臺灣臺北地方法院民事判決 102年度建字第397號原 告 劉維婷
蘇贊文陳怡君徐琇如共 同訴訟代理人 蔡志揚律師複 代理人 林子琳律師被 告 偉宏營造股份有限公司法定代理人 柯惠瓊被 告 偉寶建設股份有限公司法定代理人 程儀共 同訴訟代理人 巫坤陽律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告劉維婷新臺幣貳佰陸拾壹萬壹仟柒佰肆拾柒元，及自民國一百零二年十月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應連帶給付原告蘇贊文新臺幣貳佰陸拾萬玖仟捌佰玖拾壹元，及自民國一百零二年十月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應連帶給付原告陳怡君新臺幣貳佰陸拾壹萬零柒佰柒拾伍元，及自民國一百零二年十月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應連帶給付原告徐琇如新臺幣貳佰柒拾玖萬玖仟參佰陸拾陸元，及自民國一百零二年十月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告各負擔四十分之ㄧ。
本判決原告勝訴部分，於原告劉維婷、蘇贊文、陳怡君、徐琇如分別以新臺幣捌拾柒萬零伍佰捌拾貳元、新臺幣捌拾陸萬玖仟玖佰陸拾肆元、新臺幣捌拾柒萬零貳佰伍拾捌元、新臺幣玖拾參萬參仟壹佰貳拾貳元為被告供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣貳佰陸拾壹萬壹仟柒佰肆拾柒元、新臺幣貳佰陸拾萬玖仟捌佰玖拾壹元、新臺幣貳佰陸拾壹萬零柒佰柒拾伍元、新臺幣貳佰柒拾玖萬玖仟參佰陸拾陸元各為原告劉維婷、蘇贊文、陳怡君、徐琇如預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告劉維婷、蘇贊文、陳怡君、徐琇如（下逕以人名稱之）分別為門牌號碼臺北市○○街○○號2、3、4、5樓建物（下稱系爭建物）之所有權人。緣被告偉寶建設股份有限公司（下稱偉寶公司）擔任起造人、發包委託被告偉宏營造股份有限公司（下稱偉宏公司）擔任承造人，於系爭建物鄰近之土地即臺北市○○區○○段二小段477之1、
478、478之1、478之2及479地號土地（下稱系爭土地）興建地下1層、地上7層鋼筋混凝土之建物（下稱系爭工程），於開挖構築地下結構體過程，因開挖、重車行走及打石等工作致系爭建物發生牆面平頂裂縫、滲水及傾斜等損壞，其中，傾斜率明顯由施工前之1/7775增加為1/149，已逾1/200，嚴重影響結構強度及安全。偉宏公司於施工開挖時未為適當之防護措施，違反建築法第69條與建築技術規則建築構造編第62條規定，另偉寶公司於利用系爭土地開挖構築系爭工程期間，疏於保護系爭建物致其受損，違反民法第800條之1準用同法第794條之規定，偉宏公司與偉寶公司對系爭建物之損害各有上開過失，因而致系爭建物發生前揭損壞，依民法第184條第2項、第185條第1項規定，應連帶負侵權行為損害賠償之責。系爭建物因系爭工程之建造行為致受有構造上之損壞外，依社會通念及交易習慣，亦已構成其交易價值上之減損，原告亦得請求賠償。依台北市結構工程工業技師公會(下稱結構技師公會)及台北市不動產估價師公會(下稱不動產估價師公會)分別鑑定後所出具之鑑定報告書(下稱系爭結構鑑定報告、系爭估價鑑定報告)，核算系爭建物每戶受有之包含公梯及屋頂之工程性損害修復費用、非工程性補償費用，及交易價值減損等損害，2樓部分各為新臺幣（下同）19萬2042元、9萬7287元、243萬2340元，合計為272萬1669元；，3樓部分各為21萬3945元、9萬7287元、240萬8457元，合計為271萬9689元；4樓部分各為23萬8588元、9萬7287元、238萬4574元，合計為272萬449元；5樓部分為37萬9661元、9萬7287元、243萬2340元，合計為290萬9288元。又就交易價值減損之損害，另參考內政部不動產交易實價登錄，系爭建物鄰近公寓之成交行情單價為每坪55萬元，按原告所有之系爭建物每戶27.0768坪計算，系爭建物每戶之交易價值應為1489萬2240元（計算式：27.0768坪55萬元/坪=14,892,240，元以下四捨五入《下同》），乘以平均折價期望值
21.82%，則每戶交易價值減損應為324萬9487元（計算式：14,892,240元×21.82%=3,249,487）。爰依民法第184條第2項、第185條第1項規定，請求被告各連帶賠償原告300萬元及遲延利息等語。並聲明：㈠被告應各連帶給付劉維婷、蘇贊文、陳怡君、徐琇如300萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均抗辯以：㈠系爭建物縱有受損，惟系爭建物坐落之土地價值並未因此減
損，是於計算交易價值減損時，應扣除土地價值。本件依結構技師公會鑑定結果，2樓之工程性損害修復費用為4萬5112元、非工程性補償費用為8萬7867元、結構安全影響修復費用為6萬3885元，共計19萬6864元；3樓之工程性損害修復費用為6萬7015元、非工程性補償費用為8萬7867元、結構安全影響修復費用為6萬3885元，共計21萬8767元；4樓之工程性損害修復費用為9萬1648元、非工程性補償費用為8萬7867元、結構安全影響修復費用為6萬3885元，共計24萬3410元；5樓之工程性損害修復費用為23萬2731元、非工程性補償費用為8萬7867元、結構安全影響修復費用為6萬3885元，共計38萬4483元，系爭結構鑑定報告已依台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊，分項計算損害修復費用、非工程性補償費用，及評估結構安全影響修復費用，應屬公正客觀，自應以其鑑定金額為賠償數額，而被告業已依台北市建築爭議事件評議委員會之會議結論，為原告分別提存21萬3970元、24萬9506元、27萬2280元、53萬1154元，是業已清償完畢。
㈡結構技師公會鑑定之之非工程性補償費用，已包含使用不便
及價值減損之因素，是原告不得另行請求交易價值減損之損害。縱認原告得請求交易價值減損之損害，惟依系爭估價鑑定報告記載，不動產估價師公會係以4樓作為比準層，認定1坪價格為63萬8500元，然卻以1坪63萬9000元作為計算系爭建物其他樓層價格之依據，其鑑定結果顯有違誤；又系爭建物5樓價格無頂樓加蓋結構物，然鑑定得出之單坪價值竟比3、4樓高，是鑑定結果不符常理：再者，不動產估價師公會之鑑定過程僅考量系爭建物於修復前之價格，交易價值當然降低，倘系爭建物係於修復後再出售，交易價值應不至有降低之情；又系爭結構鑑定報告已計算出系爭建物之非工程性補償費用，僅卻認定此部分僅為修復成本，自有違誤；另系爭估價鑑定報告所引用之判決並非全為終審判決，其中亦有部分遭上級審廢棄，就此部分不應予以援引，故其鑑定結果自難憑採等語。
㈢答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠劉維婷、蘇贊文、陳怡君、徐琇如分別為臺北市○○街○○號
2、3、4、5樓（即系爭建物）之所有權人。㈡偉寶公司委託偉宏公司於系爭土地上進行系爭工程之建造，
偉宏公司為系爭工程之承攬人、實際施作人，偉寶公司為系爭工程之定作人、起造人，亦為系爭工程工作物之所有人。㈢系爭建物2樓至5樓之室內工程性損害修復費用經鑑定後，分
別為4萬5112元、6萬7015元、9萬1658元、23萬2731元，各樓層所需之結構安全影響修復費用均為6萬3885元。
四、本院得心證之理由：原告主張因系爭工程之建造導致其所有之系爭建物傾斜、受損及交易價值減損，訴請被告各連帶賠償300萬元及遲延利息；被告則以原告得請求之賠償費用，僅得以系爭結構鑑定報告所鑑定之工程性補償費用、非工程性補償費用、結構安全影響修復費用為據，且被告業已清償完畢等語置辯。是本件爭點厥為：㈠原告依民法第184條第2項、第185條第1項規定，請求被告負連帶賠償責任，有無理由？㈡原告請求被告連帶賠償原告各300萬元，有無理由？㈢被告抗辯其已為清償提存，對原告不再負給付義務，是否有理由？爰分述如下：
㈠原告依民法第184條第2項、第185條第1項規定，請求被告連帶負損害賠償責任，為有理由：
⒈偉宏公司應負侵權行為損害賠償責任：
①按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。
但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第2項定有明文。次按，建築物在施工中，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施，建築法第69條明文規定。復按，基礎設計及施工應防護鄰近建築物之安全。設計及施工前均應先調查鄰近建築物之現況、基礎、地下構造物或設施之位置及構造型式，為防護設施設計之依據，建築技術規則建築構造編第62條亦有規定。可知工程之承造人於施工前，應對鄰近土地之建築物現狀、基礎、地下構造物或設施等進行調查分析，作為設置防護措施之依據，以避免鄰近建築物、地下構造物或設施等因施工造成傾斜等損壞。
②為確認系爭工程之建造是否造成系爭建物之損壞，原告、偉
宏公司曾委請社團法人新北市土木技師公會（下稱土木技師公會）就系爭建物進行安全鑑定，土木技師公會鑑定後於101年6月15日提出安全鑑定報告書（下稱系爭安全鑑定報告）記載：「7.1現場調查、研判及分析：…。鑑定標的物於前述偉宏營造股份有限公司之新建大樓（地上7層、地下一層）地下結構體施工期間，重型車輛移動（行走）所造成之震動、打石工作所造成之震動，均易使鄰房因震波之傳遞影響，產生龜裂受損。…。7.2.1垂直測量(傾斜度)結算之研判：…比對偉宏營造股份有限公司於中華民國97年8月5日向台灣省土木技師公會申請之開工前現況鑑定所載鑑定標的物之傾斜率(案號：97-0895 )與本次鑑定結果比對，詳下表，得知鑑定標的物A棟(即本件系爭建物)之傾斜率(V1～V4)位於1/200至1/100間…。」，及同報告第7.2.1節下彙整之開工前現況鑑定及該次鑑定之各測量點傾斜率成果表，該次鑑定之最大傾斜率之測量點為V1，其傾斜率變化確實由開工前之右傾1/7775增加為右傾1/149（見本院卷一第73-74頁）。而於本件訴訟進行中，本院經兩造同意另委請結構技師公會對系爭建物進行安全鑑定，依系爭結構鑑定報告之附件七「牆柱角傾斜觀測值成果比較一覽表」記載，現況最大傾斜率之測量點V1，其施工前之傾斜率為右傾1/775（即台灣省土木技師公會97年8月5日觀測值)，於施工後之該次鑑定時，已增加為右傾1/154，該次鑑定之傾斜率較系爭安全鑑定報告記載之傾斜率右傾1/149，僅減少1/1944（見系爭結構鑑定報告附件七)；暨系爭結構鑑定報告第十節記載：「2.經比對101年鑑定[附件六]、標的物測量成果報告[附件七]，標的物之傾斜率由1/210增為1/207(長邊)，1/149減為1/154短邊，地層沉陷右側標高12.07m減為12.067m(相差0.34cm)，左側由12.065m減為12.056m(相差0.9cm)，顯示結構體左低右高往左旋轉，與傾斜率(右傾)減緩(1/149減為1/154)符合。損壞部分於各層樓及屋頂分別有擴大及新增部分。…。這些傾斜之變化及損害之擴大，研判係標的物結構體受到鄰房施工影響造成剛體傾斜後，雖與前次鑑定時間間隔3年，結構體之基礎沉陷尚在調整中。」(見外放之系爭結構鑑定報告第10頁)。可知系爭工程於地下結構物開挖構築等施工期間產生之震動，確實造成系爭建物發生龜裂及傾斜率增加等損壞，且比對之前之鑑定結果，損害尚持續擴大。據此，堪認擔任系爭工程之承造人即偉宏公司於開挖構築系爭工程之地下結構體施工期間，就施工時所發出之震波未為適當之防護，致系爭建物發生龜裂及傾斜率增加等損害，違反建築法第69條及建築技術規則建築構造編第62條規定。從而，原告主張偉宏公司違反上開保護他人之法律，依民法第184條第2項規定，應負侵權行為損害賠償責任等語，應屬可採。
⒉偉寶公司應負侵權行為損害賠償責任：
按「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」、「第774條至前條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。」民法第794條、第800條之分別定有明文。次按民法第794條係保護他人維持社會公共利益之規定，定作人違反此項規定者，應推定其於定作或指示有過失，定作人若抗辯其定作或指示並無過失，就此一有利事實，應負舉證之責（最高法院95年度台上第506號裁判意旨參照）。偉寶公司為系爭工程之定作人、起造人，亦為系爭工程工作物之所有人等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈡），是偉寶公司實質影響系爭工程之設計及施工，堪可認定，故其雖非實際施工之承造人或承攬人，但確為系爭工程之土地利用人，依民法第800條之1準用同法第794條規定，偉寶公司因進行系爭工程而開挖土地或為建築時，自負有保護鄰地建物或其他工作物不受損害之義務。惟系爭工程鄰近之系爭建物已因承造之偉宏公司施工造成龜裂及傾斜率增加等損害，如前所述，偉寶公司又未能舉證證明其就系爭工程之定作及指示並無過失，故原告主張其違反民法第800條之1及同法第794條規定，亦屬可採。從而，原告主張偉寶公司違反上開保護他人之法律，依民法第184條第2項規定，應負侵權行為之損害賠償責任等語，自有理由。
⒊偉宏公司與偉寶公司應連帶負損害賠償之責：
按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。民法第185條第1項定有明文。偉宏公司及偉寶公司因彼等之過失均須對系爭建物之損害負賠償責任，如前所述，從而，原告主張依民法第185條第1項規定，被告應負連帶賠償責任等語，自屬可採。
㈡原告得請求被告連帶賠償之金額，詳如附表四「應給付損害總額」所示：
⒈按物被毀損時，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額
，民法第196條定有明文，且不排除民法第213至215條之適用。又「損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。」（最高法院93年度台上字第381號判決參照）。可知系爭建物於被告建造系爭工程過程，因過失致系爭建物損壞時，原告得請求被告賠償物理技術上之修補費用及交易價值減損之損害，合先敘明。
⒉原告雖主張就系爭建物，得分別請求工程性損害修復費用、
非工程性補償費用及交易價值減損金額云云；另被告則抗辯系爭建物坐落之土地不因傾斜致價值減損，應無交易價值減損之損害，自應扣除，關於交易性價值減損之損害，已包含於依台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊（下稱鄰房鑑定手冊）所制定之非工程性補償費用標準所計算得出之非工程性補償費用中，並應以系爭結構鑑定報告計算結果為據云云。然查：
①建物與土地於法律上雖係各別不動產，惟建物實際上與土地
不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及建物之價值外，建物通常存在於土地達數十年，其間基地事實上無從為其他利用，故實務上不動產買賣多以房地為整體單一之交易標的物，統一估定交易買賣之價格。系爭建物所在之系爭公寓住宅之結構為鋼筋混凝土造地上5層、地下1層之公寓住宅（見本院卷一第71頁系爭安全鑑定報告所載），原告所有僅為其中2至5樓之4戶，而非獨立別墅，不得單獨拆除、重建，且有共用之分戶牆、屋樑，建築基地亦為共用，建物與所坐落土地之依附性極高，是在計算系爭建物因受損而減損之市場交易價值時，自應參酌土地價值合併估算，始為合理。又公寓大廈管理條例第4條規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，系爭建物為區分所有建物，經濟耐用年數即達50年，改建不易，土地使用因已有建物會受到限制，故土地價值難與基地上建物價值完全切割單獨評估，估算系爭建物之交易價值減損，採房地價值一體評估等情，復據不動產估價師公會以103年12月22日（103）台北估價師字第255號函文說明在案（見本院卷二第273頁反面至第274頁)。是被告抗辯系爭建物所坐落之土地價值不因系爭建物毀損而受損云云，即無足採。
②觀諸鄰房鑑定手冊所載非工程性補償費用之計算依據，係按
傾斜率計算非工程性補償率後，再依台北市都市更新事業(重建區段)之建築物工程造價基準，按系爭建物之構造型式及樓層數，估算系爭建物各樓層之重建價格，此有鄰房鑑定手冊（見本院卷二第40頁至第52頁)、系爭結構鑑定報告(見附件十)在卷可憑，則依上開計算方式可知，非工程性補償費用原則上僅係依房屋重建造價及房屋傾斜率為其基準，核與本件兩造爭訟之系爭建物各樓層之「房屋」連同「土地」在內之交易價值減損之損失不同，自不得作為系爭建物各樓層房地交易價值減損之依據。甚且，所謂「交易性貶值(即本件交易價值減損)損害賠償」係在回復損害事故發生前之應有市場交易價值，自應以市場通常交易觀念計算所減損之價值。再者，個別傾斜率係工程危害當時作為工程單位衡量是否有立即危險或不適人居判斷之依據，係工程上做為扶正工程參考之數據；即便扶正後，不動產仲介經紀人及買賣雙方於日後交易時均應誠實告知房屋鄰損紀錄，且因傾斜率之事實係為告知住戶及大眾認知其傾斜事實，並非以傾斜率多寡據以計算價值減損之金額，是交易價值減損之高低，自應以實際造成物理上及交易者心理上之損害為衡量依據，尤其不動產之價值甚鉅，且關係居住者之客觀安全、主觀舒適，對消費者所產生之心理影響，如：令人產生恐懼感、使用上不便利性，不具市場競爭、維修費用可能增加、加速折舊等不利益考量，尚非單純傾斜率所得評估，是被告抗辯應依前揭鄰房鑑定手冊所載以傾斜率計算交易價值減損之損害云云，要無可取。
③非工程性補償費用之計算，係以房屋之傾斜率估算房屋價值
之減損，而交易價值減損之損害則係因房屋之傾斜率存在，依市場機制所反應之房屋及土地整體交易價值減損，均如前述，兩者之計算方式雖不相同，惟皆係以房屋之傾斜率為參考指標及影響因素，以供計算價值之減損，且依經驗法則，前者計算之補償費用應小於或包含於後者房屋及土地之交易價值減損內，據此，原告自不得以建物傾斜率增加存在為由，重複請求非工程性補償費用及交易價值減損等兩項賠償金額，原告主張其兩者均得請求云云，亦有誤會。準此，本件原告得請求被告連帶賠償者，應係物理技術上之工程性損害修復費用及交易價值減損之損害金額。
⒊原告得請求之工程性損害修復費用詳如附表一所示：
依據系爭結構鑑定報告記載，系爭建物2樓至5樓之室內工程性損害修復費用分別為4萬5112元、6萬7015元、9萬1658元、23萬2731元，各樓層所需之結構安全影響修復費用均為6萬3885元等情，為兩造所不爭執。另依系爭結構鑑定報告記載，原告共有之屋頂及公梯損害修復費用總額分別為11萬7196元、29萬8028元（見系爭結構鑑定報告附件九)，而臺北市○○街○○號建物為5層樓之建物，則依各樓層住戶比例分攤核算後原告每人應分得之共有屋頂修復費用為2萬3439元（計算式：117,196元÷5=23,439），公梯修復費用則為5萬9606元(計算式：298,028元÷5=59,606)，加總後，原告得請求之系爭建物工程性損害修復費用分別為19萬2042元、21萬3945元、23萬8588元、37萬9661元，詳如附表一所示。
⒋原告得請求之交易價值減損金額，詳如附表三「交易價值減損金額」欄所示：
①有關本件交易價值減損金額部分，經兩造同意由本院送請不
動產估價師公會為鑑定，估價師係先針對系爭建物進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及估價師專業意見分析後，採用比較法及收益法等二種估價方法，就系爭建物在未受損之正常情況下之不動產價值先為評估，再以法院判決案例及市場交易案例為評估基礎，經比較、分析及調整，分別推算兩種案例之不動產交易性價值減損比例，並考量案例資料可信度、完整度、及案例條件差異等因素，分別賦予權重比例，以決定最後不動產交易價值減損比例，進而計算系爭建物之交易價值減損金額，此有系爭估價鑑定報告1份在卷可證（外放）。系爭估價鑑定報告尚載明：「…此外，受損建物即使已修復，但與未受損害建物之間，仍然具有市場價值差異，這是由於受損建物在修復後，無法回復與未受損害建物相同水準的收益性與市場性，具有較高風險性與不確定性，因此造成經濟性的價值減損，這種受到瑕疵問提導致的交易性價值減損現象，即不動產估價中所謂『污名』的概念。」（見系爭估價鑑定報告第41頁）。衡以民間中古屋不動產交易方式，中古屋賣方多須先出具不動產現況說明書予買方，記載項目實體方面有無漏水、傾斜、壁癌、混凝土剝落鋼筋外露等，抽象部分包含有無發生非自然死亡事件、分管契約與規約是否存在，前開事項部分係可進行技術性修復部分則否，買賣雙方多依此進行成交價格之商議，現行法規並未明確規定，如何對建築物無法修復之部分，進行價格減損之評價，而實際交易時並非所有買方均願意單以技術性修復費用作議價之依據，故實無法確定系爭建物所有權人事後所衍生之爭訴及解約風險為何，縱然本院以判決方式，認定僅須採重建方式進行補償，亦無法拘束本件兩造以外之第三人，足認建築物一但受有無法修復之損害，其市場交易價格，即具有較高之風險性與不確定性，在現今科技與法規仍未發展成熟之階段下，為評價此部分之風險性與不確定性，在醫學、保險制度與交通安全多採統計比較方法進行評價（如親屬間疾病糖尿病遺傳機率、癌症期別治療後復發機率，或是不同職業間發生職災之比例高低決定人壽或意外保險費高低），據此，堪認系爭估價鑑定報告所採取之方法，與民間中古屋買賣比價方式相符，亦與其他領域之評價理論相同，應屬可採。
②被告雖抗辯系爭估價鑑定報告有關建物未受損之正常價格評
估方法，未採「成本法」，另交易價值減損比例之評估，不採「收益法」、「成本法」，均有不當云云。惟不動產估價師公會估價師本於專業所採取之上開評估方法，尚屬合理有據，得以確切反映實際情形，已如前述，被告僅空言為上開質疑，然未說明何以須採「成本法」評估系爭建物未受損之正常價格，或應以「收益法」、「成本法」評估交易價值減損比例之理由，自難遽認系爭估價鑑定報告採取之評估方法有所不當。再者，系爭結構鑑定報告鑑定之工程性修復損害費用，係依「成本法」估算之物理技術上之損害修復成本，惟其修復後，因污名化影響，已無法回復與未受損害前相同水準之交易性價值，已如前述，是自不適用成本法之評估方式；又系爭建物傾斜率經專業機構調查測量，目前最大傾斜率為1/154，期間部分樓層曾自行重新整修、裝潢，惟現況因傾斜狀況仍持續，致雖重新整修、裝潢仍有牆面剝落裂痕滲水、地坪磁磚裂隙等現象，造成勘估標的收益狀況不確定性高且市場性較差，例如因傾斜令承租人有空間失衡感不舒適、承租意願低、招租期需延長等情況，甚或完全無法成功出租，對於若採「收益法」試算，有關收益之有效總收入、維修費、折舊提存費、收益資本化率等評估因素，將有主觀認知較大之差異，實無法有效掌握並予以量化，造成收益法評估結果較不精確；此外，目前不動產市場上可蒐集的買賣交易案例較多，但傾斜修復後出租的案例稀少，對於租賃期間管理維護成本是否高於正常房屋，資訊亦極為有限，因此不利於收益法之應用等情，有不動產估價師公會103年11月7日（103）台北估價師字第231號函文1份在卷可稽（見本院卷二第186頁、第187頁)。可知成本法僅適宜估算技術性貶值，不宜據以估算交易性貶值，另本件亦難適用收益法之評估分析。是以，被告上開抗辯，俱無足取。
③有關未遭受鄰損情況下，系爭建物之正常交易價格，系爭估
價鑑定報告係以系爭建物第4層為比準層，先採取比較法與鄰近之建物（比較標的）就交易價格、區域因素、個別因素調整評估後，以加權平均方式決定第4層評估價格為每坪63萬8000元，復以收益法就各項影響因素分析調整後，決定系爭建物第4層比準層之評估租金為單月每坪900元，據以推算淨收益，除以收益資本化率後，決定收益價格為每坪63萬9000元，綜合上開分析，考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素之接近程序等因素，採加權平均法，最後決定第4層比準層評估價格為每坪63萬9000元，進而依樓層別效用比（第2層102%、第3層101%、第4層100%、第5層102%），決定系爭建物第2至5層之總價分別為1974萬3022元、1954萬9166元、1935萬5310元、1974萬3022元（見系爭估價鑑定報告第26頁至40頁）。
④被告雖抗辯：系爭估價鑑定報告評定系爭建物4樓未遭受損
害之正常交易價格，未採直接計算之單價即每坪63萬8500元，而以進位後之每坪63萬9000元為依據，另系爭建物5樓之樓層別效用比及單價應低於評定之系爭建物3、4樓，鑑定報告為相反認定，均有所不當云云。惟查：
⑴依據不動產估價技術規則，並未明確規定價格評估結果應該
計算至千位數或百位數，惟依據地價調查估計規則第22條第4項規定：區段地價每平方公尺單價逾十萬元者，計算至千位數，未達千位數四捨五入，由於依據地價調查估計原則所評估基準地或區段地價，其性質類似於不動產估價過程中所評估的比準地或比準層，因此通常在進行不動產估價時，亦會參考地價調查估計規則規定評估比準地或比準層等情，業據不動產估價師公會103年12月22日（103）台北估價師字第255號函文說明在案（見本院卷二第273頁)，可知不動產估價師公會評定系爭建物4樓正常交易價格過程，因不動產估價技術規則未明確規定評定之不動產單價數額，應精確至千位數或百位數，則參考不動產估價性質相似之地價調查估計規則第22條第4項規定，對於地價評定數額應計算至千位數，未達千位數者以四捨五入進位計算，是不動產估價師公會分別以比較法、收益法評定系爭建物4樓比準層單價為每坪63萬8000元、63萬9000元，及復以平均加權方式將其數額加權計算後，採四捨五入方式至千位數採每坪63萬9000元作為合理正常交易價格，其所為鑑定評定之計算及採用數額，應屬有據。被告抗辯不動產估價師公會之評定單價有所不當云云，尚無足採。
⑵按「依據不動產估價技術規則第98條規定：區分所有建物之
估價，應就專有部分、共有部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用及位置差異作適當之調整。前項樓層別效用比，由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，供前項調整之參考，並依市場行情及地方習慣推估之。由於目前不動產估價師公會全國聯合會尚未公告樓層別效用比規定，因此由不動產估價師依市場行情及地方習慣推估之。…。依據國內不動產市場交易習慣，第四層樓由於諧音的因素造成市場接手性較差，因此在考量樓層因素時，第四層樓通常都為該棟區分所有建物的最低建坪單價…。此外，本案勘估標的為五層樓公寓(無電梯)，亦無頂樓加蓋，依據國內區分所有建物市場交易習慣，在僅考量樓層因素時，最頂樓層通常比次一樓層價格略高，即表示樓層效用比會額外高出一定比例(通常是因為頂樓為最高樓層，具有使用屋頂平台的近便性，並且樓層上方沒有其他樓層，使居住者不會受到樓上層可能產生的地板噪音干擾)…。」等情，業據不動產估價師公會以103年12月22日（103）台北估價師字第255號函文說明在案(見本院卷二第273頁反面)。可知不動產估價師公會係依法按市場交易行情及地方習慣，就樓層別效用比，認定系爭建物4樓因諧音關係價值較3、5樓為低，又系爭建物5樓因位於頂樓及屋頂平台無加蓋，具有使用屋頂平台之便利性及居住上不受上層使用者地板噪音干擾之安寧性，認定系爭建物5樓之樓層別效用比高於3、4樓，是其評定系爭建物5樓之樓層別效用比及單價高於3、4樓，應屬可採。被告僅空言抗辯系爭建物5樓之樓層別效用比及單價應低於3、4樓云云，惟未提出其他相關佐證以實其說，其抗辯自無足取。
⑤有關系爭建物遭受鄰損後之交易價值減損比例，不動產估價
師公會就「法院判決案例分析」部分，係參考12份法院案例，其中，11份為本院及臺灣士林地方法院（下稱士林地院）認定建築物傾斜大於1/200時涉及價值減損率之判決，1份為臺灣高等法院判決（見系爭估價鑑定報告第43頁至第44頁，其中案例四係本院102年度訴字第618號判決，鑑定報告有所誤載），並依此計算出建築物因傾斜之折價比例為14.24%（見系爭估價鑑定報告第45頁）。經本院審核前開12份裁判及其上訴審之裁判或和解筆錄內容（見本院卷二第192頁至第第266頁、第301頁至第312頁），認定如下：
⑴案例一之本院101年度訴字2491號判決理由欄四.(一).3.記
載：「(1)經本院囑託台北市不動產估價師公會鑑定結論，認系爭房屋與所坐落土地應有部分於99年11月7日系爭買賣契約成立時之市場交易價格應為8,207,600元（即買賣契約訂立時無瑕疵物之價值）；因傾斜問題而導致價格減損之金額為1,007,073元，則買賣契約訂立時瑕疵物之實際價值應為7,200,527元(8,207,600元－1,007,073元＝7,200,527)，有台北市不動產估價師公會102北估公會字第0000000號瑕疵不動產價值減損鑑定報告書在卷可查…。(2)原告主張應以1,341,776元為其得請求減少之價金金額；被告則抗辯系爭房屋於買賣當時之正常情況價值亦應為8,207,600元，惟系爭房屋買賣當時即99年11月7日之買賣價金僅為7,650,000元，遠低於正常情況價值多達557,660元，是系爭房屋減少價金數額之計算，自應以買賣價金7,650,000元扣除系爭價值減損鑑定報告書所載之瑕疵情況價值7,200,527元為計算基準，則系爭房屋減少價金之數額應為449,473元，較為公允等語。然依前揭說明，減少價金之目的乃在於維持原有契約關係，而本件實際交易價格7,650,000元即為兩造未認知系爭房屋存有傾斜瑕疵之前提下，經由意思表示合致賦予系爭房地之價值。原告所主張之1,341,776元係以8,207,600元為基礎所計算得出，倘以1,341,776元逕為減少價金之標準，等同無視原本買賣雙方關於交易價格之合意；同理，被告黃雍晶關於7,650,000元價格之決定，係於未認知系爭房屋存有瑕疵之前提所做成，倘僅因實際交易價格較之客觀市價為低即排除減少價金規定之適用，亦等同無視於締約當時買賣雙方之考量基礎。是兩造關於減少價金之主張或抗辯均與減少價金之規範目的不符，均無足採。當依前揭算式予以計算，計算結果，本件原告得請求減少價金之適當金額應為938,655元【7,650,000×(1－7,200,527÷8,207,600)＝938,655，小數點以下四捨五入】。」(見本院卷二第196頁)。可知該判決所採折減價金均為12.27%（1,007,0738,207,600×100%=12.27%；1－7,200,527÷8,207,600×100%=12.27%），核與系爭估價鑑定報告原記載價格減損比例相符，堪認不動產估價師公會採用之價格減損比例12.27%，並無違誤。被告抗辯系爭估價鑑定報告就前揭判決之認定有誤云云，自無可採。又上開判決經當事人上訴後，於臺灣高等法院103年度上易字第954號案件審理時成立和解，有和解筆錄1份在卷可證（見本院卷二第307頁、第308頁），是本院上開另案判決所認定之價格減損比例未經廢棄，是仍可為參考依據，併此敘明。
⑵案例二之士林地院102年度訴字第453號判決，業經當事人提
起上訴，現由臺灣高等法院以103年度上字第781號案件審理中，是士林地院上開判決所採價值減損率12%，是否為確定判決之見解，尚未可知，為免爭議，爰應予剔除不以之為參考依據。
⑶案例七之本院100年度重訴字第783號判決，其判斷理由欄採
用之價格減損比例應為16%（見本院卷二第229頁），亦為該案二審臺灣高等法院101年重上字第839號判決理由所採，有上開判決在卷可參（見本院卷二第304頁），是案例七之價值減損比例應更正為16%，系爭估價鑑定報告係以涉及當事人主觀判斷所約定之買賣價格計算價值減損比例，尚有誤會。
⑷案例九之士林地院99年度訴字第215號判決，係採取不動產
估價師公會之鑑定結果，據以計算認定價額減損比例為17.04%，此有該案判決理由可參（見本院卷二第239頁反面）。
惟上開判決經該案被告提起上訴後，前揭不動產估價師公會之鑑定結果，為臺灣高等法院100年度上字第538號判決所不採，此參該判決理由即明（見本院卷二第244頁正反面），是系爭估價鑑定報告引以為判定依據，尚非妥適，此部分應予剔除。
⑸案例十之本院95年度訴字第7981號判決，於判決理由中雖載
明依據法院囑託鑑定之結果認該案房地價格減少金額為218萬337元（見本院卷二第249頁反面），惟於判決理由中並未敘明法院所囑託鑑定之機關所認定之該案房地於正常條件下之實際市場價值，系爭估價鑑定報告逕以該案當事人約定之買賣價格1330萬元計算價值減損比例，是否符合真實，尚非無疑，為免爭議，爰予以剔除不作為分析依據。又上開判決雖經該案二審之臺灣高等法院99年度上字第99號判決予以部分廢棄，惟二審判決廢棄之理由係認房地價值減損應予分離，不應計算基地價格減損，故採建物價格減損即可（見本院卷二第255頁反面、第256頁），與本件交易價值之減損應採房地合一為適宜之認定不同，是該二審判決不宜採為本件分析認定依據，惟亦無礙本院前開認定。
⑹案例十一之本院96年度訴字第6236號判決，其判斷理由欄採
用之價格減損比例應為15%（見本院卷二第259頁反面），亦為該案二審臺灣高等法院98年度上易字第861號判決理由所採，有上開判決在卷可參（見本院卷二第311頁反面），是案例十一之價值減損比例應更正為15%，系爭估價鑑定報告係以涉及當事人主觀判斷所約定之買賣價格計算價值減損比例，尚有誤會。
⑺除上述⑴至⑹所述外，其餘法院案例判決均係確定判決，其
所為判定價格減損比例亦均有所本，系爭估價鑑定報告參考上開法院案例據以為合理價格減損比例之判斷，並無不妥。則依不動產估價師公會之評定方式，按其與系爭建物之區位、屋齡、建物結構、建物類型及傾斜率等給付不同評分及權重，經統計分析結算後，系爭建物依法院案例分析之價格減損比例應調整為14.02%，詳如附表二所示。
⑥不動產估價師公會另以5份市場上性質相同建物，因傾斜致
交易價格減損案例為據，分析市場價格交易因建物傾斜致價格減損之比例後，按其與系爭建物之區位、屋齡、建物結構、建物類型及傾斜率等給付不同評分及權重，經統計結算後認系爭建物依市場買賣交易案例之價格減損比例應為11.50%（見系爭估價鑑定報告第46頁至第51頁）。被告雖辯稱：系爭估價鑑定報告所引之市場買賣案例係以成交價格為分析依據，惟實際上應以扣除工程性損害修復費用後較低之實際交易價格為據進行分析，則價值減損比例應更低云云。然查，被告並未舉證不動產估價師公會採用之5份市場交易案例之工程性修復費用，應如何估算並加以扣除，甚且，衡以房屋買賣交易時，買受人對現況存有或曾因遭受鄰損發生影響結構安全致發生傾斜之建物物件，通常因缺乏專業知識，並不會實際進行工程性損害修復費用之評估、計算及自成交價格中扣除，而係基於對買賣標的主客觀價值之綜合判斷，以決定成交價格；況針對存有瑕疵之建物無論係修復前或已修復後，市場上仍存有一定疑慮，致影響他人購買意願及出價價格，此即污名化影響之必然結果，前已敘及，是自難先行考量並自成交價格中予以扣除，再進行市場交易價格減損比例之分析。故被告前揭所辯，亦無足取。
⑦承上，本件依法院判決案例及市場交易案例分析之價格減損
比例，分別應為14.02%、11.50%，如前所述，再參酌不動產估價師公會依上述兩種案例之資料可信度、價格形成條件等因素，依專業知識認定各應給予之30%、70%權重比例（見系爭估價鑑定報告第51頁），核算系爭建物因系爭工程造成之合理市場交易價值減損比例應為12.26%（計算式：30%14.02%＋70%11.50%=12.26%）。
⑧從而，依系爭估價鑑定報告所評定之系爭建物各樓層正常交
易價格即1974萬3022元、1954萬9166元、1935萬5310元、1974萬3022元，乘以合理市場交易價值減12.26%後，核算系爭建物2至5樓各樓層之合理交易價值減損應為241萬9705元、239萬5946元、237萬2187元、241萬9705元，詳如附表三「交易價值減損金額」欄所示。
⒌綜上所述，系爭建物因系爭工程建造行為所致之損害，原告
4人得向被告請求之損害賠償，總計分別應為261萬1747元、260萬9891元、261萬0775元、279萬9366元，詳如附表四「應給付損害總額」欄所示。
㈢被告抗辯其已為清償提存，對原告不再負給付義務云云，為無理由：
⒈按「債務人無為一部清償之權利。」、「債權人受領遲延，
或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。」民法第318條第1項本文、第326條分別定有明文。又提存法第18條明定：「非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅。」⒉被告抗辯：因本件之鄰損爭議，兩造曾經台北市建築爭議事
件評議委員會協調不成立，惟被告業已依上開委員會會議結論，就本件鄰損賠償事件，分別以劉維婷、蘇贊文、陳怡君、徐琇如為受領權人，向本院提存所辦理清償提存，金額分別為21萬3970元、24萬9506元、27萬2280元、53萬1154元，故已為清償云云。然查，偉宏公司確已辦理上開金額之清償提存，業據其提出台北市建築爭議事件評審委員會第10202次大會會議紀錄、提存書、國庫存款收款書、繳款收據等件為證（見本院卷一第93頁至第102頁），故堪信為真實。惟本件兩造迄未成立和解，偉宏公司所為之前述提存，其金額與本件原告所主張者復相去甚遠，原告亦未受領，更無受領遲延之情形，則依首開說明，偉宏公司所為之提存，顯非依債務本旨所為之清償提存，其債之關係自難謂已歸於消滅，亦不影響本件原告之請求，自屬當然，被告上開抗辯自非可採。
五、綜上，依民法第184條第2項、第185條第1項侵權行為法律規定，劉維婷、蘇贊文、陳怡君、徐琇如分別請求被告連帶賠償261萬1747元、260萬9891元、261萬775元、279萬9366元，及均自起訴狀繕本送達（即102年10月7日，見本院卷一第53頁、第54頁送達回證）翌日（即102年10月8日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，則為無理由，均應予駁回。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、兩造其餘之攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 3 日
民事第六庭法 官 劉素如以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 3 日
書記官 黃紹齊