臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第1758號原 告 季誠股份有限公司法定代理人 張秀美訴訟代理人 張逸凡
溫藝玲律師張顥璞律師被 告 達觀鎮A1社區管理委員會法定代理人 陳慧萍訴訟代理人 傅文齊
黃旭田律師翁國彥律師黃昱中律師上列當事人間請求撤銷社區住戶規約事件，本院於民國103 年2月21言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第25
6 條定有明文。經查，原告起訴訴之聲明為：請求撤銷達觀鎮A1社區住戶規約（下稱系爭規約）第12條第1 項第2 款「管理費：…商場及幼稚園每坪每月新臺幣（下同）80元」（下稱商場管理費條款）及第3 款「停車管理費：…商場停車位屬商場之專有部分，依坪數收費；並依其獨立之收費方式，專款專用」（下稱停車管理費條款）。嗣於民國102 年7月10日提出民事準備狀，更正聲明為：請求撤銷101 年12月
8 日修訂達觀鎮A1社區住戶規約商場管理費條款及停車管理費條款，有民事準備狀在卷可佐（見本院卷㈠第64頁），原告上開所為，僅特定系爭規約之修訂日期，而補充事實上之陳述，非屬訴之變更或追加。另原告於103 年2 月21日當庭遞狀將上開聲明列為先位聲明，並追加備位聲明為：確認10
1 年12月8 日達觀鎮A1社區101 年度第二次區分所有權人大會會議（下稱系爭會議），決議修訂商場管理費條款及停車管理費條款無效，有民事辯論意旨狀可稽（見本院卷㈡第11
8 至119 頁），核原告此部分所為，係本於主張系爭商場、停車管理費條款均有權利濫用、顯失公平之瑕疵此同一基礎事實，而為訴之追加，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項，分別定有明文。又按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第1 項、第2 項亦定有明文。查訴訟進行中，被告達觀鎮A1社區管理委員會之法定代理人已由陳慧萍變更為黃樺莞再變更為陳慧萍，此有卷附新北市新店區公所102年3月27日新北店工字第0000000000號函、103年2月6日新北店工字第0000000000號函可參，並據黃樺莞、陳慧萍具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第37至38頁、本院卷㈡第163頁），核無不合，應予准許。
三、又確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年臺上字第1031號、52年臺上字第1240號判例意旨參照）。
原告主張其為新北市○○區○○段車子段小段31241 、3124
2 、31243 、31244 、31245 、31246 、31247 建號之所有權人，上開建物之門牌號碼新北市○○區○○路○ 號及同號地下一樓、地下一樓之一、地下一樓之二部分，經原告規劃作為商場，另地下二樓、地下二樓之一、地下二樓之二經原告規劃作為商場之停車場使用（下合稱系爭建物），上開建物均位於新北市新店區達觀鎮A1社區（下稱達觀鎮A1社區），而原告為達觀鎮A1社區區分所有權人，因系爭會議決議之商場、停車場管理費條款有權利濫用、顯失公平之情形，原告將受上開瑕疵決議之拘束，足致原告需負擔繳納上開不合理管理費義務之危險，該危險得以備位訴請確認上開條款無效加以除去，揆諸前揭判例意旨，原告提起本件備位之訴，即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告為達觀鎮A1社區之區分所有權人，系爭建物均位於達觀
鎮A1社區內，其中地下一樓、地下一樓之一、地下一樓之二經原告規劃作為商場使用，另地下二樓、地下二樓之一、地下二樓之二則經原告規劃作為商場停車場使用作為停車場使用。被告為達觀鎮A1社區管理委員會，並於系爭會議決議修訂商場、停車管理條款收費標準，依據修訂後之條款，將對原告顯失公平，顯屬被告權利濫用，茲分述該情形如下：
1.達觀鎮A1社區原於99年12月11日調降商場管理費每坪55元，嗣卻於系爭會議決議，以商場無法招商或招商不利為由，修改系爭條款，提高商場管理費作為懲罰，屬不當連結，顯失公平。且系爭會議加收營業型管理費或單獨針對原告增加管理費，如無充分之理由足以支持得向供營業使用之住戶加收營業型管理費，且悖離法定按應有部分比例分擔之原則，即有藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議之權利濫用情事。依據調漲後之條款，商場管理費將由原本每坪55元調漲為每坪80元，並將商場停車位管理費，改以坪數計算收費。致原告原本繳交9 萬4825元管理費用（55元×1535坪＋52車位×200 元＝94,825元），經不公平調漲為17萬2320元（80元×1535坪＋619 坪×80元＝172,320 元）。
2.原告就其所有之31248 、31249 、31250 建號建物之所有權及門戶均獨立，且公用電梯已封閉多年，歷來無論維修、保全管理或清潔均由原告自理，亦未使用公共水電，未享受被告之保全管理與服務，要求原告給付高額管理費，顯非合理。被告以商場標準向原告收取每坪80元之管理費，但該建物適合作為營業之面積甚小，商業力及使用度偏低，一般而言，地下室與空屋的管理費通常都是減半計算，但原告管理費非減半，反而高出一般住戶兩倍，被告一律以每坪80元計算並收取管理費，顯失公允。又被告在原收費標準下，尚有結餘，顯見以原收費標準就足以支付一般性支出，被告根本不應該再提高管理費。
3.原告所有52個車位，其記載為防空避難室兼停車空間，原告現況與登記上均為車位，非但與一般住戶並無不同，且原告停車位未受任何保全服務及清潔服務，但被告卻針對原告所有52個車位，改以車位屬原告專有部分為由，將52個停車位改以坪數計算，管理費調漲近5 倍，顯不公平且屬權利濫用。
4.又縱認原告並非達觀鎮A1社區之區分所有權人，則商場、停車管理條款仍有違反民法第148 條之權利濫用情形，為此，原告提起備位聲請請求確認上開條款均屬無效。
㈡為此，爰依民法第799 條之1 第3 項提起先位之訴，聲明請
求撤銷系爭規約之商場及停車管理費條款；並主張被告民法第148 條權利濫用情事提起備位之訴，聲明請求確認系爭會議決議修訂商場管理費條款及停車管理費條款無效。
二、被告則以：㈠區分所有權人就其專有部分及共用部分應負擔之修繕、管理
、維護費用，以及就公寓大廈公共基金應繳納之數額，依公寓大廈管理條例第10條第2 項及第18條第1 項第2 款之規定，區分所有權人會議本即有其決定權。查達觀鎮A1社區住戶規約最早規定商場管理費為每坪80元，原告前並依此規約繳納管理費，嗣因原告於99年度第2 次區分所有權人大會請求調降商場管理費，始經決議給與原告調降管理費為每坪55元之優惠，故達觀鎮A1社區101 年12月8 日於系爭會議決議免除原告所享有之商場管理費優惠，回復規約之商場管理費原訂費用收取標準，由每坪55元回復至每坪80元之收費標準，不過是區分所有權人大會依法行使權利，不能認為係針對原告為懲罰，並無權利濫用、顯失公平。又管理費除以各區分所有權人之專有部分面積作為計算基準外，尚以各區分所有權人之區分所有建築物專有部分所設定登記之用途不同者，而有不同之收費標準，通常「商用」建物因人潮來往，使用社區公設空間之頻率較高，維護、管理之需求亦較高，故其管理費收費標準會高於住家用者。原告所有系爭建物登記用途為「商用」，使用執照為「店面」，則達觀鎮A1社區住戶規約據此規定商場管理費每坪80元，住家管理費每坪40元，並無不當。
㈡原告所有系爭建物地下二樓之52個車位，其產權登記為原告
專有，並非共用，用途為商業用，性質上等同於一般建物，其結構上為一獨立空間，有鐵捲門與公共通行區域隔離，其他住戶無法進入使用，與其他住戶使用之停車位有所不同，被告對共同使用部分與專用部分之車位管理費，因性質及使用程度之不同，而採行不同費率收費，並提案改依坪數收受管理費而經區分所有權人大會決議通過，於法並無違誤。
㈢原告所有系爭建物皆為原告之專有部分，其維修、保全、清
潔等事項，依公寓大廈管理條例第10條第1 項，本就應由原告自理，被告並無向原告專有部分提供此等服務之義務。又系爭建物坐落於○○區○○段○○路小段180-39地號土地，該筆土地為原告與被告社區其他區分所有權人所共有，且被告社區亦坐落其上，共同坐落於相同之土地，且領有同一建築執照，依公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第53條之規定，系爭建物與被告社區其他建物於法律上自屬同一公寓大廈關係；且被告社區之保全巡邏服務包括系爭建物外圍，故有對原告提供管理服務，原告應負擔管理費等語置辯。
㈣並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真實（見本院卷㈡第55頁背面）：
㈠原告為系爭建物之所有權人，門牌號碼為新北市○○區○○
路○ 號及同號地下一樓、地下一樓之一、地下一樓之二、地下二樓、地下二樓之一、地下二樓之二，原告為達觀鎮A1社區區分所有權人，有建物謄本附卷可稽（見本院卷㈠第93至99頁）。
㈡達觀鎮A1社區系爭會議決議修訂第12條第1 項第2 款商場管
理費條款為：「管理費：住戶每坪每月40元，商場及幼稚園每坪每月80元」及第3 款停車管理費條款為：「停車管理費：住戶每車位每月200 元，木板機車位每車每月100 元；商場停車位屬商場之專有部分，依坪數收費；並依其獨立之收費方式，專款專用」（見調字卷第26頁）。
四、原告主張系爭會議修訂商場、停車管理費條款，均有顯失公平或權利濫用之情等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：原告主張系爭會議修定之商場、停車管理費條款有顯失公平之情應予撤銷，或有民法第148 條之權利濫用情事，應屬無效，有無理由？茲析述如下：
㈠按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區
分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1 項定有明文。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是關於為維護共有、共用部分管理上必要所支出之管理費用收費標準之制定，係由區分所有權人會議決議或以規約定之。又區分所有會議係因區分所有建物各住戶間就區分所有建物本身之專有部分、共有部分之利用密不可分，且住戶多屬人數可觀，故以區分所有會議決議代表住戶之多數意見，以平衡各住戶對於共同事務之參與可能及區分所有建物修繕、管理之進行，是區分所有權人會議以多數決之方式決議區分所有建物事項，仍屬私法自治契約自由之保障空間。
㈡原告固提出其所有系爭建物共有部分（即31248 、31249 、
31250 建號）之持分統計表及其上之建物登記謄本，證明原告所有之建物並無與達觀鎮A1社區其餘區分所有建物部分發生權利共有之情形，其無庸負擔共有部分之管理費，故管理費之調漲不合理云云。然查系爭建物與達觀鎮A1社區係屬同一建照關係，故為區分所有建物，而原告以自己為達觀鎮A1社區區分所有權人，多次出席達觀鎮A1社區之區分所有權人會議，並以區分所有權人之身分提起本件訴訟等情，為原告所不爭執（見本院卷㈠第93至99頁），是原告自應依據前揭公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，負擔支付共有部分管理費之義務。而達觀鎮A1社區之保全巡守範圍，包括原告所有之系爭建物範圍等情，復有被告提出之達觀鎮A1社區10
1 年7 月至102 年2 月保全巡守紀錄為證（見本院卷㈠第22
0 至226 頁），顯見原告事實上亦享有達觀鎮A1社區保全人員巡守之服務，以維護其建物及人員之安全。故而，原告主張無庸負擔共有部分之管理費云云，洵無足取。
㈢又查原告為達觀鎮A1社區區分所有權人，而原告所有系爭建
物地下一、二樓，其全部所有權人為原告，且上開建物均屬達觀鎮A1社區之區分所有建物屬原告專有，並非共用部分等情，有系爭建物地下一、二樓登記謄本、所有權狀在卷可稽（見本院卷㈠第46至57頁、本院卷㈡第149 至155 頁），並為兩造所不爭執（見本院卷㈠第93至99頁），且系爭建物地下一、二樓之主要用途，均登記為「商業用」，而原告曾向達觀鎮A1社區住戶表明將以上開地下一樓建物做為招商使用等節，亦有系爭建物地下一樓登記謄本、原告於99年10月6日給達觀鎮A1社區管理委員會之函文、達觀鎮A1社區101 年
4 月13日第17屆第4 次管委會會議紀錄存卷可憑（見本院卷㈠第19頁、第26頁背面、第46至51頁）；至於系爭建物地下二樓，雖由原告供作商場停車場之用，惟該部分係以原告為所有權人，業如前述，該部分係原告自行將其專用部分規劃供作為地下一樓商場輔助之停車空間使用，應仍屬原告專有空間之利用（此空間並非其他住戶可進入任意使用），與一般區分所有建物配給之停車位屬共有部分約定專用之情形不同，故原告所有系爭建物地下二樓之停車位利用情形，明顯與一般住戶之停車位迥異，則被告依據區分所有權人對於區分所有建物專有部分各自使用情形之差異，為區別對待，將原告所有系爭建物地下一樓之商場因其商業使用目的，與居住使用目的之差異，將商場管理費調漲為每坪80元；並因原告地下二樓縱經原告規劃為商場停車位使用，仍實屬原告專有部分之使用，業如前述，而與其他住戶相同均以坪數為專有部分管理費之收費標準，乃屬符合平等原則之不同事務不同對待之原理，並無權利濫用或顯失公平之情形。且達觀鎮A1社區於99年12月12日以前，社區商場管理費原為每坪80元一節，為兩造所不爭執，嗣於99年度第2 次區分所有權人大會以社區商場管理費臨時動議案，提付該會議表決，並經會議決議社區商場管理費調降為每坪55元等情，有上開會議紀錄及99年12月12日修定之規約附卷可稽（見本院卷㈠第23頁背面至第24頁、隨卷之達觀鎮A1社區報備及變更卷宗），故系爭會議將商場管理費調回原先之每坪80元，亦非屬對於原告招商不利之懲罰，而係以系爭建物之實際規劃商業使用之情形，做為管理費收取標準之考量。是原告主張被告就系爭條項有顯失公平或權利濫用之情形，應予撤銷或應屬無效云云，自不足取。
㈣又達觀鎮A1社區住戶規約第3 條第9 項係約定區分所有權人
會議討論事項，除本條例第30、31條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權人比例合計過半數之出席，已出席人數過半及區分所有權人比例佔出席人數區分所有權人合計過半數之同意行之，有上開住戶規約在卷可稽（見調字卷第24頁）。系爭會議出席人數應到546 人，實到279 人，占應到人數比例51.1％，已超過半數，而系爭會議討論有關商場及停車管理費條款時，其中第12條第2 款之商場管理費調漲為每坪80元之議案，經140 票同意、96票不同意，已有超過出席人數過半數同意將商場管理費調漲為每坪80元，另關於第12條第3 項之停車場管理費「商場停車場屬商場之專有部分，依坪數收費；並依其獨立之計算方式，專款專用」之議案，亦經206 票同意，17票不同意，即超過出席人數過半數同意將商場管理費為上開調漲等情，亦有系爭會議紀錄附卷可查（見調字卷第17、19頁），系爭會議程序均符合達觀鎮A1社區之上開規約之約定。而依據系爭會議之決議內容，係以商場停車場之管理費收取後專款專用，符合使用者付費之收益原則，並經本院如上開認定並無違背平等原則之情，且原告亦未證明系爭會議決議之權利行使，將使大廈住戶全體所得利益極少，而原告即少數區分所有權人所受之損失甚大之多數決濫用之情形，自難因系爭會議以多數決之方式所為對原告不利之條款，遽認即屬多數決濫用。是原告主張商場、停車位管理費條款有顯失公平或權利濫用云云，洵無足取。
五、按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之，民法第
799 條之1 第3 項定有明文。然原告先位主張系爭會議決議商場、停車位管理費條款有顯失公平情事而得撤銷，備位主張上開條款乃屬被告權利濫用，符合民法第148 條規定，應屬無效云云，均屬於法無據。從而，原告依上開之規定，先位聲明請求撤銷系爭會議決議修訂之商場、停車位管理費條款，及備位聲明確認上開條款無效，均無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴均為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 7 日
民事第一庭 審判長法 官 李國增
法 官 莊訓城法 官 陳彥君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 7 日
書記官 王妤甄