臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第2534號原 告 大師國際不動產股份有限公司法定代理人 陳建慶訴訟代理人 蔡靜娟律師
林志強律師上 一 人複 代理人 郭俊廷律師被 告 李佳臻訴訟代理人 許文彬律師複 代理人 廖凱偉律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於中華民國102年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由程序方面：
大器不動產仲介股份有限公司（下稱大器公司）於民國101年1
2 月30日與大瑚不動產仲介股份有限公司、大灣不動產仲介股份有限公司、大海不動產仲介股份有限公司、大河不動產仲介股份有限公司、大信商仲股份有限公司、大師租賃股份有限公司及大師國際不動產仲介經紀股份有限公司等七間公司合併，合併後以大師國際不動產仲介經紀股份有限公司為存續公司，並同時更名為原告名稱，其餘公司為消滅公司，是關於大器公司之一切權利義務，均由原告概括繼受，合先敘明。
實體方面：
原告主張：訴外人史櫻瑛於101年3月12日與大器不動產仲介股
份有限公司（業與原告合併，以下簡稱原告）簽訂不動產一般委託銷售契約書，委託原告銷售門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號9樓房屋和編號B1-55號停車位暨臺北市○○區○○段0○段000地號土地應有部分（下稱系爭房地），委託銷售期間自101年3月16日起至101年6月15日止，委託銷售價格新臺幣（下同）2億3450萬元，復將委託期間變更自101年6月1日起至101年10月1日止。另被告於101年7月25日，與原告簽訂不動產委託斡旋契約書（下稱第一次斡旋契約），約定被告出具附表所示支票為斡旋金，斡旋期間自101年7月25日起至101年7月27日止，以1億8800萬元價格購買系爭房地，居間報酬150萬元。
被告復於101年7月27日簽立契約書內容更改附表（下稱第二次斡旋契約），變更委託期間自101年7月27日起至101年8月15日止。又被告於101 年8月7日，與原告簽訂不動產委託斡旋契約書（下稱第三次斡旋契約），約定被告仍以附表支票為斡旋金，斡旋期間自101年8月7日起至101年8月9日止，以1 億9000萬元購買系爭房地，居間報酬150 萬元。然因賣方史櫻瑛未能降價，以致被告未能買成。嗣史櫻瑛於101年8月11日，與原告簽訂契約內容更改附表，將委託期間變更自101年8月11日起至101年8月15日止，售價降為1億9000萬元，史櫻瑛實拿1億8960萬元，服務費降為千分之二即40萬元，原告隨即與被告聯絡，被告同意由原告繼續居間，願以1 億9000萬元購買系爭房地，居間報酬150萬元，被告則於101 年8月13日，以成交換票為由取回附表支票，並於101年8月14日，以其丈夫廖大富名義與史櫻瑛簽訂不動產買賣契約書，於101年11月7日，將系爭房地移轉登記予被告。詎被告事後竟以原告職員黃玄洲曾表示不收服務報酬為由，拒不給付服務費150 萬元，是被告以隱名代理方式由廖大富出面與史櫻瑛簽訂買賣契約，原告得依民法第565 條、第566條規定，請求給付居間報酬150萬元云云。並聲明：㈠被告應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：兩造於101 年8月7日簽訂第三次斡旋契約，約定斡
旋期間自101年8月7日起至101年8月9日止，然至斡旋期間截止時，原告並未促成買賣雙方達成合意，第三次斡旋契約效力業已終止，被告依第三次斡旋契約第3 條約定，要求原告返還附表支票。嗣原告仲介人員黃玄洲於101年8月12、13日密集致電及親訪被告，並稱：賣方仍有意出售，因有成交才能賺取服務報酬，原告願只賺賣方服務報酬，不向被告收取服務報酬，希望被告繼續委託原告仲介等語，被告係因原告承諾不收取服務報酬，始應允繼續委託，兩造已另行成立不收取服務報酬之居間契約。另民法上居間契約非必為有償契約，不動產仲介實務上為促成買賣，本存有只向買賣其中一方收取服務報酬之情形，本件原告已向賣方收取服務費40萬元，已獲得合理利潤，故原告主張不可能無償為被告居間服務云云，與事實不符。是原告於101年8月14日，促成被告丈夫廖大富與史櫻瑛簽訂買賣契約，不得向被告請求任何服務報酬。又第三次斡旋契約於 101年8月9日終止，兩造未有任何協議或書面契約同意延長斡旋期間，原告亦未就兩造間繼續以原約定條件而委任，舉證以實其說，原告請求被告給付服務報酬，顯屬無據等語。並聲明：駁回原告之訴，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠史櫻瑛於101年3月12日，與原告簽訂不動產一般委託銷售契約
書，委託原告銷售系爭房地，委託銷售期間至101年6月15日止，委託銷售價格2億3450萬元，服務報酬為成交價額2/100；嗣於101 年6月1日，再與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，延長委託期間至101年10月1日止，有不動產一般委託銷售契約書、不動產專任委託銷售契約書在卷（見本院卷第29至36頁）。
㈡被告於101年7月25日，與原告簽訂第一次斡旋契約，約定被告
出具附表支票為斡旋金，斡旋期間至101年7月27日止，以1億8800萬元購買系爭房地，居間報酬150萬元；復於101年7月27日簽立第二次斡旋契約，延長委託期間至101年8月15日止，有不動產委託斡旋契約書、契約書內容更改附表、斡旋金保管條在卷（見本院卷第37至39、46頁）。
㈢被告於101 年8月7日，與原告簽訂第三次斡旋契約，約定被告
仍以附表支票為斡旋金，斡旋期間至101年8月9日止，以1億9000萬元購買系爭房地，居間報酬150 萬元，有不動產委託斡旋契約書在卷（見本院卷第40、41頁）。
㈣史櫻瑛於101年8月11日，與原告簽訂契約書內容更改附表，將
委託期間延長至101年8 月15日止，售價降為1億9000萬元，史櫻瑛實拿1 億8960萬元，服務費降為千分之二即40萬元，有契約書內容更改附表在卷（見本院卷第42頁）。
㈤兩造自101年8月10日起，達成被告以1 億9000萬元價格委由原
告居間仲介之合意，有言詞辯論筆錄在卷（見本院卷第95頁反面）。
㈥原告營業員黃玄洲於101年8月13日，將附表支票交還被告，有斡旋金保管條在卷（見本院卷第46頁）。
㈦史櫻瑛於101年8月14日，在原告公司內與被告之隱名代理人廖
大富簽訂不動產買賣契約，以1 億9000萬元出售系爭房地，系爭房地於101年11月7日移轉登記予被告，有不動產買賣契約書、建物登記簿謄本在卷（見本院卷第48至53頁）。
本件之爭點：
經本院整理及兩造合意簡化爭點，即：兩造於101 年8月9日之後所為居間合意有無報酬之約定？㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為
訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。民法第565條、第566條定有明文。次按「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」、「經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。」不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條、第4條亦定有明文。是依上開規定，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務，得向買賣雙方收取報酬標準及買賣雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。
㈡查史櫻瑛分別於101年3月12日、同年6月1日、同年8 月11日，
三次委託原告銷售系爭房地，服務報酬分別為成交價額 2/100、成交價額2/100 、40萬元，均明確記載在不動產一般委託銷售契約書、不動產專任委託銷售契約書、契約書內容更改附表（見本院卷第29至36、42頁）。而被告於101年7 月25日、101年7月27日、101年8月7日，三次以附表支票委由原告仲介購買系爭房地，亦明確記載服務報酬均為150 萬元在不動產委託斡旋契約書、契約書內容更改附表上（見本院卷第37至39、40、41頁），符合前開不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條、第4條規定。另被告自101 年8月10日起，以1億9000萬元價格委由原告居間仲介購買系爭房地，已如前述，為兩造所不爭執。惟被告第四次委由原告居間仲介購買系爭房地，原告主張兩造間有150 萬元居間報酬之約定，惟被告堅詞否認，辯稱原告係願意只向賣方收取服務報酬，不向被告收取服務報酬而繼續仲介等語。然被告於101 年8月7日，與原告簽訂第三次斡旋契約，將買價提高至1億9000萬元，約定斡旋期間至101年8月9日24時止，服務報酬為150 萬元，俟第三次斡旋期間屆滿後，兩造並未再簽訂任何書面之「不動產委託斡旋契約書」或「契約內容更改附表」，為兩造所不爭執。是原告主張兩造於101 年8月9日之後所為居間合意，仍有服務費150 萬元之約定，不符前開不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條、第4條有關不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務，得向買賣雙方收取報酬標準及買賣雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書之規定。
㈢次查，原告負責系爭房地仲介之職員即證人黃玄洲證稱：系爭
房地為伊接的案子，被告第一次出斡旋金是101年7月25日，以1億8800萬元價格購買，最後一次是101年8月7日，以1 億9000萬元價格購買，斡旋期間到101 年8月9日，斡旋期間到了之後如果繼續委託就按照原來的條件磋商，而101 年8月9日之後，伊有要求被告續約，被告要伊繼續談，如果以出價談成就會購買，後來伊想說賣方仲介費收40萬元就好，買方仲介費本來要付成交價1%即190萬元，伊有給被告優惠150萬元，伊寫簽呈給原告公司，原告公司有同意，後來被告以廖大富名義與買方史櫻瑛簽約，簽約後伊向被告確認服務費時，被告不願意給付服務費；至於伊在原告公司沒有底薪，伊靠收取服務費50% 當獎金，本件買賣金額這麼大，伊不可能不收取買方服務費等語（見本院卷第111頁反面、第112頁至第113 頁反面）。惟證人黃玄洲為系爭房地之仲介人員，與本件兩造間服務報酬訴訟有利害關係，本院自難僅憑證人黃玄洲上開所述，遽以認定兩造於101年8月9日之後，所為居間合意仍有150萬元服務報酬之約定。
㈣再查，依原告提出原告公司內部之簽呈，固記載：「主旨：服
務費收取不足額，懇請鈞長准予成交。說明：坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號9 樓今買方李佳臻（即被告）出價未達屋主之價格，故擬以降低服務費收取方式，能順利成交此物件。辦法：買方支付之服務費僅150 萬元，尚未達售屋總價1%，而屋主史櫻瑛之服務費40萬元，合計190 萬元。」有該簽呈在卷（見本院卷第43頁）。惟上開簽呈為原告公司之內部文件，並無被告簽名確認等情，自難據為有利於原告之認定。至原告公司副總經理即證人李信忠證稱：伊沒有介入系爭房地成交細節，上開原告公司簽呈為證人黃玄洲寫的，伊在簽呈上面簽名同意，伊在系爭房地簽約前未與被告接觸過等語（見本院卷第11
4 頁）。是證人李信忠既未參與系爭房地仲介過程，證人李信忠上開所述，亦無法證明兩造於101 年8月9日之後，所為居間合意有150萬元服務報酬之約定。
㈤末查，史櫻瑛於101年8月14日，在原告公司內與被告之隱名代
理人廖大富簽訂不動產買賣契約，以1 億9000萬元出售系爭房地，系爭房地於101年11月7日移轉登記予被告，有不動產買賣契約書、建物登記簿謄本在卷（見本院卷第47至53頁）。而史櫻瑛與廖大富簽訂之買賣契約記載：「立約人買方：廖大富，賣方史櫻瑛，…買賣價格議定為1 億9000萬元，…買方指定廖大富為登記名義人，立契約人：買方廖大富，賣方：史櫻瑛，見證人：大師國際不動產仲介經紀股份有限公司，經紀人：陳弘倚，承辦人：黃玄洲，101年8月14日。」有不動產買賣契約書在卷（見本院卷第47至51頁）。則史櫻瑛於101 年8月14日，與買方廖大富簽訂買賣契約，將系爭房地以1 億9000萬元出售，為原告所見證，簽約地點在原告公司，為原告所明知，然審視史櫻瑛與廖大富簽訂之買賣契約，並無仲介服務費等居間報酬之記載。至原告因仲介系爭房地成交，仍自賣方史櫻瑛收取40萬元服務報酬，系爭房地之仲介人員即證人黃玄洲，仍得取得服務報酬50% 即20萬元獎金，原告就本件仲介，並非完全未收取服務報酬。此外，原告並未提出其他證據，以證明兩造於101年8月9日之後所為居間合意有150萬元服務報酬之約定。故綜前所述，原告主張兩造於101年8月9日之後所為居間合意有150萬元服務報酬之約定，其依民法第565條、第566條規定，得請求被告給付150萬元服務報酬云云，尚不足取。
從而，原告依民法第565條、第566 條規定，請求被告給付150
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 12 月 3 日
民事第六庭法 官 姜悌文┌────────────────────────────────┐│附表： │├──┬───┬───────┬──────┬────┬─────┤│編號│發票人│付 款 人 │發 票 日 │票面金額│支票號碼 ││ │ │ │ │(新臺幣)│ │├──┼───┼───────┼──────┼────┼─────┤│001 │李佳臻│上海銀行 │101年7月27日│500萬元 │WHA0000000││ │ │西湖分行 │ │ │ │└──┴───┴───────┴──────┴────┴─────┘以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 3 日
書記官 羅振仁