臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第297號原 告 萬得福不動產仲介經紀有限公司法定代理人 萬全訴訟代理人 劉興業律師複 代理人 王正豪律師被 告 高華龍訴訟代理人 劉錦隆律師上列當事人間給付服務費事件，本院於民國102年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第3款均有明文。本件原告原起訴請求潤泰創新國際股份有限公司（下稱潤泰公司）及被告各應給付如其聲明一、二項所示之金額，然於本案為言詞辯論前即民國101年12月24日即具狀撤回對潤泰公司之起訴（見本院卷第54頁）；又原告原起訴狀聲明第二項之利息起算日為101年11月3日，嗣於本院言詞辯論期日更正為101年11月10日（見本院卷第123頁反面），經核原告上述所為，屬撤回訴之一部及減縮利息之聲明，均與前開法條規定相符，自應准許。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、原告起訴略以：
㈠、訴外人潤泰公司於99年3月27日與原告簽訂授權書，委託原告仲介出售其所有之臺北市○○區○○段○○段0000○號、權利範圍全部、門牌號碼：臺北市○○區○○路○○號1樓之房屋、暨附屬地下停車場1至3、8至21號車位17個，及該屋坐落之同段261、262、254-1地號土地，權利範圍823/10000（下稱系爭房地），並約定仲介服務費用為新臺幣（下同）120萬元，給付費用條件為與買主達成買賣協議時。嗣原告尋得買主即被告，接受其委託以總價6400萬元為其與潤泰公司協議購買系爭房地事宜，兩造並於99年4月27日簽訂不動產買賣要約/承諾書（下稱系爭要約書），於第六條約定服務費用為100萬元（下稱系爭報酬），給付條件為被告簽訂不動產即系爭房地買賣契約書時。
㈡、經原告居中協調後，潤泰公司於99年5月26日與被告簽訂系爭買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），以總價7050萬元購買系爭房地，被告復於買方定金收款憑條第七點，再次同意給付原告100萬元作為服務報酬（即系爭報酬）。而原告之服務已告完成，被告給付服務費之條件成就，惟因系爭房地為臺北市政府逕為預告登記及限制所有權之移轉，而依系爭要約書，原告之服務僅至簽訂系爭買賣契約書，後續並無其他服務項目，但原告仍基於服務熱忱，協助被告後續事宜並與臺北市政府多次協調，臺北市政府終於100年4月6日以府產業市字第00000000000號函（下稱系爭市府函文）同意將該房地之預告（限制）登記予以塗銷，該房地之移轉限制遂已解消，原告嗣於101年11月1日正式發文向被告請求給付服務費，不獲置理。為此，爰依系爭要約書第六條、買方定金收款憑證第七點及民法第565條、第568條之規定，起訴請求被告給付系爭報酬，及自前向被告請求給付到期之翌日（即101年11月10日）起算之利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告100萬元，及自101年11月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯略以：
㈠、依系爭市府函文說明所示要旨：㈠系爭房地登記於潤泰公司時並無註記登記，基於信賴保護原則，同意塗銷系爭房地限制移轉之註記；㈡系爭房地如經移轉，承買人（新所有權人）須和臺北市政府簽訂獎勵投資契約，並同意將限制移轉登記之預告登記條文納入契約；及原證七潤泰公司發給被告之函文說明記載：「…臺北市政府…來函，…，已取消註記，雙方可辦理過戶手續。本公司亦已告知台端。」，足見系爭房地於被告買賣當時，已處於隨時可移轉而無須另經臺北市政府之核准，被告卻以系爭房地登記之現況，稱其買受時未取得臺北市政府之許可而無法移轉，應不足取。
㈡、又系爭房地有移轉限制之註記，潤泰公司事前並不知悉，係臺北市政府事後、單方逕為註記，故而原告請求市議員向臺北市政府陳情後，臺北市政府始自行撤銷該註記，否則，於依法行政之前提下，臺北市政府豈會同意撤銷註記？再民法第246條第1項本文固規定「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效」，惟其但書亦規定「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」，則系爭房地上附註「非經主管機關核准，不得移轉…」（下稱限制移轉附註），並非絕對無法移轉，本無契約標的自始不能移轉之情事；縱認系爭房地有標的給付不能之情形，然被告於知悉後，並未以之為解除契約之理由，反要求潤泰公司儘速辦理過戶，事後則係以潤泰公司經催告後未履行契約義務為由，依系爭買賣契約書第11條第2項及民法第254條規定，主張解除契約，均與原限制移轉附註無關，且客觀上，原存在之限制移轉附註確經原告陳情後塗銷，故該不能給付之情形已除去，系爭買賣契約書應屬有效。另系爭市府函文說明㈡之記載，究屬行政處分抑或行政指導，非無疑義（原告認應屬不具拘束力之行政指導，蓋行政機關無權單方干預他人間之私法契約內容），且臺北市政府該部分之來文說明，既未登載於不動產登記事項內，依土地法第43條所揭櫫之登記絕對效力原則，並不能以之對抗買受人（即被告，被告亦稱其無義務與臺北市政府簽約，足見被告亦認該部分記載無拘束力）；更何況原已登記之限制移轉附註既屬有誤，經原告陳情後得以塗銷，則該未經登記之部分，非不得再經陳情後予以解消，是被告辯稱系爭房地有無法移轉情事等事由，均不存在。
㈢、依被證一申請書所示，被告明知系爭房地受有限制移轉註記，但並未即表示解除契約，反委託原告代為處理申請核准建物移轉之相關事宜，足見被告並未因有該限制移轉註記之存在而不願買受系爭房地。再者，依原證九被告另案向潤泰公司之起訴狀第2頁第3段落所載之起訴事實，及系爭市府函文同意塗銷註記之公文收文日期，顯示被告於99年8月12日，曾委託律師催告潤泰公司移轉系爭房地，且遲至100年4月13日始主張解除系爭買賣契約，而於解除該買賣契約前，潤泰公司於100年4月8日即已收受同意塗銷註記之系爭市府函文，並先行告知被告，是被告係在明知系爭房地已可移轉之前提下，始為解除契約之表示，再參被告對潤泰公司主張解除契約之理由，係其不願接受臺北市政府要求另為限制註記之新買賣條件，均非系爭買賣契約書有自始無效之情形，故被告辯稱系爭買賣契約書有自始無效之情形，不因事後當事人主張或情事變更而受影響云云，應不可採。
㈣、房屋仲介之契約目的，在於仲介之居中斡旋，經斡旋後買賣雙方達成合意，即應給付仲介費用（報酬），如被告抗辯依系爭要約書，其同意給付報酬之前提，係以6400萬元成交為條件，但實際卻以7050萬成交，故給付報酬之條件未達云云得以成立，則現行交易市場上買賣雙方成交價，均非必等於原始出價之前提下，豈非謂仲介均不得請求報酬？更何況被告抗辯之給付報酬條件，並未載於系爭要約書之付款條件內，其所稱之條件根本不存在。遑論依買方定金收款憑證第七點，被告就買賣價金7050萬元之部分，亦同意給付100萬元報酬，顯見被告之抗辯，實不足採。
㈤、被告以原證一授權書與系爭要約書所示之停車位表示方式不同，遂稱停車位之出賣範圍有所不同云云，惟該授權書乃原告與潤泰公司間之內部關係，於被告無涉，被告自無持以主張之權利。又系爭要約書係被告委託原告向潤泰公司斡旋之依據，並非實際上之不動產買賣條件，且該要約書上所示之停車位，係「1號到11號共17個」，而1號計至11號，不過11個，亦非17個，顯見該要約書上停車位之記載，其重點在數量，並非編號；再參上述買方定金收款憑證，其於停車位部分僅註記17個，並未記載編號，亦證被告所著重者厥在數量，並非編號。系爭買賣契約中有關停車位之記載，已明確註明編號與數量，且於99年4月8日簽訂系爭要約書後，旋於99年5月13日簽訂原證十四買賣訂金收款憑證時，其上即已明確記載「車位：地下壹樓1-3、8-21號共17位」，與前揭買賣契約書同，可見被告對停車位從未有質疑或任何主張，且被告於另案對潤泰公司起訴之內容中，亦均無提及任何有關停車位之事，卻於本訴訟中提出爭執，顯係基於訴訟之考量，並非實情。縱認有停車位之疑義，亦屬買賣契約出賣人出賣之物有瑕疵之問題，被告應先行提出其有依相關契約或法規之規定行使權利之證明，再就原告對該瑕疵未盡契約義務之疏失舉證，以實其說。基上，被告辯稱系爭房地之地下停車位，有4個停車位已出賣他人，卻仍列買賣之範圍，原告已違反民法第567條之告知義務，而有民法第571條規定之適用云云，原告否認有買賣車位不足之情，被告應舉證以實之。何況民法第571條規定不得請求報酬之要件，係以居間人有利於相對人之行為，或違反誠信而向相對人收受利益者為前提，與被告所述部分停車位已轉賣他人之事實全然無涉，是被告援引上開規定，並無理由。
㈥、民法第572條本文固規定法院得因給付義務人之請求酌減居間約定之報酬，惟不動產經紀業管理條例第19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」，而主管機關內政部於89年公（函）告：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」；上開不動產經紀業管理條例，為民法之特別法，是有關不動產仲介之收費標準，應以該條例為準，不逾不動產實際成交價之6%。則被告與潤泰公司就系爭房地簽訂系爭買賣契約書之價金為7050萬元，收費標準即為423萬元（7050萬×6%），縱以被告主張之6400萬元價金計算，收費標準亦為384萬元（6400萬×6%），均未逾原告請求之數額。又被告於原告居中斡旋後，以7050萬元成交時，於買方定金收款憑證第七點，再次同意給付原告100萬元，且給付報酬之條件仍為不動產買賣契約簽訂時，則被告經二次考量後既均同意給付100萬元報酬，顯見被告係經過慎思熟慮後之結果，更何況系爭買賣契約書簽訂後，原告本即可依約逕向被告請求給付報酬，然原告卻為協助買賣雙方順利完成過戶，動用一切關係與資源，因此所支出之勞力、時間與費用、及積欠之人情，均不在話下（與臺北市政府溝通協調期處理過程，時值花卉博覽會期間，市府幾乎所有相關人員均被指派支援花博，原告之陳情遭遇極大困難，卻仍努力克服以求儘速解決問題），此過程被告亦均知悉，被告實無依前開規定酌減報酬之適用。
貳、被告則主張下列抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
一、被告固於99年5月26日與潤泰公司簽訂系爭買賣契約書，向潤泰公司買受系爭房地。但因系爭房地係潤泰公司依臺北市獎勵投資興建公共設施自治條例（下稱系爭自治條例）向臺北市政府申請獎勵投資興建之公共設施建物，依該自治條例第19條規定，興建完成之公共設施非經主管機關核准，不得移轉、變更用途、停止全部或部分之營業，惟潤泰公司及原告均未告知被告有上開限制，嗣本件買賣申報並繳納契稅及增值稅完畢後，臺北市政府函請古亭地政事務所為上開限制移轉附註，自此，即無法辦理所有權移轉登記。又原告雖透過臺北市議員對臺北市政府施壓，其嗣而發文古亭地政事務所配合塗銷限制移轉附註，惟在系爭市府函文說明㈡仍表示：「另基於保障公共設施市場交易安全，前揭建物如經移轉，承買人（新所有權人）須和本府簽訂獎勵投資契約，並將『興建完成之公共設施非經主管機關核准，不得移轉、變更用途、停止全部或部分之營業』之預告登記條文納入契約，再依契約於建物所有權部預告登記。」，較原有之產權限制移轉附註條件更為苛刻，即系爭房地未經主管機關核准，仍然不得移轉。
二、原告法定代理人固曾要求潤泰公司與被告共同用印，由其向臺北市政府申請核准潤泰公司將系爭房地移轉給被告，但臺北市政府並未核准。而依被告與潤泰公司簽訂之系爭買賣契約書，被告亦無義務與臺北市政府簽訂獎勵投資契約，並將上述預告登記內容納入契約，再依契約於建物所有權部預告登記，故系爭房地自始即不能移轉給被告，依民法第246條第1項規定，系爭買賣契約書自始無效。又依原告提出之系爭房地之建物登記謄本，潤泰公司雖已將系爭房地出賣給第三人，惟目前之建物登記簿仍登記「本棟建物地上第一層市場使用部分屬都市計畫公共設施建物，非經臺北市政府核准，不得移轉、變更用途、停止全部或部分之營業」，足見系爭房地非經臺北市政府核准，不得移轉、變更用途、停止全部或部分之營業。則被告向潤泰公司買受系爭房地並未經臺北市政府核准，自係「以不能之給付為契約標的」。系爭買賣契約書既自始無效，縱為原告所仲介，原告亦無權請求被告給付服務報酬。
三、又「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效」，乃自始無效，並非因當事人解除契約而無效。原告法定代理人係在得知系爭房地非經臺北市政府核准不得移轉後，主動表示與議員關係良好，可與臺北市政府溝通，始要求被告及潤泰公司蓋章讓其向臺北市政府申請准予移轉予被告，此舉在於確認契約標的是否能給付，與契約之效力無關。因潤泰公司無法將系爭房地所有權移轉給被告，故被告主張解除契約之目的在於請求潤泰公司賠償損害，惟潤泰公司並不承諾被告有解除權，最後以退款和解終止該項糾紛。判斷原告與潤泰公司間之系爭買賣契約書是否無效，應以是否「以不能之給付為契約標的」為判斷依據，與被告是否曾主張解除契約或與潤泰公司和解無關。
四、原告雖主張依民法第246條第1項但書規定，系爭買賣契約書仍為有效云云，惟被告與潤泰公司訂約時並不知有須經臺北市政府核准之限制，豈會有「訂約時預期於不能之情形除去後為給付」之約定？且觀諸最高法院66年台上字第2655號判例：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第
一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。」，可見契約無效係自始無效，不因事後之情事變更或當事人之主張而受影響。則被告與潤泰公司間之系爭買賣契約書既因自始給付不能而無效，不因被告事後催告潤泰公司履行契約或主張解除契約請求損害賠償而受影響。退步言之，姑不論系爭買賣契約書自始無效，依系爭要約書，被告同意以100萬元作為服務報酬之條件為以6400萬元購買系爭房地，惟原告並未說服潤泰公司將系爭房地以6400萬元賣給被告，而係以7050萬元賣給被告，故給付服務報酬之條件並未成就。
五、又系爭土地為市場用地、系爭房屋之主要用途為「超級市場」，依民法第567條第2項規定，原告應有調查是否係依系爭自治條例所申請獎勵投資興建之公共設施建物之義務，並於調查後告知被告依系爭自治條例第19條規定，系爭房地「非經主管機關核准，不得移轉、變更用途、停止全部或部分之營業」，則被告即不會向潤泰公司購買系爭房地。另，依原證一授權書，潤泰公司委託原告銷售之停車位為地下室編號1至3、8至21號共17個，但原告在系爭要約書卻將該編號4至7號的4個停車位列為買賣標的，可見潤泰公司早將地下室編號4至7號之停車位出賣給第三人，並未委託原告出賣該等停車位，原告於系爭要約書竟將上開停車位列為買賣標的，亦違反民法第567條之告知義務，依同法第571條規定，不得請求報酬。而且，不論原告對於停車位之不實描述，被告是否曾經質疑，原告均難辭其未盡據實報告義務之責任。此外，因臺北市政府並未核准潤泰公司移轉系爭房地予被告，故被告並未取得系爭房地，反喪失以本件價金購買其他房地產之機會，可謂損失不貲，故若鈞院認原告得請求服務報酬，因原告所請求報酬較其所任勞務之價值，為數過鉅失其公平，乃請求依民法第572條規定，酌減報酬。
叁、本院整理兩造爭點如下：
一、不爭執事項：
㈠、潤泰公司於99年3月27日與原告簽訂授權書，委託原告仲介出售其所有系爭房地，其中建物部分之主要用途為超級市場，並於授權書左上方手寫約定仲介服務費為120萬元，於達成買賣協議時給付。
㈡、被告又於99年4月27日與原告簽訂系爭要約書，委託原告以總價款6400萬元居間購買潤泰公司所有之系爭房地，被告並同意於簽訂系爭買賣契約書時，以100萬元作為服務報酬。
㈢、嗣潤泰公司於99年5月26日與被告簽訂系爭買賣契約書，將系爭房地以7050萬元賣予被告，被告於買方定金收款憑證第七點，再次同意給付原告100萬元作為服務報酬。
㈣、系爭房地之99年6月21日建物登記謄本上即有臺北市政府為：「本棟建物地上第地面一層市場使用部分係屬都市計畫公共設施建物，其移轉、變更用途須依臺北市獎勵投資興建公共設施自治條例第19條：『興建完成之公共設施非經主管機關核准，不得移轉、變更用途、停止全部或部分之營業。』規定辦理」等內容之預告登記，潤泰公司因而未辦理系爭房地之移轉登記予被告。
㈤、經原告向臺北市政府陳情有關系爭房地遭註記預告登記一事，嗣系爭市府函文說明表示：「㈠因興德市場1樓建物（即系爭房地）所有權人潤泰公司84年12月11日登記所有權之時，該建物並無註記登記，在相關法規尚未完備前，基於信賴保護原則，同意塗銷該市場1樓建物之建物標示部其他登記事項欄註記登記。㈡另基於保障公共設施市場交易安全，前揭建物如經移轉，承買人（新所有權人）須和本府簽訂獎勵投資契約，並將『興建完成之公共設施非經主管機關核准，不得移轉、變更用途、停止全部或部分之營業』之預告登記條文納入契約，再依契約於建物所有權部預告登記。」。
㈥、被告曾為購買系爭房地並支付部分價金一事，以潤泰公司就系爭房地並未除去系爭自治條例第19條之限制，而依系爭買賣契約第11條第2項約定、民法第254條之規定等主張，於100年6月1日對潤泰公司提起返還價金等事件（案列：本院100年度重訴字第883號），嗣經和解而撤回訴訟。
㈦、潤泰公司於101年12月6日以買賣為登記原因將系爭房地移轉給大臺北商用不動產開發股份有限公司。
以上事實，有授權書、系爭要約書、系爭買賣契約書、系爭房地所有權狀、系爭市府函文、買方定金收款憑證、建物登記第二類謄本等件在卷可按（見本院卷第11-27、70、92、95-104頁），並經本院依職權調閱前述返還價金等民事卷宗查明無訛，且為兩造所不爭，堪認真正。
二、爭執事項：
㈠、系爭買賣契約書是否因自始給付不能而歸於無效？
㈡、原告就系爭房地之訂約事項是否已盡民法第567條之據實報告及調查義務？即被告主張原告依民法第571條規定不得請求系爭報酬，有無理由？
㈢、原告依兩造間有關仲介費之約定得請求被告給付之報酬為何？
肆、得心證之理由：
一、系爭房地買賣非以不能之給付為契約之標的，其契約有效：
㈠、按民法第246條第1項規定以不能給付為契約標的者，其契約為無效。實務上為保障交易安全計，避免契約動輒無效，使人憚於交易，乃限縮僅於契約標的自始即客觀不能之情形，始有前開規定之適用。是本件房地買賣契約是否無效自應先探究系爭房地於訂約當時是否即為客觀上給付不能之契約標的。
㈡、經查，系爭買賣契約書簽訂後固發生如不爭事項㈣所述限制登記一事，惟依該限制登記之內容可知系爭房地並非依法不得移轉，而係須經臺北市政府核准始得為之；嗣依系爭市府函文即如不爭事項㈤所示之內容，亦可知臺北市政府於該時已同意塗銷系爭房地之上述預告登記，惟就系爭房地之移轉，仍以承買人（新所有權人）須和其簽訂獎勵投資契約，並將『興建完成之公共設施非經主管機關核准，不得移轉、變更用途、停止全部或部分之營業』之預告登記條文納入契約，再依契約於建物所有權部預告登記等，為其核准移轉登記之要件。據此可知，系爭房地並未經法令禁止買賣轉移，僅係依系爭自治條例之規定，須主管機關即臺北市政府依法核准始得為之，此由潤泰公司已於101年12月6日以買賣為登記原因，將系爭房地移轉給大臺北商用不動產開發股份有限公司即前不爭事項㈦所述之事實即知。再者，被告亦未舉證證明系爭房地業經臺北市政府對其與潤泰公司間之申請買賣移轉登記乙事，為不予准許之行政處分，則被告辯稱系爭房地買賣係以自始客觀給付不能之房地為標的，依民法第246條第1項規定契約無效，要非可取。至被告所舉最高法院66年台上字第2655號判例，係指私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，已為土地法第30條第1、2項所規定以揭示其意旨，而系爭房地並無如同土地法所定不得買賣移轉，如有違反則為無效等相關法令規範，已為前述，即上述判例意旨所指事由與本件並不相同，被告自不得比附援引。故而，原告主張系爭房地買賣非以不能之給付為契約之標的，其契約有效等語，自屬可採。
二、原告就系爭房地之訂約事項未盡民法第567條之據實報告及調查義務，依民法第571條規定不得請求被告給付系爭報酬：
㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。
次按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（參見最高法院84年度台上字第1064號判決要旨）。本件原告為不動產仲介公司，為被告媒介系爭房地之買賣，此為兩造所不爭，兩造間應成立民法上之居間法律關係，依同法第567條規定，原告就訂約事項負有調查義務，並應就其所知向委託人即被告為據實告知之義務。
㈡、則查，系爭房地之移轉是否受相關法令限制，客觀上足對交易相對人就不動產買賣契約之締約意願、價金及利用方式等評估產生影響，自屬訂約事項即交易上之重要資訊，對此賣方潤泰公司即有告知原告之責，又被告與潤泰公司在締結系爭買賣契約前，係透過原告傳遞相關文件及訊息，亦如前述，揆諸前揭說明，如潤泰公司已向原告揭露系爭房地移轉之相關法令限制，即應認其對此已盡告知義務，原告自應盡調查之義務，並將其所知向被告據實告知。是證人曾怡霖即潤泰公司業務部員工於本院證述：「（問：申請建照時，是否知悉該條法規？）我們知道有這樣的法規，但另一件一樣文山區市場用地的建案，也是之前有限制登記，但在我們出售前就已經塗銷，因為我們調謄本時就沒有看到這樣的註記，所以也有順利賣出及過戶，這件也是委託原告辦理。」、「（問：原告是否知悉相關法令的限制？）我們有跟原告說明。」等語（見本院卷第124頁），為兩造所不爭，堪認真正。則依上開證述，足認潤泰公司於委託原告出售系爭房地時，已向其說明關於系爭自治條例第19條所定之相關法令限制，且原告復曾承辦件類似本件市場用地之建案交易，亦發生經臺北市政府為上述限制登記之情等事實，既為可採，參以不爭事項㈠所述系爭房地之建物所有權狀，亦載明主要用途為「超級市場」之事實，則原告自應將賣方即潤泰公司已對其揭露之上述重要交易資訊，善盡調查之義務，並將之據實報告於被告，以為被告締約意願及交易條件之評估。又被告主張原告並未告知上情乙節，為原告所不爭執，堪認信實，而本件原告以其前述自賣方所得資訊、相關文件資料及曾承辦同一出賣人潤泰公司類似市場用地交易案件之各項情狀、暨其本身為不動產仲介營業之專業智識，自應負有調查確認系爭房地是否為系爭自治條例所列公共設施建物之義務乙節，均如前述，則原告以其係信賴系爭房地謄本之登記，主張已盡調查之能事，洵不足採。綜上，本件原告就系爭房地有前述法令限制移轉之訂約事項，並未盡民法第567條之據實報告及調查義務等事實，可以認定。
㈢、復按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，為民法第571條所明文。查，不動產之移轉是否有法令之限制，勢必影響買受人之意願及其所欲承購之價格，就此被告亦抗辯如其於承購系爭房地時知悉上開法令限制，自不會購買，知悉後未立即解約或撤銷買賣之意思表示，乃原告表示有辦法請市府塗銷註記，即可無條件過戶，故待市府公文來，確認無法過戶即對潤泰公司起訴等語，核與前不爭事項㈤、㈥所述，被告確於系爭市府100年4月6日函文函示系爭房地之移轉仍須受其說明所示之法令限制後，即於100年6月1日對潤泰公司起訴以其未就系爭房地除去系爭自治條例第19條之限制，故主張解約及返還價金等事實相符，被告上開所辯，當為真正，而原告持系爭買賣契約成立後之99年7月5日申請書（見本院卷第69頁），主張被告明知系爭房地受有限制移轉註記，未即表示解除契約，反委託原告代為處理申請核准建物移轉之相關事宜，足見被告並未因有該限制移轉註記之存在而不願買受系爭房地云云，即不足採。基上，被告不知系爭房地之移轉有系爭自治條例第19條之限制，並以高於系爭要約書被告原訂承購總價6400萬元之7050萬元與潤泰公司簽立系爭買賣契約而購買系爭房地，其結果即係有利於出賣人潤泰公司，原告為居間之仲介人，違反對於被告之調查及據實告知義務，使被告未執系爭房地移轉受有法令限制之此一訂約事項，與潤泰公司交涉買賣條件及價格，使出賣人潤泰公司獲有得以上述價金遂其賣出系爭房地之利益，依民法第571條規定，原告自不得向被告請求給付仲介報酬，是其所為本件請求，即無理由，不能准許。其餘爭點，無庸再贅。
三、綜上所述，原告基於系爭要約書第六條、買方定金收款憑證之第七點及民法第565條、第568條之規定請求被告給付原告100萬元，及自101年11月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應駁回之。又其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，爰併予駁回之。
伍、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法核與判決基礎不生影響，爰不一一審酌論述，併予敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 17 日
民事第七庭 法 官 游悅晨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 17 日
書記官 謝達人