臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第1150號原 告 富旺國際開發股份有限公司法定代理人 林正雄訴訟代理人 吳建邦被 告 蕭順天訴訟代理人 陳鄭權律師複 代理人 劉彥良律師訴訟代理人 楊安騏律師上列當事人間給付仲介服務費事件，本院於民國102 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾肆萬元，及自民國一百零二年一月三日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣陸拾肆萬元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國100年5月間委託原告承購坐落臺北市○○區○○
路○○○巷○○弄○○號1樓之房地（下稱系爭不動產），約定總價為新臺幣（下同）3000萬元，並約定服務費用為房地成交總價額之2%即新臺幣64萬元，嗣於100年5月16日簽立不動產買賣斡旋金契約書（系爭斡旋金契約書）。然與賣方即訴外人楊文峯委託銷售總價3738萬元仍有一段差距，經議價後賣方遂於同年5 月19日同意調降總價為3200萬元，經詢問被告同意上開價格後，兩造遂於同年5 月23日簽訂契約內容變更同意書（下稱系爭同意書），調整被告承購價格為3200萬元，以符合賣方變更後之銷售價格，雙方價格達成一致後，遂約定買賣雙方於同年5月25日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約書）。原告促成被告與賣方楊文峯簽訂不動產買賣契約書，成交總價額為3200萬元，系爭不動產並於日前完成交屋手續，惟被告迄今未給付原告約定之服務費64萬元。
㈡又系爭同意書係變更被告及賣方承購及銷售之價額，其餘未
記載之規定皆同原契約，系爭同意書並未針對服務費部份有任何之變更，故仍應依兩造所簽訂之系爭斡旋金契約書之約定給付服務費，即房地成交總價2%（即64萬元）給付服務費，賣方楊文峯亦同此模式支付服務報酬。被告既已簽署系爭斡旋金契約書及系爭同意書，且買賣雙方已交屋完成，原告即達成居間之任務，被告依約應負擔給付服務報酬的義務，始符法制。
㈢另服務費確認單（下稱系爭確認單）之用途係買賣雙方簽訂
買賣契約時，原告請買賣雙方簽署，用以確認服務報酬之金額之用，並做為原告計算業績獎金之依據，且該服務報酬之規定因買賣雙方簽訂買賣契約而生效，被告即負有給付居間服務報酬之義務，不因被告是否簽署系爭確認單而異，且依交易習慣或兩造間簽訂之契約並無免除被告給付服務費之記載，被告臨訟推諉之詞，並不足採，且有違誠信原則，過河拆橋之行為，莫此為甚。
㈣買賣雙方所簽定之系爭買賣契約書係買賣雙方就系爭不動產
買賣之權利義務相關條件之約定，依常理及習慣，原告非不動產買賣契約當事人，故通常不會記載服務費之規定。另原告向賣方收取服務費之時間點與方式為：買方（即被告）依不動產買賣契約書規定支付期款於履約保證專戶（僑馥見經）後，經賣方同賣後將應給付之仲介服務報酬自專戶內撥付予原告，本案因被告財務問題屢次拖延交付期款，恐遭賣方依約解除契約並沒收已支付之價金，原告不忍雪上加霜，增加被告負擔，遂延至買賣雙方交屋後，始於101 年12月間發函請求被告給付服務費，而非無權請求或怠於請求等語。
㈤並聲明：⒈被告應給付原告64萬元，及自支付命令繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠當初被告僅有開價3000萬元，因原告店長林秀琴認為該價格
恐怕太低而拿不到佣金，故要求被告多負擔2%服務費，被告始會簽署系爭斡旋金契約書，此系爭斡旋契約書約定有：「…買方承購條件如下且付款方式以現金、銀行本票或當日即期支票為限。房地承購總金額為新台幣：參仟萬元整...【參】本契約經賣方簽（章）同意買方承購條件時，富旺房屋即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，此契約即自動視為定金收據，買方絕無異議。」即可證明被告授權原告與賣方楊文磋商之範圍僅及於承購金額3000萬元內，而該2%服務費即屬原告於承購金額3000萬元內順利成交時被告給予之報酬。惟因原告始終無法以被告委託之3000萬元範圍內與賣方楊文拳達成共識，最終林秀琴反而以賣方所開出最低價額額3200萬元說服被告接受，而未再向被告提及應負擔2%服務費，且於雙方最終簽訂之系爭買賣契約書亦無任何被告須負擔2%服務費之約定，此從林秀琴之證詞即可證明，故被告始會於系爭買賣契約書上簽名。是以，原告非但未依照被告委託之承購金額3000萬元內與賣方楊文達成協議，甚至以賣方3200萬元要求被告接受，自不得再系爭斡旋金契約書要求被告給付2%服務費64萬元。
㈡系爭確認單乃係原告以當作說服賣方之籌碼為由求被告所簽
署，被告認為此僅係收據並非契約不具法律上拘束力，且原告向被告表示沒關係，被告始會相信原告之說詞而簽署，簽署當時系爭確認單上尚未有「林秀琴」之簽名，「林秀琴」乃係事後才簽名。且於被告給付3200萬元價金時，原告即向賣方索取110 萬元服務費，卻未向被告要求給付任何服務費用，迨整起房屋交易案落幕後，才向被告要求給付64萬元服務費，101 年12月13日始寄發存證信函，亦足證明被告確實係受原告詐欺而誤簽署系爭確認單。
㈢民法第92條第1項及第224條規定，當詐欺者為相對人之代理
人或受僱人時，為合理分配當事人間之風險，應對民法第92條第1 項但書所指之第三人目的性限縮為不包括相對人之代理人或受僱人。林秀琴為原告直營店之店長，並於被告與賣方簽訂買賣契約後，林秀琴即向原告回報並登錄業績金額，是以，林秀琴即為原告之受僱人且有代理原告就本件買賣契約進行斡旋之權，應無疑義。而本件以3200萬元成交後，林秀琴並未告知應收取服務費，業經其以證人身分到庭證述無訛，且原告亦向被告稱該服務費確認單僅係提示予賣方之用，被告乃陷於錯誤於系爭確認單上簽名。是被告確實係遭原告及林秀琴詐欺，又林秀琴身為原告之代理人兼受僱人，原告自應就林琴之詐欺行為負同一責任，被告自得依民法第92條第1 項規定，撤銷簽署系爭確認單之意思表示。原告違反被告之授權範圍與賣方簽約，且以詐欺手段使被告誤簽署系爭確認單，亦違反誡實及信用方法，依民法第571 條規定，原告自無權向被告請求任何服務費用。
㈣退步言之，縱認原告得請求服務費用，然原告既違反被告之
授權範圍與賣方簽約，且以詐欺手段使被告誤簽署系爭確認單，若仍認為原告得請求交易總價額3200萬元之2%服務費即64萬元，金額顯然過鉅且對被告顯失公平，爰懇請鈞院依民法第572條規定酌減原告請求數額等語。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造均不爭執之事實：被告經由原告之仲介於100 年5 月25日與楊文峯簽訂系爭不動產之不動產買賣契約書，合意買賣價金為3200萬元等情，有該不動產買賣契約書（詳支付命令卷第5至8頁）在卷足憑，亦為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張被告委託其仲介購買系爭不動產，並約定於仲介成交時，被告同意給付原告依系爭不動產成交總價2%的服務費，為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件爭點厥為：㈠原告請求被告給付服務報酬，有無理由？㈡被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572 條規定酌減，有無理由？應以若干為適當？本院分別審酌如下：
㈠原告請求被告給付服務報酬，有無理由？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565 條、第568 條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⒉依兩造間系爭斡旋金契約書之約定：「買方服務費給付承諾
：買方承諾經由富旺房屋成交訂定買賣契約時，同意以現金給付富旺房屋依房地成交價總價額2%（含稅）之服務費，絕無異議、而富旺房屋應開立統一發票以為憑據。但在買賣斡旋金契約（或買賣要約書）經賣方簽署同意至簽立買賣契約書前，任何一方因故解除買賣交易時，則富旺房屋不得向買方收取服務費」，有系爭斡旋金契約書在卷可參（詳支付命令卷第3頁）。
⒊原告主張於委託期間內促成被告與訴外人楊文峯於100年5月
16日簽訂系爭買賣契約書，約定買賣總價款為3200萬元之事實，有系爭買賣契約書附卷可佐（詳支付命令卷第5 頁），並為被告所不爭。且觀諸原告提出之系爭確認單上載有：「買方姓名為蕭順天先生支付委託本公司租售仲介之服務費新台幣64萬元整。」等語，有系爭確認單附卷可憑（詳支付命令卷第4頁），更有原告提出100 年5月23日契約內容變更同意書（下稱系爭同意書）為憑，該同意書上記載：「茲因委託人（即本件被告）與富旺國際開發股份有限公司（即本件原告）已簽訂不動產買賣斡旋契約書（原契約書編號為：C009278即系爭斡旋金契約）...經雙方同意變更部分條款如下：壹、價額：價額變更前為新台幣3000萬元整，變更後為新台幣3200元整。」等語（詳本院卷第49頁）之記載可知，兩造間明確約定，只要系爭不動產成交價為3200萬元，被告即同意以現金給付被告依房地成交價總價額2%（含稅）之服務費予原告。再參以證人林秀琴到院具結證稱：「（對於系爭物件交易過程是否知悉？）我現在任職於住商房屋，我是於
100 年12月間自原告公司離職，系爭物件的原開發人是吳津愷先生，提示之證物是我去簽的無誤，賣方是想用3600萬賣，買方是想用3000萬買，所以才會跟賣方談是不是用3200賣，原來如果用3000萬的斡旋金契約約定之金額，原告公司可以取得百分之二的報酬，即使後來依3200萬成交，也應該依原契約百分之二的報酬，但是被告當時因為經濟能力之原因，我們就不敢特別就跟他強調服務費之收取方式。」等語，有本院102 年7月4日言詞辯論筆錄在卷可稽（詳本院卷第66頁），堪認原告前開所述兩造簽立系爭同意書及契約，並合意系爭仲介報酬為系爭不動產成交金額之百分之二等情，洵堪採信，是以系爭不動產成交金額3200萬元之百分之二為計算，則兩造合意之之仲介報酬應為64萬等情，已堪認定。另被告雖稱其遭原告及林秀琴詐欺，而陷於錯誤於系爭確認單上簽名云云，然此既為原告所否認，被告又無法舉證以證實自己所主張之事實係為真實，所為之前揭抗辯，亦難採信。㈡被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572 條規定酌減
，有無理由？⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公
平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。
⒉民法第572 條本文固規定法院得因給付義務人之請求酌減居
間約定之報酬，惟不動產經紀業管理條例第19條第1 項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」，而主管機關內政部於89年公（函）告：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」；上開不動產經紀業管理條例，為民法之特別法，是有關不動產仲介之收費標準，應以該條例為準，不逾不動產實際成交價之6%。又被告於原告居中斡旋後，以3200萬元成交，於系爭確認單、系爭同意書簽訂時，則被告經二次考量後既均同意給付64萬元報酬，顯見被告係經過慎思熟慮後之結果，更何況系爭買賣契約書簽訂後，原告本即可依約逕向被告請求給付報酬，然原告卻因被告財務問題屢次拖延交付期款，恐遭賣方依約解除契約並沒收已支付之價金，增加被告負擔，遂延至買賣雙方交屋後，始於101 年12月間發函請求被告給付服務費。是本院斟酌前情認本件尚無被告所稱應依民法第572 條酌減服務報酬之必要。
五、綜上，原告依系爭斡旋金契約及確認單請求被告給付按系爭房地成交價總價額2%之服務報酬既屬有據，且無酌減服務報酬之必要，從而，原告請求被告給付服務報酬64萬元，及自102年1月3日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，茲不再一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 7 日
民事第五庭 法 官 洪純莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 7 日
書記官 方美雲