臺灣臺北地方法院民事裁定 102年度抗字第89號抗 告 人 高銘克相 對 人 高銘呈
高玉寬高銘園高心媃上列當事人間變更共有物管理事件，抗告人對於對於民國102 年
2 月4 日本院101 年度聲字第718 號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上之同地段
366 建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）為兩造所共有，各應有部分均為5 分之1 。系爭房屋自民國73年至97年間均出租予第三人使用，每月租金達新臺幣（下同）50萬元以上，租金收入由各共有人平均分配之。然第三人即系爭房屋承租人許恭豪在97年間欲續租時，相對人高心媃竟惡意反悔，致系爭房屋閒置迄今。又抗告人為充分發揮系爭房屋之價值，曾於101 年間發函要求相對人同意出租，相對人高銘呈、高銘園、高心媃收受函文後均未為同意之表示，其等不作為即屬默示不同意出租之意思表示，再相對人高銘呈、高銘園、高心媃於原審之答辯聲明為駁回抗告人之聲請，原審102 年1 月21日庭期中相對人高銘呈、高心媃、高玉寬亦當庭表示不同意抗告人之聲請，足見相對人均不認同抗告人出租系爭房屋之提議，而屬以多數決方式，決議以「不出租系爭房屋」之方式管理系爭房屋。
㈡而系爭房屋位於西門町商圈，每月租金可達70萬元以上，因
閒置所損失之租金收入粗估已達3360萬元（計算式：70萬×12月×4 年＝3360萬元），益徵相對人消極不作為之管理方式，妨害抗告人就系爭房屋應有部分之使用收益，並導致抗告人受有相當於租金收入之損害，不符民法第820 條促使共有物有效利用之修法目的，而屬顯失公平。再者，相對人既無意出租系爭房屋，即自始不生租金收入之期待利益，不出租系爭房屋對相對人而言自無何損害可言，則原審認「不出租系爭房屋之可能損失及利益，已均由當事人共同負擔」，顯有誤解。為此，爰依民法第820 條第1 項、第2 項之規定，聲請撤銷原裁定，並准由抗告人以附件方式為全體共有人管理系爭房屋出租、租金分配等事宜等語。
二、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820 條第1 項、第2 項分別定有明文。其立法理由以：「二、共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2 項。又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3 分之2 所定之管理。」，準此，依本條第2 項規定聲請為變更共有物管理者，必以其共有物之管理係經同條第1 項規定而定之管理，且聲請人須為不同意之共有人，並所定之管理有顯失公平之情事，始得為之。倘若共有物之管理，並非經共有人以民法第820 條第1 項規定之多數決方式所定者，則縱認管理有顯失公平之情形，共有人亦無法依民法第
820 條第2 項規定向法院聲請以裁定變更共有物之管理。又是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
三、經查：㈠抗告人主張系爭房屋為兩造所共有，應有部分各為5 分之1
，自73年間至93年間均出租予第三人等情，業據其提出系爭房屋之建物登記謄本、租賃契約書等件為證（見原審卷第5頁至47頁反面），且為相對人所不爭執，自堪信為真實。㈡抗告人雖以：相對人收受抗告人請求同意出租系爭房屋之函
文後，均未為同意之表示，屬默示決議不出租系爭房屋，又相對人於本件審理中均明確表示不同意出租系爭房屋，足見相對人已以多數決而決議以不出租系爭房屋之方式管理共有物云云。依相對人高銘呈於原審準備程序期日中稱：抗告人請求的我不同意，因為他不是主體人，所以我也不回應他的律師函。不出租是聲請人的問題，我也是想出租等語、相對人高玉寬稱：不同意抗告人的聲請。租房子的問題，以多數人的決議為決議，因為這是大家的問題，要大家一起來處理等語、相對人高心媃稱：不同意抗告人之請求，出租的對象、條件、租金等等，都沒有出現。沒有理由要求我們同意這樣空泛的聲請。第三人許恭豪部分不續租是因為條件談不攏，並不是我出爾反爾。不出租的主要原因是因為返還押租金時都是由我直接開我本人的票，第三人許恭豪也直接簽收了，抗告人及相對人高玉寬都不還押租金給我。系爭房屋這幾年都是我在管理等語（見原審卷第75頁反面至76頁反面），復抗告人亦自承相對人高玉寬在收受律師函前係同意出租（見原審卷第75頁反面），顯見相對人間就系爭房屋究否出租、如何出租、以何人為出租事務之管理者等節均仍有爭執，故而未能取得共識或協議一定之方法致迄今仍未再予出租，系爭房屋未出租乃因未獲共有人決議之結果，而非共有人決議「不出租」作為管理系爭房屋之方法，亦即本件尚未有民法第820 條第1 項「共有物之管理已經共有人決議」之情形，抗告人自不符合民法第820 條第2 項之聲請變更管理方法之要件。
㈢抗告人又稱：如系爭房屋不予出租，因房屋每年折舊損壞，
又須繳交稅賦，且致抗告人受有相當於租金收入之損害，不符民法第820 條之修法目的，而顯失公平。另相對人既無意出租系爭房屋，即自始不生租金收入之期待利益，不出租系爭房屋對相對人而言自無何損害，當非屬與抗告人同負不出租之損失及利益云云。查本件並非共有人經由多數決而決議以「不出租系爭房屋」為管理共有物之方式，已如前述，既共有人就共有物之管理仍屬磋商、討論之階段，自無何悖於促進共有物有效利用之目的或顯失公平之情事。況就共有物之管理，民法既在維持共有物完整之前提下，以獲得最大利益為目的，希冀各共有人以多數決之方式協議達成管理之最佳方式，僅在顯失公平之情形下，方容許不同意該管理方式之共有人得聲請法院變更之，其結果仍得保有共有物所有權之整體效用。至於共有物之分割，方有協議不成即可訴請裁判分割之規定，其結果係會變更共有物所有權之完整性，與「共有物管理」之規範意旨，係為不同之立法目的，本院自難在共有人未形成多數意志之情形下介入而強行擬定特定之管理方案，否則不啻侵害共有人就共有物管理之權限，甚而架空民法第820 條第1 項之規定。是本件抗告人之聲請，不應准許。
四、綜上所述，本件共有人並未以多數決而定系爭房屋之管理方法，則抗告人依民法第820 條第2 項規定聲請本院變更共有物之管理方法，准由抗告人以附件所示方式出租系爭房屋，顯於法無據。原裁定駁回抗告人於原審之聲請，即無不合，抗告人提起抗告為無理由，應予駁回。並確定抗告費用額為1,000元，由抗告人負擔。
五、依非訟事件法第46條、第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 陳靜茹法 官 梁夢迪以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣1,000 元。再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由，並應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀；依民事訴訟法第
466 條之1 第1 項但書或第2 項委任有律師資格者，另應附具律師資格證書影本及釋明委任人與受任人之關係書。如委任律師提起再抗告者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納再抗告裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 3 日
書記官 蔡梅蓮附件：
管理方法如下：
㈠委請不動產仲介業者代為尋找承租人或各共有人亦可主動尋找
承租人，如有意承租者為數人，則以全體共有人最大租金收益為考量，以租金高者優先締約。
㈡待承租人特定後，由法院選任之管理人與承租人簽訂房屋租賃契約且該契約需經系爭房屋所在地之管轄法院公證。
㈢每月租金之收取及租金收入按各共有人應得比例匯入各共有人
帳戶事宜。為求公平、公正前述事宜應由法院選任之管理人對全體共有人負完全法律責任。
㈣各共有人租金分配比例為各5 分之1 （租金收入需先扣除10％租賃稅金及二代健保2％補充保費後予以平均分配）。