臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第1580號原 告 周坤佑訴訟代理人 江肇欽律師複代理人 吳俊宏律師被 告 永力升實業股份有限公司法定代理人 王舜民訴訟代理人 李佳翰律師上列當事人間請求給付結算款事件，本院於民國103年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰叁拾柒萬柒仟玖佰柒拾伍元，及自民國一百零二年二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾陸萬元或等額之臺北富邦銀行無記名可轉讓定存單為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣肆佰叁拾柒萬柒仟玖佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由原告主張：原告於民國93年12月10日與訴外人正祺建設實業股
份有限公司（下稱正祺公司）簽訂土地合建契約書（下稱原合建契約書），由原告提供坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000地號土地（與下開同小段170號1.5地坪土地合稱系爭土地），與正祺公司進行合建，依原合建契約書第6條第2項第1款及第5項約定，原告可取得1樓23坪、2至7樓116坪，地下室平面、機械停車位各2、4位；若整戶多於或少於原告應分得之坪數時，以雙方第一次銷售定價 9折議定價格於交屋找補之。嗣於94年6月7日，被告概括承受正祺公司有關原合建契約關係之權利義務，兩造並於97年8月5日另訂「房屋分配協議書」（下稱系爭房屋分配協議書），約定追加同小段170號1.5地坪為合建土地，且1樓部分雙方同意以樓上平均單價每坪38萬之1.6倍計價分配，並於當天確定原告所分得之房屋為7樓A戶、6樓A、B戶及平面、機械車位。雙方就原合建契約書第6條第 5款並約明整戶多於或少於原告應分配之坪數時，以雙方第 1次銷售定價每坪新臺幣（下同）38萬元計價，於交屋時找補之。兩造於合建之房屋興建完成後，又於 100年12月間簽訂「協議分配指示書」（下稱系爭協議分配指示書），除確認原告分得房屋外，且依原合建契約書、房屋分配協議書約定應分配之坪數為152坪，但結算結果原告僅分得 139.08坪，因而約明被告應將差額 12.92坪之找補金支付原告。嗣因雙方就產權移轉所生之土地增值稅、房屋稅、地價稅及代書費等問題發生爭執，再於101年7月26日簽訂「補充協議書」（下稱系爭補充協議書），約定雙方同意依合建契約關係為找補之結算，對於土地增值稅、地價稅、房屋稅之金額及負擔是否正確，亦同意於結算時一併重新計算找補之。嗣於交屋後，經原告依前開約定向被告請求坪數不足找補款4,909,600元{12.92坪×38萬/坪＝0000000}及土地增值稅1,312,222元、地價稅142,124元、房屋稅14,029元等找補金額，共計 6,377,975元，並扣除原告應返還之保證金200萬元後，被告尚應給付原4,377,975元，惟被告均置之不理，爰依原合建契約書、系爭房屋分配協議書、協議分配指示書及補充協議書之契約關係，訴請被告給付上開款項等語，並聲明：被告應給付原告 4,377,975元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
被告抗辯則以：依原合建契約書、系爭房屋分配協議書、協議
分配指示書約定，並無原告所主張其得分配坪數為 152坪之情事，又依上開約定，原告可分得之建物為1樓23坪、 2-7樓116坪，以2-7 樓部分以每坪38萬元計價、 1樓部分以樓上平均單價每坪38萬元之1.6倍即608,000元計價，原告可分得房屋之價值為58,626,400元，而因原告實際分得之房屋價值為58,327,150元，故就坪數部分，被告僅需找補原告 299,250元。再依93年12月10日簽訂之原合建契約書第11條第 2項約定，原告移轉予被告之土地持分，該土地增值稅於簽約前係由原告負擔，並以93年12月10日前之公告現值計算，簽訂合建契約後以兩造實際分屋比例分擔（即原告為32.54％、被告為67.46％各自負擔）。原告移轉與被告之土地持分於93年12月10日簽訂之原合建契約書前之土地增值稅為 4,211,957元，於93年12月10日後為1,201,945元，以前開比例核算，此部分原告應負擔391,112元，被告則負擔81,0832元，故原告應負擔之土地增值稅為4,603,069元，故原告所計算土地增值稅找補之金額，顯計算有誤。
另就原告請求地價稅與房屋稅金額找補部分，被告不爭執等語，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
兩造不爭執事項：
㈠原告於93年12月10日與簽訂原合建契約書，由原告提供坐落
臺北市○○區○○段0○段0000000000地號土地，與正祺公司合建，依原合建契約書第6條第2項第1款及第5項約定，原告可取得1樓23坪、2至7樓116坪，地下室平面、機械停車位各2、4位；若整戶多於或少於原告應分得之坪數時，以雙方第1次銷售定價9折議定價格於交屋找補之。
㈡被告於94年6月7日概括承受正祺公司上開合建契約關係之權利義務。
㈢兩造於97年8月5日另訂系爭房屋分配協議書，約定追加同小
段170號1.5地坪為合建土地，且 1樓部分雙方同意以樓上平均單價每坪38萬之 1.6倍計價分配，並於當天確定原告所分得之房屋為7樓A戶、6樓A、 B戶及平面、機械車位。雙方就原合建契約書第6條第5款並約明整戶多於或少於原告應分配之坪數時，以雙方第 1次銷售定價每坪新臺幣（下同）38萬元計價，於交屋時找補之。
㈣兩造於合建之房屋興建完成後，又於 100年12月間簽訂系爭
協議分配指示書，除確認原告分得房屋外，且於附表註記「依據雙方合建契約及房屋分配協議書約定，甲方分得 152坪，此產權登記予甲方139.08坪，差額 12.92坪將由乙方支付予甲方」。
㈤系爭合建房屋之點交日為101年9月19日。
㈥兩造之分屋比例為原告32.54％、被告67.46％。
㈦本件土地增值稅係以73年、93年及100年土地公告現值金額
為計算標準，73年至100年之土地增值稅總額為5,413,902元。原告已支付之土地增值稅金額為4,864,592元。㈧原告請求地價稅142,124元、房屋稅 14,029元之找補金額，被告不爭執。
得心證之理由：
原告主張被告應依原合建契約書、系爭房屋分配協議書、協議分配指示書及補充協議書給付上開金額等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，本件兩造爭點厥為：㈠原告請求被告就坪數部分應找補其 4,909,600元，是否有理由？㈡原告請求被告就土地增值稅部分應找補其 1,312,222元，可否採認？㈢被告應找補原告金額若干？經查：
㈠原告請求被告就坪數部分應找補其 4,909,600元，是否有理
由？⒈按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之
真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，不得拘泥於所用之詞句，如契約之文字已表示當事人之真意無需別事探求者，不得捨契約文字而為曲解，茍契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要，民法第98條定有明文，最高法院並著有79年台上字第1778號、80年台上字第1451號判例足參。
⒉本件兩造間之合建契約有關坪數找補部分，依原合建契約書
第6條第2項第1款及第5項約定「⒉分屋方法：①甲方（即原告）分配：㈠建物：壹樓→二十三坪；貳樓至柒樓→一一六坪（以實際建築圖，雙方案百分比率分配）㈡Ａ地下室車位肆位；平面車位貳位。⒌甲方同意分得房屋按建管機關核准設計圖說之整戶為準，整戶多餘或少於甲方應分得之坪數時，以雙方第一次銷售價九折議定價格於交屋時找補之，不足一戶時M甲方有優先選擇權」（臺灣士林地方法院102年度訴字第310號卷，頁13），即原告可取得1樓23坪、2至7樓 116坪，地下室平面、機械停車位各2、4位，至實際分得坪數有差異時，則以雙方第一次銷售定價 9折議定價格於交屋找補之。嗣被告於94年6月7日概括承受正祺公司原合建契約關係之權利義務後，兩造於97年8月5日所訂之系爭房屋分配協議書，則確認原合建契約書所約定建物及車位之分配，及 2樓以上差額坪數找補以38萬元計價，關於 1樓價款約定以樓上平均單價每坪38萬之 1.6倍計價分配，並於當天確定原告所分得之房屋為7樓A戶、6樓A、 B戶及平面、機械車位（同上卷，頁24-30）。於合建之房屋興建完成後，兩造又於100年12月間簽訂系爭協議分配指示書，除確認原告分得房屋外，且於附表下方則註記「依據雙方合建契約及房屋分配協議書約定，甲方（即原告）分得152坪，此產權登記予甲方139.08坪，差額 12.92坪將由乙方（即被告）支付予甲方」等語，且經兩造簽名確認（同上卷，頁31、32），足見兩造係依前開相關約定，將原告應分得建物坪數計為 152坪{23×1.6（1樓部分）＋116（2至7樓）≒152}，又原告實際上分得房屋為A-6及B-6各43.54坪、A-7則為52.01坪，共計139.0 8坪，故始註記「差額 12.92坪將由乙方支付予甲方」，因而原告依前開約定主張被告應找補其差額坪數價差4,909,600元{
12.92×38＝0000000}，自屬有據。⒊證人張伯時雖證述：因建物實際每層樓單價不同，故需先確
定分配價值，再依實際分得建物及面積找補云云（本院卷，頁 58-60）。然查，依證人張伯時擔任見證人之系爭房屋分配協議書第二點㈡及㈠③（Ｃ）約明：「第六條第 5款明訂：甲方同意分得房屋按建管機關核准設計圖說之整戶為準，整戶多於或少於甲方應分得之坪數時，以甲乙雙方第一次銷售定價每坪新臺幣38萬元整計價，於交屋時找補之」、「1樓價款→甲乙雙方同意以樓上平均單價每坪新臺幣38萬元整
1.6倍計價分配房屋」（臺灣士林地方法院102年度訴字第310號卷，頁24），顯見該每坪38萬元係就約定分得坪數與實際分得坪數差異時之找補價值計算標準，並非證人所指用以計算契約之分配價值；再者，系爭房屋分配協議書並未記載證人所指之「確認分配價值」，亦未將被告所指各層單價附於契約，是原告自無法確認其所分得房屋價值，難認兩造就間所謂「確認分配價值」有所合議；況依上開合約，原告除可分得房屋外，並可分得機械車位4位、平面車位2位，惟系爭房屋分配協議書並未確認其價值為何，故證人前開所述難以認採；參以依兩造嗣後所簽訂之系爭協議分配指示書附表備註已依原合建契約書、系爭房屋分配協議書計算應找補之差額為 12.92坪等情，顯見兩造有關坪數找補約定並無證人張伯時所證需先確定分配價值再行找補之情事，故證人前開有利於被告之證述，自無可取。
⒋至被告另辯稱依系爭補充協議書第 5點約定，雙方就坪數找
補已有新合議，系爭協議分配指示書附表註記之「依據雙方合建契約及房屋分配協議書約定，甲方（即原告）分得 152坪，此產權登記予甲方139.08坪，差額 12.92坪將由乙方（即被告）支付予甲方」已無法拘束被告云云。然查，依系爭補充協議書序文記載「立協議書周坤佑（下稱甲方）與永力升實業有限公司（下稱乙方）茲就雙方前所簽訂之『協議分配指示書』內容，特補充協議如下」等語，顯見為前約之補充，並非以新合議取代雙方之前合議；再者，經審視系爭補充協議書內容，顯係為解決稅賦及房屋點交之爭議，並未就坪數找補有何新合議；而系爭補充協議書第 5點前段約定「雙方同意另依合建契約關係為找補之結算」等語，顯僅重申兩造前所簽訂之系爭合建契約書、系爭協議分配指示書之相關約定，因而被告以此抗辯前開註記已被兩造新合議推翻云云，洵屬無據，難謂可取。
⒌綜上，依據系爭合建契約書、系爭房屋分配協議書約定及系
爭協議分配指示書之約定，原告可分得之坪數為 152坪，又被告實際登記予原告之坪數為139.08坪，差額 12.92坪，是原告依上開約定請求被告給付差額坪數價差 4,909,600元則有理由，應予准許。
㈡原告請求被告就土地增值稅部分應找補其 1,312,222元，可
否採認？⒈按土地增值稅照土地增值之實數額計算，於土地所有權移轉
時，或雖無移轉而屆滿十年時，征收之，土地法第 176條第1項訂有明文。又依系爭土地合建契約書第11條第2款約定「土地增值稅在本約簽訂前甲方（即原告）得依自用住宅辦理稅率，依簽訂本約日前之公告現值計算之增值稅由甲方負擔，本約簽訂後所增加稅依甲乙雙方按分屋比例分攤之，即甲方非移轉予乙方之土地持分，其增值稅應歸甲方自行負擔。乙方先行無息代甲方繳付本約土地增值稅，待本約合建案完工交屋時，甲乙雙方再行結算」意旨（臺灣士林地方法院102年度訴字第310號卷，頁14背面），本件原告所有系爭土地並未於簽約時即93年12月10日移轉被告，而無從依上開土地法規定課徵土地增值稅，惟因依上述約定，雙方乃以簽約時作為計算土地增值稅分擔之時點，是計算本件土地增值稅分擔時，應虛擬93年12月10日之移轉事實，即93年12月10日前之土地增值稅應由原告分擔，而93年12月10日後之土地增值稅則以 100年10月14日移轉所實際產生之土地增值稅，於扣除93年12月10日虛擬移轉所產生之土地增值稅後，再依兩造分屋比例，分擔土地增值稅。
⒉依上開說明，原告於73年間取得系爭土地，是73年至93年12
月10日間之土地增值稅為 2,654,441元，此應為原告負擔，又本件實際移轉日為100年10月14日，是73年至100年10月14日間實際產生之土地增值稅為 5,413,902元，而原告與被告間分屋比例為32.54%、67.46%，此均為兩造所是認（本院102年12月2日言詞辯論筆錄，本院卷，頁77至79），是簽約後原告應負擔之土地增值稅為89,792元{（0000000－000000 0）×32.54%＝89792}，故本件原告應負擔之土地增值稅應為3,552,370元{0000000＋89792＝0000000}。
⒊被告雖以其僅須負擔93年12月10日後按分屋比例之土地增值
稅，經其計算93年12月10日至 100年10月14日間之土地增值稅為1,201,945元，故其需負擔之土地增值稅金額為810,832元{0000000×67.46%＝810832}云云。惟查，系爭土地93年12月10日並未實際移轉，故被告以93年12月10日至100年10月14日間之較短時間、稅率較低之方式計算土地增值稅自與事實上應負擔金額不符，況兩造簽約後至建物興建完成為第一次登記之期間長短，僅賴契約約定，原告無力介入，惟如按被告解釋，反將使建物延後完成，有關土地增值稅課徵之不利益歸諸原告，實有欠公允，故被告所抗辯之計算土地增值稅分擔方式，難謂有據，自無可採。
⒋承上所述，本件原告應負擔之土地增值稅為 3,552,370元，
而原告已支付之土地增值稅金額為 4,864,592元，此為被告所不爭，是原告請求被告應應找補其1,312,222元{ 0000000－0000000＝0000000}，自屬有據應予准許。
㈢另原告請求被告應找補其地價稅142,124元、房屋稅 14,029
元等節，均為被告所不否認，是原告此部分請求，亦應予以准許。綜上被告應給付原告金額共計6,377,975元{ 0000000＋0000000＋142124＋14029＝0000000}。又原告自承尚須返還被告保證金200萬元，是原告請求被告給付4,377,975元{0000000－0000000＝0000000}，自應予以准許。
末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第 229條、第233條第1項分別定有明文。查原告依契約之法律關係請求被告給付 4,377,975元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，其起訴狀繕本係於102年2月4日送達於被告，有臺灣士林地方法院送達證書在卷可稽（臺灣士林地方法院102年度訴字第310號卷，頁45），則原告請求自該訴狀送達之翌日即102年2月 5日起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
綜上所述，原告依原合建契約書、系爭房屋分配協議書、協議
分配指示書及補充協議書之契約關係，請求被告給付4,377,975元及自102年2月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依據民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
民事第三庭 法 官 曾益盛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
書記官 王人俊