台灣台北地方法院民事判決 102年度簡上字第446號上 訴 人 林建宏訴訟代理人 楊傳珍律師被上訴人 錢弘昌訴訟代理人 秦玉坤律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於民國102年7月25日本院台北簡易庭102年度北簡字第4080號第一審判決提起上訴，本院於103年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴意旨略以：上訴人於民國100年12月20日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱原租約），將其向訴外人王何玉市承租台北市○○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋）轉租予被上訴人，並約定租賃期限自101年1月1日起至101年12月31日止，租金每月新台幣（下同）10萬元，於每月1日前繳納，被上訴人並於訂約時交付面額30萬元支票（付款人為陽信銀行士林分行、票據號碼為AD0000000）予上訴人作為押租保證金，約定倘被上訴人不繼續承租，上訴人應即於被上訴人遷空交還房屋後退還押租保證金，並同時交付票面金額為10萬元之支票12紙（付款人為陽信銀行士林分行、票據號碼為AD0000000至AD0000000）予上訴人作為租金之給付，被上訴人更於101年3月13日代被告繳納100年11月、12月份使用系爭房屋之電費1,776元；嗣兩造租賃契約屆滿後，系爭房屋所有人王何玉市與被上訴人之妻白淑琪簽訂房屋租賃契約書，將系爭房屋出租予白淑琪，王何玉市並將押租保證金30萬元返還予上訴人，並未認定被上訴人有違法轉租之情形；詎上訴人仍藉詞拒不將押租金30萬元退還予被上訴人，亦不返還被上訴人為其代繳之電費1,776元，為此爰依租賃契約及無因管理之法律關係提起訴訟，請求上訴人返還被上訴人301,776元，並聲明：上訴人應給付被上訴人301,776元，及自支付命令送達翌日（即102年1月16日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴意旨略以：㈠上訴人曾於101年10月下旬、11月9日以言詞向被上訴人表示
已獲悉其違約轉租之事實，並為終止租約之意思表示，並於101年11月30日以簡訊通知被上訴人「因其違反租約轉租，房客尚未遷離，促其於當年度12月初即應返還房屋」，被上訴人回覆其並未違約轉租予他人，僅表示租約尚未到期；上訴人於101年12月3日再次與被上訴人協商後，被上訴人竟於101年12月5日以「你租不到，我也租不到」為由，表明欲賠償上訴人之損失，並願給付紅包予上訴人，顯見被上訴人並不爭執其違約轉租之事實，且自兩造言談對話可知，兩造至遲已於101年12月5日合意終止租約，被上訴人遲未履行將系爭房屋回復原狀交付予上訴人之義務，致上訴人受有損害，上訴人自得依約由押租保證金扣抵之。
㈡被上訴人之配偶白淑琪與系爭房屋所有權人王何玉市於102
年1月1日簽訂新租約之部分，被上訴人既已於101年12月5日以電子簡訊自承上訴人有「租不到」及「有損失」等事實，自應由被上訴人就系爭契約於101年12月5日或101年12月31日前尚適法有效存在、已將系爭房屋返還予出租人、被上訴人損失未逾301,776元等事實負擔舉證責任；且被上訴人既未先將系爭房屋遷讓回復原狀返還予上訴人，豈有於102年1月1日與訴外人王何玉市簽約，並接續使用之可能，其等所為亦有違誠信原則，該等新租約亦屬通謀虛偽意思表示而無效，導致上訴人受有無法再與王何玉市續約之損失，使得上訴人13年來為系爭房屋所負擔之各項費用，均隨被上訴人與王何玉市於102年1月1日簽訂之租約而付諸流水，尤以90年起至101年2月期間，因士林夜市市場拆除，致使系爭房屋乏人問津，茍非上訴人長期努力付出並承擔損失，維持至102年士林夜市市場繁榮景象再生，斷無被上訴人與王何玉市簽約之結果。
㈢因被上訴人違約轉租系爭房屋予訴外人林淑玉，上訴人得以
上開規定主張債務不履行之損害賠償（①被上訴人轉租利益4萬元，為上訴人所失利益，自101年12月5日起至102年12月31日止，合計48萬元；②上訴人曾經支付權利金30萬元予前手；③士林市場有11年在改建無法營業，為維持承租權每月支付房東1萬元，轉租予早市攤販6,000元，每月損失4,000元，自91年1月起至101年1月止，共48萬元），為此爰依系爭租約第6、8、12、14條及民法第227條之2、第148條等規定就上開損害賠償數額主張抵銷抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人301,776元，及自100年1月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服，提起本件上訴，並為上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年12月20日簽定租約（102年度司促字第386號卷
第2、3頁，下稱支付命令卷），由上訴人將其向訴外人王何玉市承租台北市○○路○○○○號房屋轉租予被上訴人，租賃期限自101年1月1日起至101年12月31日止，租金每月10萬元，於每月1日前繳納，被上訴人於訂約時交付面額30萬元支票（付款人為陽信銀行士林分行、票據號碼為AD0000000）予上訴人作為押租保證金，約定倘被上訴人不繼續承租，上訴人應即於被上訴人遷空交還房屋後退還押租保證金，並同時交付票面金額為10萬元之支票12紙（付款人為陽信銀行士林分行、票據號碼為AD0000000至AD0000000）予上訴人作為租金之給付，被上訴人更於101年3月13日代被告繳納100年11月、12月份使用系爭房屋之電費1,776元。
㈡原租約期限屆滿後，由被上訴人配偶白淑琪於102年1月1日
向系爭房屋所有權人王何玉市承租，租金每月4萬元，租賃期間自102年1月1日起至102年12月31日止（原審卷第20-23頁）。
㈢系爭房屋所有權人王何玉市已於原租約期限屆滿後將押租金30萬元返還予上訴人（原審卷第27頁）。
五、得心證之理由：㈠經查，本件被上訴人已依照雙方所簽訂之原租約書第5條支
付30萬元之押租保證金，以及於租賃期間曾代替上訴人墊支電費1,776元之事實，為上訴人所不爭執，而上訴人則以前詞為辯，並依照原租約第6、8、12、14條以及民法第227之2、148條為抵銷之抗辯，主張得向被上訴人請求合計126萬元之債務不履行損害賠償（本院卷第77頁背面），而雙方所簽訂之房屋租賃契約書乃約定：第6條：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方…絕無異議」、第8條：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」、第12條：「乙方如有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」、第14條：「…各方遵守本契約各條項之規定，如有違被任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損之甲方概不負責。」等情，此有原租約在卷可按（支付命令卷第2頁），因此，本件所應審酌者為：上訴人抗辯被上訴人於原租約屆滿後未點交返還系爭房屋，即逕由訴外人白淑琪與系爭房屋所有權人另行簽訂新租約，係屬違反原租約第6條情形，有無理由？上訴人主張被上訴人違法轉租，屬違反原租約第8條情形，有無理由？上訴人主張被上訴人有違反原租約第12、14條約定之情形，有無理由？上訴人主張被上訴人於租約屆滿後，由被上訴人配偶白淑琪另行與系爭房屋所有權人王何玉市簽訂新租約，致上訴人受有轉租利益之損失，有違誠信原則，依民法第148條、第227條之2規定請求被上訴人負擔債務不履行損害賠償責任，有無理由？上訴人以上揭情狀為由，並為抵銷抗辯，有無理由？以下分別論述之。㈡按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租他人；承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續，民法第443條第1項、第444條第1項分別定有明文。查證人即系爭房屋所有人王何玉市：「（去年租約到期為何不續租？）本來是想兒子工作不順利，想讓兒子自己做，所以才收回。但是後來跟我兒子討論他沒有一技之長不好做，所以後來就沒做。」等語，另證人王何玉市0000000000000000000000路0000號房屋出租都是你在處理？）是。（何時開始租給上訴人？）很久了，時間忘記了」、「因為他沒有照契約走，他不老實，他作二房東另租他人，違約我跟他要房屋。」、「（知道他再租給何人嗎？）我不知道，是那壹年中是我有去巡，看是不是上訴人本人在做，去很多次發現都不是，所以時間到，因為他違約，我就沒有再租給他。」、「租他到101年12月31日，但是確定日期現在不是很記得，到期才要房子回來，因為上訴人有違約，但我不是提前向他要房子，是到期才要房子回來，沒有再跟他續約，是因為他違約。」、「（今年為何會出租給被上訴人的太太白淑琪？）因為白淑琪他媽媽是跟我有朋友關係，好朋友介紹，到期要回來後才再租給他。」等語（本院卷第54頁），而證人自102年1月1日起即將系爭房屋出租予訴外人即被上訴人之妻白淑琪之部分，亦有上訴人所提出之房屋租賃契約書在卷可按（原審卷第20-23頁），因此，系爭房屋於所有權人與原承租人即上訴人所簽訂之原租約之租賃期限屆滿後，所有權人乃已依照原租約之約定退還所有款項，而且，所有權人並未對上訴人主張違約請求，所有權人係直接將系爭房屋出租予訴外人白淑琪，亦即由當時房屋使用人（即被上訴人）繼續使用系爭房屋，由此足見，自102年1月1日時起，所有權人即逕行自上訴人處將系爭房屋之使用權交予訴外人白淑琪，而被上訴人乃係基於訴外人白淑琪與所有權人間之租賃關係而使用系爭房屋，上訴人復未提出與系爭房屋所有權人王何玉市間有優先承租權利之證據，則在原租約期限屆滿後，上訴人對系爭房屋已無可預期之使用之權利，應堪認定，是上訴人為此主張，顯非有據。
㈢雖然，上訴人本於承租人之地位而與被上訴人所簽訂之系爭
房屋租賃契約書第6條約定被上訴人應當返還房屋等情，但被上訴人既然已經自所有權人處取得系爭房屋之使用權，本即合法使用系爭房屋，上訴人就系爭房屋已經全無使用權，則被上訴人本於原承租人地位對次承租人之返還房屋之權利，乃因被上訴人取得使用權利而認再允其請求之必要，否則，則若依照上訴人主張之結果，乃需要將系爭房屋：先由被上訴人返還予上訴人，再由上訴人返還予所有權人，再由所有權人返還予被上訴人與妻共同使用，而此循環返還之結果，即將達成目前之現狀，則是否有上訴人主張此項權利之必要，已堪容疑；況且，各該新舊租約之期限乃以101年12月31日、102年1月1日作為分際時點，而上訴人於本件訴訟為此項主張，即將使得所有契約均變成違反契約之約定，而上訴人雖得對被上訴人主張違約，但此同時，上訴人需對所有權人負其違約責任，被上訴人亦得基於代位或其他關係對上訴人為請求，因此，辜不論上訴人此項權利已無主張之基礎，已如前述，而此項權利行使之最終結果即為目前之狀況，但過程將損害包括上訴人、被上訴人以及所有權人之權益，是被上訴人主張：退步言之，縱認上訴人得為此請求，亦為損害他人為目的等語，顯堪採信，是上訴人此項主張，並非有據，應予駁回。
㈣上訴人復主張被上訴人違反原租約第8條之部分，業據被上
訴人所否認，而該房屋租賃契約書第8條乃約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」等語，但上訴人對於被上訴人未經上訴人同意而將系爭房屋出借、轉租、頂讓之部分，並未提出確切之證據以實其說，尚難遽以認定；況且，依照上訴人於2012年11月30日11時39分所寄發予被上訴人之簡訊內容略以：「阿昌 月底了，你的房客尚未搬離，請儘速於12月初返還租屋，房東已下最後通牒，以免損及我的權益。如有明確搬離日期，請告知我，我好跟房東協調。麻煩你，謝謝。」等語，而被上訴人則於同日11時42分回覆稱：「我們的契約是到12月底，還有一個月呢」，以及於11時58分再回覆稱：「如果你真的要回來做，那我們的裝潢及冷氣要怎麼算」等語，此有上訴人所提出之手機簡訊照片在卷可按（本院卷第37頁），因此，就上訴人上揭簡訊內容以觀，上訴人乃因房東問題而要求被上訴人處理轉租之問題，並要求房客應於12月初將房屋返還，該簡訊並非向被上訴人主張因其違法轉租而主張其權利，否則即得對被上訴人依約主張權利，並無「如有明確搬離日期，請告知我，我好跟房東協調。」之可能，尤其，再審諸系爭房屋乃經所有權人於租約期限屆至後出租予被上訴人之配偶，且所有權人係因為上訴人有違法轉租情形而不與上訴人續約，並非因為被上訴人違法轉租，亦據證人王何玉市、王明智證述明確，已如前述，則上訴人所寄發簡訊「房東已下最後通牒，以免損及我的權益。」等語，乃係指所有權人因租賃期限屆滿要收回房屋而要求上訴人返還房屋，並非指摘被上訴人再轉租予其他房客，由此足見上訴人早已知悉被上訴人有轉租情事並有默示允諾轉租之情事，應堪確定，是上訴人主張被上訴人有違反原租約第8條之部分，顯非有據。
㈤又上訴人主張被上訴人違反房屋租賃契約書第12條、第14條
之部分，亦據被上訴人所否認，而本件系爭房屋所有權人王何玉市乃依照原租約履約至租期屆滿，並未對上訴人為賠償請求等情，亦據證人王何玉市、王明智證述綦詳，已如前述，而系爭房屋所有權人王何玉市是否與上訴人繼續訂立租賃契約，乃房屋所有權人本於其自由意志之權利決定，即使因被上訴人之配偶白淑琪直接與所有權人簽訂新租約，致使上訴人無法再與所有權人續約，且上訴人並無優先承租系爭房屋之權利，亦非可以此認上訴人之權利遭受侵害或預期利益受損，是上訴人此部分請求並無法律上之依據，委不足採；況且，雙方原租約第12條乃約定：「乙方如有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」、第14條：「…各方遵守本契約各條項之規定，如有違被任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損之甲方概不負責。」等語，惟本件被上訴人於租賃期間所應繳納之租金亦據被上訴人開立每月支付租金日之支票交予上訴人，並經上訴人兌領無誤，為雙方所是認（本院卷第74頁），而本件被上訴人並未有上訴人所主張前揭違約情事，亦如前述，則究竟本件上訴人有如何符合原租約之約定要件之權益受損害之情節，並未據上訴人提出確切之證據以為佐證，是其此部分之主張，亦非有據。
㈥末按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第148條、第227條之2第1項分別定有明文；而權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院100年台上字第463號裁判意旨參照）；又民法第227條之2第1項所謂情事變更原則，旨在規範契約成立後有訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失，是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。而是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷；當事人依民法第227條之2情事變更原則之規定，請求法院增加給付者，乃為形成之訴，須待法院為增加給付判決確定後，其就新增加給付之請求權始告確定發生，在此之前其所為相關給付之請求，僅屬對於他方當事人為變更契約內容之要約，尚無因此即認其已有請求權可得行使；而當事人據此規定為增加給付之請求，即就原來給付為量之增加，並無變更原來給付所依據之權利性質（最高法院99年台上字第1336號裁判、101年台上字第1045號裁判意旨參照）。經查，本件被上訴人已經依照雙方所簽訂原租約之約定支付租金並無任何違約之處，已如前述，則被上訴人依約請求返還押租保證金以及依法請求返還之前代墊之電費，為其權利之合法行使，並無違誤之處，亦無不當行使權利之情形，更無任何侵害上訴人權利之情形，上訴人主張依照民法第148條、第227條之2作為抵銷之依據，並未提出證據以資相佐，並不足採；況本件係系爭房屋所有權人王何玉市基於其所有權之作用，決定將系爭房屋出租予被上訴人之配偶白淑琪，並非被上訴人有何惡意侵害上訴人權益之情事，而上訴人長年來承租系爭房屋所受之租金收入損失，係因士林夜市市場改建而導致，並非王何玉市將系爭房屋出租予白淑琪所致，更遑論本件兩造間之原租約既已於101年12月31日因租賃期限屆滿而終止，在原租約終止後兩造間已無任何法律關係存在，上訴人逕依情事變更原則而請求為增減給付或變更其他原有之效果，並以此為抵銷抗辯，顯屬無據，應予以駁回。
六、綜上所述，上訴人以原租約第6、8、12、14條約定及民法第148條、第227條之2等規定為抵銷抗辯，主張被上訴人應負擔債務不履行損害賠償責任，均屬無據；被上訴人以原租約及民法第176條、第229條第2項、第233條，請求上訴人給付301,776元，及自102年1月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，原審據以判命上訴人如數給付，核無違誤之處，上訴意旨就此部分猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，亦應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、本件上訴裁判費，應由上訴人負擔，爰確定如主文第二項所載。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
民事第七庭審判長法 官 匡偉
法 官 游悅晨法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
書記官 林鈞婷