臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第269號原 告 陳姿秀訴訟代理人 朱俊雄律師複代理人 陳韻鸚受告知人 洪翠悅訴訟代理人 高玉郎被 告 陳俞婷訴訟代理人 詹德柱律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴求為：被告應給付原告新臺幣（下同）2,805,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。嗣於民國103年4月23日具狀擴張聲明為：被告應給付原告7,201,743元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。核其擴張應受判決事項之聲明，與前揭法條規定並無不合，應予准許。
二、次按，當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。又受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第67條亦有明文。所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參加所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院97年度台抗字第414號裁定意旨參照）。被告於102年1月2日具狀表明被告係自前手洪翠悅買受門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00弄0號7樓之房地及頂樓加蓋部分（下稱系爭房地），洪翠悅出售時未告知有前案訴訟，本件被告如敗訴，自得依瑕疪擔保或債務不履行之法律關係向洪翠悅主張權利，故對洪翠悅有法律上之利害關係，爰聲請對洪翠悅為訴訟告知（見本院卷第48頁）。而經本院依法將告知訴訟之訴狀送達於洪翠悅，洪翠悅未提出參加書狀或向本院聲明參加訴訟，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：ꆼ原告於民國99年12月11日經由訴外人鉅豐不動產有限公司所
經營之住商實業股份有限公司（下稱住商公司）之仲介向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00弄0號7樓之房地及頂樓加蓋部分（下稱系爭房地），總價為新臺幣（下同）25,000,000元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。系爭房地中之建物占用系爭房地同棟之一樓房地所有權人之土地，占用面積約17平方公尺，致該一樓房地所有權人就系爭建物占用部分，曾對被告提出請求給付相當於租金之訴訟，詎被告之代理人並未向原告說明系爭房地之土地持分面積不足及曾因此遭訴訟請求租金等事，更於系爭房地現況說明書中又勾選無占用他人土地或被他人占用之欄位。而原告給付予被告之總價應包含系爭房地之房屋價值及足夠之土地持分，而系爭房地中之建物既占用他人土地，即表示系爭房地中土地之持分應有短少，致有權利瑕疵。
ꆼ又兩造交易之真意當在買賣系爭房屋及其足夠之土地持分坪
數，系爭房地經鑑定後，因土地坪數實際不足，兩造之交易價格較諸案系爭房地實際房地坪數計算之正常市場交易價格，高出7,201,743元（計算式：兩造交易價格25,000,000元－鑑定之市場價格17,798,257元＝7,201,743元），此部分差額即因短少了約2.63坪之土地坪數所致，故此差額可視為被告應負之擔保責任及不完全給付之賠償範圍，為此，原告自得依民法第349條、第353條及第227條之規定，請求被告就系爭房地之權利瑕疵負賠償責任。並聲明：ꆼ被告應給付原告7,201,743元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；ꆼ願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：ꆼ依系爭買賣契約第1條之約定，本件買賣之標的分別為「土
地部分：臺北市○○區○○段○○段000地號、面積238平方公尺、權利範圍為170/2380」、「建物部分：建號:2777、建物門牌：臺北市○○區○○路0段00巷00弄0號7樓、建物面積：98.4平方公尺、附屬建物-陽台：4.8平方公尺、露台25.14平方公尺」、「共同使用建物部分：建號:2778、面積：74.54平方公尺、權利範圍：2/16」，此一契約約定之範圍與契約附件之「建物所有權狀」、「土地所有權狀」及土地、建物之登記謄本之記載完全相同。本件原告亦因買賣之法律關係，而全部取得上開土地、建物及共同使用建物部分所有權，並無任何不完全給付或瑕疵之情事。原告雖提出本院臺北簡易庭94年度北簡字第11598號判決（下稱本院94年北簡字第11598號判決），主張於該訴訟中，系爭房地之原所有權人即訴外人陳志超曾遭一樓房地所有權人即訴外人陳省請求占用土地給付相當於租金之訴訟。然本院94年北簡字第11598號判決僅為簡易事件之第一審判決，是否業已確定，仍屬未知。況該判決被告並未參與，尚不得拘束被告。退萬步言之，縱該判決已確定且被告亦應受其拘束，充其量僅系爭房地所有權人有無給付租金之必要，系爭房地仍得為正常之居住使用，尚無滅失或減少系爭房地通常效用或契約預定效用之瑕疵，原告主張本件所買受之房地有瑕疵，顯無理由。其次，依最高院77年度第7次民事庭會議決議，標的物之瑕疵於契約成立之時業已存在者，出賣人僅負瑕疵擔保責任，不另負不完全給付之債務不履行責任。暫不論系爭房地是否有瑕疵或判斷有無可歸責性，本院94年度北簡字第11598號判決訴訟發生之時間為兩造於99年12月11日簽立系爭契約前即已發生，依上開最高法院民事庭會議之決議，本件原告主張得依不完全給付之法律關係向被告請求損害賠償，即屬無據。
ꆼ又系爭房地乃被告之姑丈即訴外人陳武明於98年12月30日透
過訴外人臺灣房屋仲介股份有限公司（下稱臺灣房屋公司）之仲介，向被告之前手即訴外人洪翠悅所購買，並登記於被告名下，於買受之當時，出賣人及仲介人員均未以口頭、書面或任何形式向買方陳武明或被告說明，被告完全不知悉有本院94年度北簡字第11598號判決或有無占用他人土地之情事，亦即被告並無故意隱瞞或不告知之情事。再者，於客觀上，系爭房地自99年1月間登記於被告名下後至100年1月間出售予原告時，從未有人向被告依本院94年度北簡字第11598號判決收取相當於租金之不當得利，被告自無從得知有該訴訟之情事。況且，原告於101年1月於買受系爭房地後，迄今亦無任何人依本院94年度北簡字第11598號判決向原告收取租金。是以，原告主張被告已知悉且有隱瞞，並非事實。ꆼ本院94年度北簡字第11598號判決之認定系爭7樓及1樓之房
屋，因未有約定基地應有部分之比例，故應推定其占用土地之比例應各為1/7云云，其認事用法尚有違誤。依系爭大樓共同使用部分即2778號建物謄本所示，關於共同使用建物部分（即包括大樓之屋頂突出物、地下層等），一樓建物之權利範圍為4/16，其餘各樓層則均為2/16。而此一部分之約定比例，通常即與土地應有部分之比例相同。顯見，系爭1、2樓共同使用建物之部分，其合計之權利範圍應為6/16（計算式：4/16 +2/16），占共同使用建物之比例為37.5%。此一部分之比例，較土地共有人陳省（權利範圍:798/2380）及林陳素卿（權利範圍:52/2380）合計之權利範圍850/2380（計算式：798/2380 + 52/2380=850/2380），換算比例為35.714%為高。換言之，若比照共同使用建物之各樓層權利範圍之比例，土地共有人陳省及林陳素卿合計之權利範圍，就1、2樓土地占用之比例以觀，尚仍有不足，焉得再向7樓主張相當於不當得利之租金。若依全部樓層之總樓地板面積之比例計算，系爭1樓建物之樓地總面積為251.78平方公尺、2樓之樓地板面積為161.93平方公尺，分別占系爭大樓總樓地板面積1189.76平方公尺之21.162%及13.610%，合計為34.772%。而此部分之樓地板面積比例，與前述土地共有人陳省及林陳素卿之土地合計比例之35.714%相當。因此，系爭1、2樓建物之所有權人陳麗敏，所占用土地共有人陳省及林陳素卿之土地即可認為合理之比例。是原告請求之金額不合理，應按建物總坪數之比例計算始謂合理等語，資為抗辯。
ꆼ並聲明：ꆼ原告之訴駁回；ꆼ若受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、受告知人主張：伊係被告的前手，持有當時知道系爭房地土地持份和其他樓層不同，因為賣主有告知，賣主陳志超向地主五樓蔡先生買了五坪多的土地持份，連同房屋一起出售給伊。據了解當時每層樓的土地持份不一樣，所以才能夠跟五樓買到土地持份。當時房屋蓋好後每層樓的土地持份不一樣，有三個坪數的狀況，一樓一個、五樓一個，其他樓層有其他的坪數狀況。伊持有系爭房地時間約三年，一樓地主從未要求因為坪數土地持份不足，支付使用土地的代價，其他住戶對於系爭房地土地持份坪數不足一事並未表示任何意見。又銷售過程伊是委託仲介，仲介都有義務說明，伊亦有詢問其他仲介，他們都知道這個問題，土地上比較少，都是雙方可以接受的，這房子本來就是這樣，伊當時委託訴外人臺灣房屋公司的時候也都是這樣。該建物是比其他樓層差很多，如果要一樣，繳稅就不合理。
四、兩造不爭執事項：ꆼ原告於99年12月11日經由訴外人住商公司之仲介向被告購買
門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00弄0號7樓之房地及頂樓加蓋部分（下稱系爭房地），總價為25,000,000元，並簽訂不動產買賣契約書，而被告之代理人於系爭房地現況說明書中勾選無占用他人土地或被他人占用之欄位，此有不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書附卷可參（見卷第6至20、26頁），復為兩造不爭執。
ꆼ訴外人陳省曾於94年間向本院臺北簡易庭對訴外人陳志超提
出請求返還不當得利之民事訴訟，案列本院臺北簡易庭94年北簡字第11598號，經審理結果，判決訴外人陳志超應給付訴外人陳省235,908元，及自95年4月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自94年4月20日起，按月給付租金3,924元（見卷第21至25頁）。
五、兩造爭執及其論述：原告主張向被告買受系爭房地，原告買受時係以系爭房地有足夠之基地坪數締約，惟系爭房屋占有基地之應有部分不足，爰依權利瑕疪擔保及不完全給付之法律關係請求被告應給付如訴之聲明等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本院應審究之重要爭點厥為：ꆼ系爭房屋占用系爭土地之應有部分是否不足？ꆼ被告交付之系爭房地是否有權利瑕疪？ꆼ被告應否負權利瑕疪擔保及債務不履行之責？茲分別論述如后：
ꆼ系爭房屋占用系爭土地之應有部分是否不足？ꆼ按我國民法上之土地與建築物係個別獨立之不動產，經查73
年間並無現行民法第799條第4項關於區分所有建築物之基地持分分配方式，及公寓大廈管理條例第4條第2項關於建物區分所有權與基地共有權一體化處分之規定，故該時區分所有建物第一次登記並無法規強制規定其應分配之基地持分比例，應即由當事人合意約定並經移轉登記取得其所有持分方式為之。復按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。98年1月23日修正公布、同年7月23日施行之民法第799條第4項定有明文，此項原則性之規範於該條項修正施行前，本於公平正義、社會通念、誠實信用或事物之本然，亦均當如此，自應引為法理而予適用。（最高法院 101年度台抗字第788號民事裁判參照）。
ꆼ經查，系爭房地座落基地為臺北市○○區○○段○○段○00
0號土地（下稱系爭土地），60年10月21日起即登記為陳省、林陳素卿共有，應有部分分別為2380分之1596、2380分之784，嗣陳省、林陳素卿與華僑建設股份有限公司（下稱華僑公司）合建興建完成7層建築之集合住宅，屬公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈，門牌號碼為台北市○○路○段○○巷○○弄○號1樓至7樓（下稱系爭公寓大廈），系爭公寓大廈於73間興建完成並辦理第一次所有權登記時，由地主取得系爭公寓大廈1、2、3樓建物所有權，其中第1、2樓登記為陳麗敏所有，3樓登記為陳省所有，華僑公司則取得4、5、6、7樓建物所有權，其中4、5、6樓登記為華僑公司所有，第7樓登記為華僑公司、林克斯共有，就系爭土地部分，由陳省、林陳素卿分別移轉應有部分2380分之798、2380分之392，由華僑公司受讓取得系爭土地應有部分2380分之1190；嗣陳省將名下3樓建物連同系爭土地應有部分2380分之340出售陳金融，並辦理所有權移轉登記，華僑公司則將名下4樓建物連同系爭土地應有部分2380分之340出售林瑞鴻，並於73年7月24日辦理所有權移轉登記，華僑公司名下5樓建物連同系爭土地應有部分2380分之340出售李錦霞，並於73年5月1日辦理所有權移轉登記，名下6樓建物連同系爭土地應有部分2380分之340出售孟鐵軍，並於73年11月13日辦理所有權移轉登記，7樓建物所有權則由訴外人陳志超經拍賣程序以1,600,000元拍定取得，華僑公司就系爭土地剩餘應有部分2380分之170則於76年1月5日單獨轉讓訴外人蔡金祥等情，有系爭土地建物人工登記簿謄本可稽（見卷第198至240頁），陳省於另案本院94年北簡字第11598號民事事件中亦自認由地主與建設公司合建等語（見本院94年北簡字第11598號卷第83頁），顯見系爭公大廈確係由地主與華僑公司合建，並約定興建完成後，由地主取得系爭公寓大廈1、2、3樓建物所有權，華僑公司取得4、5、6、7樓建物所有權及系爭土地應有部分2380分之1190權利。雖華僑公司嗣後陸續出售4、5、6樓予第三人，並分別將4、5、6樓建物占用基地比例各以系爭土地應有部分2380分之340比例移轉第三人，陳省出售3樓建物及其基地持分時亦一併將系爭土地應有部分2380分之340比例辦理移轉登記，固堪認3、4、5、6樓建物基地持分為系爭土地應有部分2380分之340。惟查，系爭公寓大廈各樓層專有部分面積分別為1樓134.40平方公尺、平台16.25平方公尺、地下層101.13平方公尺，2樓136.75平方公尺、陽台25.18平方公尺，3樓136.75平方公尺、陽台25.18平方公尺，4樓136.75平方公尺、陽台25.18平方公尺，5樓136.75平方公尺、陽台25.18平方公尺，6樓133.18平方公尺、陽台
4.80平方公尺、露台23.94平方公尺，7樓98.40平方公尺、陽台4.80平方公尺、露台25.14平方公尺，換言之，2、3、4、5樓各樓層建物面積均為161.93平方公尺，6樓面積為161.92平方公尺，使用面積均大略相同，故占用基地比例均為系爭土地應有部分2380分之340，固有其合理性。但7樓面積僅為128.34平方公尺，遠小於2、3、4、5、6樓面積，而華僑公司依與地主間合建約定，僅受讓取得系爭土地應有部分2380分之1190，以其取得4、5、6樓建物基地持分各為系爭土地應有部分2380分之340計算，僅餘系爭土地應有部分2380分之170作為7樓建物占用基地之持分比例，與2、3、4、5、6其餘樓層建物基地持分相較，固減少應有部分2380分之170，惟斟酌合建案地主陳省、林陳素卿僅移轉系爭土地應有部分2380分之1190予華僑公司，仍各保留系爭土地應有部分2380分之798及2380分之392，土地應有部分比例已大於華僑公司，且華僑公司於持有7樓建物及基地系爭土地應有部分2380分之170期間，地主陳省、林陳素卿均未主張華僑公司持有7樓建物基地持分不足，就不足部分應支付使用對價或負無權占有或不當得利責任之情以觀，足見華僑公司就合建分配取得之7樓建物及其占有基地使用系爭土地，係經地主陳省、林陳素卿同意並非無權占有。
ꆼ依前述，地主陳省、林陳素卿於合建案中即已同意華僑公司
就取得7樓建物得不支付對價無償使用其合建後不足之土地應有部分2380分之170。換言之，華僑公司取得7樓建物所有權時即就該等建物坐落之系爭土地與地主陳省、林陳素卿間成立無償使用之法律關係。
ꆼ被告出售之系爭房地是否有權利瑕疪？ꆼ按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣
人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。（最高法院96年度台上字第2617號民事裁判參照）ꆼ經查，依系爭買賣契約第1條之約定，兩造間買賣標的分別
為「土地部分：臺北市○○區○○段○○段000地號、面積238平方公尺、權利範圍為170/2380」、「建物部分：建號:2777、建物門牌：臺北市○○區○○路0段00巷00弄0號7樓、建物面積：98.4平方公尺、附屬建物-陽台：4.8平方公尺、露台25.14平方公尺」、「共同使用建物部分：建號:2778、面積：74.54平方公尺、權利範圍：2/16」，此核與系爭房地之土地、建物登記謄本記載內容相同，被告亦已將系爭地交付原告占有並移轉所有權登記完畢，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、土地建物所有權狀、土地建物登記謄本可稽（見卷第6至12頁、16至19頁），足認被告已依民法第348第1項之規定履行出賣人交付其物於買受人，並使其取得讓物所有權之義務。雖原告主張系爭房屋基地持分不足，短少持分係歸屬系爭公寓大廈1樓房地所有人所有，權利自有瑕疪，且兩造間交易真意係買賣系爭房屋及足夠之土地持分坪數云云，並舉本院94年度北簡字第11598號民事判決為證。惟查，兩造間買賣標的為系爭房地，其具體權利範圍已於系爭買賣契約第1條載明清楚，原告簽訂系爭買賣契約時，依系爭買賣契約記載及檢附之土地建物所有權狀、土地建物登記謄本等資料，當可明確知悉買受土地之權利範圍為系爭土地應有部分2380分之170，而非應有部分2380分之340，原告空言主張買賣標的尚包括不足之系爭土地應有部分2380分之170云云，並不足採。次查，系爭土地原地主陳省、林陳素卿與建商華僑公司合建時，雙方既已約定系爭公寓大廈7樓建物之基地持分比例以2380分之170辦理登記，其餘基地持分不足部分成立無償使用關係，此項基地應有部分比例之約定，各區分所有權人及其繼受人應受此約定之拘束。
ꆼ系爭房屋原係由訴外人陳志超經執行程序中拍定取得，嗣陳
志超於95年12月18日向訴訴外人蔡金祥買受系爭土地應有部分2380分之170，並辦理移轉登記完畢，96年間陳志超將系爭房地移轉登記洪翠悅，洪翠悅於99年1月26日將系爭房地移轉登記被告名義，原告再於100年1月3日登記取得系爭房地所有權等情，業據本院依職權調取本院94年度北簡字第11598號卷核閱無誤，並有異動索引可佐（見卷第170至172頁），被告及原告既為系爭房地之歷次繼受人，且渠等持有期間，系爭房屋之基地持分為系爭土地應有部分2380分之170，符合系爭土地原地主陳省、林陳素卿與建商華僑公司合建約定基地持分比例，系爭土地所有權人陳省、林陳素卿自應受此約定之拘束，而不得對被告及原告主張系爭房屋有無權占有情形，應支付使用對價或不當得利損害金。至被告及原告並非本院94年度北簡字第11598號判決之當事人，且該判決未及審酌系爭土地原地主陳省、林陳素卿與建商華僑公司就系爭房屋之基地持分比例已約定為系爭土地應有部分2380分之170乙節，被告及原告自不受該判決既判力之拘束。
ꆼ原告買受系爭房屋及其基地持分即系爭土地應有部分2380分
之170，業經被告交付占有並移轉所有權登記完畢，核與系爭買賣契約內容相符，並無短少土地持分面積之情事，系爭土地之所有人陳省、林陳素卿亦不得對原告及被告主張無權占有應支付使用對價或不當得利損害金，足認被告交付系爭房地並無權利瑕疪。原告主張系爭房地之權利為有瑕疪乙詞，核不足採。
ꆼ被告應否負權利瑕疪擔保及債務不履行之責？
依前述，被告交付之系爭房地並無權利瑕疪，被告並已交付系爭房地占有並移轉有權登記完畢，被告既履行出賣人義務完畢，無債務不履行之情形。原告主張被告應負權利瑕疪擔保及不完全給付之責，依民法第349條、第353條及第227條之規定，請求被告賠償7,201,743元及法定利息，於法即屬無理由。
ꆼ綜上，被告抗辯系爭房地並無權利瑕疪，被告亦無債務不履
行情事乙詞，為可採信。從而，原告依民法第349條、第353條及第227條之規定，請求被告給付7,201,743元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法即屬無據，原告之訴為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 103 年 10 月 9 日
民事第二庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 9 日
書記官 學妍伶