臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第1966號原 告 何春玲被 告 蘇新發被 告 沈蘇錦秀上 二 人訴訟代理人 陳福寧律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○○○號房屋騰空返還原告，並自民國一百零二年一月二十六日起至騰空返還上開房屋之日止，按月連帶給付新臺幣叁萬元。
訴訟費用由被告共同負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰壹拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰貳拾萬零壹佰陸拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件原告係依民法第767條第1項前、中段主張所有物返還請求權及所有權妨害除去請求權，核係因不動產物權涉訟，應專屬不動產所在地（臺北市○○區○○街○○巷○○○○○號房屋）之法院管轄，又系爭不動產位於本院轄區，故本院就本件遷讓房屋等事件自有管轄權。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於民國101年12月19日拍定買受門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○○○○號房屋（下稱系爭房屋），並經臺灣臺北地方法院於102年1月26日核發權利移轉證書，於102年3月7日辦畢所有權移轉登記；而系爭房屋之拍賣公告上雖經記載「本建號出租於蘇新發，租期自90年4月30日起至105年3月31日止，月租2千元，租期屆滿更新之」、「五、另據台北市市場處陳報，前揭建物之零售市場使用目的之用途不得變更，…以及拍定人應繼受拍賣標的上目前之租賃關係…」，然上揭租約屬租期逾5年且未經公證之租賃契約，依民法第425條第2項規定不適用同條第1項「買賣不破租賃」之規定，是以原告無須繼受原有之租賃契約，為此爰依民法第767條第1項前、中段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並以民法第179條規定請求被告等自取得權利移轉證書之日起（即102年1月26日）至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）3萬元；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠按強制執行法所為之拍賣，係屬買賣之一種，而由法院代替
債務人立於出賣人之地位，與拍定人（即買受人）雙方意思表示一致而成立，而本件出賣人要約內容為系爭房屋作為臺北市政府安置原周邊攤販使用，並將之出租予被告蘇新發，原告於拍定時即已知悉上開條件而願買受，殊無於拍定（成立買賣契約）後，再推翻原有承諾之意思表示之餘地，是被告占有系爭房屋，自非無權占有，原告以所有權人地位請求被告遷讓返還房屋及請求相當於租金之不當得利損害金，均無理由。
㈡況系爭房屋所在地係臺北市政府「特許」訴外人坡心商業有
限公司興建坡心零售市場，斯時臺北市政府要求坡心公司必須將市場一樓提供予臺北市政府安置原臺北市政府配租之坡心市場北邊六十攤商，其後固經拍賣，並由原告拍定取得系爭房屋所有權，然拍定人即原告仍應承受該特許條件，此由臺灣臺北地方法院民事執行處將之列於拍告公告之備註「拍定人應繼受拍賣標的上目前之租賃關係」上可見。
㈢為此聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之同地段第2177建號建物（即門牌號碼為臺北市○○街○○巷○○○○○號房屋，含共同使用部分2253、2255建號之持分，下稱系爭房屋）原為訴外人坡心商業股份有限公司（下稱坡心公司）所有，經本院於101年12月19日公開拍賣，拍賣公告上記載「使用情況：2177建號係根據臺北市政府與坡心商業股份有限公司於70年1219日簽訂之『投資興建坡心零售市場契約書』第12條第1項後段規定作為安置原週邊攤販使用。本建號出租於蘇新發，租期自90年4月30日起至105年3月31日止，月租2千元，租期屆滿更新之。此租賃關係存在於本院查封程序前，拍定前不點交。…備註：…五、另據臺北市市場處陳報，前揭建物之零售市場使用公用目的之用途不得變更，拍定人應為得從事零售市場經營項目，以及拍定人應繼受拍賣標的上目前之租賃關係，並應依『零售市場管理條例』及『臺北市零售市場管理規則』規定使用。」（卷第54頁），並由原告以3,200,168元得標買受，本院於102年1月26日核發權利移轉證書，原告於102年3月7日辦畢所有權移轉登記。
四、得心證之理由：經查，原告主張上開事實，業據其提出本院核發之不動產權利移轉證書、系爭房屋所有權狀、房屋租賃契約書、本院97年度訴字第6410號判決、照片5幀等件為證，被告則以拍賣公告上業經記載「拍定人應繼受拍賣標的上目前之租賃關係」，拍賣公告應屬要約，則原告於拍賣前既已閱覽該拍賣公告並決定投標，則屬承諾，當受該拍賣條件之拘束，兩造間仍存在租賃關係，被告占有系爭房屋並非無正當權源等語置辯，是本件所應審究者厥為：本院民事執行處所為拍賣公告上記載之文字，其法律關係為要約，抑或要約之引誘？原告是否應受該拍賣公告上記載之拘束？原告以民法第767條第1項前、中段請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定請求被告給付占用系爭房屋之不當得利，有無理由？金額應為若干？以下分別論述之。
㈠標賣之表示，究為要約之引誘抑為要約，法律無明文規定。
依一般情形而論，倘標賣人無以之為要約之意思，即應解為要約之引誘，但標賣之表示，如明示與出價最高之投標人訂約者，除別有保留外，應視為要約，該出價最高者之投標即屬承諾，買賣契約因之成立，標賣人固應負出賣人之義務，惟強制執行法關於不動產以投標方法之拍賣，已於第90條規定：投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤定其得標人。即見執行法院初無代債務人同時與多數投標人成立數個不動產買賣契約之意思，應認對於不動產所為標賣之真意，係要約之引誘，應買人之投標，始為要約（最高法院33年永上字第531號判例、96年度台上字第638號裁判意旨參照）；又要約引誘係指以使他人向自己為要約為目的而為之意思通知，目的僅在引起相對人向自己要約而已，而無締約之意思，其自身不發生法律上效果，可謂締約之準備行為；而要約則指以締結契約為目的，而喚起相對人承諾之一種意思表示。
㈡經查，本件執行法院前於拍賣程序時，固然於拍賣公告上記
載：「…使用情況：2177建號係根據臺北市政府與坡心商業股份有限公司於70年1219日簽訂之『投資興建坡心零售市場契約書』第12條第1項後段規定作為安置原週邊攤販使用。
本建號出租於蘇新發，租期自90年4月30日起至105年3月31日止，月租2千元，租期屆滿更新之。此租賃關係存在於本院查封程序前，拍定後不點交。…備註：…五、另據臺北市市場處陳報，前揭建物之零售市場使用公用目的之用途不得變更，拍定人應為得從事零售市場經營項目，以及拍定人應繼受拍賣標的上目前之租賃關係，並應依『零售市場管理條例』及『臺北市零售市場管理規則』規定使用。」等等文字，此有被告所提出拍賣公告其中一頁在卷可按（卷第54頁），惟依照該公告中就有關「使用情形」之全部內容以觀，係在敘述系爭房屋目前使用之狀況，並決定「拍定後不點交」之結論，而就有關「備註」之全部內容以觀，其所載「另據臺北市市場處陳報…」等語，旨在將第三人臺北市市場處對系爭房屋所表示之意見，以於備註欄記載之方式，使各參與拍賣之人知悉第三人臺北市市場處之意見，是均無要將「使用情形」、「備註」所記載之內容，作為契約內容一部分之意思，應堪認定。
㈢況強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即以
債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人地位（最高法院47年台上字第152號、49年台抗字第83號判例意旨參照），上開拍賣公告僅係執行法院將臺北市市場處對系爭房屋租賃關係之認定併予公告，促請應買人注意及參考，至於系爭房屋實際租賃關係之事實認定及其是否有民法第425條第1項買賣不破租賃原則適用之法律判斷，仍為本案爭執之實體法院認事用法之職權，當不受臺北市市場處上開見解及執行法院就此公告之拘束，尤其，本件對於投標人是否得標，繫於是否達到拍賣底價且為最高價者，則拍賣公告之性質當屬要約之引誘，而投標人所為之投標則屬要約，被告抗辯本件執行法院所為拍賣公告為要約，而原告投標為承諾之意思表示，原告應受拍賣公告之拘束云云，顯非有據。
㈣次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，88年4月21日修正公布、89年5月5日施行之民法第425條定有明文，該條文第2項之規範意旨係在於「買賣不破租賃原則所具債權物權化效力，在長期或未定期限之租賃契約，於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行」（民法第425條第2項增訂理由參照）。基此，本件被告蘇新發與坡心公司所簽訂之租賃契約期間既自「90年4月30日起至105年3月31日止」，期限已逾5年，被告復未提出證據證明該租賃契約有經公證，是以倘該租賃契約未經公證之下，所可能導致之權利義務內容明確性問題，由此益徵民法第425條第2項規定適用之必要；是故，原告主張本件無買賣不破租賃原則之適用，其無需繼受上揭租賃契約，當屬可採，被告無由以所稱與坡心公司就系爭房屋之租賃關係，主張為對原告之正當使用權源，則原告依民法第767條第1項前、中段規定，請求被告蘇新發應遷讓返還系爭房屋，即為有理。
㈤又被告沈蘇錦秀固抗辯其並無占用系爭房屋之事實，惟據原
告所提出之證人陳逢茂之證述「（系爭店裡面及外面是否被告蘇新發、被告沈蘇錦秀堆積很多私人物品，沒有搬走？）是。（你如何知道房子是由被告蘇新發、被告沈蘇錦秀在擺放物品？）因為我是該地的主委，旁邊兩間也是我與其他人集資標到的。我有看到被告二人在裡面搬東西進出，房子裡面有冰箱，當時被告二位都有進出，都有放東西。（房子裡面有何東西？）冰箱、雜物，都是一些雜七雜八的東西。（確認被告蘇新發、被告沈蘇錦秀都有在房屋內放置物品？）是，因為規定要安置戶自己使用，但實際上，他們二人是將房子出租給別人做倉庫使用，讓別人堆放東西。」（卷第104頁），是依證人陳逢茂之證述，其以親自見聞被告二人有將物品堆放於系爭房屋內之事實，而被告等就「未占用系爭房屋」之抗辯事實，並未提出任何證據證明之，自不足採信。準此，被告蘇新發與訴外人坡心公司所簽訂之租賃契約既無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，則原告主張被告二人無權占有系爭房屋，以民法第767條第1項前、中段請求被告二人遷讓返還系爭房屋，為有理由。
㈥復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並致不動產所有權人無法對不動產為使用收益，而受有同額之損害（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查本件被告自原告拍定取得系爭房屋權利移轉證書之日起（即102年1月26日）無權占用系爭房屋使用，造成原告無法對該屋為使用收益之損害，原告依民法第179條規定，請求其等返還相當於租金之不當得利，應為有據。本院審酌系爭房屋位於坡心市場內，商業機能發達，有原告提出之照片5幀為證，而原告主張鄰近房屋（即臺北市○○街○○巷○○○○號及10之6號）之每月租金為3萬元，而與系爭房屋同位於坡心市場內、距系爭房屋僅約350公尺、步行僅1分鐘處，且與系爭房屋同為1樓，且面積相仿之另一臺北市○○區○○街○○號1樓房屋，其於100年10月12日起至101年10月11日止之一年期間，每月租金更已達9萬元（卷第88頁）等情，再審酌被告等使用系爭房屋之經濟價值及所受利益，暨系爭房屋鄰近之市場租金行情，認原告主張以每月3萬元作為系爭房屋相當於租金之不當得利金額，堪稱合理允當，是原告依民法第179條規定，請求被告蘇新發、沈蘇錦秀應自102年1月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3萬元，洵為有理。
五、綜上所述，原告以民法第767條第1項前、中段及第179條規定請求被告騰空返還系爭房屋，並自102年1月26日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告3萬元，均有理由，應予准許。
六、本判決兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰參酌系爭房屋之拍定價額為3,200,168元，分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
書記官 林鈞婷