臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第77號上 訴 人 即 吳大容 住臺北市○○街○號9樓之1附帶被上訴人 吳楊壬妹兼 共同訴訟代 理 人 吳伯華被 上 訴 人即附帶上訴人 財團法人台灣省私立台北仁濟院法 定代理人 林明成訴 訟代理人 劉宗欣律師
盧柏岑律師李彥群律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國101年12月11日本院臺北簡易庭100年度北簡字第11851號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於民國102年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人連帶負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，此民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。本件被上訴人於言詞辯論終結前，為附帶上訴，合於上開規定，應予准許。
二、本件上訴人提起上訴，惟被上訴人於原審所為之請求，於原審判決被上訴人敗訴部分，上訴人乃受勝訴判決之當事人，本無上訴利益，自不得上訴，是上訴人對該部分雖併提起上訴，自應予以駁回。故就上訴人以下上訴聲明，僅就不利於上訴人之部分為論述。
三、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）主張：被上訴人與上訴人吳大容、吳楊壬妹於民國81年9月30日，就被上訴人所有臺北市○○段○○段○○○○號（面積15.593平方公尺）之土地（下稱系爭A地）簽訂土地租賃契約（下稱系爭A租約），約定租期2年，租金按申報地價年息2％計算為每月新臺幣（下同）1,038元。又被上訴人與上訴人吳大容另於81年9月30日，就被上訴人所有臺北市○○段○○段○○○○號（面積0.661平方公尺）之土地（下稱系爭B地，與系爭A地合稱系爭土地）簽訂土地租賃契約（下稱系爭B租約），約定租期2年，租金按申報地價年息2％計算每月44元，系爭A、B租約均由吳伯華擔任連帶保證人。又因系爭A、B租約租期屆滿後，上訴人繼續使用系爭土地並繳納租金，被上訴人未為反對之表示，依民法第451條規定成立不定期租賃關係。系爭土地位於柳州街，鄰近貴陽街及中華路，地處西門町鬧區，隨89年間捷運板南線之開通，周遭臺北車站及西門捷運站交通便利，生活機能良好，商業發展繁榮，土地價值大幅增高，顯非兩造締約當時所得預料，依申報地價年息2％計算租金顯然過低，被上訴人於93年間，依系爭租約第5條約定，基於當時情事及基地狀況，經董事會決議自93年7月1日起將土地租金按申報地價年息2％調整為3％，並於93年8月5日發函通知含上訴人在內之全體承租戶，多數承租戶已按調整後租率繳納租金，惟上訴人拒絕依申報地價年息3％繳納租金。被上訴人依約得單方調整租約，亦得依民法第442條、第227條之2規定，請求法院將93年7月1日以後之租金調整為申報地價年息3％，並請求將100年8月1日起之租金調整為申報地價年息5％。又自92年10月1日起至100年12月31日止系爭A地之租金，扣除上訴人提存之44,070元、67,800元後，上訴人尚積欠系爭A地租金57,622元未付；另自92年10月1日起至
10 0年12月31日止系爭B地之租金，扣除上訴人提存之1,833元、2,820元後，上訴人尚積欠系爭A地租金2,482元未付等語。為此，爰依系爭租約第5條後段或民法第442條或同法第227條之2規定，由法院擇一為被上訴人勝訴判決，請求系爭土地均自100年8月1日起調整為按申報地價年息5％計算每月租金，及上訴人吳大容、吳楊壬妹應給付被上訴人57,622元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，上訴人吳伯華就上開債務應分別與吳大容、吳楊壬妹負連帶清償責任；上訴人吳大容及吳伯華應連帶給付被上訴人5,482元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語。
二、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）未於言詞辯論期日到庭，據其之前所為之陳述略以：
兩造於81年9月30日簽訂系爭租約，約定租金按申報地價年息2％計算，均應遵守契約約定，被上訴人竟藉口依系爭租約第5條約定自93年7月1日起擅自非法調漲租金，對上訴人無拘束力。且系爭土地位於萬華區○○○區○○街○○街住戶居多，商店稀少，整條街商業蕭條，被上訴人訴請調高租金之理由不實，又93年7月系爭土地公告地價及被上訴人申報地價，較92年調降870元。上訴人自92年10月1日起至100年12月底止，均已按申報地價年息百分之2計算，如期每年如數全部繳清租金，並無積欠租金情事。被上訴人以中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑價報告對鄰近成都路土地鑑價矇騙，因成都路在西門町精華地段，柳州街為萬華老舊社區，兩者公告地價相差為201,000元、43,720元，故無可採認等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人吳大容、吳楊壬妹承租被上訴人所有系爭A地之租金，及上訴人吳大容承租被上訴人所有系爭B地之租金，均自100年8月1日起調整為按申報地價年息3.5％計算。上訴人吳大容、吳楊壬妹應給付被上訴人53,207元，及自100年11月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。上訴人吳伯華應分別與上訴人吳大容、吳楊壬妹連帶給付上開金額。如有任一上訴人履行給付時，其餘上訴人於該上訴人履行給付範圍內免給付義務。上訴人吳大容、吳伯華應連帶給付被上訴人2,297元，及自100年11月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息，而駁回被上訴人其餘請求，並就被上訴人勝訴部分，分別為假執行及免為假執行之宣告。上訴人就敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決（不利於上訴人部分，參見
壹、程序方面二所示）廢棄。㈡（上開廢棄部分，參見壹、程序方面二所示），被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。又被上訴人就原審駁回其聲請系爭土地租金自100年8月1日起調整為按申報地價年息5﹪計算部分為附帶上訴，並聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，除原判決所命之調整外，上訴人吳大容、吳楊壬妹承租被上訴人所有系爭A、B地租金，均應自100年8月1日起再按申報地價年息1.5％計算每月租金（即調整為按申報地價年息5％計算）。㈢除原判決所命之給付外，上訴人吳大容、吳楊壬妹應給付被上訴人4,415元，及自原審起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。上訴人吳伯華應分別與上訴人吳大容、吳楊壬妹連帶給付上開金額。㈣除原判決所命之給付外，上訴人吳大容、吳伯華應連帶給付被上訴人185元，及自原審起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。上訴人對被上訴人之附帶上訴，答辯聲明為：附帶上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、被上訴人與上訴人吳大容、吳楊壬妹於81年9月30日，就系爭A地，簽訂系爭A租約，連帶保證人為上訴人吳伯華，約定租期2年，租金約定按申報地價年息2％計算為每月1,038元。
㈡、被上訴人與上訴人吳大容於81年9月30日，就系爭B地，簽訂系爭B租約，連帶保證人為上訴人吳伯華，約定租期2年，租金約定按申報地價年息2％計算每月44元。
㈢、系爭A、B租約租期屆滿後，因有繼續使用系爭承租土地並繳納租金之事實，且被上訴人未為反對之表示，依民法第451條規定，應認為兩造間成立不定期租賃關係。
㈣、兩造於系爭A、B租約之第4條均約定「租金按申報地價年息2％計算」，另第5條均約定「租賃期間中遇有公告地價調整時，甲方（即被上訴人，下同）得按前條租率調整租金，又依政令或法令變更租率規定時，甲方得調整前條之租率」。
㈤、系爭土地自89年迄今每平方公尺之公告地價分別為：89年7月為43,508元，93年1月為42,638元，96年1月為43,720元，99年1月為45,300元。另外，系爭土地每平方公尺之公告現值，於：89年7月為100,445元，96年1月為112,149元，99年1月為122,346元，100年1月為134,939元。
㈥、被上訴人於93年間，曾依系爭租約第5條約定，經董事會決議，自93年7月1日起，將土地租金按申報地價年息2％調整為3％，並於93年8月5日發函通知含上訴人在內之全體承租戶。但上訴人均拒絕依通知之申報地價年息3％繳納租金。
㈦、上訴人於95年2月21日、96年4月27日、100年12月8日，以被上訴人為提存物受取人，就系爭土地租金提存31,779元、14,124元、70,620元。
五、兩造之爭點及論述：被上訴人主張其得依系爭租約第5條後段約定、民法第442條、第227條之2規定，聲請本院調整租金，並請求上訴人連帶給付自92年10月1日起至93年6月30日止，按申報地價年息2％計算租金；自93年7月1日起至100年7月31日止，按申報地價年息3％計算租金；自100年8月1日起，按申報地價年息5％計算租金等情，為上訴人否認，並以前詞置辯。故本件之爭點厥為：㈠本件被上訴人得否依法令及契約請求調整租金？㈡承前，若可，被上訴人請求按申報地價年息5％調整租金之比例是否有理？㈢如應調整租金比例時，上訴人應連帶給付被上訴人之租金為何？現就本件之爭點析述如后：
㈠、被上訴人是否得依法令及契約請求調整租金部分：按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第442條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另行協議。且租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第442條前段、第227條之2第1項定有明文。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。經查：
⒈系爭租約第5條約定：「租賃期間中遇有公告地價調整時，
甲方（即被上訴人）得按前條租率調整租金，又依政令或法令變更租率規定時，甲方得調整前條之租率」，所稱「政令或法令」，當係指法律或命令而言，惟因房屋及土地之當地一般租金標準對土地之當地一般租金標準依「土地申報地價之5％」計算規定，既無變更租率規定情事，即無從任由被上訴人以單方意思逕為租率之調整。
⒉惟系爭土地每平方公尺之公告地價，於89年7月為43,508元
，93年1月為42,638元，96年1月為43,720元，99年1月為45,300元；系爭土地每平方公尺之公告現值，於89年7月為100,445元，96年1月為112,149元，99年1月為122,346元，100年1月為134939元，業如前述，足認系爭土地於系爭A、B租約簽訂後迄至提起本件訴訟時，價值確有昇漲情事，被上訴人主張依民法第442條規定聲請本院增加租金，即屬有據。上訴人仍執陳詞主張兩造系爭A、B租約已有明文約定租金按申報地價年息2％計算，被上訴人不得於事後違反誠信，聲請增加租金等語，即非有據。
㈡、被上訴人請求按申報地價年息5％調整租金之比例是否妥適部分：
次按，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條本文定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以「土地繁榮之程度」及「鄰地租金之比較」等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例意旨參照）。經查：
⒈依系爭土地周遭及附近情況，其土地上之建物為臺北市○○
街○號、8號大樓，該大樓為地上12層地下1層建物，大樓內多數住戶均係將該建物供住宅使用。且上訴人居住於該大樓內之上址6號9樓之1建物，該大樓對面是柳州街、貴陽街2段交叉口之臺灣銀行萬華分行、臺灣臺北地方法院檢察署第二辦公室，且該臺灣銀行前有公車站牌。另在永福街、柳州街口有家樂福桂林店，但永福街、柳州街口泰隆汽車商行所在大樓整棟鐵門關閉，從系爭大樓往桂林路間之許多建物1樓均鐵門關閉。在桂林路、中華路2段上則商店林立，附近之學校為龍山國中、老松國小等情，業經原審現場勘驗明確，復有現場照片可憑。
⒉考量財政部所定92、93、96、98、99年度房屋及土地之當地
一般租金標準均規定土地之當地一般租金標準依土地申報地價5％計算，臺北市、高雄市、新竹市市有土地、新竹縣、金門縣、彰化縣縣有土地出租租金計收基準按土地申報地價年息5％計算（見原審卷第41至54頁），斟酌系爭A、B地暨附近區域生活機能、周邊環境、工商繁榮程度及系爭土地上之房屋屋齡較久、附近確有老舊建物或鐵門關閉無人使用、上訴人利用土地之經濟價值、所受利益等，認為依兩造原約定之土地申報地價之2％計算租金顯失公平，兼以審酌被上訴人所提出臺北市○○段○○段○○○○○○○○○○○○號之土地鑑價報告，由中華徵信不動產估價師聯合事務所評估該標的物98年4月9日時月租金為135,963元（見本院卷第102至151頁），雖係坐落為成都路，較系爭土地係位於柳州街，仍有相當距離，但不失為同地段附近區域之租金參考，佐以上訴人陳報兩地公告地價各為201,000元、43720元，約有4. 6倍差距（見本院卷第157頁），估量系爭土地之月租金範圍亦約有2萬9千餘元，並經綜合考量系爭土地客觀之繁榮程度，確實未若該鑑價報告所示標的物之鄰地租金情形，認系爭土地之租金自100年8月1日起，調整為按申報地價年息3.5％計算，應屬已合理。原審判決認定如前，應無不當，上訴人主張應按申報地價年息2％計算；被上訴人主張應按申報地價年息5％計算，則均無足採。
㈢、上訴人應連帶給付被上訴人之租金為何：⒈按所謂連帶保證，係指保證人與主債務人就債務之履行，對
於債權人各負全部給付之責任者而言，是連帶保證債務之債權人得同時或先後向保證人為全部給付之請求。房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例意旨參照）。查：
⑴系爭A地租金應自93年7月1日起調整為按申報地價年息3％計
算，並自100年8月1日起調整為按申報地價年息3.5％計算，業如前述，是依系爭A地申報地價每平方公尺於89年7月為43,508元，於93年1月為42,638元，於96年1月為43,720元，於99年1月為45,300元計算，系爭A地自92年10月1日起至100年12月31日止之租金，應共計為165,077元（計算式詳如兩造均無爭執之附表一所示），經扣除兩造不爭執上訴人已提存之44,070元、67,800元後，尚積欠系爭A地租金53,207元（計算式：165,077－44,070－67,800＝53,207），被上訴人就系爭A地請求承租人即上訴人吳大容、吳楊壬妹給付租金53,207元範圍內，應屬有據。又上訴人吳伯華為上訴人吳大容、吳楊壬妹系爭A租約之連帶保證人，被上訴人自得請求上訴人吳伯華分別與上訴人吳大容、吳楊壬妹連帶給付53,207元。
⑵系爭B地租金應自93年7月1日起調整為按申報地價年息3％計
算，自100年8月1日起調整為按申報地價年息3.5％計算，以系爭B地申報地價每平方公尺於89年7月為43,508元，於93年1月為42,638元，於96年1月為43,720元，於99年1月為45,300元計算，系爭B地自92年10月1日起至100年12月31日止之租金，應共計為6,950元（計算式詳如兩造均無爭執之附表二所示），扣除兩造均不爭執上訴人已提存之1,833元、2,820元後，尚積欠2,297元未付（計算式：6,950－1,833－2,820＝2,297），被上訴人請求承租人即上訴人吳大容、連帶保證人即上訴人吳伯華連帶給付租金2,297元之範圍內，洵屬有據。
⒉次按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。查，本件起訴狀繕本於100年11月1日均送達於上訴人，有送達證書附卷可稽（見原審卷第87至89頁）。揆諸前之說明，被上訴人自得請求自100年11月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
六、綜上所述，被上訴人依民法第442條之規定，請求系爭A、B地租金自100年8月1日起調整為按申報地價年息3.5％計算，及上訴人吳大容、吳楊壬妹應給付被上訴人53,207元，及自100年11月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。上訴人吳伯華應分別與上訴人吳大容、吳楊壬妹連帶給付上開金額。如有任一上訴人履行給付時，其餘上訴人於該上訴人履行給付範圍內免給付義務。上訴人吳大容、吳伯華應連帶給付被上訴人2,297元，及自100年11月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審判命上訴人為前揭給付，並就命給付部分依職權為假執行及免為假執行之宣告，核無不合。上訴意旨就其原審敗訴部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至上訴人就原審勝訴部分，既無不利益可言，其併為上訴聲明，為無理由，附此敘明。被上訴人請求超過上開應准許部分，原審為其敗訴之判決，核無違誤，是被上訴人就此部分提起附帶上訴，亦為無理由，應駁回其附帶上訴。末以，被上訴人訴請調整租金部分，係在單一聲明下，為同一之目的，依民法第442條或第227條之2規定，請求本院依其單一之聲明而為裁判，為訴之選擇合併，而本院就此部分聲明，既已依民法第442條規定准許被上訴人請求，即無庸審酌依民法第227條之2規定請求是否有理由，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之附帶上訴，亦為無理由。爰依民事訴訟法第385條第1項、第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，第85條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 102 年 4 月 24 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 宣玉華法 官 徐千惠以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 4 月 24 日
書記官 沈世儒附表：
附表一：系爭A地租金┌───────┬──────────┬──┬─────┐│期間 │每月應繳租金 │月數│該段期間租││ │（計算式元以下捨去）│ │金總額 │├───────┼──────────┼──┼─────┤│自92年10月1日 │申報地價43,508元× │3 │3,390元 ││起至92年12月31│15.593平方公尺×2%÷│ │ ││日止 │12月＝1,130元 │ │ ││ │ │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│自93年1月1日起│申報地價42,638元× │6 │6,648元 ││至93年6月30日 │15.593平方公尺×2% │ │ ││止 │÷12月＝1,108元 │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│自93年7月1日起│申報地價42,638元× │30 │49,860元 ││至95年12月31日│15.593平方公尺×3% │ │ ││止 │÷12月＝1,662元 │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│96年1月1日起至│申報地價43,720元× │36 │61,344元 ││98年12月31日 │15.593平方公尺×3% │ │ ││ │÷12月＝1,704元 │ │ ││ │ │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│自99年1月1日起│申報地價45,300元× │19 │33,535元 ││至100年7月31日│15.593平方公尺×3% │ │ ││止 │÷12月＝1,765元 │ │ ││ │ │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│自100年8月1日 │申報地價45,300元× │5 │10,300元 ││起至100年12月 │15.593平方公尺× │ │ ││31日止 │3.5%÷12月＝2,060元 │ │ ││ │ │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│合計 │ │ │165,077元 ││ │ │ │ │└───────┴──────────┴──┴─────┘附表二：系爭B地租金┌───────┬──────────┬──┬─────┐│期間 │每月應繳租金 │月數│該段期間租││ │（計算式元以下捨去）│ │金總額 │├───────┼──────────┼──┼─────┤│自92年10月1日 │申報地價43,508元×0.│3 │141元 ││起至92年12月31│661平方公尺×2%÷ │ │ ││日止 │12月＝47元 │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│自93年1月1日起│申報地價42,638元×0.│6 │276元 ││至93年6月30日 │661平方公尺×2%÷12 │ │ ││止 │月＝46元 │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│自93年7月1日起│申報地價42,638元×0.│30 │2100元 ││至95年12月31日│661平方公尺×3%÷ │ │ ││止 │12月＝70元 │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│96年1月1日起至│申報地價43,720元×0.│36 │2,592元 ││98年12月31日 │661平方公尺×3%÷ │ │ ││ │12月＝72元 │ │ ││ │ │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│自99年1月1日起│申報地價45,300元×0.│19 │1,406元 ││至100年7月31日│661平方公尺×3%÷12 │ │ ││止 │月＝74元 │ │ ││ │ │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│自100年8月1日 │申報地價45,300元×0.│5 │435元 ││起至100年12月 │661平方公尺×3.5% ÷│ │ ││31日止 │12月＝87元 │ │ │├───────┼──────────┼──┼─────┤│合計 │ │ │6,950元 ││ │ │ │ │└───────┴──────────┴──┴─────┘