臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第2496號原 告 何康華訴訟代理人 何春玲被 告 吳錫彬（即吳王香之繼承人）
田屏鳳 住臺北市○○區○○街58朱炎蓬 住新北市○○區○○路1段沈蘇錦秀共 同訴訟代理人 吳墘鴻上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102 年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○○號房屋騰空返還原告。
被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬應自民國一百零二年一月二十六日起至返還第一項所示房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零柒萬元為被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬預供擔保後，得假執行；但被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬如以新臺幣叁佰貳拾萬零壹佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣參仟參佰元為被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬預供擔保後，得假執行，但被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬如每月以新臺幣壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊為本院拍賣臺北市○○區○○街○○巷○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）之拍定人，向坡心商業股份有限公司（下稱坡心商業公司）以新臺幣（下同）320 萬0,168元買受系爭房屋，經本院於民國102 年1 月26日核發權利移轉證書，並於102 年3 月7 日辦畢所有權移轉登記，系爭房屋拍賣通知上雖記載「本建號出租於吳王香，租期自90年4月30日至105 年3 月31日止，月租2 千元，租期屆滿更新之。」然上揭租約未經公證且租期超過5 年，原告無須繼受上揭租約。又吳王香於系爭房屋拍定前已死亡，其繼承人為被告吳錫彬，被告吳錫彬同意沈蘇錦秀、田屏鳳、朱炎蓬占有使用系爭房屋，均屬無權占有系爭房屋，原告自得基於民法第767 條前段及中段，請求被告騰空返還系爭房屋。又被告占有系爭房屋，原告自得依民法第179 條、第184 條第1 項前段、第185 條，請求被告自102 年1 月26日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利獲損害賠償3 萬元等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○○○○號房屋騰空返還原告，並自102年1 月26日起至騰空返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告3 萬元。㈡願供擔保，請求准為宣告假執行。
二、被告則辯以：系爭房屋是被告吳錫彬借予被告沈蘇錦秀，被告沈蘇錦秀再借予被告朱炎蓬置放物品，被告田屏鳳僅擺放冰櫃在系爭建物門口等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張伊經本院拍賣向坡心商業公司買受系爭房屋，拍賣通知中載明「本建號出租於吳王香，租期自90年4 月30日至105 年3 月31日月租2 千元，租期屆滿更新之。此租賃關係存在於本院查封程序前，拍定後不點交。」，經本院於
102 年1 月26日核發權利移轉證書，並於102 年3 月7 日辦畢所有權移轉登記，惟被告吳錫彬將系爭房屋交與沈蘇錦秀轉交由朱炎蓬使用等情，業據其提出本院101 年11月26日北院木96執進字第24523 號民事執行處通知、本院102 年1 月26日北院木96執進字第24523 號不動產權利移轉證書、建物所有權狀為證（見本院卷第7-17頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張系爭房屋為被告無權占有，除應遷出系爭房屋，並應給付相當於租金之損害賠償或不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠被告是否有權占有系爭房屋？原告請求被告騰空返還房屋，有無理由？㈡原告請求被告自102 年1 月26日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付3 萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠被告是否有權占有系爭房屋？原告請求被告騰空返還房屋，
有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767 條前段定有明文。再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1 項、第2 項定有明文。蓋出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425 條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利、義務（最高法院93年度台上字第2650號判決意旨參照），則承租人依租賃契約占有房屋，自非無權占有。然而，同法第2 項所為限制，究其立法理由，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行。查原告已於102 年
1 月26日因執行拍賣結果取得系爭房屋之所有權，被告吳錫彬之被繼承人吳王香雖就系爭房屋與坡心商業公司於90年4月30日起成立租賃關係，惟渠等約定期限逾5 年又未公證，核與前揭民法第425 條第2 項規定不符，易生弊端，揆諸前揭立法理由，本件不應適用民法第425 條第1 項遽認租賃契約繼續存在於原告與被告吳錫彬之間。被告吳錫彬占用系爭房屋難認有租賃關係存在，核無買賣不破租賃原則之適用，被告吳錫彬復無法舉證證明有何正當權源占用系爭房屋，自難對原告主張為有權占有。
⒉又所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸
與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，為間接占有人，不失為現在占有人，借用人依其自己之使用目的而占有，則係直接占有人，並非貸與人之占有輔助人。原告主張被告吳錫彬將系爭房屋出租予被告沈蘇錦秀，復經被告沈蘇錦秀轉租予被告朱炎蓬、田屏鳳使用，並請求被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬、田屏鳳遷讓返還系爭房屋乙節，此經被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬自承系爭房屋由被告吳錫彬交由被告沈蘇錦秀復轉交被告朱炎蓬使用，迄今仍占用系爭房屋一情在卷（見本院卷第91頁、第91頁反面）。查系爭房屋與吳王香簽訂租賃契約後，即交付吳王香占有，吳王香即已取得系爭房屋之事實上管領力，嗣經被告吳錫彬繼承取得，其後吳錫彬將系爭房屋交由被告沈蘇錦秀再轉交被告朱炎蓬使用，被告朱炎蓬為直接占有人、被告吳錫彬、沈蘇錦秀則為系爭房屋之間接占有人地位。原告於102 年1 月26日取得系爭房屋之所有權，且被告吳錫彬自吳王香繼承與坡心商業公司間之租賃關係既不能對抗原告，被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬、已陷於無權占有之狀態，被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬卻仍拒不遷讓返還系爭房屋，從而，原告依民法第767 條規定請求被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
⒊至於原告主張被告田屏鳳亦占有使用系爭房屋云云，並擺放
冰櫃使用，業據提出照片為證（見本院卷第138 頁），惟查，被告田屏鳳擺設冰櫃在系爭房屋外，此經被告朱炎蓬陳明在卷（見本院卷第91頁），且經臺北市大安地政事務所測量屬實，亦有臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖可憑（見本院卷第123 頁），原告雖另提出系爭房屋內一名女子在系爭房屋內拿取物品照片，指該占用系爭房屋之女子即為被告田屏鳳云云，惟該照片係自該名女子背面拍攝，尚無從證明該名女子即為被告田屏鳳，是原告主張被告田屏鳳無權占有系爭房屋等語，自屬無據。
㈡原告請求被告自102 年1 月26日起至騰空返還上開房屋之日
止，按月給付3 萬元，有無理由？⒈被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬明知原告於102 年1 月26日
取得系爭房屋之所有權，卻仍拒不遷讓返還，使原告無法使用系爭房屋，顯有侵害原告之所有權，致其受有財產上損害，故而原告主張被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬有故意侵害其對系爭房屋之所有權，應連帶賠償其所受相當於無法出租系爭房屋以收取租金之損害，循屬有據。
⒉關於損害賠償數額部分，原告主張其所受之損害，應參考臺
北市○○街○○巷○○○○號、臺北市○○街○○巷○○○○號店面（下稱系爭店面）之租金均為每月3 萬元，系爭房屋租金亦應為每月3 萬元計云云，並提出系爭店面之租賃契約書為證（見本院卷第20-26 頁）。經查，系爭房屋位在坡心商業大樓內，鄰近通化夜市，附近均經營早市，營業至下午2 、3 點，部分店面在原址經營夜市。坡心商業大樓一樓在夜間有電動玩具業營業、二樓為日式料理店、三樓是住宅，有本院勘驗筆錄可憑（見本院卷第92頁），足見系爭房屋具有商業用途之價值，惟坡心商業市場主任委員陳逢茂稱：此戶租金約為
1 萬餘元，因目前整排都是當作倉庫堆放物品，且巷內雜亂，若整頓後出租，租金應會更高一情在卷（見本院卷第91頁反面），本院審酌系爭店面所在位置是在坡心商業大樓外側，面臨通化街57巷，商業活動較為繁榮，而系爭房屋坐落在坡心商業大樓內側，內側房屋多作為倉庫使用，且人跡罕至，有勘驗筆錄及現場照片可佐（見本院卷第92、137 、138頁），系爭房屋坐落地點既非人潮聚集處，其租金自不能與系爭店面相提並論，及系爭房屋之經濟用途、交通便利性、生活機能完善程度，認系爭房屋出租之租金應為每月1 萬元。是認原告請求被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬自102 年1月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付1 萬元，為有理由，應予准許。而原告依侵權行為之法律關係請求被告按月連帶給付1 萬元，既有理由，如前所述，則原告另依不當得利法律關係，請求被告賠償上開損失等節，即無庸論述，併予說明。
五、綜上所述，原告依民法第767 條前段規定，請求被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬遷讓返還系爭房屋，及依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項規定請求被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬自102 年1 月26日起至清償日止按月連帶賠償原告1萬元不能使用系爭房屋之損害，為有理由，應予准許；其餘請求則無理由，應予駁回。另審酌本件係因被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬之不法侵權行為所致，應由其對原告負全部賠償責任，認本件訴訟費用均應由被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬負擔，附此敘明。
六、又就本判決第1 、2 項部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額，併予宣告之，並依職權宣告被告吳錫彬、沈蘇錦秀、朱炎蓬得供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 19 日
民事第三庭 法 官 林芳華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 19 日
書記官 楊茗瑋