍應自101年6月1日開始支付租金，乙方絕無異議」（見原審卷第12頁）。上開101年2月1日至5月30日之裝潢期間，萬主縈既允諾不收租金，且於承租人RICCI、BRYANT發函解約之前亦未有開始營業之事實，則萬主縈所先收取之第一期租金45,000元，即應返還予RICCI、BRYANT。
⒉所受損害539,858元部分：
按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。
⑴清潔及裝潢費用251,145元：
①RICCI、BRYANT主張因承租系爭房屋需進行清潔及裝潢乙
節，業據其等提出裝潢前、後之照片為證（見原審卷第72、本院卷第123至124頁），惟租賃之目的既無法達成，自受有上開支出費用之損害，是萬主縈辯稱兩造間並無約定系爭房屋供營業使用，即不能要求伊給付裝潢費用，應由承租人自行吸收云云，並無可取。而依RICCI、BRYANT主張支出材料費用105,643元、家電40,240元、拆除及租用器械47,500元、玻璃10,100元、油漆1,950元、木材15,712元、運費30,000元，共計251,145元（見原審卷第166、167頁），並提出收據、發票及估價單等資料為證（見原審卷第36至67頁），雖萬主縈辯稱其等所購材料是否為系爭房屋裝潢所需、是否用於房屋裝潢、是否用罄、是否取走均有疑義云云。惟查，RICCI、BRYANT於101年2月5日支出拆除及清運費用45,000元、於101年2月20日、101年2月27日分別向廣大木材行、裕泰木材行訂購木材12,990元、1,400元，並支付裕泰木材行玻璃固定費用6,200元，又於4月間向進春膠業有限公司訂購材料2,600元、1,520元，以上共計69,710元等情，有各該收據在卷可佐（見原審卷第
61、44、48、38、58頁），上開收據均已載明以系爭房屋地址為施作或送貨之處所，且為房屋裝潢之必要材料，堪認係為系爭房屋裝修所支出費用。
②其他單據金額共181,435元部分：其中冷氣安裝費用7,000
元（見原審卷第38頁），經證人陳號麒到庭證述：伊曾經幫BRYANT去天母那邊幫他拆冷氣後，搬到其要開店的羅斯福路地址要裝在2樓，伊有收取費用並開立收據予BRYANT等語（見本院卷第164頁背面至第165頁），堪認為系爭房屋之裝潢費用；又其中支出2台冰櫃訂金5,000元之訂購單（見原審卷第58頁），係BRYANT向從事中古廚具買賣之張夏齡訂購時所支付，因系爭房屋無法開店，致該筆訂金遭沒收等情，業據證人張夏齡到庭證述明確（見本院卷第138頁背面），則該訂金遭沒收之損失亦屬其所受損害無誤；又其中運費15,000元之發票2張（見原審卷第60、67頁），業經證人梁忠龍證述：伊從事丸福搬家公司，當時有幫BRYANT從天母搬餐廳的器具、冰箱、工作桌、桌椅、烤箱等物至羅斯福路，並開立發票予他，共搬了二次，第一次是從天母搬到羅斯福路，第二次是從羅斯福路搬到他朋友的倉庫，兩次搬的東西一樣等語（見本院卷第137至138頁），足認該二次運費合計30,000元亦為因裝潢系爭房屋所為之必要支出，以上合計42,000元損害，自得向萬主縈請求賠償。至於其餘單據，經核分別係五金材料、水泥、油漆、工具、日常用品等，分別自不同店家所購買而取得，雖其用途可能與裝修、清潔房屋相關，惟其功能並非僅係用於裝潢房屋乙途，仍得持之他用，且其中部分單據並未記載日期（見原審卷第36至38頁），顯無法證明均係用於系爭房屋之裝潢，萬主縈既否認該單據之真正與用在裝潢房屋，則RICCI、BRYANT既未能提出其他佐證，自難認其等所提其餘單據為系爭房屋之清潔及裝潢費用，即不應計入其等所受損害範圍。
③小結：此部分金額合計111,710元（計算式：69,710元＋4
2,000元＝111,710元），應認已有相當之證明，即屬可採，至逾此部分之金額，難認可採。
⑵工人工資64,500元：
RICCI、BRYANT主張因裝潢房屋而支出工人工資64,500元部分，惟僅提出由訴外人郭富仁簽名出具、期間101年3月1日至4月30日、金額45,000元之書面資料一紙為證（見原審卷第157頁）。惟觀諸其等前揭請求清潔、裝潢費用中已包含郭富仁於101年2月5日所開立之拆除、清運估價單45,000元（見原審卷第61頁），此部分支出與上開郭富仁之工資45,000元是否重複請求，顯有疑問，且其等復未提出其他證據足認有支付工人工資64,500元之情事，故其等此部分主張難認有據，即無可取。
⑶申請商業登記費用9,000元：
RICCI、BRYANT主張申請商業登記支出司法規費1,000元，業據其等提出繳款人為巴巴烤雞店、日期101年4月24日、費用1,000元、費別為公證費之臺灣士林地方法院收據在卷為憑（見原審卷第68頁），而繳款人「巴巴烤雞店」核與其等向臺北市商業處申請在系爭房屋營業之名稱相同（見原審卷第14頁），堪認係其等為餐廳營業而支出之費用。又其等因申請商業登記而支出記帳士事務所費用8,000元乙情，業經證人陳月嫻證述屬實（見原審卷第150頁），以上合計9,000元之申請商業登記費用，應認係萬主縈未能交付合於約定營業目的之系爭房屋予RICCI、BRYANT使用所受損害，自得向萬主縈請求賠償，故萬主縈抗辯此費用係承租人為營業登記自行支出之費用，與RICCI、BRYANT得否向伊請求因無法營業所支出之費用無關云云，並非可取。
⑷BRYANT薪資損失159,836元及RICCI薪資損失54,177元：
RICCI、BRYANT雖主張其自行裝潢系爭房屋，裝潢期間即101年2月至5月無法工作，以BRYANT月收入為39,959元、RICCI月收入為13,522元計算，分別請求4個月薪資損失各159,836元、54,177元，並提出財政部臺北市國稅局100年度外僑綜合所得稅納稅證明書為證（見原審卷第69、70頁）。惟查，RICCI、BRYANT原先所經營之巴巴烤雞店於101年4月初仍在營業中，在系爭房屋裝潢大致完成，東西陸陸續續從天母搬到系爭房屋後，才結束營業等情，此經其等所是認（見原審卷第170頁），是於系爭房屋之裝潢期間其等既仍有營業收入，實難認其等即受有4個月不能工作之薪資損失，且依其等自承有僱請兩個工人從事裝潢工程，並非完全由自己進行施工裝潢，再依前揭納稅證明書亦僅得認定其等100年度之所得額若干，然非其等僱工裝潢房屋之勞力費用，況其等並未提出任何證據可以證明其自行施工裝潢之實際時間與勞力成本為何，此部分損害額難認其等已為相當之證明，尚難准許。
⑸罰單1,200元：
RICCI、BRYANT主張於裝潢期間接獲罰單致損失1,200元，並提出臺北市政府警察局舉發違反道路交通管理事件通知單、繳款證明為憑（見原審卷第71頁）。惟查，該通知單所記載之違規事實為「利用道路為工作場所」，並有臺北市政府警察局大安分局101年10月18日函附原審之警員職務報告記載：職於101年4月29日接獲值班派遣前往處理臺北市○○區○○○路○段○○○號占用騎樓地，到場確實發現有占用騎樓情事，經了解為BRYANT因要在現址開店正在施工裝潢，才會占用到騎樓地，職告知違規事由後依法告發等語（見原審卷第129、130頁），可知BRYANT遭裁罰之原因係其違規占用騎樓地所致，乃可歸責於其自己之事由，並非因系爭房屋裝潢所必須支出之費用，故其等主張罰款應由萬主縈負責賠償云云，自非可採。
⑹綜上，RICCI、BRYANT請求所受損害部分，僅120,710元（
計算式：111,710元＋9,000元），為有理由，逾此部分即屬無據。
⒊所失利益260,679元：
⑴按民法第216規定，損害賠償，除法律另有規定或契約另
有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該條所稱之「所失利益」，固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之（最高法院93年度台上字第1225號民事判決意旨參照）。
⑵RICCI、BRYANT主張承租系爭房屋後已做好開業準備，爰
以其等前於北投經營相同之烤雞店年營業額1,448,219元、財政部所定餐館業同業利潤淨利率18％計算，請求一年所失利益260,679元等情，並提出荷勵克公司100年度之營業人銷售額與稅額申報書、所得額同業利潤標準附卷可稽（見原審卷第74至80頁），對此萬主縈則辯以每一店家經營銷售狀況受所在商圈生態、服務素質、社會經濟好壞等因素影響，縱使同一店家之各地分店營業狀況亦難相同，其等以其於北投區經營烤雞店之年營業額估算本件可能所失利益，尚屬無據。經查，依RICCI、BRYANT主張計畫將原以荷勵克公司在北投經營之巴巴烤雞店搬遷至系爭房屋營業等情，固據證人黃佳堉證述在卷（見原審卷第153頁），並有其等提出至101年6月30日到期之租約可參（見本院卷第125頁），縱認其等有遷往系爭房屋繼續營業之具體計畫，然在系爭房屋裝潢期間，即北投之巴巴烤雞店租約到期前及搬遷至系爭房屋開始營業之前，RICCI、BRYANT即以系爭房屋不合約定使用為由解除租約，已無從依其確定之計劃、設備或其他特別情事，推知其可得預期之利益為何。又參以荷勵克公司於101年11月2日即為解散登記，有其公司變更登記表可參（見原審卷第196至199頁），亦難預期其有可能繼續營業以獲取利益之特別情事。再者，荷勵克公司100年度之營業淨利為45,643元，99年度未分配盈餘為-207,988元等情，有財政部臺北國稅局102年4月12日函文暨所附荷勵克公司申報書、100年度營利事業所得稅結算、99年度未分配盈餘網路申報書資料、資產負債表等資料附卷可參（見原審卷第238至247頁），可知98年7月設立之荷勵克公司至99年度仍有虧損，於100年度始逐漸轉虧為盈，則其等主張預計於系爭房屋經營相同之烤雞店，首年度即可能有260,679元之營業利益，應僅係期望而已，難認具有客觀之確定性，故RICCI、BRYANT此部分所失利益之請求，應非有據，萬主縈上揭所辯非無可取。
⒋綜上所述，RICCI、BRYANT得請求返還已付之租金及押租
金共18萬元，及所受損害120,710元得請求萬主縈賠償，合計300,710元，逾此部分之請求即非有據。
（四）RICCI、BRYANT就本件損害之發生或擴大並無與有過失：⒈按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠
償金額或免除之，民法第217條第1項固定有明文。本件萬主縈雖以RICCI、BRYANT委任申請商業登記之代理人陳月嫻明知缺件仍堅持辦理營業登記，縱造成損失亦不可歸責於伊，依民法第224條規定，其等應就代理人之過失負責，故就其損害之發生或擴大亦與有過失為辯。惟查，萬主縈乃系爭房屋之所有人，對於房屋坐落土地是否有所有權或無權占用國有土地，乃關於自身權利之重要事項，萬主縈可以輕易查知，且依其自陳曾有出租系爭房屋予他人營業登記之經驗（見原審卷第263頁），可見其對於系爭房屋之占用狀態與使用限制，應知之甚詳；然其並未於出租前告知承租人RICCI、BRYANT，致其等委託陳月嫻申請商業登記時始知系爭房屋無權占用國有地，依土地分區管制與建築法等相關規定，系爭房屋不符合經營餐飲業之規定，無從為合法營業，業如前述，RICCI、BRYANT既僅為承租人，基於通常出租房屋之人就該房屋及坐落土地具有合法使用收益權限、房屋所有權人有土地持分之常情，自僅能以相信出租人萬主縈為合法之系爭房屋及土地所權人為前提，此觀證人陳月嫻前揭證述：一般我們認知，土地跟房屋都是所有人的，很少佔到國有土地，我辦這麼久，沒有遇過這種的等語即明，佐以出租人依法本負有交付合於約定使用租賃物之義務，自難苛責其等於承租前對於租賃物必須負有查證其具有合法占有權源及蒐集資料之義務，應無過失可言。
⒉又參諸臺北市商業處101年8月29日函文表示：公司或商業
已無辦理營利事業登記取得營利事業登記證之規定，僅須依公司法或商業登記法規定檢具應備書件，經核符合法定要式，即准予登記，實際營業場所非公司法及商業登記法規定之應申請登記事項等語（見原審卷第108頁），縱RIC
CI、BRYANT為欲經營商業之人，然對於實際營業場所並非屬應申請登記之事項，亦無課予其等查證系爭房屋為合法營業地點之義務。另依證人陳月嫻之證詞可知，因RICCI、BRYANT為外國人，需要有資金的取得證明、經過投審會通過，才能辦理商號，而RICCI、BRYANT係於101年2月8日委託辦理商業登記，萬主縈係於同年3月8日傳真房屋稅籍資料，RICCI、BRYANT於同年4月24日交資金證明單及授權書予事務所，事務所於翌日即送投審會辦理，同年5月7日辦理工商登記，政府機關說不能辦理等情（見原審卷第149至150頁），亦即迄其等得知不能辦理登記之前並無任何刻意拖延辦理程序之情事，亦未逾兩造預定之裝潢期限。因此，最後RICCI、BRYANT以系爭房屋不符兩造約定使用目的而解除租約，實難認該段期間發生之損害亦應由RICC
I、BRYANT負與有過失責任，故萬主縈以其等對於損害之發生或擴大與有過失云云，應屬無據。
六、綜上所述，RICCI、BRYANT以萬主縈未能交付合於約定使用之租賃物而解除租約，並請求萬主縈給付300,710元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月2日起至清償日止，按法定利率即年息5％計算之利息，自屬有據，逾此範圍之請求，則為無據。從而，就RICCI、BRYANT上開勝訴部分，原審僅判命萬主縈應給付203,613元之本息並依職權為假執行之宣告，而駁回其餘請求，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，就前揭萬主縈應再給付97,097元（300,710－203,613＝97,097元）本息之請求部分，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示；其餘RICCI、BRYANT之上訴部分（236,532元－97,097元），與萬主縈之上訴，原審分別為其敗訴之判決，均無不合，上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
參、反訴部分：
一、萬主縈反訴主張：系爭租約未曾特別記載供「營業」使用，故萬主縈並無須負使租賃物合於營業使用收益狀態之義務，亦無違反民法第423條規定之適用。而依系爭租約第2條、第3條、第4條約定及民法第439條之規定，RICCI、BRYANT應依約給付租金予萬主縈，詎其等僅給付101年2月份租金，自101年3月份起即未再給付，經其催促仍拒不給付，遲至101年6月中旬始將系爭房屋鑰匙寄還萬主縈，是萬主縈得請求給付101年3月至6月份之租金合計20萬元。又因承租人RICCI、BRYANT違約致生本件訴訟，萬主縈因而支出律師費用8萬元，依系爭租約第12條約定得向RICCI、BRYANT請求。另RICCI、BRYANT於系爭租約尚有效存在期間即擬提前終止租約遷離他處，非但未依系爭租約第4條約定履行給付1年租金之義務，亦未按契約右上角約定於101年3月1日前給付7個月租金，其等違反履行給付租金契約義務在先，萬主縈自得依法終止系爭租約，該租約自101年3月1日起為無效契約，無須再履行交付系爭房屋之義務，惟因RICCI、BRYANT無權占用系爭房屋5個月之實，自應依系爭租約第18條第1項約定，給付萬主縈1個月違約金5萬元。並求為判決：RICCI、BRYANT應給付萬主縈33萬元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
二、RICCI、BRYANT則以：依系爭特約事項約定，租金自開始營業日為起算日，裝潢期間為101年2月1日起至101年5月30日止。如於裝潢期間開始營業，即以該日為起租日，如超過101年5月30日才開始營業，仍應自101年6月1日起開始支付租金。則其等尚未開始營業，且因系爭房屋無法供合法營業、未合於約定使用收益之狀態，經其等於101年5月15日依債務不履行之規定發函解除系爭租約，業生合法解約之效力，則萬主縈請求給付101年3月至6月間之租金20萬元，顯屬無據。又萬主縈主張依系爭租約第12條、第18條第1項約定，請求賠償律師費用8萬元、1個月違約金等情，然系爭租約第12條之賠償約定係以其等違約為前提，而本件乃因萬主縈提供之系爭房屋未合於兩造約定使用、收益之狀態，即與債之本旨不符，其等得依債務不履行之規定解除契約，是系爭租約之提前解約及提前遷離，自為萬主縈應負責之事由所致，萬主縈殊無請求賠償律師費及違約金之餘地。故有關萬主縈反訴請求租金、1個月違約金、律師費合計33萬元，應無理由等語置辯。
三、原審判決萬主縈敗訴而駁回其反訴，萬主縈不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡RICCI、BRYANT應給付萬主縈33萬元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。RICCI、BRYANT則答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
（一）經查，依兩造系爭特約事項約定，租金自開始營業日為起算日，裝潢期間為101年2月1日起至101年5月30日止，如承租人RICCI、BRYANT於裝潢期間開始營業，即以該日為起租日，如超過101年5月30日才開始營業營業，仍應自101年6月1日開始支付租金等情，有系爭特約事項在卷為憑（見原審卷第12頁）。又本件系爭房屋並未開始營業，因系爭房屋並無法供合法營業，且未合於兩造約定使用收益之狀態，經RICCI、BRYANT於101年5月15日發函解除系爭租約，已於000年0月00日生合法解約之效力等情，已如前述，是以兩造租賃關係業經合法解除，萬主縈即無從請求給付101年3月至6月間之租金20萬元，所為請求即非有據。
（二）次查，萬主縈雖依系爭租約第12條、第18條第1項約定，請求賠償律師費用8萬元、1個月違約金5萬元等節，惟按系爭租約第12條之賠償約定係以承租人違約為前提，而本件萬主縈提供之系爭房屋因未合於約定使用之目的，即與債之本旨不符，承租人RICCI、BRYANT得依法解除契約，是系爭租約之提前解約及提前遷離，應屬出租人萬主縈所應負責之事由，並非可歸責於承租人，則萬主縈依前揭約定請求RICCI、BRYANT賠償律師費、提前遷離之1個月違約金共計13萬元云云，亦非有據，難認可取。
五、綜上所述，萬主縈反訴請求RICCI、BRYANT給付租金、律師費及違約金共計33萬元，應屬無據。從而原審以萬主縈之反訴為無理由，而為其敗訴之判決，經核並無違誤。上訴意旨仍指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
肆、本件本訴與反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後核與判決之結果並無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
據上論結，本件RICCI、BRYANT之本訴上訴為一部有理由、一部無理由，萬主縈之上訴為無理由；萬主縈反訴之上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 27 日
民事第七庭審判長法 官 匡偉
法 官 鄭昱仁法 官 吳俊龍以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 8 月 27 日
書記官 廖純慧