臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第1381號原 告 周芳琪訴訟代理人 趙培宏律師
邱任晟律師被 告 林天民
蔡明亮訴訟代理人 朱瑞陽律師
許雅婷律師上列當事人間確認優先承買權等存在事件，本院於民國一百零三年十二月十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林天民應給付原告新臺幣陸萬柒仟零柒拾肆元，及自民國一百零二年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告蔡明亮應自民國一百零二年四月十一日起至返還占用如附圖所示之編號45－10（1）面積五平方公尺、編號74－1（1）面積五十九平方公尺、編號74－1（2）面積六十三平方公尺、編號74－1（3）面積六十三平方公尺、編號74－1（4）面積六十四平方公尺之土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟壹佰壹拾元，及自民國一百零二年六月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告林天民如以新臺幣陸萬柒仟零柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行；被告蔡明亮如以新臺幣伍萬柒仟柒佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明者，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺，最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例參照，同院96年度台上字第2674號判決採相同見解。查原告主張其就坐落如附表一所示之建物（下稱系爭建物）有優先承買權存在，惟為被告所否認，則原告就系爭建物之優先購買權關係因兩造有爭執而不明確，其在法律上之地位自有不安狀態存在，且此種不安之狀態可以法院之確認判決除去，是以原告提起本件訴訟確有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此項；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第2項定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：（一）確認原告對附表一所示之建物有優先承買權存在。（二）被告應給付原告7萬7,525元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並自民國102年3月29日起，按月給付原告1,292元，如有遲延給付，並應給付原告按週年利率5％計算之利息。（三）第二項聲明部分，如獲勝訴判決，願供擔保請准為假執行；嗣因被告林天民於102年4月11日，將系爭建物所有權移轉登記予被告蔡明亮，原告遂於102年4月25日追加蔡明亮為被告，並以書狀變更聲明為：先位聲明：（一）確認原告對附表一所示之建物有優先承買權存在。（二）被告蔡明亮就如附表一所示之建物於102年4月11日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。（三）被告林天民應就如附表一所示之建物，按價金新台幣320萬元，與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將如附表一所示之建物所有權移轉登記予原告。（四）被告林天民應給付原告7萬7,525元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並自102年3月29日起至系爭建物所有權移轉登記予原告之日止，按月給付原告1,292元，如有遲延給付，並應給付原告按週年利率5%計算之利息。（五）第四項聲明部分，如獲勝訴判決，願供擔保請准為假執行。備位聲明：（一）被告蔡明亮應將坐落新北市○○區○○段○○○○○段00000地號及同段濕水子小段74-1地號土地上如附表一所示之建物拆除，並將占用之土地返還予原告及其他共有人。（二）被告林天民應給付原告78,077元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告蔡明亮應自102年4月11日起至返還占用土地予原告及其他共有人之日止，按月給付原告1,292元，如有遲延給付，並應給付原告按週年利率5%計算之利息。（四）第二項、第三項聲明部分，如獲勝訴判決，願供擔保請准為假執行；嗣因本院囑託新北市新店地政事務所作成如附圖所示之土地複丈成果圖，原告爰依系爭複丈成果圖於103年12月5日更正聲明為：（一）確認原告對附表一所示之建物有優先承買權存在。（二）被告蔡明亮就如附表一所示之建物於102年4月11日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。（三）被告林天民應就如附表一所示之建物，按價金320萬元，與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將如附表一所示之建物所有權移轉登記予原告。（四）被告林天民應給付原告7萬7,525元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並自102年3月29日起至附表一所示之建物所有權移轉登記予原告之日止，按月給付原告1,292元，及自各該期到期日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（五）第四項聲明部分，如獲勝訴判決，願供擔保請准為假執行。備位聲明：（一）被告蔡明亮應將坐落新北市○○區○○段○○○○○段00000地號及同段濕水子小段74-1地號土地上如附表一所示之建號、如附圖一所示位置、面積之建物拆除，並將占用之土地返還予原告及其他共有人。（二）被告林天民應給付原告78,077元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告蔡明亮應自102年4月11日起至返還占用土地予原告及其他共有人之日止，按月給付原告1,292元，及自各該期到期日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）第二項、第三項聲明部分，如獲勝訴判決，願供擔保請准為假執行。查原告所為訴之變更、追加係基於行使優先購買權而取得系爭建物所有權之目的，與原告起訴時訴之聲明請求之基礎事實及請求利益均屬同一，且被告並無異議而為本案言詞辯論，訴訟資料均可援用，依上揭規定，原告所為聲明之變更、追加，自應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）被告所有新北市○○區○○段○○○○○段0000○號及同段濕水子小段1553、1554、1555建號等4筆建物（即附表一所示之建物，下稱系爭建物）係座落於新北市○○區○○段○○○○○段00000地號及同段濕水子小段74-1地號土地（下稱系爭土地，本院卷㈠第11至14頁）原告為系爭土地之共有人之一（本院卷㈠第15、16頁），合先敘明。
（二）原告對系爭建物確有優先承買權存在：
1、按，依民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」及最高法院98年台上字第1339號判決意旨（本院卷㈠第17至20頁）：「惟按民法第425條之1關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，尋繹其立法理由所揭櫫：『僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。』之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。」就土地與土地上之房屋非屬同一人所有時，推定房屋所有權人與土地所有權人間有租賃關係存在；且依原證3之判決意旨，縱使土地與建物分屬不同人所有之基礎原因與民法第425條之1規定情形未盡相符，就法律規範目的而論，亦得類推適用民法第425條之1規定。是以，被告所有之系爭建物既座落於系爭土地上且原告為系爭土地共有人之一，被告與原告間即有租賃關係存在。
2、次按，「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」土地法第104條第1項定有明文。兩造間既有租賃關係存在，故原告出售系爭建物時，被告對系爭建物即有優先承買權存在。
3、按，「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第104條第2項定有明文。次按，「土地法104條第2項已於64年7月24日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣，既在土地法修訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合。」有最高法院65年台上字第2701號判例要旨可供參照。最高法院97年度台上字第2219號判決要旨亦載明：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，此觀土地法第104條規定自明。是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。」足認土地法第104條業已修正為物權之效力，出賣人予第三人以買賣為原因而成立之契約及物權移轉行為，均不得對抗優先購買權人。
4、經查，被告於102年2月7日以土城貨饒49號存證信函通知原告，伊將以新台幣（下同）320萬元出售系爭建物，請原告行使優先承買權（本院卷㈠第21至24頁）。惟，被告於原證4存證信函中僅說明買賣標的為系爭建物及價金為320萬，並未完整通知原告其與第三人就系爭建物訂立之買賣契約條件，原告乃寄發臺北仁杭郵局45號存證信函予被告，請被告明確告知完整之買賣契約條件，俾便原告行使優先購買權（本院卷㈠第25、26頁），但被告迄未告知。依最高法院85年度台上字第2118號判決要旨：「……基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。」被告不得主張其已盡通知之義務。
5、次查，被告林天民已於102年4月11日，將附表一所示之系爭建物所有權以買賣為原因移轉登記予蔡明亮，系爭建物之所有權人已變更登記為蔡明亮（本院卷㈠第39至42頁）。原告對於系爭建物既有優先購買權存在，被告林天民逕將系爭建物出售及移轉所有權予第三人即被告蔡明亮，其契約及物權移轉行為均不得對抗原告。原告主張請求被告蔡明亮塗銷系爭建物於民國102年4月11日以買賣為原因所為之所有權移轉登記；被告林天民就系爭建物以新台幣320萬元之價金，與原告補訂書面買賣契約及辦理系爭建物所有權之移轉登記予原告，確有理由。
（三）被告應給付原告租金及遲延利息：
1、被告與原告間既有租賃關係存在，原告爰依法向被告請求給付租金及遲延利息，並以起訴之日（即102年3月29日）往前回溯5年計算，向被告請求給付自97年3月29日起至102年3月28日之租金及自本起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並請求被告自102年3月29日起，按月給付租金予原告，如有遲延，亦按週年利率5%計算利息。退步言之，兩造縱無租賃關係存在，亦應類推適用租賃之法律關係，原告得請求上述款項。再退步言，兩造縱無類推適用租賃之法律關係，原告亦得依不當得利請求上述款項。
2、茲就原告請求之金額說明並計算如下：⑴查，系爭土地之公告現值均為每平方公尺7,800元，其中
新北市○○區○○段○○○○○段00000地號土地為116平方公尺、同段濕水子小段74-1地號土地為895平方公尺（本院卷㈠第15、16頁），而系爭建物共使用系爭土地
253.96平方公尺（計算式：57.34平方公尺+6.61平方公尺+56.26平方公尺+6.49平方公尺+56.57平方公尺+6.49平方公尺+57.58平方公尺+6.62平方公尺=253.96平方公尺，本院卷㈠第11至14頁）。
⑵依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」原告考量系爭房地之週遭環境，以百分之5計算，故系爭建物使用系爭土地範圍之租金為每年9萬9,044元（計算式：
7,800元×253.96×5%=99,044元），按月計算則為每月8,254元（計算式：99,044元÷12=8,254元）。
⑶因原告對新北市○○區○○段○○○○○段00000地號土
地之所有權權利範圍為2分之1，對同段濕水子小段74-1地號土地之所有權權利範圍為60000分之9393，但原告同意以對被告較有利之方式計算，故均以所有權權利範圍為60000分之9393計算。原告每年得向被告請求1萬5,505元之租金（計算式：99,044元×60000分之9393=15,505元），按月計算則為1,292元（計算式：8,254元×60000分之9393=1,292元）。
⑷是以，被告應給付原告自97年3月29日起至102年3月28日
止，共5年之租金7萬7,525元（計算式：15,505元×5=77,525元）及自本起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告並應自102年3月29日起，按月給付租金1,292元予原告，如有遲延，並應給付原告按週年利率5%計算之利息。
（四）備位聲明部分：
1、惟如本院認定系爭土地與系爭建物間並無推定有租賃關係，原告對於系爭建物並無優先購買權時，系爭建物使用系爭土地即屬無權占有。且因系爭建物現登記為被告蔡明亮所有，而原告及其他系爭土地共有人間並未同意被告蔡明亮使用系爭土地，故系爭建物使用系爭土地，亦無其他合法正當之權源可主張。原告爰依民法第821條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」、第767條第1項前段：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」及同條項中段：「對於妨害其所有權者，得請求除去之。」之規定，請求被告蔡明亮拆除系爭建物並將占用之土地返還予原告及其他共有人。
2、又，系爭建物既屬無權占有，依民法第179條前段規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」系爭建物之所有權人即應返還其無權占有系爭土地之不當得利，故原告追加備位聲明第二項、第三項，請求被告林天民、蔡明亮分別給付原告相當於租金之不當得利。
3、原告起訴時已主張，原告每年得請求之系爭土地之租金為15,505元，按月計算則為1,292元。因系爭建物已於102年4月11日移轉登記為被告蔡明亮所有，故被告林天民應給付原告自起訴之日（即102年3月29日）回溯5年以及自起訴之日至102年4月10日止相當於租金之不當得利；而被告蔡明亮應自102年4月11日起負給付相當於租金之不當得利之責，被告2人應分別給付之金額如下：
⑴被告林天民應給付原告自97年3月29日起至102年4月10日
止，共5年又13日之相當於租金之不當得利78,077元（計算式：15,505元×5=77,525元；15,505元÷365×13=552元；77,525元+552元=78,077元）及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑵被告蔡明亮應自102年4月11日起至返還占用之土地之日止
，按月給付租金1,292元予原告，如有遲延，並應給付原告按週年利率5%計算之利息。
（五）為此，先位之訴：民事訴訟法第247條第1項、土地法第104條第1項、民法第425條之1、類推適用第425條之1、第421條及第179條規定。備位之訴：民法第821條、第767條、第421條及第179條之規定，提起本件訴訟。並聲明：先位聲明：（一）確認原告對附表一所示之建物有優先承買權存在。（二）被告蔡明亮就如附表一所示之建物於102年4月11日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。（三）被告林天民應就如附表一所示之建物，按價金320萬元，與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將如附表一所示之建物所有權移轉登記予原告。（四）被告林天民應給付原告7萬7,525元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並自102年3月29日起至附表一所示之建物所有權移轉登記予原告之日止，按月給付原告1,292元，及自各該期到期日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（五）第四項聲明部分，如獲勝訴判決，願供擔保請准為假執行。備位聲明：（一）被告蔡明亮應將坐落新北市○○區○○段○○○○○段00000地號及同段濕水子小段74-1地號土地上如附表一所示之建號、如附圖一所示位置、面積之建物拆除，並將占用之土地返還予原告及其他共有人。
（二）被告林天民應給付原告78,077元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告蔡明亮應自102年4月11日起至返還占用土地予原告及其他共有人之日止，按月給付原告1,292元，及自各該期到期日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）第二項、第三項聲明部分，如獲勝訴判決，願供擔保請准為假執行。
（六）對被告抗辯之陳述：
1、被告林天民有無合法通知原告行使優先購買權？⑴查，被告林天民係系爭建物之所有權人，系爭建物係座落
於原告所共有之新北市○○區○○段○○○○○段00 000地號及同段濕水子小段74-1地號土地（下稱系爭土地，請本院卷㈠第11至14頁）。被告林天民雖為出售系爭建物，於102年2月7日以土城貨饒49號存證信函通知原告，伊將以320萬元出售系爭建物，請原告行使優先承買權（本院卷㈠第21至24頁）。惟，優先購買權之行使，須出賣人與第三人間已成立買賣契約，再以此買賣契約之同一內容通知優先購買權人，以便優先購買權人考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務（最高法院85年度台上字第2118號、85年度台上字第1304號判決要旨參照）。
⑵又，「必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約內
容，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等同條件之通知後，而於十日內不表示者，其優先購買權始為視為放棄。又所謂通知，係將得以同樣條件為優先購買之情事，向受領通知之有優先購買權之人為告知之意，此與民事訴訟之答辯，係對他造當事人所為之訴訟行為表示反對者有別，因此縱於答辯狀內容曾將買賣標的、範圍、價金及付款方法等，記載並送達於有優先承買權之人，如非以其有優先購買權之本意而為通知，亦僅在對於該訴訟予以答辯者，尚難認係依前揭規定所為之通知，其優先購買權仍不能視為放棄。」有最高法院101年度台上字第841號判決意旨可資參照（本院卷㈡第25至27頁）；最高法院102年度台上字第1150號判決意旨：「則於周廣興祭祀公業將出賣系爭土地之條件通知上訴人，或上訴人已確知該項條件前，可否謂上訴人能為依同樣條件優先購買之表示，尚非無疑。原審未查明周廣興祭祀公業已否將出賣系爭土地之條件通知上訴人，或上訴人確知該項條件，逕為判決，亦有未洽。」100年度台上字第1586號判決意旨：「系爭確認書似僅係買賣事實之確認，非通知上訴人依和解契約書之同一買賣條件行使優先購買權之意。倘系爭確認書非通知上訴人依和解契約書之同一買賣條件行使優先購買權，確認書中又就價金有所質疑，林守成等三人又未同意依林清標攜至日本之同意書而行，果爾，能否謂林清標已知悉確實之買賣條件，而能依上訴人等人之授權書向林守成等三人行使優先購買權，亦非無疑。」99年度台上字第1699號判決意旨：「該提出土地買賣契約書繕本者為系爭土地之買受人，而非出賣人之戊○○以次二人，似見出賣人戊○○以次二人未將之以書面通知上訴人。果爾，則能否以上訴人曾於該事件收受買賣契約書繕本，即知悉該買賣條件，逕認出賣人戊○○以次二人已踐行通知上訴人行使優先購買權程序，已非無疑。」（本院卷㈡第28至36頁）均同此旨。
⑶況優先購買權之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」
,係指出賣人將同樣出賣條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等條件，對優先購買權人為通知而言（最高法院99年台上字第1699號判決意旨參照）。但原證4存證信函僅載稱：「……（二）房屋所有權人林天民出售合法建物新店長春路152、154、156、164號四戶，其建號依序為青潭段稻仔園坑小段1552建號、濕水子小段1553、1554、1555建號，合併出售共計320萬元。（三）本交易條件（一）加（二）項合併出售共計1300萬元正，買方需付仲介費、代書費、登記規費、實價登錄費，移轉稅費則由相對人依法各自負擔繳納。四、有關被優先購買之產權，請台端自行調閱謄本詳細查對。」等語，並未完整通知其與第三人就系爭建物訂立之買賣契約條件如付款條件、分幾期給付、何條件成就時，給付款項之數額等。
⑷因被告林天民未盡其告知標的物及價金以外之其他條件之
義務，亦未說明其已與原告無從得知應如何給付價金、於何時期給付、分幾期給付等條件，原告乃寄發臺北仁杭郵局45號存證信函予被告，請被告明確告知完整之買賣契約條件，俾便原告行使優先購買權（本院卷㈠第25、26頁），但被告亦未將買賣條件回覆原告。是以，原告對系爭建物有優先承買權存在，但被告並未盡其將與第三人就系爭建物訂立買賣契約之完整條件（包括但不限於各期付款金額、付款條件等）通知原告之義務，故被告所為之優先購買權通知，並不合法。被告主張，其已合法通知原告行使優先購買權，但其不知代書為何未將系爭建物售予原告云云，要無足採。
⑸又，原證4存證信函既與優先購買權通知之要件不符，亦
不發生通知原告行使優先購買權之效力，故原證4存證信函何時送達原告，顯對原告行使優先購買權之事不生影響，併予敘明。
2、原告對系爭建物有無優先承買權存在？原告對除系爭建物外，並非被告林天民所出賣，亦未座落於原告共有土地上之其他6棟建物及其基地（下稱該6筆房地），有無優先購買權存在？原告行使優先購買權時，是否需合併購買系爭建物及該6筆房地？⑴原告對系爭建物確有優先購買權存在：
①按，依民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之
房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」及最高法院98年台上字第1339號判決意旨（本院卷㈠第17至20頁）：「惟按民法第425條之1關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，尋繹其立法理由所揭櫫：『僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。』之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。」就土地與土地上之房屋非屬同一人所有時，推定房屋所有權人與土地所有權人間有租賃關係存在；且依原證3之判決意旨，縱使土地與建物分屬不同人所有之基礎原因與民法第425條之1規定情形未盡相符，就法律規範目的而論，亦得類推適用民法第425條之1規定。是以，被告所有之系爭建物既座落於系爭土地上且原告為系爭土地共有人之一，被告與原告間即有租賃關係存在。
②次按，「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購
買之權。」土地法第104條第1項定有明文。兩造間既有租賃關係存在，故被告出售系爭建物時，原告對系爭建物即有優先承買權存在。
⑵被告蔡明亮主張顯有矛盾及違誤不合：
①查，被告蔡明亮先前係主張，系爭建物與系爭土地並無租
賃關係，亦不得類推適用民法第425條之1規定，故原告無優先購買權存在云云。
②惟，被告蔡明亮訴訟代理人嗣又於 鈞院102年11月22日
當庭主張，就備位聲明部分其認為系爭建物有類推民法第425條之1等語，不僅前後矛盾，亦無可採。蓋，原告係主張，因系爭建物與系爭土地間存在租賃關係，故原告得依先位聲明之請求，行使優先購買權及請求被告蔡明亮給付租金或不當得利；如認系爭建物與系爭土地間無租賃關係時，依原告之備位聲明，被告蔡明亮亦應將系爭建物拆除，將占用之土地返還予原告及其他共有人且在被告返還前，其應給付租金或不當得利。但，被告蔡明亮一方面對於先位聲明以系爭建物與系爭土地間並無租賃關係存在為由，主張原告並無優先購買權存在，亦不得類推適用民法第425條之1規定；一方面卻又對於備位聲明，主張系爭建物與系爭土地間應類推適用民法第425條之1云云，而有租賃關係存在云云。惟原告之備位聲明，係以若系爭建物與系爭土地間並無租賃關係存在為前提事實，但被告之抗辯卻主張，系爭建物與系爭土地間有類推適用民法第425條之1之租賃關係存在，顯然不足採信，亦與被告對於原告先位聲明之抗辯理由前後歧異不合，自非可採。
③依上所述，系爭建物與系爭土地間是否得適用或類推適用
民法第425條之1規定？是否有租賃關係存在？被告蔡明亮之主張前後不符且系爭建物與系爭土地間如依被告所稱，有類推民法第425條之1之租賃關係存在，原告為何不得行使優先購買權？是以，被告蔡明亮所辯，顯不足採且被告蔡明亮之主張，不僅割裂適用法條且前後矛盾，亦有未合。
⑶被告雖主張，因系爭建物及該6筆房地係合併出售，故原告
行使優先購買權，須一次承購系爭建物及該6筆房地，否則即與優先購買權規定之同樣條件不符云云。惟查，①依最高法院98年度台上字第1521號判決意旨：「甲○○行
使優先購買權之範圍雖僅限系爭三筆土地，但劉溫記祭祀公業所訂定須一併購買系爭七筆土地之出賣條件……甲○○僅對於系爭三筆土地有耕地租賃關係存在，對於其餘四筆土地並無耕地租賃關係，惟原審認定之事實，則甲○○自僅對系爭三筆土地有優先購買權，對其餘四筆土地並無優先購買權。」可知（本院卷㈠第183至185頁），如以租賃關係存在為主張優先購買權之要件，則對於買賣標的中無租賃關係存在之部分，即無優先購買權可言。亦即，縱出賣人係就數不動產一併出售，但優先購買權人行使優先購買權之標的，仍須分別認定，不得因數不動產係合併出售，即認優先購買權人就所有買賣標的均有優先購買權存在。
②最高法院97年度台抗字第602號裁定亦載稱（本院卷㈠第
186、187頁）：「執行法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買權之效力，自不得要求僅對部分標的有優先承買權之共有人承買全部標的，縱執行法院於拍賣公告載明『本件合併拍賣之部分標的之共有人主張優先承買權時，應連同合併拍賣其他標的一併購買』之條件，亦不得拘束該合併拍賣之部分標的有優先承買權之共有人，而駁回其僅對該共有部分標的行使優先承買權。」又，優先購買權係存在於個別標的上，應各別主張，如認優先購買權人僅對其中一筆標的具有優先購買權，卻責令其須購買整批出售之標的，等同變相加諸其法條所無之限制，妨害優先購買權之行使，此亦為最高法院97年度台上字第1307號判決意旨揭示甚明（本院卷㈠第188至191頁）。③被告蔡明亮102年10月16日民事答辯狀雖援引最高法院98
年台上字第1405號民事判決，主張優先購買權人不得部分不接受或變更買賣條件云云。但，最高法院98年台上字第1405號民事判決係載稱：「況本件上訴人事實上就系爭六筆土地均係共有人，有該六筆土地之登記簿謄本可稽，並無不能就系爭六筆土地行使優先購買權之情形，卻僅選擇面臨聯外道路之系爭土地起訴主張優先購買權……使其餘三筆袋地之買賣關係繼續存在於被上訴人與張○波之間……」等語。亦即，該判決之案例事實係因主張優先購買權之人就出售之六筆土地均係共有人，對該六筆土地均有優先購買權，但其卻僅承購面臨道路之三筆共有土地，致使其餘三筆土地成為袋地，該判決乃認定，如將土地拆售將有違優先購買權之原意，此顯與本件原告僅就買賣契約標的中之系爭建物具有優先購買權，對該6筆房地則無優先購買權之情形不同，被告率予比附，並無可採。
④至於被告蔡明亮所援引之臺灣高等法院暨所屬法院101年
法律座談會民執類提案第4號民事法律問題，其案例事實為A地與B地合併拍賣，但優先購買權人丙祇就其中之B地具有共有關係，並分別就三種不同情形予以探討。該法律問題之審查意見，雖均認定丙須一併優先承購A地與B地。
惟，該法律問題（一）之研討意見，係採肯定說（即甲說）
，認為丙得單獨對B地行使優先購買權，並載明：「丙其欲行使優先承購權卻必須接受A地及乙對於B地之應有部分一併購買之條件，等同變相以較土地法第34條之1第4項更嚴苛的條件，阻止其共有人優先承購權之行使」等語。其審查意見雖改採否定說（即乙說），但該說之依據為最高法院100年度台再字第46號判決（本院卷㈠第192頁），依該判決意旨：「……執行法院於拍賣上開第517、519、519之3及519之5號四筆土地時，業於拍賣公告上載明四宗土地合併拍賣……再審原告同時為系爭517號及519之3號之共有人，其就該共有之土地固可行使優先購買權，亦應受合併拍賣之條件之拘束。再審原告僅就系爭517號土地行使優先購買權，未就合併拍賣之519之3號土地一併行使優先購買權，自違反土地法第34條之1以同樣條件優先承購之規範意旨，難認已生優先購買之效力。」可知，該案例事實係執行法院合併拍賣四筆土地，而主張優先購買權之人係其中兩筆土地之共有人，故僅對該兩筆土地具有優先購買權。而最高法院係認定，因執行法院係合併拍賣四筆土地，優先購買權人如欲行使優先購買權，須一併承購其具有優先購買權之兩筆土地，而非承購合併拍賣之四筆土地全部。由此可知，縱有數筆土地合併出售或拍賣，優先購買權人亦僅得優先購買其中具有優先購買權之部分而已（本件，原告即係主張優先購買具有優先購買權之系爭建物全部）。被告蔡明亮斷章取義，曲解判決意旨，洵不可採。
該法律問題（二）、（三）雖亦採否定說，認定丙須就
合併拍賣之標的一併承買，但並非認定丙就所有標的均有優先購買權，而係基於袋地使用、防止他人購買袋地之意願降低、土地與其上建物之權利及使用須歸屬一致等考量。對比本件，原告既係系爭土地之共有人，則令原告優先承買系爭土地上之系爭建物，確有利於土地之使用，並能使土地及建物之權利歸趨一致，遠較被告林天民將系爭建物售予並非系爭土地共有人之被告蔡明亮妥適。
⑤況，
依系爭建物及該6筆房地之買賣契約所載（本院卷㈠第
193至204頁），該6筆房地之所有人為江銘鐘、林海雄及黎小丁，並不包括被告林天民，此亦為被告林天民之存證信函記載甚明（本院卷㈠第21至24頁）。足見，被告林天民僅出售系爭建物而已且原告亦非該6筆房地之共有人或承租人。
江銘鐘、林海雄及黎小丁出售該6筆房地之價格為每戶5
0萬元，6戶及其基地合併出售共980萬元；而系爭建物係每戶80萬元，合併出售共320萬元。足認系爭建物及該6筆房地之售價不同、所有人不同且各自出售，於買賣契約上亦係分別記載，並無不可分之情形。
又，系爭建物與另6筆房地均具使用上、經濟上及構造
上之獨立性，門牌亦各自獨立，並無不可分之情形，有現場照片及位置圖可證（本院卷㈠第205至212頁）。
⑥是以，原告對於該6筆房地，並無優先購買權存在，無從
優先購買該6筆房地且原告就系爭建物行使優先購買權時，亦無須一併承購該6筆房地，灼然甚明。
3、原告是否已合法行使優先購買權？原告請求被告蔡明亮塗銷系爭建物於民國102年4月11日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，及請求被告林天民按價金新台幣320萬元，與原告訂定系爭建物之書面買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將系爭建物所有權移轉登記予原告，有無理由？⑴原告確已合法行使優先購買權：
①按，大廈管理委員會係由大廈住戶組成，其性質非屬法
人，無法律上之人格，如管理員代收住戶文件，僅蓋大廈管理委員會圖戳，未以受僱人之身分簽名或蓋其私章時，難認其所收受之文件已交付受僱人而合法送達，有（80）廳民一字第0621號法律問題討論意見結論及司法院民事廳究意見可資參照。
②經查，被告林天民雖於102年2月7日發函，但該函於同年
月8日經管理委員會收受時，並未經管理員以原告受僱人之身分簽名或蓋其私章，故未合法送達於原告。且同年月9日至17日適逢春節期間，管理員、郵局均放假。姑且不論被告林天民之通知是否合法（事實上，林天民之通知並不合法，請參本狀紙第5至7頁），原告確係迄至102年2月18日始收到原證4之存證信函，且原告於收受原證4存證信函後，旋即以原證5存證信函回覆並詢問詳細買賣條件，並無逾期行使優先購買權之問題。
③被告蔡明亮雖主張，依被證2之信函，原告所寄原證5存
證信函並未送達被告林天民，故原告縱已行使優先購買權，但該通知並未於期限內合法送達被告林天民云云。惟查，依原證5存證信函之回執（本院卷㈠第213頁）可知，
原告於102月2月18日寄發原證5存證信函予被告林天民及新北市新店地政事務所，新北市新店地政事務所於翌日即收受，而寄予被告林天民之存證信函則係招領中（本院卷㈠第159頁）並於同年月25日經被告林天民收受，被告林天民亦不否認其有收受此存證信函。況，依最高法院95年度台上字第2611號判決要旨（本
院卷㈠第214頁）：「本件93年9月30日之董事會開會通知，係在公司法第204條所規定之期限前依董監事名冊所載各董事、監察人之住址為發送。至寄交上訴人之通知分別於93年8月3日及翌（4）日投遞至上訴人及其配偶林陳○○之戶籍地○○市○○○街○○號及董事名冊所載之同市○○街○○號之○○址，但因無法投交，遂於同年月五日送交基隆市○○路郵局招領，招領期滿未領取，而於同年月二十六日於封面加蓋『招領逾期退回』之戳記，退還原寄件人，並有基隆郵局函為憑，為原審所合法確認之事實，則該通知已達到上訴人及其配偶之支配範圍內，上訴人及其配偶隨時可以了解其內容，應認該開會通知已送達而發生效力，自不容上訴人空言否認。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤。」及最高法院96年度台上字第2792號判決要旨（本院卷㈠第215頁）：「按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力。」原證5之存證信函，既於102年2月18日即已投遞至被告
林天民之地址，雖因被告林天民並未收受而招領，至同年月25日始經被告林天民收受，但原證5之存證信函既於投遞時即已到達被告林天民之支配範圍，被告林天民隨時可瞭解其內容，原告之通知自已合法送達並發生效力。
被告蔡明亮雖主張，原告有逾期行使優先購買權之情
事云云。但，原告前已敘明，被告林天民未將其與第三人就系爭建物訂立買賣契約之完整條件通知原告，故其優先購買權之通知並不合法；且原告以原證5存證信函行使優先購買權之意思表示，業已到達被告林天民。則，該意思表示既已到達被告林天民之支配範圍，置於被告林天民隨時可了解其內容之客觀狀態，即屬民法第95條第1項之「意思表示達到」。被告蔡明亮以被告林天民有無在招領期滿前領取存證信函，作為存證信函在投遞時有無到達之依據，並無可採。
⑵被告林天民雖辯稱，地政機關業已將系爭建物所有權移轉
登記辦妥過戶，足見其程序合法且原告應向地政機關主張，無須興訟云云。惟查，地政事務所係因不了解雙方之法律關係而辦理過戶，但原告業已行使優先購買權，其是否辦理過戶登記完成，對於原告已行使優先購買權之事實，不生影響。
⑶被告蔡明亮主張，不動產過戶登記如有爭議發生，依一般
地政機關之實務作業，均會暫停過戶登記之辦理，故地政機關准予辦理，足認原告已放棄優先購買權等語，亦與事實不符。蓋，地政機關之實務運作，均係依土地登記規則第52條第2項規定：「登記程序開始後，除法律另有規定外，不得停止登記之進行。」辦理，且該條所指之法律規定，係指土地法第75條之1應改辦查封、假扣押、假處分或破產登記等情形而言。地政機關因信任出賣人或代書於土地所有權異動申請書上所為優先購買權人已放棄行使優先購買權之虛偽切結，而予辦理登記，亦不因此影響原告行使優先購買權。
⑷被告林天民雖辯稱，原告取得系爭土地時，亦未通知其優
先購買云云。但，原告原本即係系爭土地之共有人，後因買賣而增加其應有部分，故原告依共有人之地位購買系爭土地應有部分，本無須通知他人行使優先購買權。被告林天民當時縱係系爭建物之所有權人，亦不得主張優先購買。被告林天民所辯，實屬無稽。
⑸原告請求，確有理由：
①按，「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不
表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第104條第2項定有明文。
②次按，「土地法104條第2項已於64年7月24日修訂為出賣
人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣，既在土地法修訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合。」有最高法院65年台上字第2701號判例要旨可供參照。最高法院97年度台上字第2219號判決要旨亦載明：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，此觀土地法第104條規定自明。是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。」足認土地法第104條業已修正為物權之效力，出賣人與第三人以買賣為原因而成立之契約及物權移轉行為，均不得對抗優先購買權人。
③準此，原告對於系爭建物既有優先購買權存在，被告林
天民逕將系爭建物出售及移轉所有權予第三人即被告蔡明亮，其買賣契約及物權移轉行為均不得對抗原告，被告林天民辯稱，其不懂法令，亦無權辦理系爭建物之過戶登記，係代書將系爭建物送件辦理過戶登記等語，均屬推諉卸責之詞，並不足採。且原告先位聲明第二項請求被告蔡明亮塗銷系爭建物於民國102年4月11日以買賣為原因所為之所有權移轉登記；先位聲明第三項請求被告林天民就系爭建物以新台幣320萬元之價金，與原告補訂書面買賣契約及辦理系爭建物所有權之移轉登記予原告，確有理由。
4、原告向被告請求給付系爭土地租金及遲延利息，有無理由？原告得請求之金額若干？⑴查，被告與原告間既有租賃關係存在，原告爰依民法第
421條規定，向被告請求給付租金及遲延利息，並以起訴之日（即102年3月29日）往前回溯5年計算，向被告請求給付自97年3月29日起至102年3月28日之租金及自本起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並請求被告自102年3月29日起，按月給付租金予原告，如有遲延，亦按週年利率5%計算利息。退步言之，兩造縱無租賃關係存在，亦應類推適用租賃之法律關係，原告得請求上述款項。再退步言，兩造縱無類推適用租賃之法律關係，原告亦得依不當得利之法律關係請求被告返還上述款項。
⑵被告林天民雖辯稱，原告因害怕而不與其締結租賃契約，
卻於本件訴訟請求租金，並無道理云云。然，原告須繳納系爭土地地價稅，但系爭建物使用系爭土地，如非租賃，即屬無權占有。林天民長期占用系爭土地，默不吭聲，不告知地主且長年以來未付分文，現在卻大言不慚，竟主張土地所有人害怕與伊訂租約！⑶茲就原告請求之金額說明並計算如下：
①查，系爭土地之公告現值均為每平方公尺7,800元，其中
新北市○○區○○段○○○○○段00000地號土地為116平方公尺、同段濕水子小段74-1地號土地為895平方公尺（本院卷㈠第15、16頁），而系爭建物共使用系爭土地
253.96平方公尺（計算式：57.34平方公尺+6.61平方公尺+56.26平方公尺+ 6.49平方公尺+56.57平方公尺+6.49平方公尺+57.58平方公尺+6.62平方公尺=253.96平方公尺，本院卷㈠第11至14頁）。
②依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」原告考量系爭房地之週遭環境，以百分之5計算，故系爭建物使用系爭土地範圍之租金為每年9萬9,044元（計算式：7,800元×253.96×5%=99,044元），按月計算則為每月8,254元（計算式：99,044元÷12=8,254元）。
③因原告對新北市○○區○○段○○○○○段00000地號土
地之所有權權利範圍為2分之1，對同段濕水子小段74-1地號土地之所有權權利範圍為60000分之9393，但原告同意以對被告較有利之方式計算，故均以所有權權利範圍為60000分之9393計算。原告每年得向被告請求1萬5,505元之租金或不當得利（計算式：99,044元×60000分之9393=15,505元），按月計算則為1,292元（計算式：8,254元×60000分之9393=1,292元）。
④是以，被告應給付原告自97年3月29日起至102年3月28日
止，共5年之租金或不當得利7萬7,525元（計算式：15,505元×5=77,525元）及自本起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告並應自102年3月29日起，按月給付租金或不當得利1,292元予原告，及自各該期到期日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息予原告。
⑤系爭房地之周遭環境如下：由系爭房地周遭照片可知，
系爭房地係位於綠9公車行經路線上，在大香山站與大香山登山口站之間，分別距離大香山站200公尺、大香山登山口站150公尺（本院卷㈠第232、233頁）且公車班次密集（自早上5時50分至晚上11時，尖峰時間1小時有6班車，離峰時間1小時有3班車，本院卷㈠第234頁），系爭房地距離捷運新店市公所站約2.6公里，交通便利。又，大香山站即是大香山慈音巖所在處，大香山慈音巖係著名之景點，環境清幽、香火鼎盛且設有圖書館等設施（本院卷㈠第235頁），風景優美，環境宜人。系爭房地、公車站牌與大香山慈音巖之坐落位置，有GOOGLE衛星圖可參（本院卷㈠第236頁）。是以，斟酌系爭土地之周遭環境，原告請求之租金，確屬合理；至於原告主張之利息5%，係依法定利率請求，並無不合，併予敘明。
5、如系爭土地與系爭建物間並無成立租賃關係，系爭建物使用系爭土地是否為無權占有？原告請求被告蔡明亮拆除系爭建物並將占用之土地返還予原告及其他共有人，有無理由？原告請求被告林天民、蔡明亮給付因無權占有系爭土地而取得相當於租金之不當得利，有無理由？原告得請求之金額若干？⑴因系爭建物並無無償使用系爭土地之權利，故如認系爭建
物與系爭土地間並無成立租賃關係，系爭建物即無使用系爭土地之合法權源，而屬無權占有。系爭建物若屬無權占有，依民法第179條前段規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」系爭建物之所有權人即應返還其無權占有系爭土地之不當得利，故原告追加備位聲明第二項、第三項，請求被告林天民、蔡明亮分別給付原告租金或相當於租金之不當得利。
⑵原告起訴時已主張，原告每年得請求之系爭土地之租金或
不當得利為15,505元，按月計算則為1,292元。因系爭建物已於102年4月11日移轉登記為被告蔡明亮所有，故被告林天民應給付原告自起訴之日（即102年3月29日）回溯5年以及自起訴之日至102年4月10日止租金或相當於租金之不當得利；而被告蔡明亮應自102年4月11日起負給付租金或相當於租金之不當得利之責，被告2人應分別給付之金額如下：
①被告林天民應給付原告自97年3月29日起至102年4月10日
止，共5年又13日之租金或相當於租金之不當得利78,077元（計算式：15,505元×5=77,525元；15,505元÷365×13=552元；77,525元+552元=78,077元）及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
②被告蔡明亮應自102年4月11日起至返還占用之土地之日
止，按月給付租金或不當得利1,292元予原告及自各該期到期日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息予原告。
6、系爭建物與系爭土地間，並無民法第876條之法定地上權存在：被告蔡明亮雖主張，系爭建物對系爭土地具有法定地上權存在云云。惟，依民法第876條第1項規定：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。」亦即，法定地上權之要件為：1.土地及其土地上之建築物同屬一人所有。2.僅以土地或僅以建築物設定抵押權。3.經抵押權人拍賣抵押物。但，本件系爭建物與系爭土地，並非係同屬一人所有，此亦為被告民事答辯三狀所不爭執。是以，系爭建物與系爭土地，並不符民法第876條第1項法定地上權之要件，被告蔡明亮所辯，不足憑採。
7、就本院卷㈡第107頁、第111頁之土地使用權同意書，表示意見如下：
⑴查，依新北市政府103年9月12日北府工施字第0000000000
號函所檢送73店使字第2229號執照案卷證資料，系爭土地之所有權人雖曾於69年9月18日出具土地使用權同意書（本院卷㈡第107、第111頁），供訴外人王鳳英、黃肇文、羅仲衡三人建築五棟二層加磚之建築物。
⑵惟按，「『土地使用權證明書』僅有債之效力，存在於出
具者與被證明者之間……如係指地主同意吳長達使用系爭土地建屋，如上所述，應僅係地主與吳長達間之債權債務關係而已，其效力是否及於自吳長達輾轉受讓之第三人，似非無疑，原審稱：由於吳長達係得朱洋波等土地共有人之同意而興建系爭房屋，是以輾轉自吳長達取得系爭房屋之林根誥，以及依繼承關係取得系爭房屋之林世治，即均屬有權占有系爭土地，而非無權占有云云，其法律上之見解亦欠允當。」有最高法院86年度台上字第94號判決要旨可資參照（本院卷㈡第135頁），故本件兩造既均非上開土地使用權同意書之出具者或被證明者，該土地使用權同意書對於兩造自不發生任何效力，被告非屬有權占有系爭土地，亦不得以此對抗原告或其他系爭土地之共有人。
⑶縱認被告依該土地使用權同意書，係有權占有系爭土地，
惟依最高法院90年度台上字第1482號判決意旨（本院卷㈡第136至138頁）：「按建商依其與地主出具之土地使用權同意書，固得在約定之土地上建造房屋，惟房屋建成後，第三人向建商及地主分別買受該房屋及坐落基地，若非因可歸責於地主之事由，而未取得基地所有權，該第三人尚難謂得無償長期使用該基地，自應類推適用租賃之法律關係，由使用土地之房屋所有人支付相當之代價予土地所有人，方屬公平……被上訴人多年來無償使用上訴人之系爭土地，上訴人尚須負擔巨額之稅金，顯失公平。」可知，①系爭建物占有系爭土地，既應類推適用租賃之法律關係
，依土地法第104條第1項規定，被告林天民出售系爭建物時，原告對系爭建物即有優先承買權存在。
②退步而言，縱認原告並無優先購買權存在，但被告如主
張其係有權占有，依上開最高法院見解，系爭建物與系爭土地間應類推適用租賃之法律關係，被告並應支付相當之代價予原告，故原告請求被告給付系爭土地租金及遲延利息，確屬有據；被告如主張其係無權占有系爭土地時，原告請求被告給付相當於租金之不當得利並拆除系爭房屋，亦屬有據。
二、被告林天民則抗辯以：
（一）被告林天民與合夥人此筆（房屋10間，土地一筆）交易，計1300萬元，係由買方指定由其信賴之代書辦理，被告林天民並未親自辦理。期間收到第三人陳明雄欲優先承購全部包括房屋10間，土地一筆全部1300萬元之存證信函。同時間亦收到原告之欲優先購買房屋4間價金320萬元之存證信函此兩封存證信函均交由代書及簽約之買主李康生等相關人是傳閱簽名於存證信函背面，此兩封存證信函均載明副本寄交地政事務所。後來登記買受人為蔡明亮，原告係在接到開庭通知時才知道的，原本與伊簽約的買主是李康生，這其中如何轉換，伊並不知情。而地政事務所如何核准被告蔡明亮承購房屋、土地，伊亦不知情。
（二）被告林天民取得附表一所示之系爭房屋係在76年10月1日登記，而原告取得系爭土地所有權之時間是97年1月登記，系爭土地要賣時並沒有通知被告林天民行使優先購買權，原告買後距今已5年，從未照會被告林天民，也未與被告林天民訂立租約，也不向被告林天民要租金，等到被告林天民把房子賣掉了，才來向被告林天民要租金，是何道理？原告有存證信函給地政事務所，地政事務所係准由蔡明亮承購等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告蔡明亮則抗辯以：
甲、先位聲明部分
（一）系爭建物之買賣，原告不得依土地法第104條主張優先承買權：
1、按最高法院85年台上字第2118號民事判決意旨(本院卷㈠第143、144頁)，「土地法第一百零四條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。」
2、查系爭建物係於76年間被告林天民及其他共有人經法院拍賣時取得，嗣於102年2月5日共同出售予被告蔡明亮，而原告就系爭土地之持分則係於97年1月4日自訴外人趙淑敏買受及受贈而取得，訴外人趙淑敏則係由傳曄繼承而來，此有系爭土地異動索引(本院卷㈠第152至158頁)可參。是以，原告既無舉證證明系爭建物建造之初係租用基地建築房屋，則依前開最高法院之意旨，本件系爭建物之出售即非屬租用基地建築房屋而房屋或基地有出賣之情形，無土地法第104條之適用。
3、退言之，苟如認土地法第104條優先承買權規定不限於租用基地建築房屋始有適用，惟在系原告取得系爭土地持分時，系爭建物所有人被告林天民與原告間究是否具有基地出租人與承租人之關係，即為判斷是否有土地法第104條適用之重要事項。而依原告起訴書之內容，原告係以系爭土地與建物之受讓人間類推民法第425條之1規定而為主張，然基於法明確性原則，是否得以類推適用之法律關係更進而援引土地法第104條之適用？此實有重大之疑義。
（二）原告主張優先承買權業因未於期限內合法送達而視為拋棄：
1、按土地法第104條第2項規定，「前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」查被告林天民係於102年2月7日寄出原證3出賣通知之存證信函，原告係於同年月8日收受，是依土地法第104條於10日內表示是否行使優先承買之權利之始日為102年2月9日，末日則為同年月18日，惟依原告所提出原證12所示，原告所寄發之存證信函被告林天民確係於102年2月25日始收受，則其已逾越土地法第104條出賣通知10日內表示是否行使優先承買權之期限。
2、且原告之存證信函並副本予新店地政事務所，而本系爭建物係於102年3月18日始送件辦理變更登記，斯時新店地政事務所自應知悉原告之主張，如依一般地政機關之實務作業，不動產過戶登記如有爭議發生下，地政機關不會為實質之判斷，均會暫停過戶登記之辦理，惟本件系爭建物之移轉，新店地政事務所仍准予辦理，其主因應係依土地法第104條第2項規定，認原告業逾期未表示，則已放棄優先承買權，此參以新店地政事務所登記申請書備註欄「優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買」(本院卷第58頁)即可知。承上，原告主張優先承買權未於期限內合法送達已逾越期間而視為拋棄，原告請求確認本件具有優先承買權顯無理由。
（三）原告主張原證5存證信函於102年2月18日已投遞至被告林天民之地址，投遞時已到達被告林天民之支配範圍，被告林天民隨時可瞭解其內容，原告之通知已合法送達並發生效力云云。
1、依民法第95條第1項之規定，非對話意思表示係以到達主義為原則。依原告所提出原證13所示，原告所寄發之存證信函被告林天民確係於102年2月25日始收受，則其已逾越土地法第104條出賣通知10日內表示是否行使優先承買權之期限，則縱認原告所寄出之存證信函係為表示優先承買(被告否認)，然原告之通知已逾越期間，已非屬合法之權利行使。
2、次之，原告雖援引最高法院96年度台上字第2611號及第2792號民事判決，以茲主張原告於102年2月18日即已投遞，該存證信函已置於被告林天民隨時可瞭解其內容之客觀狀態，應認已達到而發生效力。然查，細繹原告所舉判決之內容，其判決認通知已達到受通知人可得支配之範圍，其個案之事實係因受通知人之地址無誤，惟招領期滿受通知人仍未領取之情形；反觀本案，被告林天民雖經郵局招領，惟嗣於102年2月25日即已領取該存證信函，是以，原告所舉之判決於本案並無適用，非如原告所稱於投遞時即生合法送達被告林天民之效力。
3、退言之，縱認原告所舉之判決有其適用(被告否認之)，然查，被告林天民於102年2月7日寄出原證3出賣通知之存證信函，原告係於同年月8日收受，是依土地法第104條於10日內表示是否行使優先承買之權利之始日為102年2月9日，末日則為同年月18日。惟查，原告係於同年月18日發函予被告林天民，而依原告所舉判決之要旨，於郵局招領時通知始置於被告可得隨時瞭解其內容之支配範圍，從而，依被證2所示，原告寄出後郵局投遞被告未回應而招領之時間為102年2月19日，是該期日亦已逾越10日之期間，原告並未合法行使優先承買權。
（四）原告於102年2月18日寄發之存證信函並未合法主張優先承買權之意思表示：退言之，縱認本件系爭建物出售有土地法第104條之適用，則被告林天民於出售系爭建物時，曾於102年2月7日寄發存證信函予原告(本院卷㈠第21至24頁)，其上載明買賣標的之範圍、價金及相關規費負擔，並通知系爭土地共有人於文到10日內行使優先承買權，被告林天民此實已明確踐行土地法第104條通知優先承買之義務，先予敘明。而查，由中華郵政股份有限公司板橋郵局之回覆函可知，該存證信函於102年2月8日即已送達原告(本院卷第250頁)，原告收受前揭存證信函後，於同年月18日寄發存證信函回覆內容卻僅要求被告林天民應明確告知出售系爭建物之付款方式及條件，並未確答是否行使優先承買權，其保留之意思表示未明，此亦與民法附停止條件之法律行為，於條件成就後發生效力有別，是以，原告前揭存證信函實非屬合法優先承買權之行使。則被告林天民既已合法通知，被告並未於10日內確答行使優先承買權，是此，原告即不得再行主張具有優先承買權。
（五）縱認原告未逾期主張優先承買，惟系爭建物與其他建物土地合併出售，原告存證信函僅就系爭建物為表示，不符土地法第104條應依同樣條件承買之要件
1、按最高法院98年台上字第1405號民事判決(本院卷㈠第145至148頁)，「若共有人欲依土地法第三十四條之一第一項規定，以其應有部分合計已逾三分之二出售系爭土地全部，就其本身而言，仍係出賣其應有部分，其他共有人得就出賣者之應有部分主張行使優先購買權。惟系爭六筆土地之共有人雖不盡相同，然於出售予第三人之條件為六筆土地一次交易、整批出售，互為截長補短後均一價以每坪三萬元出售，但因共有人人數過多，始分別與各共有人訂立書面契約。參照土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權。又系爭土地若僅擇其中部分土地主張優先購買，難認係優先購買權之有效行使。」
2、次按，臺灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民執類提案第4號民事法律問題座談審查意見(本院卷㈠第149至151頁)，「買賣契約單價之高低，與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離，是所謂同一條件或同樣條件包括價格以外的其他條件，倘共有人係將數筆土地合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約。本件A地及乙對於B地之應有部分既合併拍賣，此合併拍賣即屬共有人與買受人買賣之條件，其餘共有人如欲行使優先購買權，即應以同一條件合併買受A地及乙對於B地之應有部分。」
3、土地法第104條及第34條之1係就不同關係主張優先承買權之規定，蓋前者為房屋與土地所有權人互異之情形，而後者係共有人間之優先承買權之規定，是該2條優先承買權之行使自應為相同之解釋，先予敘明。而查，本件不動產之買賣，被告林天民及其他共有人係就其共有系爭建物及鄰地之土地及建物「合併出售」予被告蔡明亮，被告林天民於通知原告優先承買時亦將該「合併出售」之條件載於存證信函中，是依上開法院實務之意見，原告自應依相同之條件行使優先承買權，換言之，原告僅就系爭建物4房屋主張優先承買權者，其既非以同一條件承買，自不符土地法第104條之規定，非為有效優先承買權之行使。
乙、備位聲明部分
（一）被告所有系爭房屋就系爭土地具有法定地上權存在：按民法第876條規定，「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」依102年6月6日鈞院審理庭時被告林天民所述，系爭房屋係伊於法院拍賣時取得(本院卷㈠第70頁)，則依上開民法第876條規定，被告林天民於76年取得系爭房屋時即對系爭土地具有法定地上權存在，嗣於102年2月5日出售予被告蔡明亮並於同年4月11日完成移轉登記，則因建物性質上不能與基地使用權分離而存在，應認被告林天民就系爭土地所取得之法定地上權即隨同移轉於被告蔡明亮，故被告蔡明亮所有系爭房屋占有原告系爭土地自係有權占有。
（二）被告所有系爭房屋對於系爭土地間具有租賃關係
1、按最高法院73年度第5次民事庭會議決議，「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」(本院卷㈠第241頁)
2、上開最高法院決議於73年做出時，民法第425條之1尚未新增修訂，該決議係因不動產之經濟價值利用高，為避免土地所有權人依所有權得任意訴請拆屋返地，而造成建物所有權人之重大不利益，連帶影響整體經濟價值之利用，斯時雖尚無法律明文規定，司法實務上均肯認前開情形，建物所有權人與土地所有權人間存有租賃關係。反言之，雖本案與上開情形(即民法第425條之1所舉之情形)不同，蓋本案建物與土地原即非屬同一人，然鑑於促進不動產經濟利用之目的，本案被告所有系爭建物與原告共有系爭土地間應類推適用民法第425條之1規定成立租賃關係自明。綜上所述，原告雖為系爭土地之共有人，且被告蔡明亮係有權占用原告共有之系爭土地，原告亦不得請求被告拆屋返地
（三）系爭建物對系爭土地係為合法有權占有，非為無權占有
1、按「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。」、「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言。」最高法院43年台上字第479號、48年度台上字第227號民事判例(本院卷㈡第50至53頁)參照。嗣因民法於88年4月21日新增民法第426條之1，將上開判例之意旨明文規範，最高法院則因民法第426條之1已增訂，而於91年決議不再援用上開判例，申言之，縱於民法第426條之1增訂之前，最高法院判例之意旨亦肯認於基地租賃契約，於承租人房屋所有權移轉時，對於房屋受讓人而言，只要未有相反之約定，該租約仍繼續存存。
2、依新北市新店地政事務所回覆鈞院有關系爭土地及建物之地籍資料清單、建物人工登記簿、土地及建物登記公務用謄本、登記申請書(本院卷㈠第254頁至第289頁)及新北市政府103年9月12日北府工施字第0000000000號函檢送之系爭建物執照案卷資料1卷可知（本院卷㈡第96至112頁反面），系爭土地及建物之移轉情形，係為訴外人王鳳英、黃肇文及羅仲衡三人為系爭建物之起照人，取得系爭土地之所有權人同意承租該土地建築房屋(本院卷㈡第54至61頁)。嗣於系爭建物之起照人之一羅仲衡因票款紛爭，系爭建物於經由法院拍賣後由江生根取得並發給權利移轉證書(本院卷第284頁、第285頁第288頁)，江生根於取得系爭建物後，因其餘起照人因不配合辦理第一次建物所有權登記，故由江生根於73年12月17日單獨辦理，而嗣於76年7月23日系爭建物因買賣之原因而移轉登記予共同被告林天民(本院卷㈠第258頁、第261頁、第263頁及第267頁)，末以，林天民則於102年2月5日出售予被告蔡明亮，先予敘明。
3、次查，因系爭建物之初係承租基地建造房屋，而江生根因拍賣取得系爭房屋及林天民買賣取得之時，強制執行法第98條及民法第426條之1有關租賃權隨同移轉尚未法制化，惟依上開最高法院之意見均認系爭建物與系爭土地存有租賃關係。又查，被告蔡明亮自被告林天民處買受得系爭建物，民法第426條之1已有效施行，雖租用基地建築房屋者非為被告蔡明亮之前手林天民，惟依上開最高法院判例及民法第426條之1立法目的，只要出租人或承租人無禁止轉讓地上建築物之特別約定，前揭租賃關係則對系爭土地之所有人或受讓人仍繼續有效，職此，系爭建物自屬有權占有，原告請求拆屋返地自無理由。
（四）原告以公告現值為租金請求之計算，其顯不合理，蓋以：按土地法第97條第1項規定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」次按，72年司法院第三期司法業務研究會研究意見（本院卷㈠第224頁），「土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，所謂土地及其建築物之總價額，關於土地價額係指法定地價，建築物價額則指該管市縣地政機關估定之價額(土地法施行法第二十五條)。而法定地價，依同法第一百四十八條之規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間自行申報之地價，如未自行申報地價者，則為地政機關公告之地價而言(平均地權條例第十六條)。至於所謂土地公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市場，每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者(同條例第四十六條)，除在舉辦規定地價或重新規定地價之當年，以公告地價為公告土地現值外(同條例施行細則第六十四條)，土地之法定地價與公告現值，顯有不同。」是以，依上開土地法第97條第1項及司法院研究意見，租金應以申報地價每平方公尺6,700元計算之，原告以公告現值每平方公尺7,800元計算顯不合理。再者，系爭房地地屬新店偏遠山區，且現處低利率之年代，銀行之定期存款利率僅在1%左右，原告並未舉證說明何以年息應以5%計算？顯未盡其舉證之責，準此，如計算原告所有土地之租金，該年息應低於5%，併予說明。綜上所述，原告主張確認其優先承買權存在並無理由，且被告蔡明亮係有權占用原告共有之系爭土地，原告亦不得請求被告拆屋返地。
（五）依新北市新店地政事務所及新北市政府函覆之建造執照申請有關之資料，補充意見：
1、按「以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第四百二十五條第一項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第三四九號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院四十八年台上字第一○六五號判例意旨自明。」最高法院97年台上字第1729號民事判決(本院卷㈡第151至153頁)參照。而前開最高法院之意見即係採取最高法院95年第16次民事庭決議之結論(本院卷㈡第154、155頁)，併予說明。
2、次按，「民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。故不動產之使用借貸此種債之關係，僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動產之債權人，不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人，而受讓該不動產之第三人行使物上請求權，請求占有人返還所有物，應屬權利之正當行使；但受讓人若係出於明知占有人與債務人間債之關係，其取得所有權之目的，顯在妨害有權占有人之占有，其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，而為法所不許。」最高法院98年台上字第1319號民事判決(本院卷㈡第156至158頁)參照。
3、查依新北市政府檢送系爭建物73店使字第2229號(69店建字第3705號)執照案內資料顯示，系爭土地及建物之移轉情形，確係由訴外人王鳳英、黃肇文及羅仲衡三人於69年9月18日申請為系爭建物之起照人，並取得斯時系爭土地之所有權人同意，起造時青潭段稻子園坑小段45-1地號土地之所有權人為羅仲衡及羅琴蓀，而清潭段濕水子小段74-1地號之土地所有權人為林滿春、蘇林玉美、錢亨啟、羅琴蓀、方淑慧、萬獻村、洪春桂、黃月娥、梁柱賢、龐英傑、黃賁聿、黃文、陳柔嘉、曹悅賢、周篤壽、李佳樺及鄭林泉，此有土地使用同意書可參。
4、嗣於系爭建物之起照人之一羅仲衡因票款紛爭，系爭建物於經由法院拍賣後由江生根取得並發給權利移轉證書(本院卷㈠第284頁、第285頁第288頁)，江生根於取得系爭建物後，因其餘起照人因不配合辦理第一次建物所有權登記，故由江生根於73年12月17日單獨辦理，而嗣於76年7月23日系爭建物因買賣之原因而移轉登記予共同被告林天民(本院卷㈠258頁、第261頁、第263頁及第267頁)，末以，林天民則於102年2月5日出售予被告蔡明亮。
5、基上說明，因系爭建物起造時，確係合法取得斯時系爭土地所有權人之同意而建造，則依上開最高法院近來所持多數使用借貸契約之債權物權化之意見，為了保護房屋既得之使用權，為避免對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，應類推適用民法第425條之1規定，推定房屋受讓人(即被告)與土地所有人間於房屋得使用期限內，有使用借貸關係。再者，原告於97年取得系爭土地為共有人之一，原告買受時本即應知悉其上存在建物，且原告於本件訴訟起訴前均未曾對被告之前手(即同案被告林天民)主張任何權利，現卻基於土地所有權人之地位主張拆屋返地，則原告請求拆除系爭建物，因其僅為共同有之一仍無法完整使用系爭建物，故其所得之利益，與維持被告所有系爭建物合法使用權兩相比較下，維持被告系爭建物之現狀更具有公共之利益，準此，原告明顯係以損害被告為主要目的，依民法第148條第1項之規定，原告請求拆屋返地應非法之所許。
（六）先位答辯聲明：1、原告之訴及假執行聲請均駁回。2、如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。備位答辯聲明：1、原告之訴及假執行聲請均駁回。2、如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
1、被告林天民原係新北市○○區○○段○○○○○段0000○號（門牌新北市○○區○○路○○○號）、同段濕水子小段1553、1554、1555建號等建物（門牌新北市○○區○○路○○○號、156號、164號）（下稱系爭1552、1553、1554、1555建號建物）之所有權人。
2、系爭1552、1553、1554、1555建號建物係座落於新北市○○區○○段○○○○○段00○00地號土地（下稱系爭45─10地號土地）及同段濕水子小段74─1地號土地（下稱74─1地號土地），原告係45─10地號、74─1地號土地共有人之一。45─10地號土地原告應有部分為二分之一，74─1地號土地原告應有部分為6萬分之9393。
3、被告於民國102年2月5日與被告蔡明亮簽訂系爭1552、155
3、1554、1555建號建物建築改良物所有權買賣移轉契約書，系爭1552、1553、1554、1555建號建物並於102年4月11日辦理所有權移轉登記與被告蔡明亮。
4、被告林天民於2月7日寄發存證信函通知原告上載：⒈系爭1552、1553、1554、1555建號建物合併出售計新台幣320萬元，⒉另新北市○○區○○段稻子園坑小段1546、1547、15 48、1549、1550、1551建號及新北市○○區○○段○○○○○段00○0地號土地1筆二者合併出售共計980萬元，⒊上開系爭1552、1553、1554、1555建號建物，及新北市○○區○○段稻子園坑小段1546、1547、1548、1549、1550、1551建號及新北市○○區○○段○○○○○段00○0地號土地1筆，合併出售共計1300萬元。
5、原告於102年2月18日寄發存證信函與林天民及新店地政事務所，請林天民明確告知出售系爭1552、1553、1554、1555建號建物之付款方式及條件。
6、102年3月18日送件申請新店地政事務所就系爭1552、1553、1554、1555建號建物所有權移轉登記，新店地政事務所並於同年4月11日變更登記系爭1552、1553、1554、1555建號建物所有權人為被告蔡明亮。
五、得心證之理由原告主張就如附表一所示之建物（下稱系爭建物）有優先承買權，為被告所否認，則本案爭點厥為：（一）原告是否得類推民法第425條之1規定主張對被告林天民、蔡明亮間就系爭建物之買賣有土地法第104條之優先承買權？（二）本件如有土地法第104條之適用，原告是否已主張優先承買權？
（三）原告得否請求被告蔡明亮塗銷系爭1552、1553、1554、1555建號建物所有權移轉登記？（四）原告得否請求被告林天民以320萬元價金與原告訂定系爭1552、1553、1554、1555建號建物之買賣契約？並於原告給付320萬元同時，將系爭1552、1553、1554、1555建號建物所有權移轉登記與原告？（五）系爭1552、1553、1554、1555建號建物與系爭土地有無成立租賃關係？（六）如系爭1552、1553、1554、1555建號建物與系爭土地無成立租賃關係，原告是否得依民法第767條規定請求拆屋還地？（七）原告得否請求被告給付系爭土地租金或不當得利？如得請求，相關租金或不當得利之金額為何？茲分述如下：
（一）原告得否類推民法第425條之1規定主張對被告林天民、蔡明亮間上開系爭建物之買賣有土地法第104條之優先承買權？
1、原告主張原告及被告林天民之間有類推適用民法第425條之1之規定，推定有租賃關係，依照土地法第104條原告有優先購買權，原告得否類推民法第425條之1規定主張對被告林天民、蔡明亮間上開系爭建物之買賣有土地法第104條之優先承買權？則應先審究系爭1552、1553、1554、1555建號建物與系爭土地有無成立租賃關係？
2、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文；又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。又「按建商依其與地主訂立之合建契約及地主出具之土地使用權同意書，固得在約定之土地上建造房屋，惟房屋建成後，第三人向建商及地主分別買受該房屋及坐落基地，若非因可歸責於地主之事由，而未取得基地所有權，該第三人尚難謂得無償長期使用該基地，自應『類推適用租賃之法律關係』，由使用土地之房屋所有人支付相當之代價予土地所有人，方屬公平。查系爭房屋，均為建商黃ＯＯ、春Ｏ公司與地主即上訴人合建房屋之一部分，因被上訴人之前手或未繳交買賣價金或與地主發生糾紛，苟非可歸責於地主之事由致被上訴人無法取得房屋坐落土地之所有權，則被上訴人多年來無償使用上訴人所有之系爭土地，上訴人尚須負擔巨額之稅金，顯失公平，依上開說明，被上訴人既使用上訴人之土地自應支付相當之代價予上訴人，則上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，能否謂無理由，即有再事斟酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。」（最高法院90年度台上字第1482號判決參照）。又「惟按民法第四百二十五條之一關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，尋繹其立法理由所揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。本件宋ＯＯ與訴外人新ＯＯ公司簽訂合建契約後，又與訴外人李ＯＯ訂定補充條款，由李ＯＯ繼受新ＯＯ公司之權義。宋ＯＯ為此出具系爭土地之使用權同意書予新ＯＯ公司、李ＯＯ，於該土地上興建建物。嗣李ＯＯ繼續興建之建物，遭其債權人聲請法院依系爭執行程序查封拍賣，由曹ＯＯ拍定後，向主管機關申請領得使用執照，辦妥第一次所有權登記，均為原審所認定之事實。則宋ＯＯ對於其提供之系爭土地上，將由新ＯＯ公司或李ＯＯ興建具永久性房屋，自不得謂為不知。而因宋ＯＯ出具土地使用權同意書予李ＯＯ興建建物，該建物就其基地（系爭土地），自有利用之權。嗣縱該建物經法院拍賣，由曹ＯＯ拍定並取得所有權，致房地異主，而與民法第四百二十五條之一第一項所定「土地與其土地上之房屋同屬一人」之情形，未盡相符。但就該法律規範目的而論，是否不得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用？即待進一步推究。」（最高法院98年度台上字第1339號判決參照）。
3、經查，依新北市新店地政事務所回覆有關系爭土地及建物之地籍資料清單、建物人工登記簿、土地及建物登記公務用謄本、登記申請書(本院卷㈠第254頁至第289頁)，以及新北市政府103年9月12日北府工施字第0000000000號函檢送系爭建物執照案卷資料（本院卷㈡第96至112頁）可知，系爭土地及建物之移轉情形，係訴外人王鳳英、黃肇文及羅仲衡三人為系爭建物之起照人，取得系爭45之10、74之1號土地之所有權人同意使用該土地建築房屋。嗣於系爭建物之起照人之一羅仲衡因票款紛爭，系爭建物於經由法院拍賣後由江生根取得並發給權利移轉證書(本院卷㈠第284頁、第285頁第288頁)，江生根於取得系爭建物後，由江生根於73年12月17日單獨辦理第一次建物所有權登記，而嗣於76年7月23日系爭建物因買賣之原因而移轉登記予共同被告林天民(本院卷㈠第258頁、第261頁、第263頁及第267頁)，林天民則於102年2月5日出售予被告蔡明亮。另原告就系爭土地之持分則係於97年1月4日自訴外人趙淑敏買受及受贈而取得，訴外人趙淑敏則係由傳曄繼承而來，此有系爭土地異動索引(本院卷㈠第152至158頁)可參。是原告係於97年間自土地所有權人取得系爭土地持份時，系爭建物已坐落系爭土地上，且系爭建物於建築當時即已取得系爭土地所有權人之土地使用同意權，並有合法使用執照在案，而建物與土地使用本無法分離，原告繼受系爭土地所有權時自難諉為不知，依該土地使用權同意書，得在約定之系爭土地上建造房屋，揆諸前揭說明，本案雖與民法第425條之1第1項所定「土地與其土地上之房屋同屬一人」之情形，未盡相符。但就該法律規範目的而論，得依「相類事實，應為相同處理」之法理，而為類推適用民法第425條之1第1項規定，足見兩造就系爭建物與系爭土地間得類推適用民法第425條之1第1項之規定，而成立租賃法律關係。從而，原告得主張對系爭建物買賣有土地法第104條之優先承買權。
（二）本件如有土地法第104條之適用，原告是否已主張優先承買？
1、查被告林天民於102年2月7日寄發存證信函通知原告上載「：⒈系爭1552、1553、1554、1555建號建物合併出售計新台幣320萬元，⒉另新北市○○區○○段稻子園坑小段
154 6、1547、1548、1549、1550、1551建號及新北市○○區○○段○○○○○段00○0地號土地1筆二者合併出售共計980萬元，⒊上開系爭1552、1553、1554、1555建號建物，及新北市○○區○○段稻子園坑小段1546、1547、1548、1549、1550、1551建號及新北市○○區○○段○○○○○段00○0地號土地1筆，合併出售共計1300萬元，買方需付仲介費、代書費、登記規費、實價登錄費，移轉稅費則由相對人依法各自負擔繳納。四、有關被優先購買之產權，請台端自行調閱謄本詳細查對。」等語，有存證信函附卷可稽（本院卷㈠21至24頁），並為兩造所不爭執，，足見被告林天明業經將買賣標的之標的物及價金必要之點告知原告，原告主張被告林天民未盡其告知標的物及價金以外之其他條件之義務，亦未說明其於何時期給付、分幾期給付等條件，被告林天民所為優先承買權知通知不合法云云，並不可採。是被告林天民應已踐行土地法第104條通知原告優先承買之義務。
2、又原告於102年2月18日寄發臺北仁杭郵局45號存證信函予被告上載請被告明確告知出售系爭1552、1553、1554、1555建號建物之付款方式及條件，俾便原告行使優先購買權等語，被告林天民係於102年2月25日收受，有該存證信函、郵件回執影本附卷可稽（本院卷㈠第25、26頁、第213頁），依原告上開寄發存證信函回覆內容可知，原告僅要求被告林天民應明確告知「出售系爭建物之付款方式及條件」等語，並未表示是否行使優先承買權，是原告前揭存證信函並非合法行使優先承買權，足見原告並未於法定10日內確答行使優先承買權，依土地法第104條第2項規定，，其優先權視為放棄，是原告即不得再行主張其具有優先承買權。
（三）原告得否請求被告蔡明亮塗銷系爭1552、1553、1554、1555建號建物所有權移轉登記？原告得否請求被告林天民以320萬元價金與原告訂定系爭1552、1553、1554、1555建號建物之買賣契約？並於原告給付320萬元同時，將系爭1552、1553、1554、1555建號建物所有權移轉登記與原告？
1、原告並未合法行使優先承買權，其優先權視為放棄，已如前述，是原告自不得請求被告蔡明亮塗銷系爭1552、1553、1554、1555建號建物所有權移轉登記，亦不得請求被告林天民以320萬元價金與原告訂定系爭1552、1553、1554、1555建號建物之買賣契約，並於原告給付320萬元同時，將系爭1552、1553、1554、1555建號建物所有權移轉登記與原告。職是，原告請求被告蔡明亮塗銷系爭1552、15
53、1554、1555建號建物所有權移轉登記，以及請求被告林天民以320萬元價金與原告訂定系爭1552、1553、1554、1555建號建物之買賣契約，並於原告給付320萬元同時，將系爭1552、1553、1554、1555建號建物所有權移轉登記與原告，均無理由，應予駁回。
（四）從而，原告先位之訴請求並聲明：（一）確認原告對附表一所示之建物有優先承買權存在。（二）被告蔡明亮就如附表一所示之建物於102年4月11日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。（三）被告林天民應就如附表一所示之建物，按價金320萬元，與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將如附表一所示之建物所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
（五）系爭1552、1553、1554、1555建號建物與系爭土地有無成立租賃關係？原告是否得依民法第767條規定請求拆屋還地？
1、系爭1552、1553、1554、1555建號建物與系爭土地得類推適用民法第425條之1規定成立租賃關係，已如前述。是系爭1552、1553、1554、1555建號建物係有權占用系爭土地，從而，原告依民法第767條規定請求拆屋還地，為無理由，應予駁回。
（六）原告得否請求被告給付系爭土地租金或不當得利？如得請求，相關租金或不當得利之金額為何？
1、按民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人固得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。
2、本案應類推適用租賃之法律關係，由使用土地之房屋所有人支付相當之代價予土地所有人，方屬公平（最高法院90年度台上字第1482號判決參照），已如前述。是原告請求被告給付系爭建物其占有系爭土地租金，自屬有據。關於租金之適當金額，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，此於租用基地建築房屋時準用之。土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又依土地法施行法第25條規定：土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法第148條則明文：土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。
3、經查，系爭新北市○○區○○路○○○號建物占用45─10地號、74─1地號面積為5、59平方公尺，系爭長春路154號、156號、164號建物分別占有系爭74─1地號面積為63、
63、64平方公尺，此有新北市新店區地政事務所土地複丈成果圖可稽，45─10地號、74─1地號土地申報地價均為每平方公尺6700元，並有系爭土地之登記第二類謄本在卷可佐（見本院卷第15、16頁）。準此，本院審酌系爭土地係位於綠9公車行經路線上，在大香山站與大香山登山口站之間，分別距離大香山站200公尺、大香山登山口站150公尺（本院卷㈠第232、233頁）且公車班次密集（自早上5時50分至晚上11時，尖峰時間1小時有6班車，離峰時間1小時有3班車，本院卷㈠第234頁），系爭房地距離捷運新店市公所站約2.6公里，交通便利，又大香山站即是大香山慈音巖所在處，大香山慈音巖係著名之景點，系爭房地、公車站牌與大香山慈音巖之坐落位置，業經本院至現場勘驗查明製有勘驗筆錄、並有GOOGLE衛星圖附卷可稽附卷可稽（本院卷㈡第114頁，卷㈠第236頁））。認應以系爭土地申報地價年息5％計算租金為適當。系爭4建物共使用系爭土地254平方公尺（計算式：5＋59＋63＋63＋64=254），系爭建物使用系爭土地每年相當於租金之不當得利數額為85,090元（計算式申報地價6,700元x 254平方公尺x5%= 85,090元），按月計算則為7,090元（小數點以下捨去），原告對新北市○○區○○段○○○○○段00000地號土地之所有權權利範圍為2分之1，對同段濕水子小段74-1地號土地之所有權權利範圍為60000分之9393，惟原告請求以對被告較有利之方式計算，故均以所有權權利範圍為60000分之9393計算，故原告每年得向被告請求1萬3,320元之租金（計算式：85090元×60000分之9393=13,320元），按月計算則為1,110元（小數點以下均捨去）。
4、因系爭建物已於102年4月11日移轉登記為被告蔡明亮所有，故被告林天民應給付原告自起訴之日（即102年3月29日）回溯5年以及自起訴之日至102年4月10日止租金；而被告蔡明亮應自102年4月11日起負給付租金義務，被告2人應分別給付之金額如下：
⑴被告林天民應給付原告自97年3月29日起至102年4月10日
止，共5年又13日之租金67,074元（計算式：13,320元×5=66,600元；13,320元÷365×13= 474元；66,600元+474元=67,074元），及自起訴狀繕本送達之翌日起（即102年5月22日，見本院卷㈠第55頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，至逾上開部分，為無理由，應予駁回。
⑵被告蔡明亮應自102年4月11日起至返還占用之系爭土地之
日止，按月給付租金1,110元予原告，及自追加訴之聲明狀繕本送達之翌日起（即102年6月7日，見本院卷㈠第97頁）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均有理由，應予准許。至逾上開部分，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告請求被告林天民應給付原告新台幣67,074元及自102年5月22日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，以及請求被告蔡明亮自102年4月11日起至返還占用之土地之日止，按月給付租金1,110元予原告，及自102年6月7日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均有理由，應予准許，至逾上開部分，為無理由，應予駁回。
七、本件所命被告給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告就敗訴部分所為之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
九、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 104 年 1 月 7 日
民 事第二庭 法 官 王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 7 日
書記官 林淑卿附表一┌─┬──────────────────┬──────┐│編│建號（門牌號碼） │所有權權利範││號│ │圍 │├─┼──────────────────┼──────┘│1 │新北市○○區○○段稻子園坑小段1552建│全部 ││ │號建物（新北市○○區○○路○○○號） │ │├─┼──────────────────┼──────┤│2 │新北市○○區○○段○○○○段0000○號│全部 ││ │建物（新北市○○區○○路○○○號） │ │├─┼──────────────────┼──────┤│3 │新北市○○區○○段○○○○段0000○號│全部 ││ │建物（新北市○○區○○路○○○號） │ │├─┼──────────────────┼──────┤│4 │新北市○○區○○段○○○○段0000○號│全部 ││ │建物（新北市○○區○○路○○○號） │ │└─┴──────────────────┴──────┘