臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第1230號原 告 榮鑫實業股份有限公司法定代理人 李麗生訴訟代理人 戴森雄律師
林炳仁被 告 甘賴榮玉訴訟代理人 朱增祥律師
劉韋廷律師王奕仁律師複 代理人 蔡沛珊被 告 春煇建設股份有限公司法定代理人 張遠捷訴訟代理人 張仁龍律師複 代理人 張庭瑜訴訟代理人 洪宗暉律師被 告 麗晶企業股份有限公司法定代理人 周哲宇訴訟代理人 葉瑞祺上列當事人間確認優先承購權不存在等事件，本院於民國103 年12月18 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。次按，當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第170 條、第
178 條分別定有明文。經查，本件被告春煇建設股份有限公司（下稱春煇公司）之法定代理人原為張遠捷，後於本件訴訟繫屬中，其董事長、董事及常務董事經本院以102 年度全字第292號禁止行使職權，嗣經臺灣高等法院以103年度抗更
（一）字第12號裁定以無定暫時狀態處分之必要，即無禁止春煇公司之董事行使職權之必要，而廢棄原裁定，是春煇公司既有董事仍可行使職權。董事張遠捷既經民國102 年12月30日董事會會議推選為代理董事長，有該次董事會會議錄音譯文（詳本院卷二第213 至215 頁）在卷可稽，揆諸前揭說明，自應由張遠捷為被告春煇公司法定代理人之承受訴訟人續行訴訟。揆諸前揭說明，本院已於103 年10月21日依職權以裁定命被告春煇公司董事長張遠捷續行本件訴訟，合先敘明。
二、再按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或縮減、擴張應受判決事項之聲明者不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查原告原起訴狀聲明為：⒈確認被告甘賴榮玉就鈞院86年度執字第12874 號債權人黃美齡等與債務人即被告春煇建設股份有限公司間強制執行事件，就如起訴狀附表所示之不動產於100 年11月9 日之標售，無優先購買權存在。⒉被告甘賴榮玉於101 年3 月22日所辦如起訴書附表所示不動產辦理之所有權移轉登記應予塗銷。⒊原告就如起訴書附表所示房屋於100 年11月9 日投標之買賣關係存在（詳本院卷一第
1 頁）。嗣於102 年6 月19日以民事準備狀追加被告麗晶企業股份有限公司（下稱麗晶公司），並變更聲明為：⒈確認被告甘賴榮玉就鈞院86年度執字第12874 號債權人黃美齡等與債務人即被告春煇建設股份有限公司間強制執行事件，就如民事準備狀附表二所示不動產，於100 年11月9 日之標售，無優先購買權存在。⒉被告甘賴榮玉與被告春煇公司間於
101 年3 月22日所辦，暨被告甘賴榮玉與被告麗晶公司間於
102 年4 月17日所辦如民事準備狀附表二所示不動產辦理之所有權移轉登記，均應予塗銷。⒊原告就如民事準備狀附表二所示房屋於100 年11月9 日投標之買賣關係存在（詳本院卷一第81至82頁）。復於103 年2 月20日以民事辯論意旨狀，將原聲明列為先位聲明，另追加：⒈被告甘賴榮玉應給付原告新臺幣（下同）9596萬4400元及自本訴狀送達次日起至清償日止，按年息百之5％ 計算之利息。⒉請准提供擔保宣告假執行等為備位聲明。原告前揭備位追加之訴，被告為反對之表示，然其追加之訴與原訴所涉及之基礎事實均屬同一，核與首揭規定相符，故予准許。
三、末按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。承前所述，被告甘賴榮玉對系爭不動產有無優先承購權，兩造間有所爭執，執行法院對優先承買權存否復無實體審認之權限，當事人僅得依民事訴訟程序確定私權之存否，故關於優先承買權之有無，可依民事訴訟程序謀求救濟。原告就系爭不動產是否有優先購買權之法律關係既不明確，致其於強制執行程序中應買人之私法上地位有受侵害之危險，而此危險得以對原告之確認判決予以除去，應認原告有即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告於100 年間曾得標本院86年度執字第12874 號強制執行
事件拍賣之臺北市○○區○○○路○○○ 號4 樓即臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋（下稱系爭3501建號房屋）、臺北市○○區○○○路○○○ 巷○○號4 樓之4 即臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋（下稱系爭3507建號房屋）及其下坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭
921 地號土地，系爭3501、3507建號房屋及系爭921 地號土地，合稱系爭不動產）之應有部分；嗣因甘賴榮玉主張對系爭爭不動產有優先承買權，法院遂由甘賴榮玉優先承購系爭不動產，並發給權利移轉證明書，甘賴榮玉並已於101 年3月22日辦竣所有權移轉登記。
㈡甘賴榮玉於與春煇公司合建時，將其所有下稱系爭921 地號
土地應有部分9 萬分之2 萬8948，辦理所有權移轉登記與春煇公司，春煇公司興建房屋後將房地出售，此應有部分已配屬訴外人黃光春所有2462建號房屋，訴外人郭振齡所有2463、2482建號房屋，訴外人黃麗齡所有2484、2485建號房屋，訴外人黃馨齡所有2483建號房屋，此有最高法院95年度台上字第2954號裁定可稽。又甘賴榮玉原所有系爭921 地號土地應有部分100 分之35，於76年間遭假扣押之禁止處分，另於鈞院101 年度司補字第1183號防止妨害所有權訴訟之訴訟中，訴訟範圍9 萬分之1 萬0850。是甘賴榮玉土地之應有部分已另配屬其他房屋者為9 萬分之1 萬0850。以上合計甘賴榮玉之土地已有配屬建物者達9 萬分之3 萬9798，即100 分之
44.22，已超過甘賴榮玉土地應有部分100分之35，該被告已無土地應有部分餘額可配對系爭3501建號房屋。依民法物權編施行法第8 條之5 第5 項規定，甘賴榮玉之基地應有部分，既均已配屬於其他房屋，即非無專有部分，是無優先購買之權利。
㈢甘賴榮玉以所取得之建物所有權賤售麗晶公司虧損 844萬元
，且捨棄系爭建物與土地合而為一之最高商業利益，委請麗晶公司幫忙持有系爭不動產，逃避其因無優先購買權被拆穿後，返還建物之責任，麗晶公司顯為惡意第三人。由此可見麗晶公司與甘賴榮玉間為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1 項前段規定，應為無效。又甘賴榮玉既控制麗晶公司，其與麗晶公司間可輕易製作系爭交易資金流向，故本案銀行回覆之資金流向僅為片斷，無法呈現真實之資金流向。再者，甘賴榮玉及麗晶公司同時委由呂順隆代書申請辦理系爭建物（中字第9422號登記）及台北市○○區○○段0 ○段000地號土地應有部分9000分之15（中字第9423號登記）連件審查登記。因甘賴榮玉及麗晶公司為不實切結，致使臺北市中山地政事務所誤信其切結為真，違法核准系爭建物及土地單獨過戶登記。上開違法之登記，違反公寓大廈管理條例第4條第2 項之禁止規定，為無效，依民法第113 條規定，自應塗銷登記，返還系爭不動產予甘賴榮玉，且依土地登記規則第144 條第1 項第2 款規定，地政機關應予塗銷。麗晶公司非善意受讓人，亦不得享有土地法第43條受善意受讓之保護，依行政程序法第119 條第2 項規定，麗晶公司對重要事項提供不正確資料，縱有信賴情事，亦不值得保護。
㈣原告依違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項之禁止規定及通
謀虛偽意思表示，主張甘賴榮玉與麗晶公司間所有權移轉登記無效。依民法第113 條規定，主張其行為無效，再依民法第242 條規定，代位春煇公司行使其回復原狀請求權。又甘賴榮玉之優先購買權既不存在，甘賴榮玉、春煇公司間101年3 日所為所有權移轉登記應予塗銷。而原告以最高價投標，業經執行法院宣布得標，則原告與春煇公司間之買賣關係應屬存在。另為求紛爭解決一次性，萬一無法將系爭不動產回復登記予春煇公司。原告依民法第226 條第1 項及第113條之規定，為備位聲明，請求被告賠償其不法行為致原告喪失系爭建物權利之損失9596萬4400元等語。
㈤並為先位聲明：⒈確認被告甘賴榮玉就鈞院86年度執字第12
874 號債權人黃美齡等與債務人即被告春煇公司間強制執行事件，就系爭不動產，於100 年11月9 日之標售，無優先購買權存在；⒉被告甘賴榮玉與被告春煇公司間於101 年3 月22日所辦，暨被告甘賴榮玉與被告麗晶公司間於102 年4 月17日所辦，系爭不動產辦理之所有權移轉登記，均應予塗銷；⒊原告就系爭不動產於100 年11月9 日投標之買賣關係存在。備位聲明則為：⒈被告甘賴榮玉應給付原告9596萬4400元及自本訴狀送達次日起至清償日止，按年息百之5％ 計算之利息；⒉請准提供擔保宣告假執行。
二、被告甘賴榮玉、春煇公司則以：系爭不動產之拍賣程序既已終結，縱使鈞院確認被告之優先承買權不存在（假設語) ，仍無法撤銷或更正該執行命令，原告主張其為系爭不動產拍定人之地位，亦無從回復，應認原告訴請確認被告之優先承購權不存在，不具確認利益，依民事訴訟法第247 絛第1 項前段規定，自應駁回。又系爭921 地號土地上區分所有建築物專有部分出賣，被告288/1000持分之土地並無專有部分，自有優先承買權。甘賴榮玉就系爭不動產確有優先承購權。另原告主張甘賴榮玉與麗晶公司之買賣為通謀虛偽意思表示，甘賴榮玉否認之，原告應就其所主張之事實，自應負舉證之責。況甘賴榮玉於102 年3 月20日與麗晶公司簽訂買賣契約書，並將系爭不動產移轉予麗晶公司，本屬所有權人權限之正當行使，且麗晶公司亦已提出支票影本及兌現紀錄及第一銀行回函資料，足證甘賴榮玉與麗晶公司間確有買賣之真意。原告之追加備位聲明，何以認為同棟其他建物之拍定價格可比照系爭不動產，又民法第226 條第1 項之損害賠償範圍，係以履行利益為其範圍，原告以其最少損失9596萬4400元，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准予免假執行。
二、被告麗晶公司則以：麗晶公司與甘賴榮玉買賣之標的，與原告所起訴之系爭不動產並不全然相同。又兩造訂定之買賣契約第5 條第10款約定，奢侈稅（特種貨物稅）由買方（即麗晶公司）負擔，麗晶公司因而開立967 萬3500元予甘賴榮玉俾其繳納奢侈稅，故原告以甘賴榮玉出售系爭不動產予被告虧損844 萬餘元而論斷甘賴榮玉與麗晶公司之買賣為通謀虛偽意思表示，殊乏所據。另麗晶公司所有第一商業銀行00000000000 甲存帳102 年4 月8 日轉入1 億元，係由麗晶公司所有於該行00000000000 活儲帳號轉出，乃其股東周哲宇於
102 年4 月3 日匯入。因此，並無原告所稱通謀虛偽買賣之情事等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造均不爭執之事實：㈠本院民事執行處86年度執字第12874 號執行事件，於100 年
11月9 日拍賣系爭不動產，由原告拍定（詳本院卷一第11頁）。
㈡系爭不動產由甘賴榮玉於100 年11月9 日得標買受，並繳足
全部價金，取得本院核發之權利移轉證書在案（詳本院卷一第14頁）。
四、本院之判斷：原告先位主張甘賴榮玉就系爭不動產並無優先購買權，並代位春煇公司主張甘賴榮玉與春煇公司、甘賴榮玉與麗晶公司間所為所有權移轉登記均應予塗銷；備位主張系爭不動產倘使無法回復登記予春煇公司，原告請求被告賠償其不法行為致原告喪失系爭不動產權利之損失9596萬4400元等語，為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件爭點厥為：㈠甘賴榮玉是否依據民法物權編施行法第8 條之5 第5 項之規定，就系爭不動產有優先承購權？㈡原告依民法第113 條、第242條規定代位行使春煇公司請求甘賴榮玉、麗晶公司塗銷所有權移轉登記，有無理由？㈢原告依民法第226 條第1 項及第
113 條之規定，請求被告賠償其不法行為致原告喪失系爭建物權利之損失9596萬4400元，有無理由？本院分別審酌如下：
㈠甘賴榮玉是否依據民法物權編施行法第8 條之5 第5 項之規
定，就於系爭不動產有優先承購權？⒈按民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其
所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799 條第5 項規定之限制；區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人；區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第3 項或第5 項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告5 日。優先承買權人不於最後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權，民法物權編施行法第8 條之5 第2 、3 、7項定有明文。
⒉經查：系爭不動產於物權編修正施行前，區分所有建築物之
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有，區分所有建築物之基地，有分離出賣之情形，均為兩造所不爭執。又觀諸臺北市中山地政事務所102 年9 月12日北市中地資字第00000000000 號書函檢送之系爭921 地號土地即其上所有建物之登記謄本（置放卷外），其中系爭
921 地號土地面積為7059平方公尺，而甘賴榮玉之持分則為35/100，有上開土地登記公務用謄本（置放卷外，5-1 卷，第1 、3 頁）在卷可查，專有部分總面積於扣除公共設施後為61770.27平方公尺【計算如附表所示】，而甘賴榮玉專有部分面積為3826.412平方公尺【計算如附表所示】，則甘賴榮玉專有部分面積佔專有部分總面積之比例為62/1000 【計算式：3826.412 61770.27＝0.062】。準此，甘賴榮玉有288/1000【計算式：350/ 1000─62/1000＝288/1000】持分之土地，並無專有部分，是所有之建物專有部分不足，依據民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之規定，甘賴榮玉自得對系爭不動產行使優先購買權。則原告逕以其自行計算之方式，主張依前揭規定，甘賴榮玉已無土地應有部分餘額可配對系爭3501建號房屋，因認無優先購買權云云，洵無足採。
又甘賴榮玉對於系爭不動產既有優先購買權，並取得本院核發之權利移轉證書，依法本得自由買賣該不動產。原告另主張甘賴榮玉為逃避其無優先購買權，與被告麗晶公司為系爭不動產之買賣通謀虛偽意思表示，有違公寓大廈管理條例及民法之規定，應為無效云云，顯屬臆測之詞，不足採信。況甘賴榮玉與麗晶公司間就系爭不動產之買賣契約，業經本院函調，有臺北市中山地政事務所書函在卷為憑（詳本院卷一第143至172頁參照），麗晶公司抗辯其等所買賣之不動產與原告之主張有異云云，固非有據；然甘賴榮玉與麗晶公司就系爭不動產之買賣移轉，合法登記在案，已具有公示作用。反觀原告對於其主張甘賴榮玉與麗晶公司間就系爭不動產之買賣契約為通謀虛偽意思表示等情，均無法舉證以實其說，其遽以指稱甘賴榮玉及麗晶公司為不實切結云云，洵無足採，一併敘明。
⒊被告甘賴榮玉就系爭不動產既得行使無優先購買權，已如前
述，則原告逕請求確認甘賴榮玉就本院86年度執字第12874號債權人黃美齡等與債務人即春煇公司間強制執行事件，就系爭不動產，於100年11月9日之標售，無優先購買權存在云云，洵無足採；原告復依民法第113 條、第242 條規定主張代位春煇公司行使塗銷甘賴榮玉、麗晶公司間之所有權移轉登記，即屬無據。又甘賴榮玉對於系爭不動產既有優先購買權，其與麗晶公司之買賣關係即屬合法，原告依民法第226條第1 項及第113 條等規定，備位請求被告甘賴榮玉賠償因其不法行為，致原告喪失系爭建物之損失9596萬4400元，亦非有據，自不待言。
五、綜上所述，被告甘賴榮玉對於系爭不動產既有優先購買權，則其出售該不動產予被告麗晶公司，即屬有據。原告主張甘賴榮玉無優先購買權，且與麗晶公司通謀虛偽買賣系爭不動產，不足採信；甘賴榮玉既無前揭通謀虛偽之情事，則原告請求其賠償損害，益徵無據。從而，原告主張先位聲明：⒈確認被告甘賴榮玉就鈞院86年度執字第12874 號債權人黃美齡等與債務人即被告春煇建設股份有限公司間強制執行事件，就系爭不動產，於100 年11月9 日之標售，無優先購買權存在；⒉被告甘賴榮玉與被告春煇公司間於101 年3 月22日所辦，暨被告甘賴榮玉與被告麗晶公司間於102 年4 月17日所辦就系爭不動產所辦理之所有權移轉登記，均應予塗銷；⒊原告就系爭不動產於100年11月9日投標之買賣關係存在；及備位聲明：⒈被告甘賴榮玉應給付原告9596萬4400元及自本訴狀送達次日起至清償日止，按年息百之5％ 計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦因而失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第五庭 法 官 洪純莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 方美雲