臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第31號上 訴 人 游文吉訴訟代理人 林永勝律師被上訴人 台北國寶大樓管理委員會法定代理人 徐君陝訴訟代理人 魏錦芳律師上列當事人間返還停車位等事件，上訴人對於中華民國101 年11月20日本院新店簡易庭101 年度店簡字第849 號第一審判決，提起上訴，本院於中華民國103 年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及其假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠台北國寶大樓（下稱系爭大樓）原始起造建商之一為訴外人
魏錦輝（嗣為胡玉成收養，變更姓氏後為胡錦輝，下稱胡錦輝）。訴外人嘉虹開發建設房屋有限公司（下稱嘉虹公司，負責人阮秀琴為胡錦輝之配偶）於民國81年7 月17日就臺北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號8 樓（下稱系爭35號8 樓房屋。整編、重測前，建號及門牌編制為安坑段外挖子小段22518 建號、安和路3段75巷21弄35號8 樓）、及地下三層共用部分建物（即新和段5831建號建物，重測前為安坑段外挖子小段22527 建號）權利範圍1 萬分之107 （下稱5831建號建物，合稱系爭建物）辦理第一次總登記而為所有權人，嘉虹公司辦理第一次總登記後，於82年10月5 日將系爭建物所有權移轉登記予趙大益，趙大益再於84年5 月5 日移轉所有權登記予趙美湘，後經法院拍賣，由吳振明拍定，並於86年3 月18日登記為所有權人，吳振明再於86年5 月8 日移轉系爭建物所有權登記予謝大全，謝大全又於86年12月18日移轉所有權登記予楊錦雄，嗣經法院拍賣，由胡經芳拍定，並於88年6 月16日登記為所有權人，胡經芳再於93年9 月7 日移轉系爭建物所有權登記予黃國棟，黃國棟再於94年6 月2 日以買賣為原因將系爭建物所有權移轉登記予上訴人即原審原告甲○○。
㈡系爭建物中地下三層共用部分之5831建號建物為附屬建物，
主要用途係防空避難室兼停車場，上訴人就該附屬建物之應有部分比例1 萬分之107 ，係包含公設、停車位之應有部分比例各1 萬分之55、1 萬分之52之所有權及使用權，自應按比例分配取得一個車位，而系爭大樓建商於80年間交屋時，各房屋買受人已簽訂「台北國寶大樓住戶及停車位所有人協議書」（下稱停車位協議書），則就各停車位之使用即有分管契約之約定，其中編號26號之平面式停車位（下稱系爭停車位）係由系爭建物之第一次總登記所有權人嘉虹公司取得專有使用權，且該專有使用權係附隨於主建物即系爭建物之所有權下，嘉虹公司之後手即上訴人之前手楊錦雄亦曾登記為系爭停車位之使用權人，上訴人既輾轉取得系爭建物所有權，當然亦繼受取得系爭停車位之約定專用權。詎被上訴人即原審被告台北國寶大樓管理委員會自88年4 月6 日起惡意隱瞞系爭建物所有權人上開事實而無權占有系爭停車位，將系爭停車位出租他人並收取租金迄今，乃無法律上原因而受有合計71個月共新臺幣（下同）21萬3,000 元之租金收益，致上訴人受有損害，經上訴人以存證信函催告其應騰空返還系爭停車位及所受不當利益，被上訴人竟拒絕返還，爰依民法第179 條、第184 條、第767 條第1 項前段及中段規定，請求被上訴人應將系爭停車位騰空，遷讓返還予上訴人，並應給付上訴人21萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還停車位之日止，按月給付上訴人3,000 元等語。
二、被上訴人則以：系爭建物之建商於80年間交屋時，各房屋買受人簽訂停車位協議書，其中約定系爭建物當時所有權人嘉虹公司就系爭停車位有使用權，嘉虹公司雖於82年間將系爭建物所有權轉讓予後手趙大益，然仍保留車位使用權，其後歷次所有權移轉，亦均未合意轉讓系爭停車位之使用權。又系爭停車位之使用權人於82年11月10日變更為嘉虹公司負責人阮秀琴之配偶胡錦輝，建商並於82年11月10日製作之停車位名單將胡錦輝登記為系爭停車位之使用權人，然因胡錦輝於系爭大樓超劃車位，且積欠管理基金未繳，被上訴人即將系爭停車位收回管理，並出租他人，以租金收入抵償胡錦輝積欠被上訴人之債務，建商亦於85年12月2 日重編停車位使用權人明細表，將系爭停車位使用權人胡錦輝之相關登記刪除，另被上訴人雖曾將上訴人前手之一楊錦雄登記為系爭停車位之權利人，然係誤載，被上訴人事後已因楊錦雄不能提出有專用使用權之證據而將該項登記刪除。再者，系爭建物自第一次登記後，除上訴人外，嘉虹公司之其餘後手未曾向被上訴人主張就系爭停車位有約定專用權，亦不曾占有使用系爭停車位，其中經法院拍賣程序取得所有權之前手吳振明、胡經芳，未曾向被上訴人主張拍賣標的包含地下三層之停車位專用權，且嘉虹公司外之其餘前手從未繳交系爭停車位之管理費，上訴人之前手既未提出相關資料對被上訴人主張就系爭停車位有約定專用權，上訴人自不得主張取得大於其前手之權利。系爭停車位既為被上訴人所管理，則被上訴人就停車位管理費及租金之收取，屬管委會之職務範圍，依社區管理規約第19條約定，為有法律上之原因而非屬不當得利等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴到院，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭停車位騰空，遷讓返還予上訴人；㈢被上訴人應給付上訴人21萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭停車位之日止，按月給付上訴人3,000 元。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、經本院於102 年6 月4 日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷㈡第159 頁正反面，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）：
㈠系爭大樓原始起造建商之一為胡錦輝。訴外人嘉虹公司（負
責人阮秀琴為胡錦輝之配偶）於81年7 月17日就臺北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○ 號8樓（即系爭35號8 樓房屋。整編、重測前，建號及門排編制為安坑段外挖子小段22518 建號、安和路3 段75巷21弄35號8 樓）、及地下三層共用部分建物（即新和段5831建號建物，重測前為安坑段外挖子小段22527 建號）權利範圍
1 萬分之107 （即系爭建物）辦理第一次總登記而為所有權人（見原審卷第53至54頁）。
㈡系爭建物所有權歷次變更狀況為：嘉虹公司於81年7 月17日
第一次總登記後，於82年10月5 日移轉所有權登記予趙大益，趙大益再於84年5 月5 日移轉所有權登記予趙美湘，後經法院拍賣，由吳振明拍定，並於86年3 月18日登記為所有權人，吳振明再於86年5 月8 日移轉所有權登記予謝大全，謝大全又於86年12月18日移轉所有權登記予楊錦雄，嗣經法院拍賣，由胡經芳拍定，並於88年6 月16日登記為所有權人，胡經芳再於93年9 月7 日移轉所有權登記予黃國棟，黃國棟再於94年6 月2 日移轉所有權登記予上訴人，上訴人現為系爭建物之所有權人（見原審卷第17至21、53至66頁）。
㈢於嘉虹公司為系爭建物所有權人時，全體共有人間成立停車
位協議書此一分管契約，同意嘉虹公司就系爭停車位有約定專用權（見原審卷第46至52頁）。
㈣嘉虹公司之後手，除上訴人外，均未曾向被上訴人主張就系
爭停車位有約定專用權，另法院於拍賣當時為楊錦雄所有之系爭建物時，於拍賣公告註記管理員表示地下室是做防空避難使用（見本院卷㈠第60頁）。
五、得心證之理由：上訴人主張：系爭建物第一次總登記之所有權人嘉虹公司因分管契約，就系爭停車位有約定專用權，該權利即附隨於系爭建物所有權一併讓與後手，上訴人既受讓系爭建物所有權，自應併受讓系爭停車位之約定專用權，被上訴人無權占有系爭停車位並將之出租他人，乃無法律上原因而受有不當得利，致上訴人受有損害，上訴人自得依民法第179 條、第18
4 條、第767 條第1 項前段及中段規定，請求被上訴人返還系爭停車位及給付不當得利等語。被上訴人則抗辯：嘉虹公司並未將系爭停車位約定專用權一併讓與其後手趙大益，系爭停車位約定專用權人於82年11年10日變更為胡錦輝，嗣因胡錦輝積欠被上訴人管理費用未清償，被上訴人即將系爭停車位收回管理，出租他人，收取租金抵償，上訴人未自前手受讓系爭停車位之約定專用權，被上訴人收取租金亦無不當得利等語。是本件應審酌者厥為：㈠上訴人是否因受讓系爭建物而取得就系爭停車位之約定專用權？㈡上訴人依民法第
184 條、第767 條第1 項前段、中段規定，請求被上訴人返還系爭停車位，有無理由？㈢上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人返還出租系爭停車位之不當得利及法定遲延利息，暨按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲判斷如下：
㈠上訴人是否因受讓系爭建物而取得就系爭停車位之約定專用
權？⒈按公寓大廈管理條例所謂「區分所有」係指數人區分一建築
物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；所謂「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；所謂「約定專用部分」係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者而言，公寓大廈管理條例第3 條第2 款、第4 款、第5 款定有明文。職故，公寓大廈之「共用部分」及「約定專用部分」之所有權乃為全體區分所有權人所共有，僅以應有部分比例呈現其所有權狀態。又共有人之應有部分係抽象地存在於一物之上，因此共有人對於共有物並無特定部分之所有權，故公寓大廈管理條例第9 條第1 項乃規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」。準此，全體區分所有權人均得本於其應有部分對停車位等共用部分有使用收益之權，但非謂區分所有權人得本於其應有部分對特定停車位之共用部分有其所有權，否則即與共有人之應有部分係抽象地存在於一物之上之共有法制相悖。又公寓大廈管理條例第9 條第1 項後段所稱「但另有約定者從其約定」，係指全體區分所有權人就共有之共用部分成立分管契約而言。詳言之，公寓大廈等集合住宅之公共設施（共用部分），原則上均屬各區分所有權人共有，但就公共設施，仍得約定其中部分僅供特定區分所有權人使用，此即公寓大廈管理條例第3 條第5 款所稱之約定專用部分。而在公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態，享有停車位使用權者，即屬基於上開約定而取得約定專用權，應認各區分所有權人間已合意成立分管契約。是以，公寓大廈之停車位等共用部分均為全體區分所有權人所共有，依公寓大廈管理條例第9 條第1 項前段之規定，本得自由使用收益，但對特定停車位並無所有權，其所有權僅抽象地存在於全部公用部分之上；又若全體區分所有權人就何人得使用特定停車位等共用部分成立分管契約，即成立同條例第3 條第5 款所稱之約定專用部分，依同條例第9 條第1 項後段之規定，其他區分所有權人即不得使用該特定停車位。至公寓大廈管理條例第4條第2 項固規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，然僅係明定共用部分之應有部分應與專有部分隨同移轉，非謂受讓人可取得特定停車位等共用部分之所有權。若前手一併將其對特定停車位基於分管契約而生之使用權讓與受讓人，受讓人始得使用特定停車位，先予敘明。
⒉次按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日
施行，該條例施行之前，大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。又共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院93年度台上字第863 號、99年度台上字第1191號判決意旨參照）。查系爭大樓之地下室三層停車位係附屬於5831建號建物中，而屬系爭大樓之共用部分，該公共設施之建物所有權係屬全體住戶所共有一節，為兩造所不爭執，並有5831建號建物登記謄本、地下三層平面圖在卷可稽（見原審卷第19、29頁），足認系爭停車位係設在共用之公共設施部分，且為全體區分所有權人所共有。是以揆諸上揭公寓大廈管理條例第3 條第4 款之規定，系爭停車位所在位置乃為系爭大樓全體區分所有權人造所共有，上訴人等各共有人就該特定之共用部分即系爭停車位所在位置並無獨立之所有權。再查系爭大樓停車位承購戶與建商於80年間簽立停車位協議書，約定各承購戶對各該分得停車位有使用權（見原審卷第46至52頁），揆諸前開說明，係屬系爭大樓住戶就5831建號建物所成立之分管契約。復停車位協議書第1 條約定：「本大樓停車場為地下三樓及地下四樓，但地下三樓因兼緊急防空避難室之用，扣除每部車位面積持分十四平方公尺，為車位所有權人所有，其餘產權歸全体住戶共同持分，而平時停車位使用權乃歸車位所有權人按編號使用。」、第3 條約定：「本買賣停車位立書人同意僅得典售於本大樓其他所有權人或隨同本大樓內房地所有權一併典售，不得單獨典售租借頂押，或以其他方式供本大樓所有權人外之第三人使用。」（見原審卷第46頁），足見5831建號建物共有人須經分管契約約定始能取得約定專用權，復系爭大樓所屬地下停車位之約定專用權為系爭大樓住戶間可交易轉讓之標的，則買受取得5831建號建物應有部分之後手，尚非當然得受讓取得停車位之約定專用權，則上訴人主張：系爭建物第一次總登記所有權人嘉虹公司，依停車位協議書就系爭停車位有約定專用權，故於94年間輾轉取得系爭建物所有權之上訴人，自當然取得系爭停車位之約定專用權，本無可採；況上訴人自承：其於94年6 月間向前手黃國棟買受之標的不包含系爭停車位使用權，僅係認為該約定專用權應隨同系爭建物一併移轉；又上訴人係於98、99年間擔任系爭大樓管理委員會主任委員，始發現系爭停車位應係由系爭建物所有人取得約定專用權等情（見原審卷第3 至4 頁、本院卷㈢第2 頁反面），顯見上訴人並未支付對價而受讓系爭停車位專用權，復於買受系爭建物時，非知悉前開分管契約之約定，揆諸前開判決意旨，自無從主張其受讓分管契約而取得系爭停車位之約定專用權。
⒊再查被上訴人抗辯因訴外人即建商胡錦輝超劃車位之糾紛，
系爭大樓於87年12月23日召開管理委員會，議決通過「區分所有權人建物面積登記與地下三、四層停車位管理說明」（下稱停車位管理說明），而上訴人之前手均未異議，同意系爭停車位歸全體住戶共有，並責由被上訴人出租管理等節，業據其提出系爭大樓管理委員會第5 屆第8 次委員會會議記錄及停車位管理說明影本（見原審卷第138 至143 頁反面，又該停車位管理說明標題漏載為「停車管理說明」，附此敘明）。查該會議紀錄記載：「依據本大樓所有權人建物登記謄本，請查各戶持分面積，完成下列建檔資料，總幹事不得擅自主張或解釋，如有爭議應請區分所有權人提出証物，正本及影本，經核對相符後留存影本，提請委員會討論決定。⒈區分所有權人建物登記謄本總面積表。⒉停車位管理清冊。⒊區分所有權人建物登記與地下三、四層停車位管理說明。」（見原審卷第138 頁）、停車位管理說明第2 條第5 項記載：「起造人魏錦輝（即胡錦輝）以全體住戶共同持分之防空避難室面積，另加，超挖…停車位…以不道德的方式侵害全體所有權人之權利…」、第3 條第4 項記載：「地下四層停車位依法均應持有獨立產權，其超劃之停車格，除現表列無產權者二位外，其他空位應歸全體所有權人所共有，由管理委員會管理出租。」；第4 條停車位使用權與產權爭議之處理：「一、依上述參、肆項之說明整理地下三層與四層停車位管理清冊如附件。二、所有權人或車位使用人如對該表所列車位有異議時，請提出下列証件正本及影本各乙份，交總幹事核對後，正本交還所有權人，影本留存，提請管理委員會討論…。」（見原審卷第139 頁正反面），又停車位管理說明所附區分所有權人建物登記謄本總面積表，就系爭建物該時所有人即訴外人楊錦雄之持分說明，係明列其就地下三層共同持分為9.5 坪，惟並無分配停車位使用權（見原審卷第143 頁反面），復嘉虹公司之後手，除上訴人外，均未曾向被上訴人主張就系爭停車位有約定專用權乙節，為上訴人所不爭執（見不爭執事項㈣），訴外人楊錦雄既未提出異議，顯係與全體住戶間默示同意依前開決議內容及說明，將系爭停車位劃歸為全體住戶共同使用，交予被上訴人管理出租，而成立此一新分管契約。復查楊錦雄就系爭建物之所有權於88年5 月間經法院查封拍賣，查封筆錄記載有：「據管理員稱系爭房屋為空屋，地下3 樓為防空避難室。」等語，有上訴人所網路列印法拍資料可憑（見本院卷㈠第60頁），益徵被上訴人所稱全體住戶已合意將系爭停車位收回，由管理委員會出租管理乙情屬實。是以，縱上訴人主張因受讓系爭建物而繼受分管契約乙情屬實，亦應受該上開新分管契約所拘束，而無從主張其為系爭停車位之約定專用權人。
⒋上訴人雖主張其前手即訴外人吳振明曾就系爭停車位繳納管
理費，足見系爭建物所有人對系爭停車位有約定專用權云云，並提出住戶繳納管理費用清單為證（見本院卷㈠第40頁）。惟查訴外人吳振明係因拍定取得系爭建物所有權，並於86年3 月18日為所有權登記，嗣於86年5 月8 日移轉予他人（見不爭執事項㈡），縱吳振明於86年間確有使用系爭停車位，然系爭大樓住戶於87年間與該時之系爭建物所有權人楊錦雄已成立新分管契約，已如前陳，系爭停車位於該時已劃歸為全體住戶共同責由管理委員會出租，而非屬特定住戶約定專用部分，自無從逕以新分管契約成立前之事實，斷指系爭建物所有人仍取得系爭停車位之約定專用權。從而，上訴人主張其因受讓系爭建物而取得就系爭停車位之約定專用權云云，即無可採。
㈡上訴人依民法第184 條、第767 條第1 項前段、中段規定，
請求被上訴人返還系爭停車位，有無理由？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第184 條、第767 條第1 項前段、中段分別定有明文。查上訴人並未取得系爭停車位之約定專用權，復被上訴人係基於新分管契約之約定為全體住戶管理系爭停車位，已如前述，則上訴人自無何權益受損之情事，復系爭停車位附屬於全體住戶共有之5831建號建物，亦無從逕依民法第
767 條規定請求返還共有物。因而，上訴人依民法第184 條、第767 條第1 項前段、中段規定，請求被上訴人返還系爭停車位，自無理由。
㈢上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人返還出租系爭停
車位之不當得利及法定遲延利息，暨按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又該條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利（最高法院101 年度台上字第1411號判決意旨參照）。查上訴人非系爭停車位之約定專用權人，自無何因不能使用系爭停車位而有財產利益受損之情事，復被上訴人係本於新分管契約出租管理系爭停車位，自非屬無法律上原因受有利益，則上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人返還出租系爭停車位之不當得利及法定遲延利息，暨按月給付相當於租金之不當得利，即無理由。
六、綜上所述，上訴人並未支付對價而取得系爭停車位約定專用權，復系爭大樓全體住戶於87年間已成立新分管契約，責由被上訴人出租管理系爭停車位，被上訴人自屬有權占用、使用系爭停車位。從而，上訴人依民法第184 條、第767 條第
1 項前段、中段規定，請求被上訴人遷讓返還系爭停車位，及依民法第179 條規定，請求被上訴人給付21萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭停車位之日止，按月給付上訴人3,000 元，即無理由，應予駁回。上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應認其上訴無理由。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另原審漏未駁回上訴人假執行之聲請（見原審卷第161 、203 、20
5 頁），本院爰併將上訴人之假執行之聲請予以駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 林拔群法 官 梁夢迪以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 29 日
書記官 蔡梅蓮