臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第2503號原 告 許秋煌訴訟代理人 楊士擎律師被 告 永豐金證券股份有限公司法定代理人 黃敏助訴訟代理人 謝鵬翔上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國102年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠其於民國94年9 月間，仲介訴外人陳俊秀買受建華證券股份
有限公司（嗣後合併為永豐金證券股份有限公司）所有、坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地，暨門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○號15、16樓之房屋（下稱系爭房地），面積共計572 坪，陳俊秀並允諾給付仲介服務費予原告。嗣陳俊秀於94年11月15日與被告公司簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣合約），以每坪新臺幣（下同）245,00
0 元之價格購買系爭房地，並於95年1 月11日取得系爭房地所有權，依系爭買賣合約第16條第8 款記載：「本件買賣仲介之佣金費用由甲方（即陳俊秀）負擔，總金額為1 千萬元。甲方將於本買賣案交付最後一次款時，同時存入本履約保證之銀行專戶內，該款項並於乙方（即被告公司）收受本案買賣總價金後，再斟酌考慮支付曾直接或間接參與介紹、說明、幫忙、促成本買賣案件之下列人員：許秋煌... 」。而陳俊秀與被告公司就系爭房地之買賣行為業已完成產權移轉及不動產點交，買賣價金及仲介佣金亦按雙方所約定方式支付完畢。從而，被告公司既已收受仲介佣金費用1 千萬元，且陳俊秀與被告公司亦已約明於被告公司收受上開費用後應向原告及其他人為給付，依據最高法院29年上字第1409號、18年上字第298 號判例及42年台上字第815 號判決要旨，原告對被告就此1 千萬元之仲介佣金自有直接請求給付之權；且由前述系爭買賣合約第16條第8 款內容乃將原告列為促成系爭房地買賣交易之第一人等情，足資證明原告對於陳俊秀與被告公司間就系爭房地買賣仲介事宜所盡心力最多。
㈡又原告雖曾向陳俊秀請求給付買受系爭房地之仲介服務費而
遭敗訴判決確定，然該判決係以原告與陳俊秀間於94年9 月15日所簽訂之意向書條件並未成就為由，認定原告不得向陳俊秀請求仲介服務費，然被告與陳俊秀係於94年11月15日始簽立系爭買賣合約，可見系爭買賣合約係晚於上開意向書簽訂，顯見陳俊秀業已同意給付仲介服務費予原告，並約定由被告給付。為此，爰依民法第269 條第1 項及系爭買賣合約第16條第8 款之法律關係，請求被告公司給付1 千萬元仲介佣金之半數即500 萬元等語。並聲明：⒈被告應給付原告50
0 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息
5 ％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告公司否認與原告間曾有給付居間費用之約定，原告本無
權向被告公司為任何請求，此由系爭買賣合約第16條第8 款記載：「本件買賣仲介之佣金費用由甲方（即陳俊秀）負擔，總金額為1 千萬元。甲方將於本買賣案交付最後一次款時，同時存入本履約保證之銀行專戶內，該款項並於乙方（即被告公司）收受本案買賣總價金後，再斟酌考慮支付曾直接或間接參與介紹、說明、幫忙、促成本買賣案件之下列人員：許秋煌... 。上述名單及金額之最後確認，將由甲方委由律師處理之，甲方並將上述名單及金額之明細，於實際執行後提供一份名冊。上述仲介費用給付之相關事宜，均由甲方負責，與乙方無涉」等語，可知系爭房地買賣之仲介費用係由買方即負擔，亦無被告應給付不存在仲介佣金之記載，契約文義已明確表示被告公司並非支付仲介費用之義務人，是系爭買賣合約並非原告所稱之利益第三人契約。況系爭買賣合約並無被告公司應給付仲介費用之約定，原告自始即無實體上之請求權，倘若原告執意為本件請求，則應對其所主張被告已收受陳俊秀給付1 千萬元仲介費之事實，依民事訴訟法第277 條規定負舉證責任。系爭買賣合約被告公司應收之價金為1 億3990萬4800元，並約定分3 次給付，分別為第1次簽約、用印款200 萬元，第2 次款25,980,960元及第3 次交屋款1 億1192萬3840元。因陳俊秀願意乙次給付而無履約保證之必要，故最終買賣程序並未經原契約所約定之履約保證程序，被告係於95年1 月9 日分別收受如附表所示之款項，可知陳俊秀除本件買賣價款外，並未給付被告任何佣金費用。
㈡再者，原告在明知系爭居間報酬僅得對訴外人陳俊秀主張之
前提下，已於95年間對陳俊秀提起給付居間報酬訴訟，惟歷審均獲敗訴判決，其中鈞院95年度重訴字第152 號民事判決略載：「四、原告主張依94年9 月15日被告所簽具之意向書之約定，請求被告給付仲介服務費；被告則否認之。經查被告於94年9 月15日簽具之意向書中載明：『……同意以每坪新台幣貳拾肆萬元正承購，同時願按每坪貳萬參仟元計付仲介服務費。若無法按前述價格承購時，則本意向書即失效作廢。……』則據此足證，被告僅同意於每坪24萬元之價格向訴外人建華公司購買系爭房屋時，始按每坪23,000元計算仲介服務費並給付原告；亦即以該項買受價格（即每坪24萬元），為系爭意向書發生效力之停止條件，如該項條件不成就，則被告並不負有給付仲介服務費之義務。且綜觀該意向書全文，並無任何記載足以證明，被告同意於買賣價金超過每坪24萬元時，仍應給付仲介服務費予原告，且服務費應扣除該超過部分價金。從而被告既以每坪245,000 元之價格，向訴外人建華公司買受系爭房地，與系爭意向書所載明承購金額為每坪24萬元之條件不符，則依系爭意向書之約定，所附停止條件並未成就，其約定給付仲介報酬之法律行為，並未發生效力，原告自不得向被告請求給付仲介服務費。從而原告請求被告給付仲介服務費每坪23,000元，並於扣除超過部分之價金5,000 元後，按每坪18,000元計算、總計10,296,000元云云，為無理由。」等語，足認依據上開確定判決，原告對陳俊秀已無任何請求權存在。從而，依據系爭買賣合約已明確記載原告對被告公司並無仲介費用請求權，且原告與陳俊秀間給付居間報酬訴訟確定判決內容尚且認定原告與陳俊秀間因約定條件不成就，請求權自始不存在等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免假執行。
三、經查，陳俊秀前與被告公司（原名建華證券股份有限公司，於95年11月13日更名為永豐金證券股份有限公司）於94年11月15日簽訂系爭買賣合約，約定以總價1 億3990萬4800 元向被告公司購買系爭房地，並於系爭買賣合約第16條第8 款約定：「本件買賣仲介之佣金費用由甲方即陳俊秀負擔，總金額為1 千萬元。甲方將於本次買賣案交付最後一次款時，同時存入本案履約保證之銀行專戶內，該款項並於乙方（即被告）收受本案買賣總價金後，再斟酌考慮支付予曾直接或間接參與介紹、說明、幫忙、促成本買賣案件之下列人員：原告....。上述名單及金額之最後確認，將由甲方委由律師處理之，甲方並將上述名單及金額之明細，於實際執行後提供一份名冊予乙方。上述仲介費用給付之相關事宜，均由甲方負責，與乙方無涉。」等語。陳俊秀並於94年11月15日、94年11月28日各給付第一次款200 萬元、第二次款2598萬0960元。嗣後陳俊秀與被告於95年1 月9 日就系爭買賣合約之尾款交付及產權移轉代理另作協議，約定尾款1 億1192萬3840元由陳俊秀於向大安地政事務所遞件前一次付清，不再存入履約專戶。陳俊秀遂於95年1 月9 日匯款1 億1192萬3840元至被告於永豐商銀所開立之帳戶內等情，有系爭買賣合約、被告與陳俊秀於95年1 月9 日之協議約定、安信建築經理股份有限公司專戶資金交易及利息結算明細表、被告公司於永豐商銀所開立帳戶之明細附卷可稽（見本院卷第6 至19頁、第85至86頁），並有永豐商業銀行所提供上開帳戶於95年
1 月9 日之交易明細資料在卷可證（置於卷末證物袋內），且為兩造所不爭執（見本院卷第107 至108 頁），自堪信為真實。
四、至原告主張系爭房地已辦理產權移轉完畢及點交，被告自已收受陳俊秀所給付之買賣價款及佣金費用，且陳俊秀與被告已約明被告收受1 千萬元佣金費用後，應向原告等第三人為給付，其自得請求被告給付該仲介費用之半數等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本院應審酌者厥為：原告依據民法第269 條第1 項規定及被告與訴外人陳俊秀不動產買賣合約請求被告給付500 萬元，是否有理由？茲析述如下：
㈠經查，系爭買賣合約為陳俊秀與被告就系爭房地所簽訂之買
賣契約書，其中第2 條之內容已約定買賣總價款為1 億3990萬4800元，雖陳俊秀與被告於系爭買賣合約第16條另約定「其他約定事項」中第8 款有「本件買賣仲介之佣金費用由甲方即陳俊秀負擔，總金額為1 千萬元。甲方將於本次買賣案交付最後一次款時，同時存入本案履約保證之銀行專戶內，該款項並於乙方（即被告）收受本案買賣總價金後，再斟酌考慮支付予曾直接或間接參與介紹、說明、幫忙、促成本買賣案件之下列人員：原告等6 人。上述名單及金額之最後確認，將由甲方委由律師處理之，甲方並將上述名單及金額之明細，於實際執行後提供一份名冊予乙方。上述仲介費用給付之相關事宜，均由甲方負責，與乙方無涉。」等語（見本院卷第12至13頁），惟按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第345 條、第565 條分別定有明文，可見買賣契約與居間契約之性質，迥然不同，且系爭買賣合約契約第16條第8 款關於仲介佣金費用之約定顯與系爭土地之買賣標的、價金、稅捐規費等要件無關，而係買賣雙方就仲介人可獲取仲介佣金費用另行約定由買方即陳俊秀負擔，且原告並非系爭買賣合約之當事人，原告與被告間亦未就居間報酬達成協議，是系爭買賣合約第16條第8 款之約定尚難為兩造間已有居間合意之認定，亦難憑此約定證明被告已同意給付原告等6 人共計1 千萬元佣金等情。
㈡原告雖主張：系爭買賣合約約定給付原告仲介報酬，應為利
益第三人契約，原告自有直接請求被告給付仲介報酬之權利云云。按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第269 條第1 項固定有明文。則利他契約之給付，係約定向第三人為之，第三人並有向債務人直接請求給之權利，固亦有不履行給付之損害賠償請求權。惟利他契約為要約人與債務人間之契約，其是否成立仍應就要約人與債務人間有無向第三人給付之合意而為判斷；第三人利益契約，乃當事人之一方與他方約定，由他方向第三人為一定之給付，第三人因此取得直接請求他方給付權利之契約。倘第三人並未取得直接請求他方給付之權利，即僅為當事人與第三人間之「指示給付關係」，尚非民法第269 條所規定之第三人利益契約。故是否為利益第三人契約，應以當事人間是否有「由債務人向第三人給付」及「使第三人取得直接向債務人請求給付之權利」之合意而定。若契約當事人僅約定向第三人給付，而不使第三人對於債務人取得直接請求給付之權利者，即非屬第三人利益契約（最高法院93年台上字第1704號、98年度台上字第81 號 判決意旨可資參照）。又利他契約為要約人與債務人間之契約，其是否成立仍應就要約人與債務人間有無向第三人給付之合意而為判斷。且該第三人向債務人請求給付時，應先證明其係第三人利益契約之被指定人（最高法院72年度台上字第1239號、69年度台上字第1390號判決意旨參照）。再按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可資參照。從被告與陳俊秀間於系爭買賣合約第16條第8 款約定：「本件買賣仲介之佣金費用由陳俊秀負擔，總金額為1 千萬元。陳俊秀將於本買賣案交付最後一次款時，同時存入本履約保證之銀行專戶內，該款項並於被告收受本案買賣總價金後，再斟酌考慮支付曾直接或間接參與介紹、說明、幫忙、促成本買賣案件之下列人員：許秋煌... 。上述名單及金額之最後確認，將由陳俊秀委由律師處理之，陳俊秀並將上述名單及金額之明細，於實際執行後提供一份名冊。上述仲介費用給付之相關事宜，均由陳俊秀負責，與被告無涉」等語觀之（見本院卷第12至13頁），其等並未於契約內合意使原告取得直接向被告請求仲介費用之權利。是系爭買賣合約第16條第8 款所生法律關係係系爭房地之買賣雙方即被告與陳俊秀間約定由陳俊秀負擔1 千萬元之佣金費用，且該佣金費用並不含括在系爭房地買賣價金內，雖其等復約定由陳俊秀於交付最後一次款時，同時將佣金費用撥付至系爭房地買賣之履約保證專戶內，然該帳戶內1 千萬佣金費用款項將由何人領取、得領取若干，均由陳俊秀委由律師予以處理、確認及負責，是佣金費用由何人領取，顯為陳俊秀與仲介系爭房地買賣人員之內部關係，與被告無涉。而系爭買賣合約第16條第8 款之約定既未約定被告應向原告為給付，亦未具體表明原告或其他促成系爭買賣之人各得領取若干佣金費用，復未明定原告對於出賣人享有直接請求給付之權利，而得向被告請求給付該等仲介費用，則揆諸前揭說明，系爭買賣合約第16條第8 款之約定自不屬第三人利益契約，亦與第三人利益契約成立生效後，要約人或第三人即得依約定之債權內容，請求債務人為給付之情形，尚屬有間。是原告執此主張被告應履行給付仲介報酬之義務，亦屬無據。
㈢又按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條定有明文。原告雖主張陳俊秀已給付1千萬元之仲介費用予被告云云，然陳俊秀先依系爭買賣合約之約定，於94年11月15日、94年11月28日各給付第一次款20
0 萬元、第二次款25,980,960元至與原告所約定之履約專戶內，然因陳俊秀與被告已於95年1 月9 日就系爭買賣合約之尾款交付及產權移轉代理另作協議，而另約定尾款1 億1192萬3840元係由陳俊秀於向大安地政事務所遞件前一次付清，不再存入履約專戶，陳俊秀遂於95年1 月9 日將尾款匯款1億1192萬3840元至被告於永豐商銀所開立之帳戶內，而安信建築經理股份有限公司則於95年1 月9 日將專戶內前所代收之第一、二期款共計27,980,960元（計算式：2,000,000 ＋25,980,960＝27,980,960），先扣除賣方即被告應負擔之房屋稅82,624元、124,246 元後，再加計該專戶內之利息3,26
8 元，將該帳戶內之餘額共計27,777,358元（計算式：27,980,960－82,624－124,246 ＋3,268 ＝27,777,358），於95年1 月9 日匯至被告於永豐商銀所開設之帳戶內等情，有系爭買賣合約、被告與陳俊秀於95年1 月9 日之協議約定、安信建築經理股份有限公司專戶資金交易及利息結算明細表及被告公司於永豐商銀所開立帳戶之明細附卷可稽（見本院卷第6 至19頁、第85至86頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第107 至108 頁），故被告於於永豐商銀所開設之帳戶於95年1 月9 日雖自安信建築經理股份有限公司受託信託專戶及陳俊秀處獲得如附表所示之匯款139,701,198 元，然該款項經扣除安信建築經理股份有限公司受託信託專戶所生之利息3,268 元，再加計原應由賣方即被告應負擔之房屋稅82,624元、124,246 元後，被告確實僅取得139,904,800 元之價金（計算式：139,701,198 －3,268 ＋82,624＋124,24 6 ＝139,904,800 ），是被告辯稱陳俊秀並未支付除買賣價款以外之佣金費用予被告等語，足堪信採。
㈣從而，兩造間既無居間契約，系爭買賣合約第16條第8 款之
約定亦非屬利益第三人（即原告）之契約，原告以系爭買賣合約第16條第8 款之約定及民法第269 條第1 項之規定，請求被告給付仲介服務費，自屬無據，亦無另行計算原告所得請求之仲介報酬數額之必要。
五、綜上所述，原告依系爭買賣合約第16條第8 款之約定及民法第269 條第1 項之規定，請求被告給付500 萬元之佣金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，另原告於本件言詞辯論終結後，又具狀聲請再開辯論，經本院審酌後，並無必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 11 月 21 日
民事第二庭 法 官 林佑珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 21 日
書記官 湯郁琪附表：
┌────┬───────┬─────────┬─────────────┐│日期 │金額（新臺幣）│匯款人 │備註 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│95.1.9 │7,777,358 │安信建築經理股份有│ ││ │ │限公司受託信託專戶│ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│ │20,000,000 │安信建築經理股份有│ ││ │ │限公司受託信託專戶│ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│ │11,923,840 │陳俊秀 │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│ │20,000,000 │陳俊秀 │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│ │20,000,000 │陳俊秀 │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│ │20,000,000 │陳俊秀 │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│ │20,000,000 │陳俊秀 │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│ │20,000,000 │陳俊秀 │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│小計 │139,701,198 │ │此金額含利息3,268 元及已扣││ │ │ │除代墊之房屋稅82,624元、12││ │ │ │4,246元。 │└────┴───────┴─────────┴─────────────┘