臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第1970號原 告 裕豐餐飲有限公司法定代理人 柯裕佑訴訟代理人 莊慶洲律師複 代理人 陳興蓉律師被 告 魏天民
永誠泰不動產仲介有限公司法定代理人 黃永松共 同訴訟代理人 曾允斌律師
徐志明律師複 代理人 許家偉律師被 告法定代理人 吳耀焜訴訟代理人 蘇千祿律師複代理人 張璧蘭上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國一百零三年二月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告於民國99年9月3日透過被告住商實業股份有限公司（下稱住商公司）師大浦城加盟店即被告永誠泰不動產仲介有限公司（下稱永誠泰公司）之仲介（本院卷第14頁)，與被告魏天民訂定不動產租賃契約，租用被告魏天民所有坐落台北市○○區○○段○○段000地號，建物門牌為台北市○○區○○街○○○號房屋（下稱系爭房地）。租賃期間自99年9月8日起至104年9月7日，租金為每月新臺幣（下同）94,000元（見本院卷第15至22頁）。原告於找尋締結租賃契約之標的時，明確向被告永誠泰公司表明目的為要開日本料理餐廳之用，經被告永誠泰公司居間與被告魏天民締結系爭租賃契約時，被告魏天民亦知悉上情，並保證系爭房地供餐館業之用係屬合法。故雙方並於租賃契約上明示約定租賃標的係供營業使用，此有不動產租賃契約書可憑（見本院卷第18頁）。又於101年4月27日雙方因油電及原物料上漲之因素，經合意另訂租賃增補契約，自101年5月1日起，每月租金變更為57,000元，為期一年，一年後依照原契約執行，原告並開立一年整支票交予被告（見本院卷第23、24頁）。詎料101年間系爭房地所在之師大夜市商圈中，許多飲食業者受到臺北市政府以建築物不符合土地使用分區為「第三種住宅區」之設置條件，而認違反都市計畫法第34條、臺北市土地使用分區管制自治條例第8條及臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1規定，爰依都市計畫法第79條第1項、臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第79條第1項事件查處作業程序第2類規定，處以店家罰鍰、停止違規使用（見本院卷第35至34頁），故原告於系爭房地上經營餐館業已與法有違，而不能達當初租賃之目的。被告魏天民、被告永誠泰公司明知原告租用系爭房地是為做餐館業之用，然渠等並未告知原告系爭房地不符「台北市土地使用分區管制自治條例」，使原告租用系爭房地未能達其目的，且倘原告繼續營業，則必然可預期將如同師大夜市商圈之其他店家，遭臺北市政府開罰及停業之命運，不得不歇業，並導致原告為營業而投入之裝潢費、行銷等費用付諸東流。
（二）「按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第423條定有明文，此項義務，為出租人之主給付義務。並於租賃契約成立後，出租人尚需盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的。而出租人於契約成立後，本於其應負之義務，「需提供使承租人得作繼續合法之營業使用之租賃物」，出租人倘若違反此義務，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。此點參最高法院98年度台上字第222號民事判決：「如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第二百二十七條不完全給付之規定行使其權利。本件上訴人承租系爭租賃物之目的係作為店面（第一層）及辦公住家（第二層）使用，有系爭租賃契約可稽（原審卷八頁），而上訴人於九十四年二月間，就系爭房屋曾以秀梅早餐店名義辦理營利事業登記證，未能獲准，業據證人陳美銀供證屬實（一審卷(一)五○頁），且系爭租賃物於九十四年九月六日，由房屋所有權人葉明璿辦理部分滅失登記，面積四八平方公尺，復為原審所認定之事實，並有建物登記簿謄本足憑（一審卷(一)一五八頁）。倘系爭租賃物因無法辦理營利事業登記證，而使上訴人不能作合法之營業使用，以及在租賃關係存續中因辦理部分滅失登記而影響上訴人申請取得營利事業登記證，則被上訴人是否已盡其契約之主給付義務（即民法第四百二十三條所規定之義務）及附隨義務（協力輔助上訴人取得營利事業登記證，以合法營業之義務），即非無再行研求之必要。」查，原告承租系爭房地之目的係作為餐館業使用，有系爭不動產租賃契約可稽。然系爭房地位址係屬「第三種住宅區」（見本院卷第127、128頁），依台北市土地使用分區管制自治條例第8條規定，「第三種住宅區」得附條件允許作「第21組：飲食業」使用之核准條件為：「1.設置地點應臨接寬度8公尺以上之道路。2.限於建築物第一層及地下一層使用」（見本院卷第123、124頁）。系爭房地臨接5.45公尺寬之計畫道路，不符台北市土地使用分區管制自治條例第8條及土地使用分區附條件允許使用核准標準之設置地點應臨接寬8公尺以上之道路之核准條件，致原告租用系爭房地不能合法作為餐館業之用，且倘原告繼續營業，則必然可預期將如同師大夜市商圈之其他店家，遭臺北市政府開罰及停業之命運，原告不得不歇業。被告魏天民提供不得經營餐飲業使用之租賃物予原告，顯係提供不合於約定使用收益之租賃物，不符債之本旨，給付未盡系爭租賃契約之主給付義務及附隨義務。又係可歸責於被告魏天民之事由致為不完全給付，使原告受有裝潢費、仲介費用、行銷費用之損失。故按民法第226條、第227條規定，原告得以向被告魏天民請求上揭損失之損害賠償。
（三）按民法第227條第1、2項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償賠償。」；「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意。其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」，此在民法第535條有明文規定；又「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」，於民法第544條亦有明文規定。依臺北市政府都市發展局於101年9月18日北市000000000000000號函（見本院卷第169頁），系爭房地顯然無法供做餐飲業之用，被告永誠泰公司為房仲業者，既受原告之委託仲介房屋買賣，並受原告收取報酬10萬元，應即本於善良管理人之注意義務，就標的物有無依通常觀念上之重要瑕疪，且是否能達原告當初所欲租賃之目的，加以進行了解，並向原告解說。惟被告永誠泰公司竟違背其應盡善良管理人之注意義務，且未履行其應盡之給付義務，不但未將系爭房地未能合法供餐飲業使用之瑕疵告知原告，因此致原告受有損害，爰依前揭民法規定即需賠償原告之損失，且不得因原告曾有營業行為，而減免其損害賠償之責。又民法第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」。查被告永誠泰公司收取高額仲介費用10萬元，但未善盡管理人之注意義務，對系爭房地依前揭法令不得供餐飲業使用未加注意，致原告受重大損失，故依民法第571條之規定，即不得向相對人請求報酬，爰依該條與民法第179條之規定，向被告永誠泰公司請求返還仲介報酬，縱使原告有營業行為，仍不免除被告永誠泰公司對原告應負之損害賠償責任。
（四）不動產經紀業管理條例第4條第1項第8款規定：「加盟經營者：經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。」。按公司許他人以其公司名義為同一營業者，他人所經營之公司，固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公司名義與第三人為法律行為，即係民法第169條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任（最高法院45年台上字第461號判例參照）。又公司許他人以其支店名義營業者，他人所開設之店，固不因此而成為公司之支店，惟其許他人使用自己支店名義與第三人為法律行為，即係民法169條所謂，表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任（最高法院28年上字第1573號判例亦著有明文）。上開見解，有本院99年度訴字第2319號民事判決、臺灣板橋地方法院97年度訴字第1919號民事判決、臺灣高等法院94年上易字第249號、94年度再易字第129號之判決意旨可參（見本院卷第52、53頁）。原告所與交易之被告永誠泰公司，雖非住商公司之直營分店，而為加盟店，然被告永誠泰公司使用之不動產租賃契約書於明顯處印有「住商不動產」字樣（見本院卷第15頁），被告住商公司授權被告永誠泰公司使用其公司之服務標章與人交易，且為被告公司設計招牌、宣傳企劃、並提供其上表彰其服務標章之制式契約書，客觀上已足引起第三人產生總店、加盟店係同一企業之信賴，進而因信賴被告住商公司服務標章所表彰之服務品質，而與加盟店進行交易。被告住商公司授權被告永誠泰公司使用其公司之服務標章與人交易，並允被告永誠泰公司使用其上表彰其服務標章之制式契約書，堪認係表示以代理權授與被告永誠泰公司之行為，倘認加盟店造成之損害不能加盟主求償，無異使加盟主僅享因消費者信賴及加盟體系龐大所帶來之商業利益，卻毋須對加盟店之侵害行為負責，不符公平原則（見本院卷第54至61頁）。次查，住商公司係以加盟之方式，擴充其經營規模，並以大量文宣廣告宣傳該服務標章所表彰之品質，促銷其加盟店之業務，俾取得社會大眾之信賴，促使消費者與其加盟店進行交易，揆諸前開實務見解之意旨，被告住商公司對於其加盟店公司之債務不履行行為，自應負表見代理之責任。
（五）原告因本件事實而生之損害金額超過4,060,238元（見本院卷第125、126頁），原告先一部請求，其餘再為另行主張。原告為營業之用而委託第三人弦鉅設計有限公司等公司設計、裝潢系爭房屋2,689,074元（見本院卷第125頁編號7至24、第129、130頁、第35至49頁）、委託第三人程姿榕拆除店面隔間150,000元（見本院卷第125頁編號26至28）及瓦斯管線配置及修改費用150,000元（見本院卷第125頁編號37），共計支出2,989,074元（見本院卷第35至49頁、第232頁）。又進行裝潢工程前，原告曾請社團法人台北縣土木技師公會鑑定系爭房屋內結構之安全性，並支出鑑定費3萬元（見本院卷第50、51頁）。然今系爭房屋已無法作為原告營業之用，是被告應賠償原告所支出之上開費用。原告為經營餐館業而支出店面行銷費用共941,164元（見本院卷第125、126頁編號32、36、40至51、第233頁），惟因系爭房地無法作為餐館業之用，被告應賠償原告所支出之上開行銷費用。原告已向被告永誠泰不動產仲介有限公司給付之仲介費用10萬元（見本院卷第14頁）。為此，依民法第226條、第227條、民法第544條、民法179條規定及表見代理之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：1、被告魏天民應給付原告4,060,238元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、被告永誠泰不動產仲介有限公司應給付原告4,060,238元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。3、被告住商實業股份有限公司應給付原告4,060,238元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。4、前三項被告中任一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內同免其責任。5、願供擔保，請准宣告假執行。
（六）對被告抗辯之陳述：
1、依系爭租賃契約第5條第3點約定：「房屋不得作違反法令之裝修、使用或存放危險物品影響公共安全，如因而發生損害，應由乙方負一切民、刑事責任，與甲方無涉」，乃指系爭房地倘因作違反法令之使用，對於「第三人」，應由原告負一切民、刑事責任，惟此項約定並不因此減免被告魏天民依債之本旨，提供原告合於約定使用收益之租賃物之義務。被告魏天民與原告既約定原告承租系爭房地開設日本料理餐廳經營餐飲業，被告魏天民即應交付可供餐飲業經營之租賃物予原告，而被告魏天民提供不得經營餐飲業使用之租賃物予原告，顯係提供不合於約定使用收益之租賃物，不符債之本旨，自應依民法第226條、227條等債務不履行之規定等規定，對原告負損害賠償責任。本件係因被告提供不合於約定使用目的之租賃物，致使原告不得不歇業而與被告魏天民終止系爭租賃契約，故兩造簽立之終止租賃契約書，並無與隱含就師大商圈爭議達成和解或兩造不再互為請求之意，且終止房屋租賃契約上並未記載兩造就師大商圈爭議和解等語，故被告主張終止房屋租賃契約隱含和解之意，實不足採。
2、按最高法院99年台上字第526號民事判決：「嗣經兩造於九十四年二月二日簽立終止房屋租賃契約協議書（下稱系爭協議書），合意終止系爭租約。…本件原審既認定兆豐公司未能取得系爭大樓區分所有權人之同意，使系爭建物得供甲○○經營餐廳之用，兆豐公司違反民法第四百二十三條之義務，有不完全給付之債務不履行情形，對甲○○之損害應負賠償責任；惟另又認兆豐公司得請求甲○○給付九十三年十一月至九十四年一月間三個月份之租金合計二百七十八萬三千七百八十一元，並准予扣抵，判決理由於法不無矛盾。…」可知出租人若有不完全給付之債務不履行情形，縱當事人雙方合意終止租賃契約，承租人仍得對出租人請求債務不履行之損害賠償責任。本件兩造雖已終止系爭租賃契約，仍無礙於原告對被告魏天民請求債務不履行之損害賠償。再者，被告魏天民明知原告租用系爭房地是為做餐館業之用，然渠等並未告知原告系爭房地不符「台北市土地使用分區管制自治條例」，使原告租用系爭房地未能達其目的，不得不歇業，並導致原告為營業而投入之裝潢費、行銷等費用付諸東流，原告自得依法向被告主張債務不履行之損害賠償，被告主張原告之請求悖於誠信原則，毫無所據。
3、店面裝潢工程款之折舊金額：此部分因附合而為系爭房屋之重要成分，為固定性之附屬設備且無單獨使用之價值，依行政院於86年12月30日臺86財字第52053號函發布之固定資產耐用年數表說明第4項規定，其耐用年數隨其主要設備，而系爭房屋係為鋼筋混凝土造，其耐用年數為50年，復依行政院臺（45）財字第4180號令發布之「固定資產折舊率表」，採定率遞減法計算折舊時，耐用年數50年者，折舊率為每年千分之45，則以使用期間1年6個月計算，此部分費用之折舊額為159,060元【計算式：(1)第1年折舊額：2,392,332元×0.045＝107,655元；(2)第2年折舊額：（2,392,332元－107,655元）×0.045×6/12＝51,405元；(1)＋(2)＝159,060元】；編號37瓦斯管線配置及修改費用之折舊金額：此部分因附合而為系爭房屋之重要成分，為固定性之附屬設備且無單獨使用之價值，依行政院於86年12月30日臺86財字第52053號函發布之固定資產耐用年數表說明第4項規定，其耐用年數隨其主要設備，而系爭房屋係為鋼筋混凝土造，其耐用年數為50年，復依行政院臺（45）財字第4180號令發布之「固定資產折舊率表」，採定率遞減法計算折舊時，耐用年數50年者，折舊率為每年千分之45，則以使用期間1年8個月計算，此部分費用之折舊額為11,048元【計算式：(1)第1年折舊額：15萬元×0.045＝6,750元；(2)第2年折舊額：（15萬元－6,750元）×0.045×8/12＝4,298元；(1)＋(2)＝11,048元】。其餘項目因非屬新品換舊品之性質，均無折舊問題。綜上，本件折舊金額共計170,108元。【計算式：159,060＋11,048元＝170,108】
4、證人吳尚真所述不實在，蓋系爭房地可否開設餐廳，攸關本件租賃物是否合於約定使用收益，倘證人吳尚真有告知原告要去詢問會計師，理應記得告知原告之時間、地點。實情為，原告於找尋締結租賃契約之標的時，明確向被告仲介業者永誠泰公司表明目的為要開日本料理餐廳之用，經被告永誠泰公司居間與被告魏天民締結系爭契約時，被告魏天民亦知悉上情，並保證系爭房地供餐館業之用係屬合法。故雙方並於租賃契約上明示約定租賃標的係供營業使用，此有不動產租賃契約書可憑（見本院卷第18頁）。
二、被告住商實業股份有限公司則抗辯以：
（一）依兩造間不動產租賃契約書內容（本院卷第18頁），第5條明定『使用約定』，第4項『租賃標的係供『營業』使用，乙方（原告）不得變更使用方式，或違反大樓管理方式使用』，足證租約並『無』保證『餐廳使用目的』，而係出租供『營業』使用，因此本件原告之請求顯無理由。第7條明定『契約終止』，第5項『乙方（原告）將不動產遷讓交還時不得向甲方（被告魏天民）請求任何費用，如有留置任何傢俱雜物不搬者，視為拋棄，任憑甲方處理，清除費用由乙方負擔』，足證兩造終止系爭租賃契約並交還不動產時，原告即不得向被告魏天民請求任何費用包括損害賠償在內。
（二）被告住商公司與被告永誠泰公司係加盟關係，但兩家公司之人事、會計、營運各自完全獨立並自負盈虧，且無任何從屬關係，而被告住商公司僅係授權加盟店使用「住商不動產」服務標章，並非授與代理權而允許被告永誠泰公司得以被告住商公司名義為任何法律行為，自不應令負授權人責任，又被告永誠泰公司係開立自己公司仲介費發票予原告，而原告亦以被告永誠泰公司仲介費發票向國稅局報帳，是以原告簽約時即明知或可得而知被告永誠泰公司並無代理被告住商公司之權限，因此被告永誠泰公司係以自己名義為法律行為並開立自己公司發票予原告向國稅局報帳，足證其中並無任何代理行為之存在，因此本件根本無表見代理之適用。再依原告所呈不動產租賃契約書內亦無任何被告『住商實業股份有限公司』之公司大小章簽名蓋章，或『永誠泰不動產仲介有限公司』之公司大小章簽名蓋章（即使原證2內有永誠泰不動產仲介有限公司』之公司蓋章亦為原告及被告魏天民所合意刪除並蓋章），足證不動產租賃契約書僅為原告及被告魏天民簽名蓋章並經公證，並無表見代理之問題。表見代理乃係在主張名義人（住商公司）應負契約之責任而對之主張契約之權利，但原告主張無權代理之行為人（永誠泰公司）亦應負契約上責任，此兩種主張完全處於互斥之狀態，因此原告主張被告永誠泰公司應負不完全給付責任，原告又主張被告住商公司應負表見代理責任而負契約不完全給付之責任，自屬矛盾，故原告主張被告住商公司應負表見代理責任而與被告永誠泰公司共同負損害賠償責任，顯然有誤。
（三）再查，依新北地院95年度訴字第2472號（見本院卷第141至145頁）、高院96年度上字第489號（見本院卷第146至149頁）、板院96年度訴字第688號（見本院卷第150至153頁）、高院96年度上易字第950號（見本院卷第154、155頁）判決可知，僅授權使用「住商不動產」服務標章，並非授權代理權許可加盟店以被告住商公司名義為法律行為，服務標章不等於公司名義，此從一公司可以申請數個不同服務標章，而數個不同服務標章亦不代表同一公司名義即可明證。表見代理係屬無權代理之一種，故必以本人名義（住商實業股份有限公司）為法律行為，但本件仲介費發票係開立被告『永誠泰不動產仲介有限公司』予原告向國稅局報銷費用，並非住商實業股份有限公司之發票，因此本件並無表見代理之適用。原告收受被告永誠泰公司所開立仲介費發票並向國稅局報銷費用，原告顯然符合民法第169條但書『但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限』之規定，即原告收受被告永誠泰公司仲介費發票即知仲介商被告永誠泰公司，並非被告住商公司，而且原告又持被告永誠泰公司仲介費發票向國稅局報銷公司費用，足證原告確實有民法第169條但書規定之適用，因此被告住商公司自不負表見代理授權人責任。
（四）原告於99年9月3日承租至101年10月9日終止租約時，原告確實有設立公司並為營業收益行為，根本無不完全給付之事實存在。且期間內皆未有任何台北市政府公函指稱系爭房地應禁止營業。原告承租本件標的物並設立公司行號，倘若本件標的物無法經營餐飲業時，原告設立公司登記時即被駁回，原告當時即明知無法經營餐飲業而仍然經營，因此本件並無不完全給付之事實。
（五）原告附件5成本清單係為原告私自製作之私文書，否認其真正。原告民事準備狀第7頁自認有關弦鉅設計有限公司（下稱弦鉅公司）並不開立發票予客戶，本件原告與弦鉅公司間既無交易當時發票作為交易憑證，事後所製作之文書皆可倒填日期或偽造重寫，因此原證5之工程請款單顯無證據能力。原證8之帳號是否為弦鉅公司仍有問題，即使為弦鉅公司之帳號亦有可能是原告與弦鉅公司間其他交易事實而與本件無關。原證8係為原告法定代理人柯裕佑之私人帳戶，與原告完全無關，而柯裕佑之私人帳戶若有支付弦鉅公司款項175,000元之事實，只能證明是柯裕佑與弦鉅公司間之交易，與本件完全無關。原證8柯裕佑帳戶支付弦鉅公司之日期及數額（175,000元），完全與原證5之工程請款單等及起訴書請求數額（2,689,074元）完全矛盾不一致，顯見原證8柯裕佑帳戶及原證5弦鉅公司請款單等確實為虛偽且矛盾不一致。委託程姿榕拆除店面隔間15萬元、瓦斯管線配置及修改費用15萬元，皆為原證5私人製作之收據為私文書，被告否認其真性外，前述工程並未有任何發票等其他證據可資佐證，顯然虛偽，且原告未得被告魏天民同意擅自拆除隔間影響房屋結構，此部分即應回復原狀，並無任何請求損害賠償之存在，而瓦斯管線配置之修改係因原告自行修改所需，此部分亦與被告住商公司完全無關。土木技師公會鑑定費3萬元，其中鑑定費只有24,000元，其餘6,000元係裝潢評估，並非租賃目的之必要支出，此部分原告之請求顯無理由。行銷費用941,164元，因附件5成本清單只是原告製作表格完全無證據能力，被告否認其真正性，更者，倘若原告有支付行銷費用原告係自願以行銷手段及費用為增加公司營業收入為目的，此自願行銷行為係公司經營政策及目的所致與承租本件標的物完全無關，而倘若原告有行銷且行銷後又有營業超過1年以上，此行銷費用與承租目的更無任何關係，因此原告請求行銷費用顯無理由。
（六）證人吳尚真證稱，仲介時並不知道系爭房地是否符合設立餐廳經營，並證稱沒有保證系爭房屋可以設立餐廳經營，至於可以設立餐廳經營應由原告會計師向建管處申請才可以知道是否可以設立餐廳經營，而事實上依原告附件一裕豐餐飲變更登記卡有設籍於系爭房屋且經營項目有餐飲業，並經台北市政府許可在案，足證承租當時確實可以經營餐飲業。原證三增補契約，是原告通知證人吳尚真有關電費、原物料費及人潮都減少，原告希望向屋主請求減少租金，原告減少租金當時並非主張系爭房屋不能經營餐廳，而係電費、原物料漲價及人潮減少等原因，否則原告當時即可以無法經營餐廳目的為終止契約，而非請求屋主減少價金繼續經營餐廳之增補契約內容。至於裕豐公司承租經營餐廳後數年，師大地區因當地住戶抗爭及台北市政府介入等情而舉出有其他法令限制，此部分與本件承租系爭房屋當時完全可以經營餐飲業無關，並原告裕豐公司請會計師設立公司地址於系爭房地且營業項目有餐館業及其他餐飲業等情，再再顯示本件承租當時及經營數年時間皆未有不得經營餐飲業之事實存在。原告承租經營餐飲業後至合意終止租約時從未收到任何台北市政府函令裕豐公司不得在系爭房地經營餐飲業之罰單及罰鍰等，也從未繳過任何罰鍰金額，更重要者，101年4月27日減少租金之新租賃增補契約內容，而原告請求屋主減少租金理由亦非無法經營餐廳業而係為電費、原物料費漲價及人潮減少因素，再再顯示本件合約終止契約之前並非無法經營餐廳，而係原告經營餐飲業業績不佳、電費、原物料漲價及現場人潮減少等情而要求屋主減少價金，到最後仍然虧損而無法經營乃雙方合意終止租約並停止營業所致，因此事實並非系爭房地無法經營餐廳而係原告經營不善所致。原告主張折舊計算方式顯然嚴重錯誤，裝潢折舊竟以耐用年限50年為計算，試問哪一種裝潢可以用50年，參閱50年耐用年限係指『鋼筋混凝土造之建築物』並非本件原告請求『裝潢』之折舊耐用年限。並聲明：1、原告之訴駁回。2、願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告魏天民、永誠泰不動產仲介有限公司（下稱永誠泰公司）則抗辯以：
（一）系爭房地位於師大商圈內，100年10月26日因環境爭議，商店進○住○區○位於○○里○○○街○○巷居民發起公聽會，要求台北市政府依法行政取締違法商店，除古風里外，龍泉里、古莊里兩里居民亦踴躍加入，組織師大社區三里里民自救會。台北市政府自101年2月起乃依據都市計畫法第34條、第79條；台北市土地使用分區管制自治條例第10條之1；台北市土地使用分區管制自治條例第8條等法規，嚴格限制師大商圈商業行為。由於爆發之師大商圈爭議，並非可歸責於兩造之事由，而有鑑於上開師大商圈爭議，原告主動邀請被告協商如何平和解決，經過多次磋商後，雙方並於公證人處做成公證，簽立終止租約書（見本院卷第95至97頁），約定自101年10月1日終止雙方之不動產租賃契約在案，被告魏天民並返還原告所交付之押金36萬元及預付之101年11月至102年4月份之租金計6紙支票，及101年10月份之租金57,000元在案。於雙方合意終止租約後，即告終了，雙方不再互為請求。原告復提起本案訴訟，要求被告等損害賠償，實悖於誠信原則。
（二）查被告魏天民與原告係於99年9月簽立租賃契約，當時並未有所謂師大商圈爭議存在。而原告所舉之原證四號其他店家遭台北市政府罰鍰之公文，並無法比附援引作為系爭房地亦遭處罰之認定。原告並未舉證證明系爭房地做為營業使用有違反都市計畫法第34條、台北市土地使用分區管制自治條例第8條及台北市都市計劃施行自治條例第10條之1之規定。被告否認有特別保證系爭房地供餐館業使用，依系爭租賃契約第5條第3點約定：「房屋不得作為違反法令之裝修、使用……，如因而發生損害，應由乙方（即原告）負一切民、刑事責任，與甲方（即被告魏天民）無涉。而都市計畫法第34條、台北市土地使用分區管制自治條例第8條及台北市都市計劃施行自治條例第10條之1等法規限制，於兩造簽立租賃契約前即已存在。是，依系爭租賃契約第五條第3點之約定，原告使用系爭房地自應符合上開法令之規定，如有違規使用造成損害，亦應由原告自負責任，與被告魏天民無涉，要屬當然。
（三）按，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，固為民法第571條所明文。查，原告主張被告永誠泰公司保證系爭房地可供合法開設餐館業使用，業經證人吳尚真於本院作證時所否認。被告永誠泰公司居間本件租賃房屋，不僅積極幫忙原告尋找靠近師大的地點。期間，原告尚且以電價、原物料的關係以及人潮都減少為由，請求被告永誠泰公司之仲介吳尚真代為聯絡屋主魏天民洽談減少租金。最終，原告提出欲終止租賃契約，被告永誠泰公司之仲介吳尚真還幫忙擬定終止房屋租賃契約書上之特別約定事項內容，協助兩造合意終止租約。而師大商圈爭議爆發以來，原告委由被告永誠泰公司業務人員吳尚真多次與被告魏天民協調，原告與被告魏天民方能順利合意終止契約，並由被告魏天民退還押金及預繳之租金予原告，被告永誠泰公司居間本件租賃契約，業已盡到善良管理人之注意義務，忠實執行居間任務。凡此，被告永誠泰公司對於受原告委託，居間系爭房屋之租賃，於一開始之尋找地點，接著幫忙原告與被告魏天民洽談調降租金，最終協助兩造合意終止租約，均已盡到善良管理人之注意義務，並未有違反居間所應負之義務。原告主張被告永誠泰公司應返還仲介費用10萬元，洵無理由。
（四）原告承租系爭房地後即開設餐飲店直至師大商圈爭議發生後始與被告魏天民合意終止租賃契約，原告確實有營業行為，又如何謂被告永誠泰公司有違反受任人之義務？二年多之期間內，原告從未因系爭房屋經營餐飲業而收到任何台北市政府函令表示其不得在系爭房屋內經營餐飲業而遭到罰緩之處罰之事實。是原告主張因系爭房屋不能經營餐飲業，認被告等有債務不履行之情事，而訴請被告等人賠償其損失，即無足採。又原告所舉之原證四號其他店家遭台北市政府罰鍰之公文，並無法比附援引作為系爭房地亦遭處罰之認定，且依租賃契約第五條第3點之約定，原告使用系爭房屋不得違反法令之使用，如有造成損害應自行負責等，已如前述。是原告並未證明有可歸責於被告永誠泰公司之事由，造成原告受有損害前，徒依民法第227條與民法第544條規定，負損害賠償責任，要難謂有理。
（五）末者，關於原告損害賠償計算之部分，原告所稱委託弦鉅設計有限公司設計、裝潢等費用計2,689,074元，然原證5-1共九紙之工程報價單、對帳單、工程估價單等單據，其中只有三紙載明施作地點為系爭房屋，其餘皆看不出與本案請求之關係。且該三紙載明施作地點為系爭房屋之單據，亦僅為請款單、報價單、對帳單，難以看出原告有支付上開金額。而，原告所稱原證5-2有匯入弦鉅設計公司之帳戶內，亦僅有3筆14元之款項，實難認定原告有支出該等費用。退步言之，原告縱有支出該等費用，該等費用亦難謂係原告之損失，蓋原告確有於系爭房屋經營餐飲業二年餘。至原告所稱為經營日本料理餐廳，對系爭房屋曾進行鑑定，所花之鑑定費用3萬元，以及支出店面行銷費用94萬餘元，該等費用之花費，實難認係原告經營餐飲業所支出之必要費用。且縱為必要費用，原告亦確實經營餐飲業達二年餘，被告魏天民所提供之系爭房屋於租賃期間，亦未有欠缺契約所合於使用、收益之狀態，原告所支出之該些費用，即非被告等所應負擔損害賠償之範圍等語。並聲明：1、原告之訴駁回。2、願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、查門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號房地（下稱系爭租賃物），為被告魏天民所有，於99年9月3日透過住商不動產師大浦城加盟店之被告永誠泰公司，出租予原告，雙方並簽有不動產租賃契約書（下稱系爭租約），依其記載租期自99年9月8日起至104年9月7日止，租金含稅每月9萬1千元。原告並支付被告魏天民30萬元之租賃擔保金。嗣原告與被告魏天民於101年4月27日訂立租賃增補契約，雙方同意租金自101年5月1日變更為5萬7千元，為期一年，一年後依照原契約執行。系爭租賃物係屬第三種住宅區，經臺北市政府都市發展局於101年9月18日以北市000000000000000號函通知不符合臺北市土地使用分區管制自治條例，有關第三種住宅區附條件允許作「第21組:飲食業」使用之核准條件。原告與被告魏天民於101年10月1日合意終止系爭租賃契約，並於101年10月9日於臺灣臺北地方法院公證處作成公證書。被告魏天民並依雙方中止租約書所載，返還原告押金30萬元，及原告所預付之101年11月1日起至102年4月30日之租金，並返還101年10月1日所支付之租金新臺幣5萬7千元等情，為兩造所不爭執，並有仲介費用發票、系爭不動產租賃契約、不動產增補契約、臺北市政府都市發展局於民國101年9月18日以北市000000000000000號函、地籍套繪都市計畫使用分區圖、終止房屋租賃契約在卷可稽，堪信為真實（本院卷第14至22頁、第96頁、第127至128頁）。
五、原告主張其於締結租賃契約之標的時，明確向被告永誠泰公司表明目的為要開日本料理餐廳之用，經被告永誠泰公司居間與被告魏天民締結系爭租賃契約時，被告魏天民亦知悉上情，並保證系爭房地供「餐館業」之用係屬合法，被告並未告知原告系爭租賃物有違反都市計劃法第34條、臺北市土地使用分區管制自治條例及臺北市都市計劃施行自治條例第10條，未能提供合於約定使用、收益之租賃物，依民法第226條、第227條、民法第544條、民法179條規定及表見代理之法律關係，請求被告損害賠償，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）原告主張被告保證系爭房地供「餐館業」之用係屬合法一情，既為被告所否認，則原告應就被告有保證系爭房地供「餐館業」之用係屬合法一情負舉證責任。查，原告與被告魏天民所簽訂系爭不動產租賃契約書第五條第4點約定：「租賃標的係供『營業』使用，乙方不得變更使用方式」，有不動產租賃契約書可稽（見本院卷第18頁），是通觀契約條文，系爭房屋係承租作「營業」之用，惟並未特別約定必須符合餐飲業使用或符合土地分區使用。
（二）況依證人即本件仲介吳尚真於本院審理時證稱：「我是被告永誠泰不動產仲介有限公司之營業員，有仲介過系爭房屋；柯裕佑委託我們幫他找一個地點，他說他之前在景文科技有做餐飲，他想在師大找一個點，所以我就帶他到系爭房屋。」等語（本院卷第191頁反面），足見原告之前即有經營餐飲業，應熟悉餐飲業經營情形，如原告認系爭房屋必須符合土地分區使用，且為契約重要事項，焉有不於系爭契約中載明之理。況原告公司變更登記事項表上所載原告公司確實登載在系爭租賃標的房屋，且經登記為餐飲業（本院卷第208至208頁反面），並為原告所不否認（本院卷第201頁），且原告自承租系爭房屋後直至101年10月1日合意終止系爭租賃契約均有在上址設立公司並經營餐飲業為營業收益之行為（一桶鮮），且未曾因違反使用分區規定而遭主管機關裁罰（本院卷第265頁），堪認被告魏天民交付合於系爭契約約定使用收益之租賃物與原告，本件並無不完全給付之情形。
（三）證人吳尚真並於本院審理時證稱：「（被告複代理人問：妳當時有無保證該房屋可以開設餐廳？）沒有，我說是否可以開設餐廳要看會計師他們怎麼說。（被告複代理人：仲介時是否知悉該房屋符合開設餐廳？）不知道，是否可以開設餐廳要由會計師向建管處申請才可以知道是否可以開設，那不是我們的職責。（被告複代理人問：請求提示原證三增補契約，有無參與增補契約之訂定？）有，那是承租方打電話告知我，他的電及源物料的關係及人潮都減少，可否向屋主請求減少租金。我打電話給屋主，屋主也有上來看過，但他看時認為人潮很多。屋主說可以到法院看可以減多少租金。我不知道師大商圈為了什麼爭吵。被告魏天民與原告裕豐餐飲有限公司就簽定了本件增補契約。（被告複代理人：是否知悉雙方合意終止契約？（請求提示被證一）我知悉，終止契約部分於雙方條件談好，雙方於10月9日去法院簽立終止契約，但並沒有談到理賠之問題。（被告複代理人：租賃契約終止就妳認知是否包含一併解決師大商圈爭議所導致系爭房屋無法開設餐廳之問題？）沒有談到師大商圈的爭議問題，時間太久了，如果談到都會記在契約書上，被告魏天民與原告裕豐餐飲有限公司於101年10月9日簽訂終止房屋契約書時我有在場。終止房屋租賃契約（本院卷第96頁）上特定約定事項是我寫的。終止租賃契約是原告裕豐餐飲有限公司柯裕佑提出的。原告只有說不想租了，至於為何不租我忘記了。（原告訴訟代理人問：妳請原告找會計師是詢問公司登記或營業登記？）因為我只負責找點，我只要他問會計師。（被告訴訟代理人問：原告是否有告知妳找此點要做餐廳使用？）有。（被告訴訟代理人蘇問：是否有關餐飲的問題，妳是否請他去問會計師？）對。」等語（本院卷第119至201頁），依證人吳尚真上開證稱，原告與被告魏天民之合意終止系爭租約時，並未將系爭租賃物位於師大商圈所引發爭議一併處理而和解，且觀諸終止房屋租賃契約、終止租約書（本院卷第96至97頁）上載文字並無有關師大商圈所引發爭議一併處理而和解而內容，堪認原告與被告魏天民之合意終止系爭租約時並無將系爭租賃物位於師大商圈所引發爭議一併處理而和解。
（四）然依上開證人吳尚真之上開證述內容可知，證人吳尚真仲介系爭房屋時並不知系爭房地是否符合設立餐廳經營，且沒有保證系爭房屋可以設立餐廳經營，至於可以設立餐廳經營應由原告會計師向建管處申請才可以知道是否可以設立餐廳經營。況依原告公司變更登記事項表上所載原告公司確實設籍登載在系爭租賃房屋，且經營項目為餐飲業（本院卷第208至208頁反面），並經台北市政府許可在案，足證承租當時確實可以經營餐飲業。益徵被告魏天民所交付系爭標的物係符合租賃契約約定使用收益之租賃物，已符合約定使用收益狀況，難認被告魏天民或永誠泰仲介公司有何債務不履行或不完全給付之情事。
（五）本案並無任何事證足以證明被告魏天民、被告永誠泰公司明知或保證系爭租賃物得供為餐館使用或被告明知系爭租賃物有違反都市計劃法第34條、臺北市土地使用分區管制自治條例及臺北市都市計劃施行自治條例第10條之情事。
至於裕豐公司承租經營餐廳後數年，師大地區因當地住戶抗爭及台北市政府介入等情而舉出有其他法令限制，此部分與本件承租系爭房屋當時完全可以經營餐飲業無關，尚難據此認可歸責於被告魏天民或永誠泰公司仲介之事由。
（六）按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，固為民法第571條所明文。本件被告魏天民或永誠泰公司並未保證系爭租賃物可供餐館業使用，已如前述，被告永誠泰公司居間本件租賃契約，既以交付合於約定使用收益之租賃物與原告，應認已盡到善良管理人之注意義務，並無違反受任人義務。原告主張被告永誠泰公司應返還仲介費用10萬元以及主張被告有債務不履行之情事，依民法第227條與民法第544條規定，而請求被告賠償其損失，即無理由。
（七）綜據上述，通觀系爭契約之條文，並未特別約定系爭租賃房屋必須符合土地分區使用，而被告已交付合於系爭契約約定使用收益之租賃物與原告，已如前述，且被告魏天民所提供之系爭房屋於租賃期間，亦未有欠缺契約所合於使用、收益之狀態，則原告主張民法第226條、第227條、民法第544條，請求被告魏天民應賠償原告4,060,238元，被告永誠泰不動產仲介有限公司應賠償原告4,060,238元，均無理由。又原告對被告魏天民、永誠泰仲介公司請求既無理由，則原告依民法179條規定及表見代理之法律關係，請求被告住商實業股份有限公司應賠償原告4,060,238元，亦無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，亦併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，經審酌後均與本件判決結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 14 日
民事第二庭 法 官 王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 14 日
書記官 林淑卿