臺灣臺北地方法院民事判決 102年度聲字第557號聲 請 人 劉茂男相 對 人 劉茂文
劉茂次劉阿桂劉茂松劉素琴鄭明宏鄭明哲鄭碧芬劉家豪劉昱志劉香君廖志祥上列當事人間聲請變更共有物之管理方式事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請人聲請意旨略以：兩造為「新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地」(下稱系爭土地)之共有人，前已因對系爭土地之管理使用方式意見分歧而提起分割共有物訴訟於本院，經本院以101年度重訴字第32號案件審理中，然相對人為阻礙系爭土地之分割，逕與第三人北都汽車股份有限公司(下稱北都公司)簽訂「廠房興建及廠房租賃契約書暨補充協議書」（下稱系爭租約），租期總計15年，並動工興建廠房至5樓（下稱系爭地上物），意圖妨礙系爭土地分割，惟聲請人對於系爭土地出租乙事毫無知悉，而上開租賃契約期間長達15年，使用目的侷限於「修理、維護」車輛，相對人以多數決方式將系爭土地出租第三人北都公司，降低可預期之利用價值，而所得之租金過於低廉，已屬違法，且系爭土地最有效之使用方式，應為興建廠辦大樓，故相對人出租系爭土地之管理方式，導致聲請人受有不利益，已妨害聲請人就系爭土地應有部分之使用收益，並顯失公平。為此，爰依民法第820條第1項至第4項之規定，聲請本院准許變更共有物之管理方式為系爭土地於分割共有物訴訟終結前，共有人皆不得對系爭土地為任何使用、處分或管理行為，而相對人與第三人北都公司間之租賃關係應屬無效等語。
二、相對人抗辯意旨略以：相對人在系爭土地上興建廠房，並出租予第三人北都公司，係依土地法第34條之1多數決之特別規定，而系爭土地鄰近地區亦有更低廉租金之廠辦大樓，且地價稅及其他稅費皆由第三人北都公司負擔，足見租賃契約之租金，並非如聲請人所稱低廉等語，資為抗辯。
三、按民法第820 條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。其次，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。又是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。經查：
（一）系爭土地租予北都公司，約定第1至3年每月租金80萬元，之後定期調整一節，有系爭租約可稽（見聲證三），原告雖主張依據其委託之宏大不動產估價師聯合事務所評估，系爭土地以興建廠辦大樓最為適當，月租金應為每月121萬9478元（見前揭評估報告第頁21、35頁）。然系爭租約約定條件為相對人無需負擔系爭土地地價稅、系爭地上物房屋稅，且由北都公司負責系爭地上物之興建費用及稅費，日後拆除系爭地上物之費用亦由北都公司負擔（見聲證三），則此約定條件即與前開估價報告不同，而難僅憑前開估價報告所估定之租金，認定系爭土地出租金額過低，而有顯失公平情形，聲請人前開主張，即難遽採。
（二）再系爭土地固經原告訴請分割，由本院101年度重訴字第32號案件審理，惟系爭土地應以何種方式分割，應審酌者為系爭土地利用情況，考量各分割方案之利弊為之，而難僅憑系爭土地於前揭訴訟進行中，即認此一管理方式對原告顯失公平。況就聲請人所聲明之變更共有物之管理方法，係以禁止其他共有人於前開分割共有物訴訟終結前對系爭土地為任何使用、處分或管理行為，衡情難謂可增進土地經濟效用或促進土地使用之目的，故聲請人上開主張應非可採。
四、綜上所述，聲請人主張相對人出租系爭土地之管理方式對其顯失公平，要非可採，則其依民法第820條第1項至第4項之規定聲請本院准許變更共有物之管理方式，顯然於法無據，應予駁回。
中 華 民 國 103 年 3 月 26 日
民事第七庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 蘇嘉豐法 官 曾育祺以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 103 年 3 月 26 日
書記官 徐悅瑜