臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第149號原 告 楊秀珠訴訟代理人 馬中琍律師被 告 邱垂森訴訟代理人 邱樹森
黃宜婷律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國103年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告主張：原告為收租獲利於民國100年9月20日，與被告簽訂
土地買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）368萬3900元向被告購買其所有坐落桃園縣桃園市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），於同年9 月29日辦理所有權移轉登記，原告並已給付全部價金，依系爭契約第5 條約定，被告保證簽約後如他人就系爭土地有主張權利或妨礙被告權利之行使，被告應在移轉登記前清理排除。詎原告於預備整地出租時，經附近居民告知系爭土地為其建築基地範圍，僅該基地所在建築物居民作為法定空地使用，經原告向桃園縣政府函查後，始知系爭土地確實早就為原所有權人即被告父親父邱川出具土地使用權同意書，作為桃園縣政府核發建築執照、使用執照之基地，惟被告不僅全未告知此情，復向原告保證系爭契約簽訂後，如有他人主張權利、或妨礙原告權利之行使，被告會在過戶完成前清理排除，因此產生之一切費用均由被告全部負擔，倘原告因而受有損害，被告應負賠償責任，茲系爭土地為建築基地核屬被告應明確告知原告之重要事項，被告未為告知，致系爭土地全然無使用收益之可能性存在，依物之瑕疵擔保責任與不完全給付之法律關係，原告得解除系爭契約，請求被告返還買賣價金。爰依民法第259 條規定，請求被告返還買賣價金等語。
並聲明：㈠被告應給付原告368萬3900元，及自100年10月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：原告為訴外人鼎翰建設股份有限公司（下稱鼎翰建
設公司）總經理，有長年土地買賣經驗，被告父親邱川過世後遺有多筆土地，係原告主動與被告家族聯繫，並先與被告弟弟邱樹森就其所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地應有部分6/32 完成買賣交易後，再向被告購買系爭土地。而原告既以系爭土地公告現值50% 價格買受系爭土地，顯見原告締約當時已知悉系爭土地為他人建築基地範圍，無可能出租牟利，自難認為被告交付系爭土地予原告時，系爭土地有何滅失或減少其價值、或滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。且縱或系爭土地確有原告主張之瑕疵，原告不僅於締約當時明知或因重大過失而不知該瑕疵，亦於100年9月29日成為系爭土地所有人起，遲至1 年後始聲稱因開始整地而認為系爭土地有其主張之瑕疵，違反民法第356 條規定買受人從速檢查及通知義務。
另兩造締結系爭契約時，原告亦已於系爭契約第2條第3款免除被告瑕疵擔保責任，原告主張依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係解除系爭契約，並請求返還價金，即屬無據等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠被告父親邱川於69年3月1日，就其所有坐落桃園縣桃園市○路
段○○○○○○○○○號土地，出具土地使用權同意書，同意作為李振武等13人申請桃園縣政府工務局69年242 號建照執照興建桃園縣桃園市○○街○○巷1之1至3、3之1至4、5之1至4、7之1至4、9之1至4號，5層5 棟25戶建物之建築基地，上開土地地號事後變更、分割為桃園縣桃園市○○段○○○○○○○○○○○○號土地，此經本院調閱桃園縣政府工務局69年242 號建照執照、70年使字662號使用執照卷宗，查閱屬實，並影印69年242號建照執照及申請書、地籍圖、土地使用權同意書、土地登記謄本、70年使字662 號使用執照及申請書附卷（見本院卷第82至98頁），亦有桃園縣桃園地政事務所102年11月28日桃地所測字第0000000000 號函及所附土地分割土地複丈申請書等資料在卷（見本院卷第104至111頁）。
㈡被告父親邱川於97年10月14日死亡，系爭458地號土地由被告
單獨繼承，於100年5月4日辦理繼承登記，有土地登記謄本在卷（見本院卷第50頁）。
㈢原告於100年9月20日與被告簽訂系爭契約，以368 萬3900元向
被告購買系爭土地，於同年9 月29日辦理所有權移轉登記，原告並已給付全部價金，有系爭土地買賣契約書、土地登記謄本在卷（見本院卷第8至12頁）。
本件之爭點：
經本院整理及兩造合意簡化爭點，即：原告得否依物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係，解除系爭契約並請求返還價金？㈠按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留
設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建築法第11條定有明文。次按無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。土地稅減免規則第9條定有明文。
㈡查被告父親邱川於69年3月1日，就其所有坐落桃園縣桃園市○
路段○○○○○○○○○號土地，出具土地使用權同意書，同意作為李振武等13人申請桃園縣政府工務局69年242 號建照執照興建桃園縣桃園市○○街○○巷1之1 至3、3之1至4、5之1至4、7之1至4、9之1至4號，5層5棟25戶建物之建築基地，上開土地地號事後變更、分割為桃園縣桃園市○○段○○○○○○○○○○○○號土地，此經本院調閱桃園縣政府工務局69年242 號建照執照、70年使字662號使用執照卷宗，查閱屬實，並影印69年242號建照執照及申請書、地籍圖、土地使用權同意書、土地登記謄本、70年使字662 號使用執照及申請書附卷（見本院卷第82至98頁），亦有桃園縣桃園地政事務所102年11月28日桃地所測字第0000000000 號函及所附土地分割土地複丈申請書等資料在卷（見本院卷第104至111頁）。次查，系爭458之5地號編定為桃園縣桃園市○○街○○巷，目前作為巷道使用，有系爭土地現況照片及地籍圖在卷（見本院卷第157、158、167、168、169 頁）。嗣經本院函詢桃園縣政府地方稅務局，有關系爭458之5地號是否免徵地價稅及理由為何，桃園縣政府地方稅務局回稱：系爭458之5地號土地，依土地稅減免規則第9 條規定減免地價稅在案，有桃園縣政府地方稅務局103年3月3日桃稅土字第0000000000號函在卷（見本院卷第127頁）。依前開規定，堪認系爭458之5地號土地，係無償供作上開建物居民及公眾通行之道路土地，並非上開建物之法定空地，足堪認定。則原告主張系爭458之5地號土地，係上開建物之法定空地云云，自不足取。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。
另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1 項定有明文。末按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。民法第226條第1項、民法第256條定有明文。
㈣查被告弟弟即證人邱樹森證稱：系爭土地為被告父親留下遺產
，伊兄弟等人協議由被告單獨繼承系爭土地，而伊亦有單獨繼承一筆位於新莊的道路用地，也是巷子的道路，賣給原告約40
0 餘萬元，之後原告開設的鼎翰建設公司有派一位周先生來找伊，伊告訴周先生被告在桃園另繼承系爭土地，此一道路用地，後來因為被告有重度聽障，便由伊幫忙被告進行系爭土地買賣事宜，伊有提供系爭土地地號予周先生，周先生說原告有看過才決定要買等語（見本院卷第162 頁反面）。是依證人邱樹森上開所述，可知原告先向證人邱樹森購買被告父親邱川遺留位於新莊地區道路用地後，再向被告購買亦係作為巷道使用之系爭土地，堪認原告向被告購買系爭土地時，確係知悉系爭土地作為巷道使用。參以，公告土地現值係直轄市及縣（市）政府估計區段地價，經地價評議委員會評定後，於每年1月1日公告，作為土地所有權移轉或設定典權時，審核土地移轉現值之標準，依社會一般經驗，土地公告現值普遍低於市價。本件受系爭土地101年1月時，公告現值為每平方公尺3 萬9400元，系爭土地面積187平方公尺，價值871萬4200元，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第12頁），惟原告僅以368 萬3900元價格向被告購買系爭土地，不及系爭土地公告現值價格之一半。況原告為鼎翰建設公司總經理，專以購買道路用地、農地、古蹟容積移轉、都市更新為業，土地交易之經驗豐富，有原告名片及鼎翰建設公司登記資料在卷（見本院卷第49、142 頁），原告以上揭遠低於市場行情價格購買系爭土地，而主張其不知系爭土地為他人建築基地範圍，作為上開建物之巷道使用，顯不合常情。則綜上所述，原告明知系爭土地係作為上開建物之巷道使用，依前開說明，系爭土地自無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，被告自不必負擔物之瑕疵及不完給付責任。故原告主張系爭土地為上開建物建築基地內之法定空地，屬被告應明確告知原告之重要事項，被告未為告知，致系爭土地全然無使用收益之可能性存在，依物之瑕疵擔保責任與不完全給付之法律關係，原告得解除系爭契約，請求被告返還買賣價金，自屬無據。
從而，原告依民法第259條規定，請求被告給付368萬3900元，
及自100年10月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，爰一併駁回之。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 9 月 26 日
民事第六庭法 官 姜悌文以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 26 日
書記官 林妙穗