臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第136號原 告 范治忠被 告 陳伯相
蕭素卿上列當事人間請求移轉房屋所有權等事件，本院於民國102年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬叁仟叁佰柒拾伍元由原告負擔。
事實及理由按民事事件，涉及香港或澳門者，類推適用涉外民事法律適用
法。涉外民事法律適用法未規定者，適用與民事法律關係最重要牽連關係地法律；法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思定其應適用之法律。當事人無明示之意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最切之法律。
法律行為所生之債務中有足為該法律行為之特徵者，負擔該債務之當事人行為時之住所地法，推定為關係最切之法律。但就不動產所為之法律行為，其所在地法推定為關係最切之法律，香港澳門關係條例第38條、涉外民事法律適用法第20條分別定有明文。原告起訴主張其與被告陳伯相就臺北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分94/10000、同小段643建號（門牌臺北市○○區○○街○○號8樓之2）房屋（下稱系爭房地）締有買賣契約，而陳伯相為香港居民，有其香港永久性國民身份證在卷可稽（見本院卷第56頁），是就前開買賣契約效力之準據法，應類推適用涉外民事法律適用法之規定以定之。查兩造並未合意約定此買賣契約效力之準據法，惟買賣之標的物系爭房地屬不動產，是應以系爭房地所在地法即我國法推定為關係最切之法律，亦即應以我國法為此買賣契約成立及效力之準據法，合先敘明。
陳伯相經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告起訴主張：
㈠系爭房地原為陳伯相所有，惟向由其授權訴外人林福安處理該房地所有業務，伊則於民國95年2 月起即承租系爭房屋。
林福安於101年7月21日接獲陳伯相之來信，表示願將系爭房地以新臺幣（下同）125 萬元出售予伊，是伊已與陳伯相就系爭房地成立買賣契約，惟陳伯相遲不來台辦理辦理相關手續。伊於101 年10月間接獲被告蕭素卿寄發之存證信函，始知陳伯相已於同年8 月31日將系爭房地售予蕭素卿，陳伯相既先將系爭房地售予伊，事後再將系爭房地售予蕭素卿，該買賣契約即屬無效，爰依法請求確認之。另依據其與陳伯相間之買賣契約，請求陳伯相將系爭房地所有權移轉登記予伊等語。
㈡聲明為：
⒈確認被告間針對系爭房地所為之買賣契約無效。
⒉蕭素卿應將系爭房地所有權移轉登記予陳伯相。
⒊陳伯相應履行與原告間就系爭房地所為之買賣契約，並將系爭房地所有權移轉登記予原告。
被告則抗辯：
㈠陳伯相部分：伊雖於99年7 月14日發函予林福安，告知伊願
以125 萬元之價格將系爭房地售予原告，惟原告迄未向伊表示願以該價格購買系爭房地，故伊遂與蕭素卿於101年8月29日簽訂買賣契約書，並將系爭房地之所有權移轉登記予蕭素卿，且蕭淑卿並不知伊曾以信函告知林福生願以125 萬元將系爭房地售予原告一事，難謂彼等間有通謀虛偽意思表示之情，原告空言主張彼等間之不動產買賣契約無效，顯屬無據等語，並聲明為：原告之訴駁回。
㈡蕭素卿部分：伊與陳伯相間之不動產物權移轉行為，均符合
法律規定之要件，伊取得系爭房地之所有權即為合法。又原告未提出相關事證證明伊與陳伯相間之買賣契約係屬通謀虛偽意思表示，僅空言指摘該契約無效，不足採信。再者，陳伯相雖有曾向林福生表示願意將系爭房地售予原告，原告理應與陳伯相訂立買賣契約，並辦理系爭房地所有權之移轉登記，其主張伊與陳伯相間之買買契約無效，顯屬無據等語，並聲明為：原告之訴駁回。
得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例參照）。查陳伯相與蕭素卿間之買賣契約是否無效，與原告得否依其與陳伯相間之買賣契約，請求陳伯相履行債務攸關，原告對此自有請求確認之法律上利益，其提起本件確認之訴，於法即無不合。
㈡原告起訴主張系爭房地為陳伯相所有，嗣其於101年8月29日
與蕭素卿簽訂不動產買賣契約書，並於同年10月1 日將系爭房地所有權移轉登記予蕭素卿等情，有該契約書及建物登記謄本、臺北市土地建物異動清冊在卷可稽（見本院卷第 65-68頁、第11頁、第34-35 頁），且為被告所不爭執，堪信為真。
㈢查系爭房地雖為陳伯相所有，惟向由陳伯相授權林福安在台
為之處理該屋出租等事宜，此有陳伯相出具之授權書足憑（見本院卷第5頁），而陳伯相於99年7月14日書寫信函予林福安，表明願以125 萬元將系爭房地售予房客（即原告），林福安嗣於101年3月間致電陳伯相，告知原告同意以前開價格購屋之事，而陳伯相同意出售系爭房地予原告後，遲未返台辦理簽約及售屋事宜等情，業經林福安證述明確在卷（見本院卷第73-74 頁），足證原告與陳伯相係透過林福安居間傳遞願出售及購買系爭房地之訊息，且買賣雙方針對由原告以125萬元向陳伯相購買系爭房地一事，於101年3 月間即已達成合意。按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，為民法第348條第2項所明定，原告及陳伯相既針對買賣標的物及價金達成合意，該買賣契約即告成立。惟陳伯相嗣於101年8月29日與蕭素卿簽訂買賣契約書，約定由蕭素卿以200 萬元向陳伯相購買系爭房地，原告雖稱此買賣契約為陳伯相與蕭素卿通謀虛偽而為，然其對此並未舉證以實其說，要難遽信，應認該買賣契約亦為真，則陳伯相就系爭房地先後與原告及蕭素卿成立買賣契約，而有一物二賣之情，即堪認定。
㈣按買賣契約屬債權行為之性質，此種以負擔債務為內容之法
律行為（負擔行為），除其標的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規定、違反公序良俗及其他法律特別規定外，均為有效，出賣人是否有處分權，在所不問。基於先後買賣契約而生之此二重債權，係處於平等地位，並無位序關係，不因發生先後而異其效力，前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。準此，陳伯相雖先後就系爭房地與原告及蕭素卿成立買賣契約，此二買賣契約均屬有效，原告主張陳伯相將系爭房地售予其後，再將同筆房地售予蕭素卿，後買賣契約即屬無效云云，要乏依據，則其訴請確認陳伯相與蕭素卿間就系爭房地所為之買賣契約無效，即非有理。
㈤又按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文，查陳伯相與蕭素卿就系爭房地締結買賣契約後，已於101年10月1日將該房地所有權移轉登記予蕭素卿，蕭素卿自已合法取得系爭房地之所有權，原告訴請蕭素卿將系爭房地所有權移轉登記予陳伯相，於法無據。至原告另依其與陳伯相間之買賣契約，請求陳伯相移轉登記系爭房地所有權予原告，因陳伯相已將系爭房地所有權移轉登記予蕭素卿，其依買賣契約所負移轉系爭房地所有權予原告之義務，已陷於給付不能，是原告此部分之請求，亦非有理，惟原告得依債務不履行之規定向陳伯相請求損害賠償或解除契約，併予指明。
㈥綜上所述，原告訴請確認陳伯相與蕭淑卿間就系爭房地所為
之買賣契約無效，另請求蕭素卿將系爭房地所有權移轉登記予陳伯相、陳伯相將系爭房地所有權移轉登記予原告，均無理由，不應准許。
㈦本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 5 月 29 日
民事第八庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 29 日
書記官 吳鸝稻