臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第2934號原 告 王誼喬訴訟代理人 周志吉律師被 告 王光晨訴訟代理人 沈明達律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國103年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍佰柒拾伍元及自民國一百零二年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零二年六月一日起按月給付原告新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地應有部分三分之二以每平方公尺之當年申報地價年息百分之五再除以十二計算之租金。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段○○○ ○號（重測前為三重埔段菜寮小段432 之139 地號）及同段150 地號（重測前為三重埔段菜寮小段432 之42地號）土地（下稱系爭土地）原為訴外人即被告父親、原告祖父王觀煌所有，王觀煌於民國86年8 月1 日去世後，系爭土地由被告與第三人王光昇、原告父親王光陽繼承，於101 年5 月11日辦理共有物分割登記，王光陽於101 年6 月15日將系爭土地應有部分3 分之1移轉登記為原告所有，原告另於102 年2 月26日拍賣取得王光昇所有系爭土地應有部分3 分之1 。被告於系爭土地興建坐落新北市○○區○○段○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號建物、門牌號碼為新北市○○區○○○路○○號建物（下稱系爭房屋），目前出租與訴外人晟嵐企業股份有限公司（下稱晟嵐公司）使用中。被告所有系爭房屋坐落系爭土地應有部分
3 分之2 ，為無權占有使用，獲有相當於租金之不當利益，又王光陽自97年5 月21日起至101 年6 月15日止，對於被告所得請求相當於租金利益之不當得利債權，業已讓與原告。
為此爰依民法第179 條不當得利及同法第425 條之1 法定租金請求權及債權讓與法律關係，請求被告給付如訴之聲明第
1 、2 項所示金額。並聲明：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）90萬235 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）被告自102 年6 月
1 日起，按月給付原告依所使用面積30.28 平方公尺，以每平方公尺之當年期公告土地現值年息百分之10除以12計算之租金。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭土地於70年間為訴外人即原告祖母、被告母親王江彩雲所有，王江彩雲於71年間出具「土地使用權同意書」給被告，由被告申請建造執照興建系爭房屋，嗣王江彩雲於79年間將系爭土地所有權移轉登記予王觀煌，被告非無權占有系爭土地應有部分3 分之2 。被告既非系爭土地應有部分3 分之2 之所有權人，原告亦非由被告受讓系爭土地應有部分3 分之2 ，與民法第425 條之1 規定不符，無類推適用之餘地。
（二）74年6 月3 日修正前民法第1017條固規定，不屬於妻之原有財產為夫所有，系爭土地於婚姻關係存續中登記為王江彩雲名義，為王觀煌所有。王江彩雲出具「土地使用權同意書」給原告作為建築系爭房屋之基地使用，王觀煌知情不表示異議，被告於72年2 月10日建築系爭房屋完成，同年6 月8 日為建物保存登記，於土地登記簿「地上建築改良之建號」欄登記系爭房屋4 個建號。王觀煌於79年9 月29日辦理變更系爭土地所有權人名義時，系爭土地登記簿「地上建築改良之建號」欄已登記4 個建號，王觀煌亦無異議，足認王觀煌對王江彩雲提供系爭土地供被告建築系爭房屋，為默示之承認，依民法第118 條第1 項規定，難謂不生效力。
（三）如原告得請求相當於租金之不當得利，依土地法第105 條準用同法第97條之規定，其租金以不超過土地申報地價年息百分之10為限。系爭房屋一樓僅20.41 平方公尺，二至四樓各33.79 平方公尺，樓梯在室內，可使用面積無幾，房屋地點偏遠，出租晟嵐公司租金每年僅7 萬2,000 元，原告所得請求相當租金之不當得利應以申報地價年息百分之5 計算。又被告代王光陽、王光昇繳納89至93年度之房屋稅及地價稅共計26萬6,460 元，原告應負擔王光陽部分
8 萬8,820 元應予抵銷。並聲明：（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告所有系爭土地權利範圍各3 分之2 ，被告所有系爭土地權利範圍各3 分之1 。被告所有系爭房屋坐落系爭土地。
（二）上開149 地號土地於70年9 月25日登記為王江彩雲名義，上開150 地號土地於52年6 月6 日登記為王江彩雲名義，系爭土地均於76年10月1 日變更所有權人名義為王觀煌。
被告、王光昇及王光陽於100 年8 月18日辦理系爭土地繼承登記，101 年5 月11日辦理判決共有物分割登記，101年6 月15日王光陽將所有3 分之1 應有部分移轉登記予原告，原告復於102 年2 月26日拍賣取得王光昇所有系爭土地應有部分3 分之1 。
（三）王江彩雲於71年4 月9 日簽立土地使用權同意書內容記載：「茲有王光晨（被告）一人，擬在本人等所有三重市○○○段○○○段00000000000000 地號土地建築4 層，R.
C 造建築物棟，業經本人等1 人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。（本同意書應從同意日起1 年內提出申請執照，逾期無效）。」
（四）臺灣新北地方法院101 年度司執字第65789 號強制執行事件拍賣系爭土地王光昇應有部分各3 分之1 第一次拍賣公告附表備註欄四記載：「本件土地查封時，經地政人員指界後陳稱，編號一之土地為新北市○○區○○○路○○號房屋之坐落基地；編號2 之土地為上開房屋門前騎樓之一部分，據債權人（即被告）在場陳稱，該房屋為債權人所有，目前出租與第三人晟嵐企業股份有限公司使用等情，惟本件有無租地建屋仍不明，使用權源不明，…。」
四、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。其立法理由謂：
「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度臺上字第1328號判決參照）。經查：系爭土地所有權原為王江彩雲所有，雖王江彩雲於71年4 月9 日提供系爭土地與被告興建系爭房屋，乃係基於使用借貸、而非基於租賃關係。然王江彩雲於76年10月1 日移轉系爭土地所有權予王觀煌，王觀煌於86年8 月1 日去世後，系爭土地依法由全體繼承人即被告、王光陽、王光昇共同繼承，而屬被告、王光陽、王光昇公同共有，是於斯時，就系爭房屋而言，即生類似民法第425 條之1 第1 項「土地及土地上之房屋同屬一人所有」之情形。又被告、王光陽、王光昇於101 年5 月11日辦理系爭土地判決共有物分割登記，101 年6 月15日王光陽將所有3 分之1 應有部分移轉登記予原告，原告復於102 年2 月26日拍賣取得王光昇所有系爭土地應有部分3 分之1 ，已如前述，即合於民法第425 條之
1 第1 項所謂「將土地及房屋先後讓與相異之人」之情形。揆諸首揭說明，自應推定被告在系爭房屋使用期限內，得繼續合法使用系爭房屋所坐落之系爭土地。準此，被告所有系爭房屋即屬有權使用該房屋所坐落之系爭土地，是原告類推適用民法第425 條之1 規定，請求被告給付租金，即屬有據。
五、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，並為租用基地建築房屋準用，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又依土地法施行法第25條規定所謂土地價額土地價額，依法定地價。而法定地價，依土地法第148 條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地。另土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要（最高法院92年度臺簡上字第20號判決意旨可參）。復按城市地方供營業用之土地，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般土地可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院54年臺上字第1528號判例意旨、100 年度臺上字第483 號判決、101 年度臺上字第493號判決意旨參照）。
（一）被告所有系爭房屋有權使用該房屋所坐落之系爭土地，原告得類推適用民法第425 條之1 規定，請求被告給付租金，業已認定如前，是原告自得請求被告給付自102 年6 月
1 日起相當於租金之不當得利。
（二）原告雖主張：被告將系爭房屋4 層樓出租與訴外人晟嵐公司，晟嵐公司所在地設於系爭房屋1 樓，應尚有其他1 、
3、4樓之租賃契約未提出云云。惟查，晟嵐公司所承租乃系爭房屋2 樓，有房屋租賃契約可佐（見本院卷第100 至
117 頁），復經本院履勘現場，系爭房屋1 樓主要堆放零件，系爭房屋2 樓擺放辦公桌椅、沙發、茶几，有員工正在使用中，3 樓擺放零件、紙箱及衣物，4 樓屋頂有鋼筋裸露情況，僅堆放紙箱約10幾箱，另有廢棄電腦營幕，其餘空間未使用，晟嵐公司會計人員當場表示晟嵐公司僅承租系爭房屋2 樓，剩餘樓層僅暫時堆放雜物未承租，有勘驗筆錄及現場照片可查（見本院卷第139 、146 、149 至
153 頁），況若晟嵐公司確有承租其餘樓層，應無可能不善盡利用其空間，僅隨意、零散擺放雜物，堪認原告僅將系爭房屋2 樓出租晟嵐公司供營業用而非專供住宅使用之房屋，則原告所得請求被告給付之租金數額，自不受到土地法第97條及第105 條規定之限制。
（三）經查：系爭土地於中正南路陸橋上橋處旁，交通流暢，車流量中等，附近有菜寮捷運站，三重醫院及三重簡易庭，步行3 分鐘可達重新路3 段，附近建築有3 、4 層樓高之透天厝，亦有新蓋之20層樓集合式住宅，附近1 樓店面有開設汽機車修理行、小吃店、當舖、檳榔攤、銀行，被告使用系爭土地之方式係作為透天厝型建物使用等情，業據本院勘驗明確，並有勘驗筆錄及現場照片可查（見本院卷第139 、142 至145 、147 、148 頁），復斟酌系爭房屋不能與系爭土地分離使用，被告並未居住在系爭房屋，為其所自承，現出租與晟嵐公司為營業使用，即不受土地法第97條第1 項規定之租金限制，本院認以系爭土地申報地價年息百分之5 計算年租金，尚屬允當。是依系爭土地第二類謄本所載申報地價（見本院卷第162 、163 頁），酌定系爭土地年租金如附表「租金數額」欄所示，原告請求被告給付年租金8 萬3,566 元本息，及自102 年6 月1 日起至系爭房屋得使用期限內止，按月依當年度申報地價年息5%除以12個月所計算之租金，為有理由，應予准許。又選擇訴之合併者，謂相同原告對相同被告，以單一之聲明，主張二以上訴訟標的，請求法院擇一訴訟標的而為其勝訴之判決，故法院如認其中一訴訟標的合法且有理由而為原告勝訴之判決後，對其他訴訟標的即無庸再為審酌。準此，原告類推適用民法第425 條之1 第1 項之規定所為核定租金及給付租金之請求，既經認定有理由，本院無庸再審酌其依民法第179 條所為請求部分，附此敘明。
六、被告以繳納系爭土地地價稅8 萬2,991 元抵銷有理由：
（一）被告辯稱其曾代原告父親王光陽繳納系爭房屋89年度至93年度之房屋稅合計1 萬7,486 元，其中三分之一應予抵銷，並提出系爭房屋稅繳款書影本為證（見本院卷第67至69、71、73、74頁）。按債務人於受通知時，對於讓與人有債權者，如其債權之清償期，先於所讓與之債權或同時屆至者，債務人得對於受讓人主張抵銷。又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第299 條第2 項、第334 條第1 項前段定有明文。債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。最高法院著有18年上字第1709號判例可參。是本件原告主張受讓其父王光陽對被告之租金債權，被告雖得對原告以其父王光陽之債權主張抵銷，惟被告以代原告父親王光陽繳納之房屋稅主張抵銷，必以王光陽負有繳納系爭房屋房屋稅之前提。復按房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。房屋稅向房屋所有人徵收之。房屋稅條例第3 條、第4 條第1 項前段定有明文。系爭房屋之所有權人為被告，有建物謄本可稽（見102 年度司北調字第480號卷第18至21頁），復為兩造所不爭執，依上開規定，系爭房屋稅之納稅義務人即為被告，王光陽既不負系爭房屋稅繳納義務，對於被告繳納房屋稅，即不發生任何債務，是被告主張以代王光陽繳納之房屋稅抵銷，即不足採。
（二）被告辯稱其代原告之父即債權讓與人王光陽繳納90至93年度地價稅24萬8,974 元之三分之一即8 萬2,991 元，應予抵銷等語，並提出臺北市稅捐稽徵處90至93年度之地價稅繳款書影本為證（見本院卷第67至74、164 頁），足認該等地價稅確實為被告所繳納。又地價稅之繳納，為有利於王光陽之管理事務，衡諸社會常情，應認繳納該等稅捐並不違反王光陽之意思，被告自得依民法第176 條第1 項之規定，請求王光陽償還其已支出之費用，本件原告主張受讓王光陽對被告之租金債權，依民法第299 條第2 項規定，被告即得對原告以王光陽之債權主張抵銷。原告雖辯稱：依稅捐稽徵法第21條規定地價稅核課期間為5 年，屬1年或不及1 年之定期給付債權，其請求權因5 年間不行使而消滅，主張時效抗辯云云。惟按請求權，因15年間不行使而消滅，民法第125 條前段定有明文。本件被告依無因管理法律關係，以其於90至93年度無因管理代王光陽繳納之地價稅主張抵銷，其請求權時效即為15年，被告於102年11月6 日具狀主張抵銷（見本院卷第58頁反面），未逾15年之請求權時效。原告復辯稱：被告前於本院102 年度家訴字第136 號履行承諾書事件為抵銷之主張，故被告重複主張有權利濫用之情事云云。惟按被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已具備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告所主張抵銷之債權曾有爭執，或被告已另案起訴請求，均不影響被告抵銷權之行使。依民事訴訟法第400 條第2 項規定，主張抵銷之請求，其成立與否須經裁判確定，始以主張抵銷之額為限，有既判力；且其既判力之範圍應不超過本訴請求之金額（最高法院67年臺上第1647號判例及94年度臺上字第2176號判決可參）。是縱認被告就同一繳納地價稅債權已於他案中主張抵銷一節屬實，該案既未判決確定，就被告主張抵銷之請求及金額即不生既判力，被告自得於本件就此一債權主張抵銷，無何權利濫用之情形。故被告辯稱其為債權讓與人王光陽繳納地價稅共8 萬2,991 元應予原告本件租金債權抵銷，為有理由。從而，原告得請求被告給付租金之金額，扣除被告主張抵銷之金額後為575 元。
七、綜上所述，原告類推適用民法第425 條之1 第1 項之規定，請求被告給付原告575 元及自起訴狀送達翌日起（即102 年
5 月22日，送達證書見司北調字卷第29頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，以及被告自102 年6 月1 日起至系爭房屋得使用期限內，按月給付原告以每平方公尺之當年期申報地價年息5%再除以12計算之租金，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
九、兩造陳明原供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
十、按民事訴訟法第79條規定，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。查本件原告之訴固一部有理由、一部無理由，但本院酌量兩造勝敗情形，認為應由原告負擔全部訴訟費用。
十一、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日
民事第五庭 法 官 徐淑芬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日
書記官 吳昀蔚附表：
┌──┬──────┬───┬──────┬─────┬─────┬───────────┐│ 編 │租金起迄時間│ 面積 │新北市三重區│ 申報地價 │ 租金數額 │租金計算式： ││ 號 │ （民國） │（㎡）│中民段149、 │ （元/㎡）│（新臺幣）│面積×應有部分×該年度││ │ │ │150地號土地 │ │ │申報地價×5% ││ │ │ │應有部分 │ │ │ │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼───────────┤│ 1. │97年5月21日 │45.42 │3分之1 │19,840 │9,258 │45.42×1/3×19,840×5%││ │至99年12月31│ │ │ │ │×225/365 ││ │日 │ │ │ │ │ │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼───────────┤│ 2. │98年1月1日至│同上 │3分之1 │同上 │15,019 │45.42×1/3×19,840×5%││ │98年12月31 │ │ │ │ │ ││ │日 │ │ │ │ │ │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼───────────┤│ 3. │99年1月1日至│同上 │3分之1 │21,200 │16,048 │45.42×1/3×21,200×5%││ │99年12月31日│ │ │ │ │ │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼───────────┤│ 4. │100年1月1日 │同上 │3分之1 │同上 │16,048 │45.42×1/3×21,200×5%││ │至100年12月 │ │ │ │ │ ││ │31日 │ │ │ │ │ │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼───────────┤│ 5. │101年1月1日 │同上 │3分之1 │同上 │7,343 │45.42×1/3×21,200×5%││ │至101年6月15│ │ │ │ │×167/365 ││ │日 │ │ │ │ │ │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼───────────┤│ 6. │101年6月16日│同上 │3分之1 │同上 │8,750 │45.42×1/3×21,200×5%││ │至101年12月 │ │ │ │ │×199/365 ││ │31日 │ │ │ │ │ │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼───────────┤│ 7. │102年1月1日 │同上 │3分之1 │24,000 │2,837 │45.42×1/3×24,000×5%││ │至102年2月26│ │ │ │ │×57/365 ││ │日 │ │ │ │ │ │├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼───────────┤│ 8. │102年2月27日│同上 │3分之2 │同上 │8,263 │45.42×2/3×24,000×5%││ │至102年5月20│ │ │ │ │×83/365 ││ │日 │ │ │ │ │ │├──┼──────┴───┴──────┴─────┼─────┼───────────┤│小計│ │83,566 │ │├──┼───────────────────────┴─────┴───────────┤│備註│各年度租金數額，元以下四捨五入。 │└──┴─────────────────────────────────────────┘