臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第276號原 告 王秋玉 住新北市○○區○○街1訴訟代理人 劉添錫律師被 告 蔡昇縉 住臺北市○○區○○路5段7
蔡岩璋兼 共 同訴訟代理人 范美珍被 告 蔡昇軒 住新北市○○區○○路○○巷○號1共 同訴訟代理人 許諺賓律師複 代理人 陳建偉律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國102年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落如附表壹、貳、參所示之房屋及土地准予原物分割，其分割方法為：如附表壹、貳、參所示之土地及房屋應分歸為被告蔡昇縉、蔡岩璋、范美珍、蔡昇軒共有，被告蔡昇縉、蔡岩璋、范美珍、蔡昇軒各取得應有部分四分之一。
被告蔡昇縉、蔡岩璋、范美珍、蔡昇軒各應給付原告新臺幣肆拾壹萬陸仟捌佰叁拾伍元。
訴訟費用由被告蔡昇縉、蔡岩璋、范美珍、蔡昇軒各負擔五分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：附表所示土地及建物（下稱系爭建物，下合稱系爭房地）為兩造共有，各有應有部分5分之1。又系爭建物僅有89.86平方公尺，倘原物分割，空間太小而無利用價值，爰依民法第823條規定，請求變賣共有物，分配價金予兩造。並聲明：兩造共有坐落如附表壹所示之房屋及土地准予分割，以變賣方式，由兩造依所有權應有部分比例分配價金。
二、被告則以：系爭房地乃繼承所得，已居住30年餘，係被告賴以維持日常生活之所在，而原告於投標拍定系爭房地時，已知系爭房地已公告使用情形為「本件標的物現由債務人及其家屬使用，因係拍賣應有部分，故拍定後不點交」，且原告自承係投資客，而依我國民法就分割共有物之規定，旨趣在於促進共有物之利用，避免就土地、房屋等共有物過於細分而未能發揮其經濟效用及價值，非在鼓勵市場投資客基於其經濟上優勢，藉分割共有物之方式獲取暴利，倘配合原告將被告居住多年已有濃厚感情之系爭房地變賣處理，等於間接剝削被告居住之權利，被告既屬經濟上弱勢，日後更不可能有能力於高房價時代購入另一房地供居住，故變賣分割物之作法有失公允。又原告透過強制執行拍賣程序，以新臺幣（下同）125萬1,000元取得系爭房地應有部分5分之1，雖該價格已與一般市場行情價格相去不遠，仍願以合理價格150萬元或160萬元補償原告持分。原告雖以其須繳納奢侈稅為由提高補償價格，然奢侈稅乃政府針對穩定房價及打擊投機之措施，若原告欲在短期內轉售系爭房地持分而獲利，依法納稅乃盡國民義務，不應將奢侈稅變相轉嫁由被告負擔。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造共有系爭房地，且各共有人之應有部分如附表所示，為兩造所不爭，並有土地、建物登記第二類謄本在卷可查（見調解卷第4頁至第9頁），堪認屬實。
四、得心證之理由：本件原告主張前揭事實，固提出系爭房地之建物登記謄本、土地登記謄本、本院板橋簡易庭調解不成立證明書、本院不動產權利移轉證書為證，被告則以前詞置辯。
㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭共有物並未訂定不分割之協議，亦無物之使用目的不能分割之情形，惟目前無法協議分割，為兩造不爭執，故原告依據民法第823條第1項之規定，請求分割共有物，於法尚無不合。
㈡次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方
法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條（98年1月23日修正，同年7月23日施行）定有明文。按「分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求」（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。因此，分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人，在以原物分配於各共有人之情形，如共有人中，有不能按其應有部分受分配，或按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，應依各共有人分得部分價值之高低，互以金錢為補償。共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，亦有最高法院92年度臺上字第782號、91年度臺上字第2087號、88年度臺上字第785號民事判決意旨可資參照。
㈢又查，原告係於101年10月11日以125萬1,000元之價格經由
法院拍賣程序，取得系爭房地原為蔡明芬所有之應有部分5分之1，拍賣公告上載系爭房地由債務人及其家屬使用，因係拍賣應有部分，故拍定後不點交等語，亦經本院調閱100年度司執字第57706號執行卷宗查證屬實，因此原告早已知悉系爭房地由被告作為住家使用，而原告以拍賣程序拍得系爭房地5分之1後聲請變價分割目的在賺取投資價差，而人之於土地、房屋均有其固有情感及熟悉之人際關係，變價分割將迫使被告搬離習慣之環境，重覓新屋，影響被告目前居住使用之狀態，且被告間為母子親誼關係，同意仍維持共有關係，願以金錢補償原告，再參以揆諸前揭條文及判例意旨，被告抗辯應將系爭房地分歸被告共有，由各被告各取得應有部分4分之1，另以金錢補償應有部分僅5分之1而未受分配之原告，較為可採。
㈣再查，系爭房地5分之1價格於原告拍定前曾送請謝慧玲建築
師事務鑑定，推定系爭房地每坪單價為40萬元，5分之1持分為5.9坪，總價為236萬0,001元，嗣經四次拍賣程序，始由原告125萬1,000元拍得一情，業經本院調取100年度司執字第57706號查閱屬實，足徵系爭房地市場價格應非每坪40 萬元，且因僅拍賣應有部分5分之1，拍定價格125萬1,000元亦不足以反應市場價格。又系爭房地附近有靜心國小、景興國中、興得市場、興隆公園、懷恩隧道公車站、建物建築完成日期為72年9月27日，且謝慧玲建築師事務所鑑定報告書所附樂屋網銷售物件資訊所載，與系爭房地類似條件公寓住宅，開價每坪31.4萬元，而鑑定報告書亦明載開價與成交價有10%～20%之落差，則本院審酌系爭建物之樓層、屋況、交通位置及權利價值等因素，認系爭房地價格以每坪價格為28萬2,600元計算應較合理（計算式：314,000×0.9＝282,600），則5分之1持分之房地價值為166萬7,340元（計算式：5.9×282,600＝1,667,340）。兩造應有部分持分比例各為五分之一，原告應受分配之房地價值為166萬7,340元，但實際未受分配，則被告就多受分配部分，依據首揭規定，應各補償原告41萬6,835元（計算式：1,667,340÷4＝416,835）。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段規定，訴請就系爭建物為分割，為有理由，本院依系爭建物性質及分割後之經濟效用等情形，認以原物分割為當，但共有人中原告有不能按其應有部分受分配，自應以金錢補償之，爰判決如主文所示。
六、兩造其餘之攻擊及防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、另因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。查系爭建物雖因兩造無法達成分割協議，原告因而提起訴訟，但兩造均因系爭建物之分割而互蒙其利，故依上開規定，本院認此部分訴訟費用應由兩造按分割前之原所有權應有部分比例負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
民事第三庭 法 官 趙雪瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
書記官 廖素芳附表一：
┌──┬───┬─────┬─────────┬───┬───────┬────┐│編號│共有人│建 號 │基 地 坐 落 │建築式│建 物 面 積│權利範圍││ │ │ │ │樣主要│ （平方公尺） │ ││ │ │ │------------------│建築材├───────┤ ││ │ │ │建 物 門 牌 │料及房│附屬建物主要建│ ││ │ │ │ │屋層數│築材料及用途 │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼───┼─────┼─────────┼───┼───────┼────┤│001 │王秋玉│2201 │臺北市○○區○○段│5層樓 │1層：82.32 │5分之1 ││ │ │ │一小段411-4地號 │鋼筋混│合計：82.32 │ ││ │ │ │------------------│凝土造├───────┤ ││ │ │ │臺北市○○區○○路│ │平台：7.54 │ ││ │ │ │5段73巷7弄2號 │ │ │ │├──┼───┤ │ │ │ ├────┤│002 │蔡昇縉│ │ │ │ │5分之1 │├──┼───┤ │ │ │ ├────┤│003 │蔡岩璋│ │ │ │ │5分之1 │├──┼───┤ │ │ │ ├────┤│004 │蔡昇軒│ │ │ │ │5分之1 │├──┼───┤ │ │ │ ├────┤│005 │范美珍│ │ │ │ │5分之1 │├──┴───┴─────┴─────────┴───┴───────┴────┤│註：含共同使用部分2158、2223建號之持分 │└───────────────────────────────────────┘附表二：
┌──┬───┬────────────────┬──┬─────┬──────┐│編號│共有人│ 土 地 坐 落 │地目│面 積│權利範圍 ││ │ │ │ │(平方公尺)│ │├──┼───┼────────────────┼──┼─────┼──────┤│001 │王秋玉│臺北市○○區○○段一小段411-4地 │ 建 │ 1289 │50000分之74 │├──┼───┤號 │ │ ├──────┤│002 │蔡昇縉│ │ │ │50000分之74 │├──┼───┤ │ │ ├──────┤│003 │蔡岩璋│ │ │ │50000分之74 │├──┼───┤ │ │ ├──────┤│004 │蔡昇軒│ │ │ │50000分之74 │├──┼───┤ │ │ ├──────┤│005 │范美珍│ │ │ │50000分之74 │└──┴───┴────────────────┴──┴─────┴──────┘附表三：
┌──┬───┬────────────────┬──┬─────┬──────┐│編號│共有人│ 土 地 坐 落 │地目│面 積│權利範圍 ││ │ │ │ │(平方公尺)│ │├──┼───┼────────────────┼──┼─────┼──────┤│001 │王秋玉│臺北市○○區○○段一小段448-1地 │ 建 │ 1097 │50000分之141│├──┼───┤號 │ │ ├──────┤│002 │蔡昇縉│ │ │ │50000分之141│├──┼───┤ │ │ ├──────┤│003 │蔡岩璋│ │ │ │50000分之141│├──┼───┤ │ │ ├──────┤│004 │蔡昇軒│ │ │ │50000分之141│├──┼───┤ │ │ ├──────┤│005 │范美珍│ │ │ │50000分之141│└──┴───┴────────────────┴──┴─────┴──────┘