臺灣臺北地方法院民事判決 102年度消字第15號原 告 盧春芳訴訟代理人 林長青律師被 告 百家資產顧問有限公司（原名:百家不動產仲介有
限公司）兼 法 定代 理 人 秦啟宏被 告 楊璧寧
徐道安共 同訴訟代理人 王家鋐律師複代理人 鍾明松上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103 年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告百家資產顧問有限公司、秦啟宏、徐道安應連帶給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一○二年七月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告百家資產顧問有限公司、秦啟宏、徐道安連帶負擔七分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸拾陸萬柒仟元為被告百家資產顧問有限公司、秦啟宏、徐道安供擔保後，得假執行。但被告百家資產顧問有限公司、秦啟宏、徐道安如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按解散之公司，除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。公司法第24條、第25條分別明定；而有限公司之清算，以全體股東為清算人，但公司法或章程另有規定或經股東決議，另行選任清算人者，不在此限；由股東全體清算時，股東中有死亡者，清算事務由其繼承人行之；清算人執行清算職務，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權；公司法第113 條準用第79條、第80條前段、第84條第2 項前段，亦有明文。查被告百家資產顧問有限公司前於民國101 年12月14日將原公司名稱百家不動產仲介有限公司予以更名為百家資產顧問有限公司（下稱百家公司），並於102 年5 月24日將法定代理人楊璧寧變更為秦啟宏，有公司變更登記事項表在卷可參（見本院卷第80至87頁）。故本件原告於起訴時將被告百家公司之法定代理人誤載為楊璧寧，有起訴狀在卷考餐（見本院卷卷第4 頁），經原告於102 年12月5 日具狀更正被告百家公司法定代理人之姓名為秦啟宏，有民事準備書續一狀在卷可參（見本院卷第113 頁），核其當事人之同一性並無變更，應予准許。又本件被告百家公司業於102 年10月14日為解散登記，並由原股東秦啟宏為清算人，有該公司最新變更登記表、股東同意書在卷可稽（見本院卷第80至81頁），並經被告陳報在卷（見本院卷第122 頁），是本件應以被告秦啟宏為被告百家公司之法定代理人，合予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠先位主張部分：
⒈原告於101 年12月10日收受被告百家公司刊登「法拍屋附二
車位」廣告，深受法拍屋「附二車位」所吸引，因為原告斯時居住房屋並無停車位，造成原告許多不便。嗣原告配偶張湘凌打電話聯繫被告百家公司，被告徐道安於電話中表示這是法拍屋，是第三拍的底價，有兩個停車位，地點非常的好，不管投資或是自住都非常理想。另被告秦啟宏亦於電話中告知法拍屋如何投標，並提及車庫停車位的價位是新臺幣（下同）150 萬元，另一個是地下室停車位的價位是200 萬元，原告和配偶張湘凌遂於101 年12月16日到被告百家公司洽詢該法拍屋時，被告秦啟宏表示其對於中央新村的地理背景歷史非常的熟，並於介紹該法拍屋物件時，透過一個非常大的電腦螢幕秀出「物件調查表」，被告秦啟宏對著物件調查表車位屬性的部分直接說，有兩個停車位，一個是平面的車庫停車位，另一個是地下室的停車位，並且再次把這兩個車位的價值計算出來給原告和張湘凌看，並交付前述物件調查表給原告和張湘凌。且被告秦啟宏再三保證並強調：「以他曾在新店區中央新村執業的經驗，該屋地點、附二車位、即將進行第三拍等優異條件，實屬自住投資兩相宜物件。」，被告徐道安也從旁附和鼓吹原告委託百家公司代標新北市○○區○○○街○○○ 號1 樓房屋及坐落土地（下稱系爭房地），原告遂以拍賣底標1685萬元之2 ％（即337,000 元）為委任代標報酬，簽定委託專任委託代標契約（下稱系爭委託代標契約），嗣後原告以2188萬9900元得標，於交屋前之102年1 月19日原告至系爭房地察看，發現地下室僅有4 個車位，遂要求被告秦啟宏、徐道安確認住戶如何分配車位，翌日被告徐道安表示地下室確有屬於原告之車位，被告秦啟宏亦表示原告確實擁有2 車位，一在車庫、一在地下室，惟原告在事後勘屋時，發現車庫停車位並非正規車位，隨時有遭拆除之可能，一旦停車將會阻礙住戶正常進出並有消防安全疑慮，且無法停放較大型房車，而地下室停車位已停滿，另
102 年2 月17日新北市○○區○○○街○○○ 號大樓管理負責人（即三樓住戶王先生）告知原告：「早在92年時，地下室已有分管協議，由2-5 樓住戶約定專用地下室車位；之後因為地下室車位問題再度發生爭議，95年時再透過中央新村社區發展協會調解，簽署增設車位協議書，約定一樓前院增設停車位由一樓住戶自費興建，地下室停車位仍由2-5 樓專用」。
⒉原告以337,000 元的代價與被告百家公司簽約，目的是希望
透過被告百家公司專業且豐富的法拍經驗與相關資訊的蒐整能力，協助原告以較低的投標金順利取得該公司廣告宣傳的「附二車位法拍屋」，但被告百家公司為了取得代標報酬，竟刻意哄抬提高原告的投標金額，被告秦啟宏並以錯誤資訊遊說基於現場投標者多、氣氛熱，強烈建議原告之投標價應訂為2188萬9900元，才有機會得標，原告在相信被告百家公司副理秦啟宏誠信及專業情況下，將投標價訂為2188萬9900元並以此金額得標，造成原告的鉅額損失；以被告百家公司代標不動產之專業機構，不僅未盡最基本之注意及查證義務，更顯有重大疏失，蓋其他代拍業者都知悉系爭房屋並無合法之停車位，百家公司一再欺瞞消費者，嚴重違反專業倫理，故百家公司及其負責人或受僱人，不論係出於故意或過失，都已至少直接造成原告額外支出二個停車位費用（車庫停車位150 萬元＋地下停車位200 萬元），並直接導致原告
350 萬元損失，因此原告要求被告等需負責賠償350 萬元損失等語。且本案被告執行業務過程，皆有受不動產經紀業管理條例之規範，被告秦啟宏亦陳明代拍業者受不動產經紀業管理條例之規範。而不動產經紀業管理條例第4 條第7 款之經紀人員指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。被告秦啟宏及徐道安自承具有經紀營業員資格。不動產經紀業管理條例第21條第3 項復規定廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任；不動產經紀業管理條例第26條第2 項：經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。被告楊璧寧係被告百家公司負責人；被告秦啟宏及徐道安係百家仲介公司之受僱人；被告楊璧寧、秦啟宏及徐道安提供錯誤法拍停車位資訊及投標金額錯誤之計價公式，造成原告至少350 萬元損失，若非故意亦顯有重大過失，洵堪認定。
⒊為此，爰先位依民法第184 條第1 項前段、第185 條、第18
8 條第1 項前段、第28條、公司法第8 條第2 項、公司法第23條第2 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定請求被告百家公司、楊璧寧、秦啟宏、徐道安應連帶給付原告
350 萬元及其法定利息。㈡備位主張部分：
被告百家公司受原告委任辦理不動產強制執行投標事宜，當應本於委任本旨盡其注意義務處理委任事務，被告百家公司因其負責人楊璧寧及其代理人或履行輔助人秦啟宏、徐道安之重大過失，致使原告受有350 萬元之損失，又被告百家公司係就不動產代標事業經營具有反覆實施且具有專業智識之專業機構，就不動產代標事宜，被告百家公司當應本於一般人就其專業可合理期待之服務，為原告盡心完成代標事宜，準此，被告百家公司所為不具一般人辦理不動產投標事宜所應有之服務水準，致原告受有上開損害，依消費者保護法第
7 條第3 項之規定亦應負賠償責任。故原告依民法第535 條、民法第544 條、民法第224 條、民法第227 條、消費者保護法第7 條第3 項、第22條、第51條之規定請求被告百家公司給付原告3,500,000 元及加計前開損害額1 倍之懲罰性賠償金，總計7,000,000 元自屬有據。惟原告訴之聲明仍僅請求被告百家公司給付原告350 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語㈢並聲明：
1.先位聲明：⑴被告百家公司、楊璧寧、秦啟宏、徐道安應連帶給付原告350 萬元，及自起訴狀送達之日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⑵原告如獲勝訴判決，請准原告供擔保後得假執行。
2.備位聲明：⑴被告百家公司應給付原告350 萬元，及自起訴狀送達之日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⑵原告如獲勝訴判決，請准原告供擔保後得假執行。
二、被告則以：㈠就原告先位之訴部分：
⒈被告並無故意以背於善良風俗之方法加損害於原告：被告百
家公司受原告委任向鈞院代理投標買受系爭法拍屋一事，被告所刊登系爭法拍屋之資訊，被告等人完全據實依法院拍賣公告內容（位置、坪數大小、抵押權拍定後塗銷及共同使用部分無約定特定分管標的、停車位兩位等事項）為刊登廣告之依據及與原告簽訂代標契約前後所告知原告系爭房屋之資訊，因鈞院在系爭房地拍賣公告上記載「停車位2 位…另共同使用部分1331建號因係拍賣不動產所有權之應有部分，且無約定特定分管標的，拍定後不點交」等內容，且系爭執行事件之執行命令及權利移轉證書均載明「停車位2 位」，故被告本於法拍業者業務依公告內容登載並為評估，並無未盡義務之情事。而被告綜合當地市場房地產交易行情、未來房價趨勢等依善良管理人之注意義務，向原告詳盡說明義務，原告於詳細審閱被告所提供系爭房屋之相關資料及多次到現場勘察後，方與被告簽訂契約。
⒉原告亦曾多次親自至系爭房屋實地勘察確認該屋座落位置、
外觀及可供使用之概況，由此應可明顯推知原告亦對系爭房屋附近成交行情及房屋狀況有一定程度了解；嗣於投標當日，被告秦啟宏發覺法院投標現場人數眾多，系爭房屋競標情況熱烈，依其經驗判斷系爭房屋最後得標價格應至少2100萬元以上，為使原告順利得標取得其心目中理想的房屋，遂建議原告提高投標價格為2188萬9900元，原告經聽取被告秦啟宏之建議後，與原告之先生雙方討論評估後，乃最後決定以2188萬9900元價格投標，順利完成投標程序並成功得標，嗣後被告再完成系爭房屋之產權過戶及交屋程序，原告所取得該屋之所有權，乃由法院核發之權利移轉證明書並完成不動產產權登記，完整並無任何設定抵押權或其他用益物權及擔保物權等負擔，該屋產權清楚無任何糾葛，原告完全依與被告間所簽訂代標契約之本旨，依善良管理人之注意，履行與原告間之契約義務，被告等人完全無任何過失可言。
⒊再者，原告於起訴狀所稱「車庫停車位並不是正規的停車位
（隨時有遭致拆除可能）」，而主張因被告之故意或過失導致原告受有損失，惟事實上，原告與其先生在投標日之前亦已多次到標的物現場勘查，原告所爭執之一樓車庫停車位問題乃原告於與被告簽約之前即明瞭並接受的停車位，被告並無任何誤導或欺瞞有關該車位之任何資訊，原告豈可於交屋後，以其房車停入後不便出入及改口稱此位無法算停車位，而歸責於被告，原告此舉令被告感到莫名其妙，明顯違反禁反言原則，綜上所述，被告等人對於與原告間之法拍屋代標契約，並無任何過失，更遑論有任何故意以被於善良風俗之方法加損害於原告可言。
⒋原告所稱其受有至少350 萬元之損失，乃純粹經濟上損失，
並無任何權利遭受侵害；原告所稱「至少受有350 萬元損失」，惟原告所拍定買受之系爭不動產之拍定價格，換算每坪單價為42.94 萬元，對照內政部不動產實價登錄網站所公布系爭不動產附近成交行情均價50.02 萬元，每坪價差達7.08萬元，總價相差360.65萬元，原告所拍定之價格明顯較目前行情便宜，由是可知，原告拍定系爭房屋非但無任何損失，倘若轉手，更有可觀獲利之報酬，且由此更可證明被告等人已善盡善良管理人之注意義務完整收集並正確評估系爭房屋之相關資訊以履行與原告間之法拍屋代標契約。
㈡就原告備位之訴部分（委任契約之損害賠償請求）：
⒈被告百家公司與原告所簽訂之法拍屋代標契約書中，載明被
告之契約義務包括：⒈協助原告拍定系爭房屋。⒉完成系爭房屋之過戶手續。⒊完成交屋。被告順利代理原告依其決定之金額完成投標程序，原告乃順利得標，過程並無任何瑕疵或違法之處，嗣後，被告依序代理原告完成系爭房屋之過戶程序並將系爭房屋交付與原告，原告所取得之系爭房屋，產權清楚，並無任何抵押權等設定，被告交付與原告之系爭房屋，並無任何雜物或遭他人占用，被告已完全依債之本旨履行與被告間之法拍屋代標契約義務，被告無任何過失可言。⒉原告所主張之停車位損失，實乃因系爭房屋共有部分之其他
共有人就系爭房屋1331建號共同使用部分約定分管契約，非但未向管轄之新店地政事務所辦理登記，且於台北地方法院執行查封並製作查封筆錄時，隱匿分管契約之存在或為不實之告知，始導致系爭房屋拍賣公告內容與實際狀況不符，法院查封系爭房屋製作查封筆錄時，有實質調查該屋現實使用狀況之權限，且相關人士若有不實陳述，亦構成刑法第214條「使公務員登載不實罪」，據此，被告乃忠實就系爭房屋之拍賣公告內容告知原告，就系爭房屋共同使用部分分管契約存在之事實，連法院代表國家公權力之司法機關，都無法得知其存在，就被告而言，依其經驗當然相信法院拍賣公告之公信力，被告實屬善意且無法可得而知系爭房屋共同使用部分有分管契約存在之第三人，原告所稱之停車位損失，實應歸咎於系爭房屋共同使用部分之其他共有人，原告歸責於被告實乃誤會。
⒊再者，原告對被告之主張，原告亦曾向新北市政府地政局及
法制局消保官檢舉及申訴被告有違法、不實告知等情事，經新北市地政局及法制局消保官調查事實後，皆認定被告無任何違法之處，而未對被告作出任何處分，據此，洵可足認被告無違背與原告間之委任契約之義務，綜上所陳，原告所為之主張，俱無理由，洵不足採等語置辯。
㈢並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其與被告百家公司於101 年12月29日就本院101 年度司執字第74618 號執行事件之拍賣標的即新北市○○市○○○街○○○ 號1 樓房屋（下稱系爭房屋），以拍賣底標價1685萬元的2 ％即337,000 元為委任代標報酬，簽定「法拍屋、金拍屋專任委託代標契約」（即系爭委託代標契約），且被告百家公司就系爭房屋曾刊登「小碧潭、一樓、二停車位、權狀50坪、每坪33萬、自備20％VS近期投標、中央五街？號VS中央新村」之廣告乙節，為被告所不爭執，並有廣告單及系爭委託代標契約在卷可參（見本院卷第9 頁、第12至14頁），堪以信採。
四、關於原告先位主張部分：㈠按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第528 、535 、544 條分別定有明文。原告與被告百家公司於101 年12月29日就系爭房地簽訂系爭委託代標契約，約定標得系爭房地後，原告應給付被告百家公司服務費用等情，為兩造所不爭執；則原告主張其與被告百家公司簽訂系爭委託代標契約，被告百家公司應本於善良管理人之注意義務，代原告標買系爭房地乙節，洵屬可取。又不動產經紀業管理條例第4 條第4 款、第5 款、第7 款及第32條規定略以：
「經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」、「經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、「非經紀業經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業……」。復依強制執行法所為之拍賣，通說解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例參照）；執行法院就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，揆其性質原與買賣之法律行為無異，投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭，既為強制執行法第87條第1 項所明定，則書件密封投入標匭，即屬此項法律行為所應遵循之法定方式，違之者，依民法第73條前段之規定，其投標即非有效（最高法院46年台抗字第101 號判例參照）；倘投標人無法親自到場者，按強制執行須知第11點第4 款規定，委託代理人到場，須提出委任狀；惟開標時代理人應即提出證明書以證明合法授權之事實，如未提出證明書，其代理權即有欠缺，其投標無效（最高法院85年台抗字第553 號判例參照）。準此，法院拍賣不動產所為之投標，既屬買賣之法律行為，其以代理投標為業務者，性質上自為從事不動產買賣之代理業務，即與本條例所稱「仲介業務」無異。故以代理投標為業務者應為本條例規定之經紀業（公司或商號組織），並應僱用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程當受本條例之規範，有內政部89年12月26日台（89）內中地字第0000000 號、92年10月
7 日內授中辦地字第0000000000號函意旨可資參照。㈡查被告秦啟宏、徐道安於被告百家公司受託處理代標系爭房
地時，曾明確告知原告於標得系爭房地後，得以合法使用經登記的地下室坡道平面車位乙位等情，業經被告徐道安於本院審理時亦稱：「（問：101 年12月29日時有無在被告百家資產顧問有限公司任職嗎？）有。我是擔任業務。…（問：你當時是怎麼為原告或是其先生介紹系爭房屋停車位的情形？）我們就是依照法院的公告來做解說。我們會有做一本產調，後面有附法院的公文，我們就是照個公文上面做解說，就土地、建物等說明。系爭房屋公告上有寫到包括兩個停車位。（問：你當時只有講到系爭房屋有兩個停車位，還有沒有做進一步的說明？）我有和證人張湘凌和原告說，我們做任何物件代標之前，我們會去做訪查的動作，我們就是去訪查的結果，就是地下室有車位可以做使用。對車位的部分我就是講這樣。（問：你們訪查的結果是何人去訪查的結果？）是由我，也就是業務去做訪查。（問：你如何訪查？）系爭房屋是五樓公寓，我有去按樓上的對講機。是哪一間我不記得，但是有人回應，我們就會詢問這間房屋是否是凶宅或是海沙屋，因為看到一樓有兩個車庫捲門，所以詢問是否還有地下室可以做使用。樓上的人有回應我們地下室是停車位使用。因為有表明說一樓是法拍屋我們有想要買，買了之後可否使用一樓的停車位嗎，樓上的人就說應該是可以。（問：在這個物件簽約之前，你除了去做了剛剛所述的訪查外，有去調閱相關的謄本或是資料嗎？）調閱謄本我們有做，謄本上也是記載停車位兩位。（問：原告或是他的先生有無詢問你們系爭房屋的兩個車位如何使用？以及有無合法產權等？）是否是在投標前？我記得原告和他的先生在詢問這個問題的時候，是在得標之後才詢問。（問：在簽系爭委託代標契約之前，原告或是他先生，有無詢問系爭房屋兩個停車位的使用狀況以及情形？你們有無說明？）我們當時回答系爭房屋就是有一樓實際的使用車庫的部分，和地下室車位。（問：他們有沒有問系爭房屋就上面車庫以及地下室車位是否有所有權的登記？）簽約前沒有問。（問：在簽這個代標契約之前，或是簽約的當時，原告或他先生有無詢問你這兩個車位的市價？或是價值？）沒有。（問：他們有沒有問被告秦啟宏這兩個車位的價值）簽約當時沒有。（問：是何時詢問？）車位價值得部分，是法院投標當天被告秦啟宏才有做解說，我當時在旁邊。被告秦啟宏當時怎麼解說，因為時間很久我記不太清楚。…（問：在簽系爭委託代標契約之前，你是否有提供代標調查表給原告或他先生？）是的。（問：在簽代標契約之前，你們和原告或是他先生說系爭房屋有兩個車位，一個是一樓的停車位，一個是地下室的停車位，你有告訴原告這都是系爭房屋可以使用的車位嗎？）是的。（問：你或者是被告秦啟宏有無告訴他們只有一個車位是有合法產權登記的車位，另一個沒有？）沒有。（問：你有聽過被告秦啟宏這樣說嗎？）沒有印象。（問：所以你們在代拍系爭房屋時，所提供給原告的相關資訊，是系爭房屋有兩個合法的停車位，一個是地面停車位，一個是地下停車位，是否如此？）是的。」等語，有本院103 年8 月20日言詞辯論筆錄在卷可憑（見本院卷第217 至219 頁）。亦經被告秦啟宏於本院審理時陳稱：「（問：你在101 年12月是否在百家資產顧問有限公司任職？）是的。我當時擔任業務主管。…（問：原告在簽約之前，是否有到百家公司和你討論這個房屋的代標過程以及房屋的屋況及房屋及車位的情形？）有，簽約前有到公司。（問：你當時有和他們說明這個房屋是否有車位以及車位的價值等等的情況嗎？）我們有跟他們講，就是依法院公告為準。因為法拍屋不能進去看，我們去問到的是什麼，我們就會告訴他是什麼。（問：你當時有無告訴原告或是他的先生，這個法拍屋有兩個停車位，一個是前院的停車位，一個是地下停車位？）他先生至少自己有去那個房子看三到五次，這是原告先生自己告訴我，因為他要量那個車子的寬度是否可以開進去，至於深度不知道。寬度他判斷是可以，至於地下室，因為法院的公告有寫兩個車位，我們有問樓上的住戶，是被告徐道安去問。去問樓上的住戶樓下是否是坡道平面式的車位還是坡道機械。樓上回答我們我們樓下都是平面式的停車位。這是被告徐道安轉述給我的。（問：所以你當時有無告訴原告或是他的先生，這個法拍屋有兩個停車位，一個是前院的停車位，一個是地下停車位？）我很清楚的告訴他，前院這個是蓋出來的，是沒有登記，在房子裡面，是可以用的。至於地下室因為有登記的產權，所以在法律上你就會有一個車位。因為我們問到的以及在法院公告看到的，還有謄本。（問；所以你說你們在所盡的調查就是由被告徐道安去問樓上的住戶以及法院公告以及調閱建物謄本？）是的。…（問：你如何判斷這間房屋的兩個車位其中地下停車位是有登記有產權的？）因為法院公告及謄本上面都有記載。（問：前院的停車位，你剛剛說，你有告訴原告這是搭蓋出來的，沒有登記但是一樓可以用。你為什麼又會告訴他們前院是沒有登記的？）因為一看就知道是自己搭的，是法定空地。（問：照你所說，法院的公告上及謄本上是登記系爭房屋有兩個停車位，如果是這樣的話，為什麼只有一個地下室的停車位是有產權的？）我從事這個行業二十年，中央新村有很多停車位是機械停車位，坡道下去到位置後是上下兩組。所以當我們看到謄本兩個的時候，我們就會特別去問，因為怕交屋的時候他們把升降拆掉，車位就會只剩一個。系爭房屋就是這樣。因為當時我們就是看到謄本有兩個，覺得怪怪的，被告徐道安就去問住戶。我聽到的是被告徐道安轉述的，被告徐道安說這棟樓只有坡道平面的，沒有機械車位。（問：所以你剛剛說這間房屋就是這樣會登記兩個，只有一個坡平車位是因為機械被拆除的情形，是你猜測或是推測是這樣的情形嗎？還是有經過什麼樣的調查？）是的，這是我們推測，然後去問住戶。（問：住戶有說，一樓有一個坡平，有產權的停車位，然後會登記兩個是因為機械停車位被拆除只剩一個嗎？住戶有這樣說嗎？）沒有。（問：你剛剛說你在這個行業有二十年的經驗，所指的經驗是指為何？以及這個行業為何？）仲介，我擔任房屋仲介。…（問：所以你就是依照這樣子的其他登記事項，停車位共計兩位，以及法院的公告判斷一樓的系爭房屋有一個有登記、產權的合法停車位是否如此？）是的。（問：依據你剛剛所述，你在這個行業有二十年，謄本上在其他登記事項記載停車位共計兩位，是否就代表有兩個或者是一個系爭房屋有產權的、合法的停車位？）登記兩個，不代表他一定有兩個。在我們的想法。所以我們才會去問樓上的住戶，到底地下室是幾個車位。（問：那住戶如何表示？）住戶是說地下室是坡道平面，但是沒有表示有幾個車位。…（問：當時樓上的住戶並沒有告訴你們地下室有幾個車位，那你們有去詢問系爭房屋可以使用以及有產權的車位到底有幾個嗎？）沒有。（問：那你們如何判斷系爭房屋是有一個有產權的合法停車位？）第一從法院的公告，第二從謄本上的記載。」等語，有本院103 年8 月20日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第211 至215 頁）。
㈢惟按公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨
立編列建號者，有與其他公共設施共同編列為同一建號者，後者為區分公寓大廈共有人有無停車位專用權之表徵，或按所持有之共同使用建物應有部分比例多寡定之，或以公寓大廈共有人所定分管協議文件表彰停車位之約定專用部分誰屬。查系爭房地所屬之停車位2 位，係與其他共用部分一併記載於建物謄本建物標示部之其他登記事項，未單獨編列建號或核發建物謄本，有新北市○○區○○段○○○○號建號謄本附於系爭執行卷及景瀚不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書內可參（見不動產估價報告書第48頁），及被告當時提供予原告之系爭房屋電子謄本在卷可參（見本院卷第236 頁），可知該等停車位並無獨立產權，係屬公寓大廈之共用部分，則有關停車位如何分配使用，涉及共用部分約定專用權之問題。又本院101 年度司執字第74618 號拍賣公告上關於系爭房地在備考欄位記載「⒉含共同使用部分1331建號之持分、停車位2 位」、於點交情形欄記載「點交否：部分點交、部分不點交」、於使用情形欄記載「1326建號建物經本院於101 年9 月5 日到現場履勘，屋內除堆放若干雜物外，已無人居住，拍定後點交。另共同使用部分1331建號因係拍賣不動產所有權之應有部分，且無約定特定分管標的，拍定後不點交」等內容，旨以提醒投標人注意關於共同使用部分並不點交，有被告所提出之拍賣公告在卷可稽（見本院卷第35至36頁），並經調取本院101 年度司執字第74618 號執行卷核閱無訛。而系爭房屋之建物電子謄本及拍賣公告均為被告秦啟宏、徐道安於原告標得系爭房地前已取得，並提供予原告，且被告百家公司所提供予原告系爭房地之物件調查表上則明確記載「公設坪數13.42 含車位坪」，有電子謄本、拍賣公告、物件調查表等在卷可參（見本院卷第232 至236 頁），被告秦啟宏自承其為經紀營業員，及擔任被告百家公司之業務主管等語（見本院卷第211 、217 頁），被告徐道安則為系爭委託代標契約之經紀營業員，有系爭委託代標契約在卷可參（見本院卷第230 頁），其等為被告百家公司執行仲介及本件委託代標業務，關於仲介買賣不動產，應就其所知，據實報告於各當事人，例如告知委託人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，並協助買受人對不動產進行必要之檢查（不動產經紀業管理條例第24條之2 第4 款、第5 款規定參照），況系爭委託代標契約封面亦記載「法拍屋代標三大服務保證，代標成功代墊尾款、產權過戶順利完成、保證點交快樂交屋」，下方則記載「…註四：查明附屬增建物有無在拍賣範圍內、停車位有無他人佔用、有無第三人陳報租約，拍定後是否確定點交」等，亦有系爭委託代標契約在卷可稽（見本院卷第12頁）。惟被告秦啟宏、徐道安依其等所取得系爭房屋電子謄本已可知悉系爭房屋所屬停車位並無獨立編列建號，而係登記在共有部分處，屬於以共同使用方式登記，法院拍賣公告上亦係將停車位2 位登載在共同使用部分1331建號持分該處，並未記載特定停車位編號，亦無標明系爭停車位有專用使用權，且註明共同使用部分1331建號因係拍賣不動產所有權之應有部分，拍定後不點交，自難認拍賣標的含系爭停車位專用使用權。被告秦啟宏、徐道安縱使未能如一般之不動產仲介業者，得與出售房地之原所有權人詢問房屋之使用現況，亦即無法以此種一經通常查詢方法即可輕易得知地下室車位是否因訂有分管協議致無從使用之情形，且被告秦啟宏亦供稱被告徐道安經向其他住戶詢問後，遭其他住戶以被告等並非現住戶而拒絕告知有無分管協議乙情，可見其等於此過程亦知悉應查詢該等停車位使用狀況以告知委託人，然其等在無法確信系爭房地是否專有使用地下室停車位權利之情形下，復未再行調取87店使字第732 號使用執照或1331建號測量成果圖以查證，即一再告知原告標得系爭房地後，得以使用及合法取得地下室停車位乙位，則原告主張其因信任被告秦啟宏、徐道安上開所述，而購買系爭房地，卻無從專用使用地下室停車位，係因被告秦啟宏、徐道安執行仲介業務之過失致受損害等語，並非無據。
㈣按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段分別定有明文。又按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535條、第544 條亦分別定有明文。復按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。被告秦啟宏、徐道安為被告百家公司受託代標系爭房地事務之經紀營業員；而約定專用權取得，依公寓大廈管理條例第23條規定須由住戶規約約定或經區分所有權人會議同意，當為不動產仲介人所應知悉。而系爭房地有無停車位為原告是否標買系爭房地之重要因素，停車位有無獨立建號之所有權或有無約定專用權，當然影響原告願意投標之金額。被告秦啟宏於本院審理時雖一再辯稱其係依照法院拍賣公告及系爭房地謄本之記載，而告知原告系爭房屋有一個有登記、有產權的地下室停車位，其不知道電子謄本上登記上「共有部分1331建號、權利範圍還有一個其他登記事項，上面載明使用執照87店使字第732 號、下面記載停車位共計兩位」之意義為何等語（見本院卷第216 頁），惟其等所提供給原告之系爭房地物件調查表上已記載「公設坪數：13.42 坪含車位」，有物件調查表在卷可參（見本院卷第234 頁），可見被告秦啟宏、徐道安已知系爭房地之停車位係與其他公共設施共同編列為同一建號。況系爭房地之建物登記謄本及法院拍賣公告既均未記載地下室停車位部分已獨立編列建號，亦未記載系爭房地所有人得以專用地下室停車位，且被告秦啟宏亦稱「當時被告徐道安有問其他住戶關於停車位有無相關分管協議，不知道是2 樓還是3 樓表示，其非所有權人，沒有權利知道這個，等標到的再說」等語（見本院卷第214 頁反面），是被告秦啟宏上開所辯，顯不足採。
㈤是以，無單獨編列建號之公寓大廈之地下室停車位，其全體
區分所有權人之應有部分應抽象地存在於共有物即停車位之全部，若未受讓分管契約或規約之約定專有停車位使用權者，並非當然取得約定專用特定停車位之使用權。則被告百家公司、秦啟宏、徐道安本於善良管理人之注意義務，就原告標得系爭房地，僅係取得地下室停車位之應有部分乙節，理應告知給付服務費報酬之原告，縱其等無法取得或無法知悉其他住戶業已為分管協議之資訊，然系爭房地登記謄本及法院拍賣公告均未記載系爭房屋所有權人得專用該等地下室停車位之情形下，則應就其等無法確知系爭房地之地下室停車位有無合於約定專用權之條件存在乙情，據實告知原告，詎其等反一再告知原告於標得系爭房地後，可合法使用並取得有產權之地下室停車位乙位，而此項基本調查及說明義務，應屬代標仲介業者之職責，如未盡此注意義務致使購屋者誤判而蒙受損失，雖非故意，亦應負過失侵權行為之責，足徵其等執行受託事務自有疏失，則原告依民法184 條第1 項前段、第188 條第1 項前段及不動產經紀業管理條例第26條第
2 項規定，請求被告百家公司、秦啟宏、徐道安連帶負賠償責任，自應准許。又原告主張買受系爭房地後，因無法使用地下室停車位，因而受有額外支出200 萬元購買該地下室停車位之損失，故請求被告百家公司、秦啟宏、徐道安連帶賠償200 萬元等語。而系爭地下室停車位經送鑑定，認地下室停車位可正常使用前提下之合理市場價額為200 萬元，有景瀚不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書及該事務所10
3 年7 月25日103 景估字第44號函文可憑（見本院卷第200頁），且被告秦啟宏亦陳稱其有告知原告地下室停車位為20
0 萬元（見本院卷第212 頁），並有被告徐道安提供之電子郵件所附被告秦啟宏所提供之投資公式在卷可參（見本院卷第240 頁），本院認前揭鑑定之估價結果，堪稱合理，應可採憑。綜上，原告請求被告百家公司、秦啟宏、徐道安連帶賠償200 萬元，應予准許。至原告此部分主張其餘訴訟標的部分，縱經審酌，亦不能為更有利於原告之認定，自無再為論駁必要。
㈥原告另請求被告楊璧寧負擔損害賠償責任之部分，原告已自
承本件交易過程中均無與被告楊璧寧接觸，亦無見過被告楊璧寧等語（見本院卷第99頁反面），難認被告楊璧寧已參與系爭房地之委託代標事宜。再衡諸被告楊璧寧雖於102 年5月24日前擔任被告百家公司之負責人，惟一般公司就其內部組織為各項之分工，負責人通常僅係決定公司之營運方針、財務及重要人事，不參與經營上之細節，此為常態，並為吾人從事社會生活可得之經驗，自難僅以被告楊璧寧於原告與被告百家公司簽訂系爭委託代標契約時擔任被告百家公司之負責人，遽認其有參與、決定系爭房地標售之行為，是原告主張被告楊璧寧應負共同侵權行為責任，尚屬無據。
㈦另關於原告請求被告等連帶給付車庫停車位之150 萬元部分：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184 條第1 、2 項定有明文。是主張依民法第184 條第1 項前段、後段侵權行為損害賠償請求權之存在者，就前段應證明其權利受到侵害，且行為人具有故意或過失，就後段應證明行為人係故意以背於善良風俗之方法使其一般法益受有損害，並應就民法第
184 條第1 項前段及後段共通之成立要件，即行為人之行為具有不法性、被害人受有損害，以及以行為人之不法行為與被害人所受損害間具有相當因果關係等負舉證之責任。本件原告主張系爭房地之車庫停車位並不是正規停車位，一旦停車將會阻礙住戶正常進出，並有消防安全疑慮，無法停放較大型房車，致其受有直接150 萬元停車位費用之損害乙節。
惟系爭車庫停車位現為原告所使用，並經原告提出其他住戶於95年間同意由一樓即系爭房屋之住戶使用系爭車庫停車位之協議書在卷可參（見本院卷第18頁），況迄至本院言詞辯論終結前，原告亦無提出系爭車庫停車位遭命拆除之相關資料，是系爭車庫停車位在仍得依其通常之使用方法使用之下，原告是否確有其所主張之損害，應未能確定。原告未能就其因被告秦啟宏、徐道安等人之行為而受有損害一節舉證以實其說，其依侵權行為之法律關係請求被告連帶賠償損害，即乏依據。
⒉又原告於本院審理雖主張：於101 年12月10日時，因為看到
原證一之廣告上載法拍屋有兩個停車位，就打電話過去詢問。被告徐道安在電話中說這個物件確實有兩個合法停車位，當時還有談到這個車位一個是平面的，一個是車道下面的，在16號的時候，有約到被告百家公司的辦公室，被告秦啟宏、徐道安就介紹系爭房地，然後拿了物件調查表，並說系爭房地有兩個合法的有產權的停車位，一個是平面的150 萬元，一個是地下的200 萬元。因為伊等沒有車位，所以關心的就是停車位。所以討論的過程其實就是繞著停車位，因為伊等一直和被告確認是否有停車位，但是被告就是表示說他們有調查等語（見本院卷第206 頁）。且經證人張湘凌（即原告之夫）於本院審理時證稱：被告秦啟宏於102 年12月20日曾交付空白之代標契約書、物件調查表、法院的第三拍公告還有當地的一些賣出去的房子的價位的狀況的一些資料，讓伊等帶回家審閱。之後就直接到102 年12月29日簽約當天等語（見本院卷第209 頁），堪認被告秦啟宏、徐道安於原告簽訂系爭委託代標契約前，確已將物件調查表、系爭房屋即1326建號房屋測量成果圖及電子謄本等資料交付予原告，而觀諸該等資料上並未記載系爭車庫停車位係經登記有獨立建號之停車位，是被告秦啟宏辯稱：其當時告訴原告及其先生，前院停車位是蓋出來的，沒有登記，在房子裡面，是可以用的等語（見本院卷第212 頁），並非全然無據。況系爭車庫停車位倘係以具有合法產權之前提下，經鑑定之評估金額為220 萬元，有景瀚不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書及該事務所103 年7 月25日103 景估字第44號函文可憑（見本院卷第200 頁），而被告秦啟宏斯時係以系爭車庫停車位價值為150 萬元，提供予原告作為競標價位，業經兩造證述在卷，並有電子郵件所附投資公式在卷可參（見本院卷第240 頁），故被告秦啟宏當時所提供系爭車庫停車位價值，顯與前開不動產估價報告書所估定之價額有所差距，是被告秦啟宏、徐道安等人是否確有告知原告及其配偶於標得系爭房地後，即可取得系爭車庫停車位之所有權乙節，已非無疑。復審酌原告於標得系爭房屋後，確得以使用系爭車庫停車位乙節，已如上述，則原告請求被告連帶賠償其因支出15
0 萬元購買系爭車庫停車位之損害，難認有據。從而，原告無法證明因被告等人之行為而受有150 萬元之損害，是原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條、第188 條第1 項前段、第28條、公司法第8 條第2 項及公司法第23條第2 項、不動產經紀業管理條例第26條等規定，訴請被告連帶給付原告150 萬元部分，即屬無據。
五、關於原告備位主張部分：㈠按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴
為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。本件原告先位主張關於其受有因標買地下室停車位之損害
200 萬元之部分既有理由，業如前述，則本院即無庸就其此部分主張之備位之訴另為裁判，合先敘明。
㈡原告主張被告百家公司受原告委任辦理系爭房屋投標事宜，
當應本於委任本旨盡其注意義務處理委任事務，被告百家公司因其負責人楊璧寧及其代理人或履行輔助人秦啟宏、徐道安之重大過失，致使原告受有系爭車庫停車位150 萬元之損失，又被告百家公司係就不動產代標事業經營具有反覆實施且具有專業智識之專業機構，就不動產代標事宜，應本於一般人就其專業可合理期待之服務，為原告盡心完成代標事宜，準此，被告百家公司所為不具一般人辦理不動產投標事宜所應有之服務水準，致原告受有上開損害，依消費者保護法第7 條第3 項之規定亦應負賠償責任。故原告依民法第535條、民法第544 條、民法第224 條、民法第227 條、消費者保護法第7 條第3 項、第22條、第51條之規定請求被告百家公司給付原告150 萬元及法定利息部分，亦經被告百家公司否認在案。經查：
⒈本件原告主張系爭車庫停車位並不是正規停車位，一旦停車
將會阻礙住戶正常進出，並有消防安全疑慮，無法停放較大型房車，致其受有直接150 萬元停車位費用之損害乙情。因系爭車庫停車位現為原告所使用，復經原告提出其他住戶於95年間同意由一樓住戶使用系爭車庫停車位之協議書，且原告現並無其所稱系爭車庫停車位遭命拆除之情形，故系爭車庫停車位在仍得依其通常之使用方法使用之下，原告是否確有其所主張受有150 萬元之損害，並非無疑。且被告秦啟宏、徐道安等人是否確有告知原告及其配偶得以取得系爭車庫停車位之所有權乙節，亦非無疑。況被告百家公司所交付之系爭廣告、系爭委託代標契約、電子謄本及物件調查表上亦均未記載系爭車庫停車位為經登記有獨立建號之停車位等情，均如上述，故原告對其受有150 萬元損害乙節，未舉證以佐，自無從僅憑原告之主張，逕認被告百家公司處理此部分委任事務有故意過失，而得請求被告百家公司負賠償之責。⒉至原告主張系爭車庫停車位無法停放大型房車乙節，此經被
告徐道安陳稱：其有去按系爭房屋樓上對講機，不記得是哪一間，但是有人回應，其就詢問系爭房屋是否是凶宅或是海沙屋，並表明說想要買一樓法拍屋，並問買了之後可否使用一樓的停車位嗎，樓上住戶就說應該是可以。…其有爬在隔壁圍牆往裡面看，確定那是一個平面的車位可以使用等語（見本院卷第217 至219 頁），足見就被告百家公司受原告委任標買系爭房地時，業經被告徐道安向其他住戶查詢系爭車庫停車位之使用情形，因系爭房地為法拍屋，被告等亦無法進入系爭房地為丈量，對於系爭車庫停車位之實際大小，確屬查證不易，故縱系爭車庫停車位有原告所主張無法停放較大型房車之情形，亦難憑此即認被告百家公司處理委任事務有過失。從而，原告未能就其因被告秦啟宏、徐道安等人之行為而受有損害一節舉證以實其說，其依系爭委託代標契約之約定，及依民法第535 條、民法第544 條、民法第224 條、民法第227 條、消費者保護法第7 條第3 項、第22條、第51條請求被告百家公司賠償150 萬元，難認有據。
六、從而，原告依民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定請求被告百家公司、秦啟宏、徐道安連帶賠償200 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即102 年7 月10日起（送達證書見本院卷第25至27頁）按週年利率百分之5 計算之利息，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，不應准許，應予駁回。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 103 年 11 月 20 日
民事第五庭 法 官 林佑珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 20 日
書記官 湯郁琪