臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第1136號原 告 周秀萍訴訟代理人 楊思勤律師
周國賢 住臺北市○○區○○街○○○巷被 告 陳梅英訴訟代理人 吳妙白律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院台北簡易庭以一百零一年度北簡字第一八四六號判決駁回後，原告不服提起上訴，本院以一百零一年度簡上字第一○八號判決廢棄原判決後發回簡易庭，再經本院台北簡易庭以一百零一年北簡更（一）字第十六號認非屬應適用簡易程序事件簽移本院，本院於民國一百零二年十一月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二款定有明文。本件原告起訴時，依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告應給付其新台幣（下同）三十六萬八千七百二十四元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百年十二月一日起，按月給付其九千五百三十五元；嗣以一百零一年十二月十日民事準備書狀，變更上開聲明為先位聲明，並就按月給付九千五百三十五元部分，擴張聲明加計自應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，再追加適用或類推適用民法第四百二十五條之一規定，備位聲明：請求核定被告就其所有台北市○○區○○街○○○巷○○弄○號四樓房屋（下稱系爭房屋），占用其所有坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地（下稱系爭土地）應有部分萬分之一八三八，應給付其如附表「備位請求」欄所示各該年度之租金，總計應給付其四十九萬二千六百八十元，及自該追加民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自一百零二年一月一日起至被告取得系爭土地應有部分萬分之一二八之日止，按月給付其九千五百三十五元，及自應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。核原告起訴及追加之訴均係以被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地為基礎事實，並經被告於本院一百零二年五月六日審理時當庭同意原告訴之追加，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：伊於九十七年六月一日向訴外人祭祀公業周芬買受系爭土地應有部分萬分之一八三八，並於同年七月十五日以買賣原因登記為該土地所有權人，惟祭祀公業周芬前於六十七年六月一日提供系爭土地與建商福興建設股份有限公司（下稱福興公司）合建房屋，其中祭祀公業周芬應分得棟別E3、層別四之系爭房屋，原始起造人登記為伊父親即祭祀公業周芬管理人周江生個人，嗣因祭祀公業周芬委託福星公司及其負責人徐兩福代為銷售系爭房屋，於六十七年十二月九日該房屋興建完成前出售訴外人王正台，並變更房屋起造人為王正台，於七十二年六月十四日第一次所有權登記為王正台所有，後王正台於八十四年三月三十一日以買賣為原因移轉所有權登記予江梅玲，江梅玲再於九十年三月五日以買賣為原因移轉所有權登記予鄭安琪，鄭安琪於九十二年十二月二十七日以買賣為原因移轉所有權登記予被告，故伊與被告間並無任何債權或物權關係，被告所有系爭房屋占有使用伊所有系爭土地，係無法律上原因受有利益，致伊受有損害，應給付伊自取得系爭土地應有部分萬分之一八三八時起依被告占用系爭土地換算面積二七．八四平方公尺，按公告地價年息百分之十計算如附表所示相當於租金之不當得利。雖伊前手祭祀公業周芬曾於九十六年十二月十三日以其為系爭土地應有部分萬分之一八三八所有權人，訴請被告給付相當於租金之不當得利，業經本院九十七年度訴字第一○○七號判決，以被告所有系爭房屋占有系爭土地，並非無法律上原因，而駁回祭祀公業周芬之訴，再經臺灣高等法院（下稱高本院）以九十八年度上字第一二一九號判決、最高法院以一百年度台上字第一五四九號裁定駁回上訴而確定（下稱前案訴訟），然不當得利係屬債之法律關係，伊於前案訴訟繫屬中，由祭祀公業周芬以法律行為將系爭土地買賣移轉予伊，伊為單純受讓權利標的物之人，並未繼受該債權關係中之權利義務，該確定判決之效力不及於伊，故本件發回前本院台北簡易庭判決有斟酌餘地，且縱認伊不得再以系爭土地所有權人地位主張被告系爭房屋無權占有系爭土地，請求被告返還不當得利，然亦得適用或類推適用民法第四百二十五條之一第一項之規定，推定被告在房屋得使用期限內，與伊有租賃關係，並據同條第二項請求法院定其租金額。另被告抗辯伊與前手祭祀公業周芬就系爭土地所為買賣，係通謀而為虛偽意思表示，其買賣無效云云，然被告未舉證以實其說，並非事實，且伊非祭祀公業周芬派下員，向祭祀公業周芬購買系爭土地前，對合建契約自無所悉，當時法院就該案尚未有任何判決亦不生惡意受讓之問題，又祭祀公業周芬處分系爭土地，係因九十六年十二月十二日公布之祭祀公業條例，明定需限期清理祭祀公業所有土地，故陸續處分其名下不動產，迄今名下已無任何不動產，足證系爭土地之處分，與祭祀公業周芬與被告間之訴訟無涉。為此先位依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，備位依適用或類推適用民法第四百二十五條之一規定之租賃關係，請求本院核定租金並命被告給付租金。爰先位聲明：被告應給付原告如附表「先位請求」欄所示金額三十六萬八千七百二十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自一百年十二月一日起按月給付其九千五百三十五元，及自應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；備位聲明：請求核定被告就其所有系爭房屋占用原告所有系爭土地應有部分萬分之一八三八，應給付原告如附表「備位請求」欄所示各該年度之租金，總計應給付原告四十九萬二千六百八十元，及自一百零一年十二月十日民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自一百零二年一月一日起至被告取得系爭土地應有部分萬分之一二八之日止，按月給付原告九千五百三十五元，及自應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
三、被告則以：伊所有系爭房屋係原告之前手祭祀公業周芬於六十七年六月一日與建商福星公司簽訂合建契約，同意提供系爭土地供福星公司建築房屋，祭祀公業周芬依合建契約所分得，並委託福星公司及其負責人徐兩福代為銷售，伊前手向祭祀公業周芬之受任人買受之房屋，該房屋係以移轉福星公司分得房屋基地應有部分為對價，即合建契約雙方依約而相互取得房屋與基地之使用、收益權，相當於買賣或互易之法律關係，福星公司依合建契約對系爭土地有使用權，得於系爭土地上建造房屋，且依合建契約目的，此使用權不限於在建造房屋期間得無償使用系爭土地，是福星公司依合建契約將房屋建造完成並辦畢建物保存登記後，應認系爭房屋有權占有系爭土地，故伊前手及伊本於買賣契約自屬有權占有使用系爭房屋基地，並非無權占有。且原告前手祭祀公業周芬前於九十六年十二月十三日以其為系爭土地應有部分萬分之一八三八所有權人，向法院請求伊返還相當於租金之不當得利，業經前案訴訟判決認定伊所有房屋有權使用系爭土地，並非無權占有，而判決駁回祭祀公業周芬返還不當得利之訴確定在案，而原告為祭祀公業周芬管理人周國賢之胞姐，該公業前管理人周江生之女，明知其父周江生以管理人身分代理祭祀公業周芬與福星公司就系爭土地簽訂合建契約，以分配合建房屋為代價提供系爭土地興建房屋，仍於九十七年七月十五日前案訴訟繫屬中，以買賣取得系爭土地應有部分萬分之一八三八所有權，足見原告係於祭祀公業周芬對伊提起前案訴訟繫屬後取得系爭土地，為確定判決當事人祭祀公業周芬之繼受人，依民事訴訟法第四百零一條第一項規定，前案訴訟確定判決對原告亦有效力，且係惡意受讓祭祀公業周芬所有系爭土地之所有權，參照民法第一百四十八條第二項所揭櫫之誠信原則，原告仍應受讓與人祭祀公業周芬原訂合建契約之拘束，原告亦不得再以其為系爭土地所有權人主張伊所有系爭房屋無權占有系爭土地，訴請伊返還不當得利。又原告主張其就系爭土地應有部分萬分之一八三八向祭祀公業周芬買賣而取得所有權，惟其於九十七年六月一日與祭祀公業周芬簽訂買賣契約再於同年七月十五日移轉登記時，係在前案訴訟進行中，衡情如已出賣何以仍由祭祀公業周芬以其為系爭土地所有權人請求自九十七年一月一日起每月之不當得利，顯違經驗法則，且依原告自認其向祭祀公業周芬買受系爭土地總價金為一千七百五十萬元，與本件發回前本院調取土地所有權買賣移轉契約書填載系爭土地買賣價款總金額四千一百五十七萬五千零四十元不符，足見該買賣係通謀而虛偽意思表示，應屬無效。再者，縱認該買賣契約為真正，惟伊買受之系爭房屋係祭祀公業周芬委託建商於系爭房屋興建完工前代為出售王正台，並依買賣契約約定變更房屋起造人名義為王正台，且於七十二年六月十四第一次所有權登記為王正台所有，故再縱認祭祀公業周芬未依買賣契約約定將系爭房屋基地應有部分辦理所有權移轉登記予房地買受人之王正台，致系爭房屋及基地分屬王正台及祭祀公業周芬所有，依民法第四百二十五條之一規定被告與祭祀公業周芬間推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，伊就祭祀公業周芬將系爭土地應有部分萬分之一八三八出賣原告時，依民法第四百二十六條之二、土地法第一百零四條規定亦具有優先購買權，然祭祀公業周芬出賣系爭土地予原告時時，未曾以書面通知伊，故依前開規定，祭祀公業周芬與原告間簽訂買賣契約並辦妥所有權移轉登記不得對抗基地優先購買權人伊而無效，原告備位請求法院核定租金及請求給付租金，亦無理由。此外，被告所有系爭房屋總面積八七．一三平方公尺，依系爭房屋為五層樓建築計算，占用系爭土地面積應僅
十七．四二六平方公尺（87.13平方公尺÷5），非原告主張之二七．八四平方公尺，又原告計算租金或相當於租金之不當得利以公告地價為基準，未依申報地價計算，違反土地法第九十七條及第一百零五條規定，且以年息百分之十計算，亦屬過高。為此聲明：駁回原告之訴等語置辯。
四、兩造不爭執事項（參見本院卷第一○六頁）：㈠訴外人祭祀公業周芬前於六十七年六月一日與建商福星公司
簽訂合建契約在系爭土地上興建房屋，祭祀公業周芬依約應分得棟別E3、層別四之系爭房屋，原始起造人登記為原告父親即祭祀公業周芬管理人周江生個人；嗣祭祀公業周芬委託福星公司及其負責人徐兩福代為銷售系爭房屋，於六十七年十二月九日該房屋興建完成前出售訴外人王正台，並變更房屋起造人為王正台，於七十二年六月十四日第一次所有權登記為王正台所有，後王正台於八十四年三月三十一日以買賣為原因移轉所有權登記予江梅玲，江梅玲再於九十年三月五日以買賣為原因移轉所有權登記予鄭安琪，鄭安琪於九十二年十二月二十七日以買賣為原因移轉所有權登記予被告。
㈡祭祀公業周芬曾於九十六年十二月十三日以其為系爭土地應
有部分萬分之一八三八所有權人，訴請被告給付相當於租金之不當得利，業經前案訴訟（即本院九十七年度訴字第一○○七號、高本院九十八年度上字第一二一九號判決及最高法院一百年度台上字第一五四九號裁定，見本院卷第十八頁至第三二頁）以被告所有系爭房屋占有系爭土地，並非無法律上原因，而駁回祭祀公業周芬之訴確定。
㈢嗣祭祀公業周芬於九十七年六月一日將其所系爭土地應有部
分萬分之一八三八出售原告，並於九十七年七月十五日以買賣為原因移轉登記該土地應有部分為原告所有。
㈣祭祀公業周芬於九十七年七月十五日將系爭土地以買賣為原
因移轉予原告所有前，未以書面通知被告欲將系爭土地應有部分萬分之一八三八出售原告。
五、原告先位依民法不當得利之法律關係提起本訴，雖被告抗辯原告之訴應為前案訴訟確定判決效力所及。惟按民事訴訟法第四百零一條第一項所謂繼受人，依最高法院三十三年上字第一五六七號判例意旨，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。而所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法律關係，欲法院對之加以裁判者而言。至法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利義務關係。惟所謂對人之關係與所謂對物之關係，則異其性質。前者係指依實體法規定為權利主體之人，得請求特定人為特定行為之權利義務關係，此種權利義務關係僅存在於特定之債權人與債務人之間，倘以此項對人之關係為訴訟標的，必繼受該法律關係中之權利或義務人始足當之，同法第二百五十四條第一項亦指此項特定繼受人而言。後者則指依實體法規定為權利主體之人，基於物權，對於某物得行使之權利關係而言，此種權利關係，具有對世效力與直接支配物之效力，如離標的物，其權利失所依據，倘以此項對物之關係為訴訟標的時，其所謂繼受人凡受讓標的物之人，均包括在內，最高法院著有六十一年台再字第一八六號民事判例足參。本件前案訴訟係本於不當得利之法律關係有所請求，為兩造所不爭執，已如前述，並有被告提出之前案訴訟即本院九十七年度訴字第一○○七號、高本院九十八年度上字第一二一九號判決及最高法院一百年度台上字第一五四九號裁定（見本院卷第十八頁至第三二頁）在卷可佐，足見該訴訟係以對人之債權關係為其訴訟標的，而原告僅為受讓權利標的物之人，並未繼受該債權關係中之權利或義務，則原確定判決之效力，自不及於本件原告，應先敘明。
六、又原告主張先位主張被告應依民法不當得利之法律關係給付其如附表「先位請求」欄所示不當得利，備位主張應適用或類推適用民法第四百二十五條之一之規定，請求本院核定被告所有系爭房屋占用系爭土地應給付租金數額及命被告給付租金等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠被告就其所有系爭房屋占用系爭土地，是否無法律上之原因受有利益？㈡原告所有系爭土地與被告所有系爭房屋間，應否適用或類推適用民法第四百二十五條之一規定認有法定租賃關係存在？經查：
㈠被告所有系爭房屋占有使用系爭土地，係本於買賣契約之法律上之原因而受有利益，無不當得利可言：
⒈原告所有系爭土地應有部分萬分之一八三八，係訴外人祭祀
公業周芬於九十七年六月一日出售原告，並於九十七年七月十五日以買賣為原因移轉登記予原告所有者，而被告所有系爭房屋坐落在系爭土地上，係因系爭土地原所有權人祭祀公業周芬前於六十七年六月一日與建商福星公司簽訂合建契約，同意提供系爭土地供福星公司建築房屋，祭祀公業周芬依合建契約所分得，並委託福星公司及其負責人徐兩福代為銷售，原告前手向祭祀公業周芬之受任人買受之房屋等情，為兩造所不爭執，已如前述；又祭祀公業周芬依上開合建契約所分得包括系爭房屋在內之房屋，係以移轉福星公司分得房屋基地應有部分為對價，即合建契約雙方依約而相互取得房屋與基地之使用、收益權，相當於買賣或互易之法律關係，福星公司依合建契約對系爭土地有使用權，得於系爭土地上建造房屋，且依合建契約目的，此使用權不限於在建造房屋期間得無償使用系爭土地，是福星公司依合建契約將房屋建造完成並辦畢建物保存登記後，應認所建造之房屋有權占有系爭土地，且系爭房屋係由有權銷售之祭祀公業周芬之受任人福星公司及其負責人徐兩福為房屋及土地之出賣人，被告前手向受任人買受系爭房地，係本於買賣契約自屬有權占有使用系爭房屋基地，該系爭房屋使用基地，該因地主即祭祀公業周芬委任建商福星公司代銷其分配之房屋而具有買賣關係，即非無法律上之原因等情，亦為前案訴訟判決所認定，有被告提出之該本院九十七年度訴字第一○○七號（見本院卷第二十頁、第二二頁該判決五、㈠後段、㈣後段及六）、高本院九十八年度上字第一二一九號判決（見本院卷第二七頁、第二九頁該判決五、㈠後段、㈣後段及六）在卷可稽。足見被告所有系爭房屋占有使用系爭土地，係因系爭土地原所有權人祭祀公業周芬依合建契約提供其土地建築房屋，並就依合建契約所分得房屋委託建商銷售，被告之前手本於與祭祀公業周芬之受任人間有償之買賣契約而有權占有使用，並非無權占有，是以原告主張被告占有使用系爭土地，係無法律上而受有利益云云，並非事實。
⒉雖原告主張其於九十七年間買受系爭土地應有部分萬分之一
八三八而為所有權人，與被告間並無任何債權或物權關係，故被告占用系爭土地對其係無法律上原因受有利益，致伊受有損害云云。惟按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第一百四十八條第二項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束，權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神（最高法院一百年台上字第四六三號判決意旨參照）。本件原告係於九十七年六月一日與系爭土地原所有權人祭祀公業周芬訂立買賣契約，並於九十七年七月十五日以買賣為原因移轉登記為系爭土地應有部分萬分之一八三八所有權人，當時坐落系爭土地上包括系爭房屋在內之合建房屋業已興建完成，且原所有權人祭祀公業周芬與被告間之前案訴訟已於九十六年十二月十三日繫屬法院等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之上開買賣契約末頁、系爭土地及系爭房屋登記謄本（見本院簡上卷第七一頁、簡字卷第四頁及第五頁）在卷可參，足見原告買受系爭土地應有部分萬分之一八三八並登記為該土地所有權人時，對系爭土地上已有包括系爭房屋在內之合建房屋，且系爭土地原所有權人祭祀公業周芬被告間之前案訴訟已繫屬法院等情，殊難諉為不知，揆諸前揭判決意旨，自應認原告受讓系爭土地應有部分萬分之一八三八係惡意受讓，仍應受讓與人祭祀公業周芬與被告之前手間原訂買賣債權契約之拘束，是以原告主張其與被告間並無任何債權或物權關係，故被告縱因其前手與祭祀公業周芬之受任人間買賣契約而有權占有使用系爭土地，原告亦不受拘束云云，不足採信。
㈡原告備位主張其所有系爭土地應有部分萬分之一八三八與被
告所有系爭房屋間，應適用或類推適用民法第四百二十五條之一規定認有法定租賃關係存在，不足採信：
⒈原告主張其所有系爭土地應有部分萬分之一八三八，應適用
民法第四百二十五條之一規定，認與被告所有系爭房屋間有法定租賃關係存在云云。惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。是以須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有該條之適用；倘土地及房屋並非同屬一人所有，並無上開規定之適用（最高法院九十三年度台上字第二五五四號、九十年度台上字第一三六六號民事裁判參照）。本件被告所有系爭房屋係祭祀公業周芬與建商福星公司間簽訂合建契約後在系爭土地上興建，屬祭祀公業周芬依約應分得棟別E3、層別四之房屋，原始起造人登記為原告父親即祭祀公業周芬管理人周江生個人，嗣祭祀公業周芬委託福星公司及其負責人徐兩福代為銷售系爭房屋，於六十七年十二月九日該房屋興建完成前出售訴外人王正台，並變更房屋起造人為王正台，於七十二年六月十四日第一次所有權登記為王正台所有，後王正台於八十四年三月三十一日以買賣為原因移轉所有權登記予另訴外人江梅玲，江梅玲再於九十年三月五日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人鄭安琪，鄭安琪又於九十二年十二月二十七日以買賣為原因移轉所有權登記予被告所有等情，為兩造所不爭執，並有被告提出之建造執照申請書所附起造人名冊、起造人及門牌號碼名冊、建築改良物登記簿、系爭房屋異動索引等件（見本院卷第九四頁至第九七頁、第九八頁、第九九頁至第一○○頁、第一○一頁）在卷可查，足見被告所有系爭房屋回溯購自訴外人鄭安琪、江梅玲、王正台，該房屋縱係祭祀公業周芬依合建契約應分得之房屋，但祭祀公業周芬從未登記為所有權人，而原告所有系爭土地則購自祭祀公業周芬，是以該系爭土地及房屋，從未同屬一人所有，原告主張其所有系爭土地應有部分萬分之一八三八，應適用民法第四百二十五條之一規定，認與被告所有系爭房屋間有法定租賃關係存在云云，核與法律明文規定不符，自不足採。
⒉又原告主張其所有系爭土地應有部分萬分之一八三八與被告
所有系爭房屋間，應類推適用民法第四百二十五條之一規定認有法定租賃關係存在云云。惟按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題，換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用，是以未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。查民法第四百二十五條之一關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，尋繹其立法理由所揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」之本旨，係因土地所有權人及房屋所有權人本屬同一人時，房屋常無使用土地之法律關係，以致土地及房屋分別讓與他人時，土地及房屋之受讓人無法承受任何法律關係，為免房屋遭到拆除或房屋無償使用土地而不利於社會經濟及正義之要求，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則及土地效用之考量，由法律推定兩人間有租賃契約關係存在，並由法院酌定租金，藉以調和土地與建物之利用關係及所有權人間之利益。是在土地所有權人與房屋所有權人間已有有償之法律關係存在時，非但不屬民法第四百二十五條之一之範疇，亦無類推適用該條之餘地。本件系爭土地原所有人祭祀公業周芬係因合建契約與建商相互取得房屋與基地之使用、收益權，相當於買賣或互易之法律關係而提供系爭土地，並就其依合建契約所分得房屋委託建商銷售，被告之前手本於與祭祀公業周芬之受任人間有償之買賣契約而占有使用系爭土地等情，已如前述，足認祭祀公業周芬顯已取得相當之對價而同意包括系爭房屋在內之合建房屋使用系爭土地，又原告於九十七年七月十五日向祭祀公業周芬買賣而取得系爭土地應有部分萬分之一八三八，應認原告受讓該土地係惡意受讓，依繼受取得之法理，仍應受讓與人祭祀公業周芬與被告之前手間原訂買賣債權契約之拘束等情，亦如前述，是堪認兩造間就系爭房屋使用系爭土地一節，亦存在有償之契約關係，與前開民法第四百二十五條之一所欲規範之情形不同，要無類推適用該條規定於本件之必要。是以原告主張本件應類推適用民法第四百二十五條之一規定，請求本院酌定租金，並命被告給付自九十七年七月十五日起至返還系爭土地止之租金，亦不能准。
㈢綜上，原告先位主張被告就其所有系爭房屋占有使用系爭土
地，係為無法律上之原因受有利益，備位主張其所有系爭土地應有部分萬分之一八三八與被告所有系爭房屋間，應適用或類推適用民法第四百二十五條之一規定認有法定租賃關係存在等情，均不足採，則兩造間其餘爭執：①原告與訴外人祭祀公業周芬於九十七年六月一日間就系爭土地應有部分萬分之一八三八所訂買賣契約是否通謀虛偽意思表示而無效？②訴外人王正台、江梅玲、鄭安琪依序出賣系爭房屋予後手江梅玲、鄭安琪、被告時，有無以書面通知祭祀公業周芬？及訴外人祭祀公業周芬出賣系爭土地應有部分萬分之一八三八時，有無以書面通知被告？即本件有無民法四百二十六條之二第三項及土地法一百零四條第二項規定之適用？③被告所有系爭房屋占有使用系爭土地之面積應為二七．八四平方公尺或十七．四二六平方公尺？又計算租金或相當於租金之不當得利應以公告地價或申報地價為基準？及以年息百分之十計算數額，有無過高？等情，因原告之訴不應准許，是均已無再予審酌之必要，附此敘明。
七、綜上所述，原告先位主張被告應依民法不當得利之法律關係給付其如附表「先位請求」欄所示不當得利，備位主張應適用或類推適用民法第四百二十五條之一規定認有法定租賃關係存在，本院應核定被告應給付如附表「備位請求」欄所示租金數額並命被告給付租金等情，均不足採。從而，原告先位依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，備位主張應適用或類推適用民法第四百二十五條之一規定之租賃關係，請求本院核定租金數額並命被告給付租金，均無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 9 日
民事第一庭 法 官 劉台安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
書記官 高宥恩附表：（幣別：新台幣）┌──┬──────┬────┬──┬──────┬───────┐│年度│起迄日期 │公告地價│利率│先位主張 │備位主張 │├──┼──────┼────┼──┼──────┼───────┤│ 97 │97.7.15 起至│36,700元│10％│ │47,241元 ││ │97.12.31 止│ │ │ │ │├──┼──────┼────┼──┤149,414元 ├───────┤│ 98 │98.1.1 起至│36,700元│10％│ │102,173元 ││ │98.12.31 止│ │ │ │ │├──┼──────┼────┼──┼──────┼───────┤│ 99 │99.1.1 起至│41,100元│10％│ │114,422元 ││ │99.12.31 止│ │ │ │ │├──┼──────┼────┼──┤219,310元 ├───────┤│ │100.1.1 起至│41,100元│10％│ │ ││ │100.11.30 止│ │ │ │ ││100 ├──────┼────┼──┼──────┤114,422元 ││ │100.12.1起至│41,100元│10％│每月9,535元 │ ││ │100.12.31 止│ │ │ │ │├──┼──────┼────┼──┤ ├───────┤│101 │101.1.1 起至│41,100元│10％│ │114,422元 ││ │101.12.31 止│ │ │ │ │├──┼──────┼────┼──┤ ├───────┤│102 │102.1.1 起至│41,100元│10％│ │每年114,422元 ││ │原告取得系爭│ │ │ │每月9,535元 ││ │土地之日止 │ │ │ │ │├──┴──────┴────┴──┼──────┼───────┤│總計（不含核定每年或每月請求金額）│368,724元 │492,680元 │└─────────────────┴──────┴───────┘