臺灣臺北地方法院民事判決 102年度消簡上字第1號上 訴 人 尚詩懷被上訴人 廿一世紀不動產股份有限公司法定代理人 王斟智兼訴訟代理人 朱鎮群上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國102 年2 月7日本院臺北簡易庭101 年度北消簡字第8 號第一審判決提起上訴，本院於民國103 年1 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人朱鎮群為被上訴人廿一世紀不動產股份有限公司（下稱廿一世紀公司）所屬之仲介人員，於民國99年1 月中旬介紹伊向訴外人林毓軒購買門牌號碼為臺北市○○○路○ 巷○○號2 樓之6 之房屋（下稱系爭房屋），並於99年2 月5 日交屋，交屋後伊即出租予訴外人葉玫使用。嗣於99年2 月10日發生電錶燒毀情事，且於99年10月初因鄰居發現牆壁出現大片發霉，透過葉玫通知伊系爭房屋有漏水情形，伊即於99年10月11日下午約同被上訴人朱鎮群及訴外人即賣方仲介人員羅家強到場查看，並商請訴外人柯進發到場修復，始知為流理台水管漏水造成。系爭房屋有水管未全部更新、電線規格不符致水管漏水、水質黃濁、電錶燒毀等情形，非如被上訴人刊登之售屋廣告所稱系爭房屋乃「全新裝潢」，被上訴人為仲介業者，對於房屋有詳盡調查之義務，於系爭房屋之現況說明書尚保證「現況不滲漏水」，顯見被上訴人刊登之廣告不實，致伊以全新裝潢之價金買受一間流理台漏水（現況說明書保證無滲漏水）、未修復完整之水管（僅修浴室天花板入屋，以上段則未修）發生銹壞流出黃濁水不堪飲用及電錶燒毀、用電不安全等多數重大瑕疵之房屋，已危害伊之身體、生命、財產安全，事後亦未積極替伊向賣方協商理賠事宜，被上訴人違反民法第571 條之規定，應退還伊已給付之仲介服務費並賠償其損失。伊因系爭房屋瑕疵而支出整修屋外水管新臺幣（下同）38,000元、電錶修復費4, 300元、流理台漏水800 元、隔壁牆壁整修費15,000元及仲介服務費用36,000元，另預計支出修理屋內水、電管148,000 元等語。爰依民法第184 條、第571 條、消費者保護法（下稱消保法）第4 條、第7 條、第22條、第23條及不動產經紀業管理條例第21條、第26條規定，請求被上訴人連帶給付242,100元。
二、被上訴人則辯以：系爭房屋於仲介前伊等看過現況，並向賣方詢問，出售前確經賣方將衛浴、廚具等設備全部更新，室內施作天花板，牆壁亦重新粉刷，一般即視為全新裝潢，伊等並無廣告不實。上訴人於交屋後已使用一段時間，系爭房屋才出現狀況，且因系爭房屋電力原為住家使用，上訴人購買後出租予他人為商業使用，電力倍載超量致電錶燒壞；又因系爭房屋閒置1 年未使用，鐵質熱水管底層沉積銹蝕濁水為自然現象，使用初間將其排放，後續即不會有此問題，系爭房屋之承租人亦正常使用至今；另如欲更新室外水管，需進入樓上各層用戶內鑿開管道間抽換水管，實務上根本不可行，而流理台滲漏水係因下方水管接縫未接好所致，賣方委託出售期間，流理台從未使用，無從發現滲漏現象。且本件仲介並未提供漏水保固，系爭房屋出售時是空屋，上訴人看屋後才與賣方簽約，買賣契約約定現況交屋，伊等已盡轉達及告知義務。依經紀業管理條例第22條之規定，經紀業應指派經紀人於買賣契約書簽章所留用印，非上訴人錯誤解讀伊等需為銷售內容負保證及履行責任等語。
三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人242,100 元；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第109頁及反面）：㈠上訴人於99年1 月17日經被上訴人廿一世紀公司所屬仲介人
員即被上訴人朱鎮群介紹，向林毓軒購買系爭房屋。刊登之售屋廣告稱系爭房屋乃「全新裝潢」，不動產標的現況說明書第8 項「是否有滲漏水情形」欄亦勾選「否」。系爭房屋於99年2 月5 日完成交屋，上訴人旋於同日租予葉玫使用，有售屋廣告、不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書在卷可稽（見原審卷第25頁、本院卷第28-37 頁）。㈡於99年2 月10日間系爭房屋電錶燒毀，且99年10月間上訴人
經葉玫告知隔壁鄰居反應相鄰牆壁漏水發霉，經兩造與羅家強、柯進發於99年10月11日至系爭房屋查看並修繕，有電錶燒毀、流理台漏水情形。
㈢上訴人於交屋前曾在浴室水槽預留儲水，當時無漏水、水質尚清，交屋後水質轉為清中帶黃（見本院卷第92頁）。
㈣上訴人購買系爭房屋給付被上訴人仲介費36,000元（見原審卷第72頁反面）。
五、上訴人主張系爭房屋水管未全部更新、電線規格不符，並非全面整修，被上訴人卻未盡調查義務，刊登不實之「全新裝潢」售屋廣告，且以不動產標的現況說明書保證系爭房屋無漏水之情形，致其誤信而與林毓軒締結系爭買賣契約，瑕疵發生後又不助其向林毓軒協調理賠，應連帶負損害賠償責任等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執分述如下：
㈠按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂
立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條第2 項固有明文。其立法理由乃以居間為營業者多，為保障當事人權益及維護交易安全，明定此種以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。至於此處之所謂調查義務，若未特別約定，自以通常所能查證之方法為已足。本件被上訴人之營業項目包含不動產仲介經紀業，自屬以居間房屋買賣為營業，被上訴人受上訴人委託仲介系爭房屋之買賣，即有為上訴人調查系爭房屋狀況之義務。經查，系爭房屋係中古屋為兩造所不爭執，衡諸一般交易常情，買方於購屋時，均會實地前往查看屋況，作為是否購買及與賣方議價之參考。上訴人自陳購買系爭房屋前曾看過房屋，屋況如被上訴人所言看起來是新的（有新做天花板、油漆、流理台及衛浴）等語明確（見本院卷第109 頁），足見其與賣方簽訂買賣契約前，已瞭解系爭房屋當時之屋況，且自外觀看來天花板、油漆、流理台及衛浴均為新作，上訴人並同意以「現況交屋」為買賣之條件，此觀其與系爭房屋之出賣人林毓軒簽訂之不動產買賣契約書第15條益明（見本院卷第50頁）。而林毓軒填載之不動產標的現況說明書，對於「是否有滲漏水情形」係勾選「否」（見本院卷第37頁），亦得作為屋狀調查之參考。上訴人雖稱系爭房屋未全面更換漏水水管及符合規格之電線致電錶燒毀、鄰居牆壁漏水、水質黃濁云云，惟上開狀況均發生於交屋後，顯非自外觀一望可知。且關於水管有無全面更換、電線管路是否符合規格，非透過專業甚式破壞之方式，實無從發現，買賣雙方亦無可能僅因買方看屋之要求，而破壞房屋裝潢，況被上訴人僅為提供居間仲介之服務業者，不具工程修繕專業，被上訴人所應盡之調查義務，若未特別約定，自應以通常所能查證之方法為已足，被上訴人透過詢問林毓軒及系爭房屋外觀及內部之觀察，即堪認已盡其調查之義務。
㈡上訴人又主張被上訴人於瑕疵發生後，未協助伊向林毓軒請
求理賠，亦有違反契約義務云云。惟不動產仲介制度之形成，係基於社會專業分工化之必然，而其存在之目的，即在於減少交易過程中之風險及降低買賣雙方磋商之成本，使不熟悉不動產市場者，透過專業之仲介業者亦可安全而有效率地從事不動產之交易行為；且既稱專業，即不應任意課其過廣之義務範圍，而就是否屬債之關係發展過程中所衍生之照顧、保護等附隨義務，亦應以是否減少交易風險或降低磋商成本為判斷標準。被上訴人於仲介系爭房屋時既已盡其調查義務已如前述，則就交易完成後始生之糾紛，買受人本得依據瑕疵擔保及債務不履行等規範，向出賣人為減少價金或損害賠償之請求，不應將協助買受人向出賣人求償認作不動產仲介業者之附隨義務，是上訴人上開主張，要無足採。此外，上訴人並未提出其他證據證明被上訴人有違反其對於上訴人之義務，而為利於林毓軒之行為，或違反誠實及信用方法，由林毓軒收受利益等情形，上訴人依民法第571 條之規定，請求被上訴人返回仲介費36,000元，洵屬無據。
㈢又「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷
售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，不動產經紀業管理條例第21條、第26條分別定有明文。上訴人主張被上訴人刊登「全新裝潢」之不實廣告，且在不動產買賣契約上簽名，應依上開規定負連帶賠償責任，自由就被上訴人有上開規定之情事負舉證之責。經查：
⒈系爭房屋係由林毓軒自行尋找包商張振益修繕，被上訴人並
未經手或參與一節，為上訴人所不否認（見本院卷第109 頁），而林毓軒自97年5 月間整修系爭房屋，至出售與上訴人止，期間均無人使用系爭房屋等情，經林毓軒於其與上訴人間之本院100 年度北小字第228 號損害賠償案件（下稱另案）中陳明在卷（見本院調閱另案卷第19頁），及證人張振益於另案審理時證稱：系爭房屋並沒有偷工減料的問題，一般裝修時會將室內線路全部更新，伊有作木工、水電、鋁門窗、櫥窗、大門工程、油漆，水電都是伊主導的，負責管線如何走法，伊有實際去做等語（見另案卷第63、64頁），再參諸張振益施工之工程單價明細項目表所載施作項目包含「拆除：…門窗：…磁磚：…戶定：…1 ：2 水泥、砂漿粉刷：廁所、廚房牆及窗戶外框灌砂漿及補角路、水管電路。水電：線管路全換新…廁所：…木作：…油漆：…廚具：…防水：…」（見另案卷第30頁），足見林毓軒將系爭房屋於出售與上訴人前，確有僱工整修系爭房屋，且包含將水電管線換新之整修工程。
⒉另依建築法第77條之2 第4 項規定訂定之建築物室內裝修管
理辦法第3 條規定：「本辦法所稱室內裝修，指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為：固著於建築物構造體之天花板裝修。內部牆面裝修。高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。分間牆變更。」，可知室內裝潢的定義並未包括水電管線部分在內，則上訴人主張「全新裝潢」之意義包括更新全部屋內外水電管線，已有疑義；矧且，林毓軒於委請被上訴人仲介出售系爭屋前，所為整修工程包括將水電管線換新已如前述，則被上訴人以「全新裝潢」形容系爭房屋，並無不實。上訴人以被上訴人刊登不實之「全新裝潢」售屋廣告，致其誤信而與林毓軒締結系爭買賣契約為由，請求被上訴人負損害賠償責任，為無理由。
⒊再依不動產經紀業管理條例第22條第1 項第6 款雖規定不動
產之買賣委由經紀業仲介之不動產買賣契約書，應由經紀業指派經紀人簽章。惟觀之同條例第29條、第31條規定，可知該條款僅規範經紀業者一方，性質上屬行政管理之規定，且其規範意旨並非令經紀業者應保證所仲介之房屋為無瑕疵。依前所述，被上訴人既已盡其調查之義務，即難認被上訴人促成締約有何違反法令之情。是上訴人主張被上訴人朱鎮群因執行仲介業務，而有故意或過失造成上訴人受有損害之情形，被上訴人應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定連帶負損害賠償責任，於法無據。
㈣再依民法第184條第1項前段規定，因故意或過失，不法侵害
他人之權利者，負損害賠償責任。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，最高法院48年台上字第481 號著有判例可參。是以，侵權行為之成立要件，須行為人有故意或過失之不法侵害行為存在，因而侵害他人權利致被害人受有損害，且侵害行為與被害人之損害間需有因果關係，始能據此法律關係請求賠償。請求侵權行為損害賠償之原告，自應就上開要件負舉證之責。經查：
⒈上訴人主張系爭房屋有電錶燒毀、漏水情事，惟其發現時間
已距交屋已5 日及8 個月，而電錶燒毀原因多端，可能因電錶箱漏水、固定電線螺絲未上緊、電源線太小等因素造成；又滲漏水情事並非明顯、立即或僅憑肉眼即可查知；且依林毓軒填具之不動產標的現況說明書，就項次8 關於「是否有滲漏水情形」部分，其勾選為「否」，第20項「本戶是否有獨立電表」亦與電線規格是否符合規定無關；再以被上訴人朱鎮群於房屋現況調查時，亦無發現該屋電線規格不符及滲漏等情事互核以觀，被上訴人亦不可能要求林毓軒記載在不動產標的現況說明書中，被上訴人已盡其調查義務，自無故意或過失可言。
⒉上訴人又主張張振益裝修系爭房屋偷工減料，此由系爭房屋
交屋後電錶燒毀、水管漏水時，曾找被上訴人朱鎮群、羅家強至現場聽聞水電工柯進發、吳榮城所言即知，被上訴人朱鎮群卻於另案為不實證言，致上訴人敗訴受有損害云云。惟系爭房屋出售時尚未出現上開瑕疵，且被上訴人朱鎮群於仲介系爭房屋時亦無從自外觀得知該屋整修工程是否有偷工減料之情事，自無從認定被上訴人朱鎮群於另案係故意為不實之證述。
⒊被上訴人朱鎮群於執行職務時既無上訴人所指侵權行為，上訴人請求被上訴人應負連帶賠償之責，殊非可取。
㈤觀諸消保法所為規範，非僅限於確保商品或服務無安全或衛
生上之危險，包括保護消費者權益之眾多事項，惟設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，依消保法第7條規定應負之賠償責任，應以商品或服務在性質上有發生安全或衛生上之危險性，始足當之。亦即消費者因使用商品或接受服務而致生固有利益之損害，且此損害係因商品或服務之缺陷所致者，方適用消保法，若單純係商品或服務本身有瑕疵者，而商品或服務並無安全或衛生上之危險，應回歸適用民法規定，否則消保法豈非可取代一切與交易有關之民事損害賠償法律規定，此顯非立法之目的。本件上訴人主張系爭房屋水管未全面更換、電線管路規格不符，致水管漏水、水濁、電錶燒毀等瑕疵，均屬系爭房屋本身欠缺其所期待之通常效用及契約預定之品質、價值或使用，要與被上訴人所提供之仲介服務無涉，應屬上訴人對買賣契約相對人請求瑕疵擔保或債務不履行之損害賠償之範疇，難謂被上訴人所提供之服務有何安全或衛生上之危險，更遑論因而導致接受服務之消費者受有人身或財產之損害。上訴人另謂被上訴人應依消保法為售後服務，與林毓軒協調瑕疵擔保或債務不履行之損害賠償云云。惟提供仲介不動產買賣服務之本身為主給付義務，而附隨義務亦以減少交易風險或降低磋商成本，輔助不動產買賣契約之成立為其內涵，難認被上訴人尚負有不動產買賣契約成立後應提供協助請求理賠之附隨義務，於兩造契約並無明文約定之情形下，上訴人又未委任被上訴人代為向林毓軒協調理賠事宜，被上訴人並無義務代為協調解決買賣雙方損害賠償紛爭。從而，是上訴人依消保法第7條規定請求被上訴人負損害賠償責任，委無足採。
㈥復按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行
債務時，由其代負履行責任之契約，民法第739 條定有明文，是保證為債權人與保證人間之契約，須債權人與保證人間有約定於債權人之債務人不履行債務時，由保證人代負履行責任之意思合致，始足當之。再按不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款固規定不動產之買賣委由經紀業仲介之不動產說明書，應由經紀業指派經紀人簽章，惟此為行政管理之規定，業經敘明如前，被上訴人所提供之不動產標的現況說明書，乃由林毓軒親自填寫，被上訴人提供該資料，僅作為訂約時之參考，難認兩造間已成立上開法文所規定之保證契約，上訴人主張被上訴人應依不動產標的現況說明書負保證責任，亦乏依據。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人仲介系爭房屋時未盡調查義務、刊登不實廣告、瑕疵發生後未協調林毓軒理賠，應連帶負損害賠償責任並返還仲介報酬云云，為不足採。被上訴人抗辯未違反對委託人之義務、未為刊登不實廣告之侵權行為、未提供危害消費者人身及財產之服務及無義務為上訴人向林毓軒協調理賠事宜，則為可取。從而，上訴人依民法第18
4 條、第571 條、不動產經紀業管理條例第21條、第26條、消費者保護法第4 條、第7 條、第22條、第23條，請求被上訴人給付損害賠償及返還仲介費共計242,100 元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，要無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本判決之基礎已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，並此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 20 日
民事第三庭 審判長法 官 劉又菁
法 官 林玲玉法 官 林芳華以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 1 月 20 日
書記官 楊茗瑋