臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第82號上 訴 人即被上訴人 高苙桁訴訟代理人 莊國明律師
柳慧謙律師被上訴人即上 訴 人 陳新崇訴訟代理人 徐志明律師
曾允斌律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國101年11月14日本院臺北簡易庭101年度北簡字第4956號第一審判決提起上訴，經本院於102年8月1日辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命陳新崇給付新臺幣壹拾壹萬肆仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，高苙桁在第一審之訴駁回。
高苙桁上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由高苙桁負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人高苙桁（下稱高苙桁）主張：伊於民國101年1月10日與被上訴人即上訴人陳新崇（下稱陳新崇）訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），向陳新崇承租其所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號1樓房屋（下稱系爭房屋）用以經營服飾業，約定租賃期間自101年2月15日起至104年2月14日止，每月租金新臺幣（下同）18萬元，押租保證金36萬元，伊於簽約時即給付押租保證金36萬元及101年2月份租金9萬元，並修繕系爭房屋共支出158,200元。詎兩造簽約後即爆發臺北市政府嚴格管制8米巷道開設店面，經伊多次電詢臺北市政府均獲回覆系爭房屋不得經營服飾店，但得經營雜貨店、釣獵具行及集郵社，陳新崇未依民法第423條交付合於所約定使用收益之租賃物，伊得行使同時履行抗辯權拒絕給付租金。又伊認經營雜貨店無法負擔每月18萬元之高額租金，遂親自或透過訴外人即伊友林茂堯與訴外人即陳新崇之代理人陳哲銘（綽號K哥）溝通，陳哲銘於101年3月18日提出每月租金降為9萬元，林茂堯回覆陳哲銘同意降為9萬元，並於翌日將101年3月份租金9萬元匯入陳新崇帳戶。詎陳新崇於101年3月20日致電表示其不出租，並將9萬元匯回伊指定帳戶，是兩造業於該日合意終止系爭租約，伊從未使用系爭房屋，欲交還鑰匙予陳新崇均避不見面，顯係受領遲延。又系爭租約終止後伊即無給付租金之義務，陳新崇不得以押租保證金抵扣租金，應全數返還。再者，伊於簽約時所給付101年2月份租金，請法院依民法第227條之2第1項之規定酌免，陳新崇應返還9萬元。伊另僱工修繕系爭房屋而支出之必要費用及有益費用158,200元，陳新崇乃無法律上原因受有修繕房屋之利益，亦應依民法第179條、第816條、第954條、第955條規定返還。並聲明：陳新崇應給付高苙桁608,
2 00元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、陳新崇則以：兩造並未約定系爭房屋作為經營服飾業之用，伊已交付合於約定使用收益狀態之租賃物，高苙桁不得拒絕給付租金。又陳哲銘僅係代理伊簽訂系爭租約之人，就簽約後調降租金乙事並未獲得授權，兩造並未達成將每月租金調降為9萬元之合意。高苙桁違約未配合辦理公證手續，且自101年3月1日起欠繳租金，經伊於101年3月27日發函定期催告，並聲明將於101年4月30日終止系爭租約，另再以原審答辯狀送達翌日為終止系爭租約之意思表示。依系爭租約第8條第2項，高苙桁提前終止租約應賠償1個月租金18萬元，高苙桁所交付36萬押租保證金，經扣抵欠繳之3月份租金18萬元、4月份租金132,000元及上開賠償金18萬元後，已無剩餘。
再者，高苙桁遲至原審101年6月26日言詞辯論期日始將系爭房屋鑰匙交還，則自101年4月22日起至101年6月26日期間無權占有系爭房屋，應給付相當於租金之不當得利，伊亦得以該債權對高苙桁主張抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為高苙桁一部勝訴、一部敗訴之判決，判命陳新崇給付高苙桁押租保證金114,000元及自101年4月22日起算之法定遲延利息，駁回高苙桁其餘請求，高苙桁就其敗訴部分不服，提起一部上訴（高苙桁就原審駁回其101年2月份租金9萬元及修繕費用158,200元之請求部分，未據聲明不服，此部分業已確定），並聲明：㈠原判決關於駁回高苙桁後開之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，陳新崇應再給付高苙桁246,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。陳新崇則答辯聲明：上訴駁回。陳新崇就其敗訴部分亦不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於陳新崇部分廢棄。㈠上開廢棄部分，高苙桁在第一審之訴駁回。高苙桁則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第69頁背面）：㈠兩造於101年1月10日簽立系爭租約，由高苙桁邀胡學永為連
帶保證人，向陳新崇承租其所有系爭房屋作為營業之用，約定租賃期間自101年2月15日起至104年2月14日止，每月租金18萬元，押租保證金36萬元，高苙桁於簽約時給付押租保證金36萬元及101年2月份（101年2月15日至29日）租金9萬元。
㈡高苙桁於101年3月19日匯款9萬元至陳新崇在玉山銀行光復
分行帳號0000000000000帳戶，陳新崇於101年3月21日將9萬元匯回高苙桁指定之高苓翟（高苙桁之女）在郵局木柵分局帳號00000000000000帳戶。
㈢系爭租約業已終止，高苙桁於原審101年6月26日言詞辯論期日當庭將系爭房屋鑰匙交還陳新崇。
㈣陳新崇於101年8月間將系爭房屋出租予第三人，目前開設IS愛飾飾品行。
五、兩造之爭點為：㈠兩造是否約定系爭房屋應可供作服飾店營業使用？陳新崇是否未交付合於約定使用收益狀態之租賃物？高苙桁是否得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金？㈡兩造是否已合意自101年3月起將租金調整為每月9萬元？㈢系爭租約終止之依據？於何時終止？㈣陳新崇抗辯押租保證金應扣除高苙桁尚欠租金及系爭租約第8條第2項以1個月租金計算之損害賠償，有無理由？㈤系爭租約終止後，高苙桁是否無權占有系爭房屋而受有相當於租金之不當得利？如是，不當得利金額？陳新崇以不當得利債權主張抵銷有無理由？㈥高苙桁得請求陳新崇返還之押租保證金金額？茲就得心證之理由分述如下：
㈠兩造是否約定系爭房屋應可供作服飾店營業使用？陳新崇是
否未交付合於約定使用收益狀態之租賃物？高苙桁是否得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金？⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，
並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。
⒉高苙桁主張兩造約定系爭房屋可供作服飾店營業使用，陳
新崇所交付系爭房屋不得經營服飾店，已違反系爭租約之主要給付義務，其得拒絕給付租金；陳新崇則辯稱系爭租約並未約定系爭房屋作為經營服飾業之用，伊並無違反民法第423條之情事。經查：
⑴系爭租約雖未明文約定系爭房屋需可供經營服飾店，惟
證人即仲介公司人員胡學永於原審結證稱：仲介系爭租約時有跟陳新崇說高苙桁是要租屋賣衣服，簽訂系爭租約時，兩造有口頭約定房屋日後作為服飾店使用，分租要經過屋主同意（見原審卷第59、60頁），及證人陳哲銘於原審結證稱：簽約時談及系爭房屋有很多種用途，不只是服飾店等語（見原審卷第58頁），堪認兩造就系爭房屋應得供作服飾店使用，已有合意。參諸系爭房屋原出租他人經營「BIRKENSTOCK鞋店」（見原審卷第39頁），陳新崇自承當時因高苙桁原先承租店面快要到期，故急於尋找店面（見本院卷第102頁背面），衡情應知悉高苙桁原經營服飾店因租約即將到期，而急於承租系爭房屋，自係作為服飾店使用。參以系爭房屋面積約27坪，每月租金高達18萬元，證人胡學永亦證稱：賣衣服利潤最高，若是其他行業租金較低（見原審卷第60頁），系爭房屋如不得用以經營服飾店，高苙桁當無以高價承租之可能。綜上各情，高苙桁主張兩造曾約定系爭房屋需可供作服飾店營業使用，應為可信。
⑵又據本院查詢系爭房屋是否得經營服飾品零售業，經臺
北市建築管理工程處回覆結果：系爭房屋領有63使字第1024號使用執照，1樓原核准用途為集合住宅（H-2類組），使用為營業樓地板面積小於500平方公尺之服飾品零售業（G-3類組），依「臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」規定，得免辦理變更使用執照，若與土地使用分區未合，則屬違反都市計畫法範疇；及臺北市政府都市發展局回覆結果：系爭房屋係屬「第三種住宅區」，臨接寬度6公尺之計畫道路，經檢視系爭房屋未符臺北市土地分區管制自治條例規定「第三種住宅區」附條件允許作「第19組：一般零售業甲組」使用之「設置地點應臨寬度8公尺以上道路」之核准條件，倘經營服飾品零售業，已違反都市計畫法第34條、臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1及臺北市土地分區管制自治條例第8條等規定，將依該局執行都市計畫違規裁罰分工原則，移請臺北市建築管理工程處依臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第79條第1項事項查處作業程序逕予裁處等情，分有臺北市建築管理工程處102年4月26日北市000000000000000號函及臺北市政府都市發展局102年5月15日北市都規字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第59、73頁），足見系爭房屋不得供作服飾店營業使用甚明。
⒊兩造約定系爭房屋應可供作服飾店營業使用，陳新崇所交
付系爭房屋不得經營服飾店，要難認其已交付合於約定使用收益狀態之租賃物，揆諸首揭說明，高苙桁自得行使同時履行抗辯權，而拒絕給付租金。
㈡兩造是否已合意自101年3月起將租金調整為每月9萬元？
⒈高苙桁主張其代理人林茂堯已與陳新崇之代理人陳哲銘於
101年3月18日合意將每月租金調降為9萬元乙節，已為陳新崇所否認，高苙桁固提出經陳新崇簽署之委託授權書為證（見原審卷第9頁），惟該授權書僅記載陳新崇授權陳哲銘全權代表本人代為處理系爭房屋之租賃「簽約」相關事宜，且該委託授權書所載日期與系爭租約簽訂日期同為101年1月10日，證人陳哲銘於原審亦證稱伊只是簽約代理人，陳新崇並未授權伊或通知伊跟高苙桁說租金降為9萬元（見原審卷第58頁），可見陳新崇僅授權陳哲銘簽署系爭租約，尚難認簽約後關於租金之調整協商亦為授權之範圍。
⒉惟縱認陳新崇並未授權陳哲銘調降租金，陳新崇簽約時已
出具上開委託授權書予陳哲銘處理簽約事宜，且依證人林茂堯於原審結證稱：簽約後1個月無法申請營業登記，伊與高苙桁找陳新崇及其代理人陳哲銘商談，當天沒有結果，3天後伊跟陳哲銘通話，初步共識9萬元，談定後用簡訊，未打給陳新崇是因陳哲銘是陳新崇租約代理人（見原審卷第54、55頁）；及證人陳哲銘於原審證稱：簽約後高苙桁找伊及陳新崇談及調降租金事宜，林茂堯也有找伊談過，用電話、當面、簡訊談過，伊與林茂堯非當事人，只是協調溝通，於協商過程中，伊是幫陳新崇協商等語（見原審卷第57、58頁）；再觀諸陳哲銘於101年3月18日傳與林茂堯之手機簡訊內容：「小滛（應為『堯』之誤）那師大店有談到三、四月份店租退至9萬」、「若是OK！週一趕快租金匯入房東帳戶，若是不接受！咱們不便再多談了！」，林茂堯則回覆：「達成協議，明轉帳，謝謝」等語（見原審卷第33、34頁），參以高苙桁於101年3月19日即匯款9萬元至陳新崇在玉山銀行光復分行帳號0000000000000帳戶，有卷附匯出匯款憑證足憑（見原審卷第35頁），陳新崇於原審復陳稱：高苙桁將系爭房屋外觀有所改變，她並未試圖找伊，亦可以找伊之代理人等語（見原審卷第43頁），互核以觀，足認於系爭租約簽訂後相關爭執之處理，陳新崇有由自己之行為表示以代理權授與陳哲銘，或知陳哲銘表示為其代理人而不為反對之表示等情事，依民法第169條前段規定，對於第三人應負授權人之責任。
⒊承前所述，原告主張兩造已合意自101年3月起將租金調整為每月9萬元，洵為可取。
㈢系爭租約終止之依據？於何時終止？
⒈按契約之終止，乃繼續性契約之當事人一方，因他方之契
約不履行而行使終止權，使繼續性之契約關係向將來消滅之意思表示，而就契約之終止權，民法並無一般原則性之規定，必須法律有特別明文規定或雙方當事人合意訂定時，始得據以行使。又終止權之行使則屬單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，至契約之合意終止，則為契約行為，是契約之合意終止與因法定或約定終止權之行使而終止者不同，效果亦異。
⒉本件兩造就系爭租約業已終止並無爭執（見本院卷第69頁
背面），惟就終止之依據及日期則有爭議，高苙桁主張其於101年3月19日匯予陳新崇9萬元租金後，陳新崇於101年3月20日電話告知不願繼續出租系爭房屋，並於翌日將9萬元匯回其指定帳戶，系爭租約於101年3月20日已合意終止。經查，陳新崇否認曾於101年3月20日電話告知高苙桁不願繼續出租系爭房屋，高苙桁復未舉證以實其說，此部分所陳事實已難遽信。又陳新崇固於同年3月20日將該9萬元匯回原告之女高苓翟之帳戶，惟其辯稱係因不同意將租金降為9萬元而匯回，則陳新崇主觀上就系爭租約之租金是否合意變更為9萬元既有爭執，為免日後發生是否同意接受9萬元月租金之疑義，而將該9萬元租金返還高苙桁，尚與常情無違，要難憑以推論兩造已有終止系爭租約之合意，高苙桁主張系爭租約已於101年3月20日提前合意終止，要無足採。
⒊陳新崇辯稱高苙桁於簽約後遲不配合辦理公證，且自101
年3月1日起欠繳租金，經其於同年月27日發函催告高苙桁履行，否則即於同年4月30日終止系爭租約云云，並提出中和郵局第534號存證信函為證（見原審卷第67至69頁）。經查：
⑴依系爭租約第9條第1項約定：「若乙方（即高苙桁）於
約定公證日未配合辦理租約公證或於簽約後起租日前反悔不承租，或給付押租保證金或租金之支票未能兌現時，甲方（即陳新崇）得終止租約，並請求2個月租金為違約賠償。」惟系爭租約第7條雖約定契約應辦理公證手續，然並未約定公證之日期，陳新崇復未能提出兩造有約定公證日期而高苙桁不依約履行之證明，即難認高苙桁有前揭違約之情形，陳新崇據以行使終止權，洵非有據。
⑵又依系爭租約第9條第2項前段約定：「乙方（即高苙桁
）積欠租金達2個月以上，或違反本契約各條之規定時，經甲方（即陳新崇）催告限期繳納仍不支付或改善時，不待期限屆滿，甲方得隨時終止租約，並請求乙方立即遷讓交還標的物暨支付遲延租金」，是於承租人高苙桁積欠租金達2個月以上，經出租人陳新崇催告限期繳納仍不支付時，陳新崇始得終止契約。本件兩造於簽訂系爭租約後合意自101年3月起將租金調整為每月9萬元，高苙桁並於101年3月19日將租金9萬元匯予陳新崇，嗣陳新崇拒絕受領而予匯回等情已如前述，要難認係高苙桁未依債務之本旨而為給付，陳新崇不能再以欠租為由終止租約。
⒋再依系爭租約第8條第2項約定：「租賃期限未滿前有任何
一方擬終止契約時，應於1個月前以書面通知對方，擬終止契約之一方須支付1個月租金予相對方。」高苙桁於101年4月2日提起本件訴訟，主張兩造間系爭租約業已終止，請求陳新崇返還已付租金、押租保證金及損害賠償等，起訴狀繕本於101年4月11日送達陳新崇（見原審卷第13頁），堪認高苙桁已提前為終止租約之意思表示，系爭租約應於101年5月11日終止。
㈣陳新崇抗辯押租保證金應扣除高苙桁尚欠租金及系爭租約第
8條第2項以1個月租金計算之損害賠償，有無理由？依系爭租約第3條第2項後段約定：「甲方（即陳新崇）則應於租賃關係消滅且乙方（即高苙桁）遷空、交還標的物同時無息返還。但乙方有積欠租金及費用等時，甲方得扣除之。
」本件兩造間系爭租約業已終止，高苙桁自得請求陳新崇返還押租保證金，惟高苙桁如有欠租及費用時，陳新崇得予扣除。經查，陳新崇所交付之系爭房屋不能依約經營服飾店使用，高苙桁固得拒絕給付租金，惟高苙桁於得知系爭房屋不得經營服飾業後，猶與陳新崇合意將租金調降為每月9萬元業如前述，其自承系爭房屋僅能開設雜貨店，勢必無法負擔每月18萬元租金，故請求調降租金（見原審卷第2頁），則就調降後之租金而言，系爭房屋已合於約定使用收益狀態，高苙桁自不得再行使同時履行抗辯權，而負有給付之義務。
高苙桁辯稱因系爭房屋無法依約定目的而為使用收益，其得拒絕給付租金且係不可歸責，並無系爭租約第8條第2項約定之適用，委無足採。其應給付之租金為租約終止前之101年3月份租金9萬元、4月份租金9萬元、5月份租金31,935元（101年5月1日至11日，計算式：90,00011/31 =31,935.48，元以下四捨五入），合計211,935元。另依前揭系爭租約第8條第2項約定，高苙桁提前終止租約，尚應給付1個月租金9萬元，以上總共為301,935元。
㈤系爭租約終止後，高苙桁是否無權占有系爭房屋而受有相當
於租金之不當得利？如是，不當得利金額？陳新崇以不當得利債權主張抵銷有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查高苙桁對於陳新崇簽約後已交付系爭房屋供其先進行修繕乙節並不爭執（見本院卷第99頁背面），高苙桁嗣後實際上有無使用系爭房屋或在該址營業，就其占有系爭房屋之事實並無影響。高苙桁另謂於101年3月20日後試圖聯絡陳新崇交還系爭房屋鑰匙遭其拒絕，惟並未舉證證明，迄101年6月26日始於原審言詞辯論期日將系爭房屋鑰匙交還陳新崇（見原審卷第43頁），則自101年5月11日系爭租約終止至102年6月26日之期間，高苙桁占有系爭房屋並無正當權源，自係無法律上原因，受有相當於租金之利益，致陳新崇受有損害，陳新崇得請求高苙桁返還不當得利136,065元（90,000-31,935+90,00026/30=136,065），準此，陳新崇據以主張抵銷，應為可取。又高苙桁承租系爭房屋係為營業使用，與土地法第97條規定保護承租人居住權之立法意旨不符，並無該條租金限額之適用，併予指明。
㈥高苙桁得請求陳新崇返還之押租保證金金額？
系爭租約終止後陳新崇應返還高苙桁押租保證金36萬元，扣除前述積欠租金及提前終止租約之1個月租金賠償共301,935元，及抵銷之不當得利債權136,065元，陳新崇應返還高苙桁之押租保證金已無剩餘。
六、綜上所述，高苙桁請求陳新崇返還押租保證金36萬元及法定遲延利息，洵屬無據。原審就上開不應准許部分，命陳新崇給付114,000元，並為假執行之宣告，尚有未洽，陳新崇提起上訴，求為廢棄，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2項所示；就駁回部分，並無不合，高苙桁上訴意旨指摘該部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
八、據上論結，本件高苙桁上訴為無理由，陳新崇上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 22 日
民事第四庭審判長法 官 張瑜鳳
法 官 林拔群法 官 劉又菁以上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 22 日
書記官 陳玉鈴