臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第2027號原 告 童日春訴訟代理人 王小玲
劉志忠律師複代理人 蘇怡文律師被 告 萬協實業股份有限公司法定代理人 陳清福訴訟代理人 陳啟昌律師
鄭昱廷律師陳益盛律師陳立民律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾肆萬肆仟柒佰叁拾玖元，及自民國一０二年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾肆萬肆仟柒佰叁拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國84年9月間推出臺大文豪預售屋建案，廣告單載明：「師大美食廣場、全方位市場、高消費客源、主題式美食、高租金回收」，原告在被告銷售人員不斷強調地下1樓商場（下稱系爭商場）鄰近臺大、師大商圈，開店營運佳、回收快，可坐收高租金，並以地下1樓平面圖走道繪有麥當勞式4人用餐桌椅之廣告單，強調將來蓋好後就是如此，而房地預定買賣契約書（下稱系爭契約）所附之地下1樓平面圖即為廣告單之平面圖，附件2「建材設備說明」亦載明地下美食街提供共同供食區餐桌椅，原告遂與被告簽訂系爭契約，以新臺幣（下同）315萬元購買門牌號碼為臺北市○○區○○街○○號地下1層之27（系爭契約書編為地下1樓28號，含共同使用部分及停車位編號12號）之建物及基地持分（下合稱系爭不動產）。詎被告未按設計圖及廣告單所繪製之平面圖施工，於87年底交付系爭不動產時，原告發現系爭商場之走道寬度不足，根本無法擺設正常規格之桌椅作為共食區之用，致系爭商場於89年3月份開業短短4、5個月後即告關閉。兩造約定系爭不動產為美食金店面，被告交付之系爭不動產卻不具契約約定之效用，致減損價值約為55.6％，被告已構成不完全給付。爰依不完全給付之法律關係，請求被告為損害賠償等語。並聲明：㈠被告應給付原告175萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠被告提供系爭契約附件8所示平面圖用意僅在標示系爭不動
產之所在位置而已，且遍觀系爭契約與臺大文豪招商廣告單中，並無提供所謂「麥當勞式四人用餐桌椅」之約定，故平面圖非系爭契約內容之一部。又系爭商場之攤位固包含有走道部分，然法定走道僅須1.6米或1.1米之寬度，現場走道最窄處寬度尚有3米，基此而言，走道寬度並無如原告主張有不符法令之處。至於擺設桌椅部分，如現場參考圖說所示麥當勞式四連型桌椅，其寬度為105公分，即以其中較窄之3米空間擺設桌椅後，其寬度仍有1.95米，仍符合1.6米之法定寬度。又系爭契約中附件2之建材設備說明中固有「美食區並提供共同供食區餐桌椅」之內容，然其指由被告提供餐桌椅，再由地下商場美食街所有人設置共食區，共食區設置之方式或範圍，非屬系爭契約之內容，而桌椅擺置方式等可由美食街商場管委會依商場用戶共同決定，非以設置於走道為唯一方式，例如於緊靠攤位前方設置長條聯結之桌椅，或如國外常見僅設置小型圓桌供人站立用餐，甚至專供外帶用餐等方式經營均無不可，如共食區之桌椅設置於走道有所妨礙，仍可透過調整共食區設置方式達到美食街之經營目的，自非可認屬物之瑕疵。
㈡又被告於89年2月1日曾與商場主委、副主委及代表14人簽立
協議書（下稱系爭協議書），約定由被告給付1,880,060元協助地下商場營運開業後，日後商場之有關開業均與被告無關，另視被告已履行買賣契約，兩造既已達成和解，原告不得再為損害賠償之請求。
㈢若系爭商場走道無法擺設餐桌椅作為共食區之用屬於物之瑕
疵，該瑕疵應僅限於系爭不動產建物之共同使用部分，而建物總面積為8.07坪，共同使用面積為4.9坪，建物總價金為1,008,000元，故被告因不完全給付所應負擔之損害賠償，應以612,044元（計算式：1,008,000元×4.9÷8.07＝612,044元）為上限等語。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第238、273頁背面）：㈠兩造簽訂系爭契約，原告以315萬元（土地2,142,000元、地
上物1,008,000元）買受系爭不動產（見本院卷一第15至46頁）。
㈡原告於87年11月2日付畢315萬元，並於87年11月10日登記為
所有權人，被告於87年12月23日交付系爭不動產（見本院卷一第150頁、第9、10、68頁）。
㈢被告銷售系爭不動產之廣告文案為「師大美食廣場」，所附
平面圖與系爭契約附件8之「地下一層平面圖」內容相同（見本院卷一第226至228頁、第46頁）。
㈣兩造對於對造所提證物，形式真正均無爭執。
四、本院之判斷：原告主張系爭不動產所在之地下1樓商場，走道不能作為共食區使用，無法達成契約預定經營美食廣場之效用，爰依不完全給付之法律關係，請求被告賠償175萬元等情，為被告所否認，被告並以前詞置辯。是兩造爭點厥為：
㈠被告交付之系爭不動產是否有瑕疵，致影響契約預定效用？㈡原告依不完全給付之法律關係，請求被告賠償175萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠被告交付之系爭不動產是否有瑕疵，致影響契約預定效用？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條前段有明文規定。又企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，為消費者保護法第22條所明定。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院91年度台上字第1387號裁判要旨參照）。
⒉查，被告於出售系爭不動產時，於宣傳廣告單刊載：「師
大美食廣場（師大夜市人潮旺、百貨小吃錢潮來）、開店
YES、投資YES、賺錢YES」、「全方位市場（上班族、學生族、夜貓族、住家族，通通是師大美食全勤族）、高消費客源（大安區人人有錢有閒，開店最容易，賺錢最容易）、主題式美食（百貨超市店中店，想大批人潮，賺現成財富）、統一式管理（設共食區，全區冷氣開放，獨立經營，利潤獨享，有百貨規劃、動線、舒適氣氛，無百貨高額抽成）、高租金收回、低成本投資」、「師大夜市首次公開美食金店面、百貨超市店中店」等文字，並於地下1樓平面圖，繪製系爭商場之走道上設有共食區，可擺放4人用餐桌椅，餐桌椅與兩側店面仍留通道等情，有原告提出之廣告單足稽（見本院卷一第226至228頁），則依上開說明，被告出售系爭不動產予原告時，自應使系爭不動產具有廣告文字表彰之品質及效用。參諸原告所購買之系爭不動產位處地下1樓，面積為10.49平方公尺【即3.17323坪（計算式：10.49平方公尺×0.3025），見本院卷一第10頁】，買賣價金為315萬，換算結果，每坪售價高達99萬餘元（計算式：3,150,000元÷3.17323＝992,679元，元以下四捨五入），益徵兩造已將「地下商場擁有共食區」及「美食金店面」等內容，作為本件預售屋買賣契約之重要內容，並為契約所預定之效用。
⒊然被告於興建系爭商場時，並未按廣告單所示平面圖，設
計共食區供為美食商場之用，此據系爭商場建築師陳貞彥於本院89年度訴字第2455號返還價金事件中證稱：「（設計走道300公分是否太窄？）法規規定走道最少淨寬一米六，所以已符合法規的規定，當初設計的規劃客人係要到各個攤位之內選購產品，當初我瞭解該處係用作零售的店鋪，並未規劃作美食街，事後也不清楚作為美食街」等語其詳（見本院卷二第292頁）。足認被告雖於廣告單中載明將提供有共食區之美食金店面，實際上卻無意提供如其所承諾之標的，已有詐欺消費者之嫌，原告主張被告交付之系爭不動產，不具契約預定效用，具有可歸責之事由，應負擔不完全給付之損害賠償責任等語，實屬有據。
⒋被告雖辯稱：走道淨寬3米，擺放4人桌椅後，所餘通行空
間仍有1.95米，符合法定1.6米之寬度要求，並無違法；且廣告單上桌椅擺設僅為示意圖，實際上要如何擺設，得由商場用戶自行決定，例如緊靠攤位前方設置長條聯結之桌椅，或置小型圓桌供人站立用餐，或僅供外帶等，以達節省空間，不得視為瑕疵云云。惟查：
⑴兩造所訂定之系爭契約前言記載：「...今確信本合約
符合誠信原則，並同意全部以契約書記載之各項條文及附件為準...」（見本院卷一第16頁），足見系爭契約之附件契約內容之一部分。而其附件2建材設備說明之其他設備載明包括「美食區並提供共同供食區餐桌椅」（見本院卷一第30頁），其附件8則係與上開廣告單相同之平面圖（見本院卷一第46頁），顯示系爭商場之空間、格局，並標示走道中央得擺放4人座餐桌椅，作為共食區之用等，均為契約內容之一部，非僅為示意而已。
⑵又公寓大廈管理條例第16條第2項規定，共同走廊不得
堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用；內政部訂頒之「建築物防火避難設施與設備安全檢（複）查報告書」中，「走廊（室內通路）」之檢查項目亦包括「無封閉或阻塞」、「無擅自變更或改造」、「無寬度不符」、「與原核准圖說符合」等，不因走廊實際寬度是否大於規定寬度而異，此有內政部營建署92年9月18日營署建管字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷二第157至158頁），足知系爭商場店面間之走廊，根本不得設置共食區並擺設桌椅，被告辯稱擺放桌椅後所餘寬度符合法律規定云云，實屬無稽。
⑶縱原告及系爭商場之店面經營者敢悖於法令，在走廊擺
設桌椅營業，然系爭商場之走廊經擺放4人座餐桌椅後，左右兩邊所餘空間已無法讓顧客交錯通行，且通行之民眾將影響用餐之顧客，此有餐桌擺放示意圖在卷可佐（見本院卷一第241至242頁），如此擁擠之環境，根本不符合廣告單所載「有百貨規劃、動線、舒適氣氛」之效用，亦無可能吸引大批人潮而成為「美食金店面」，被告猶辯稱系爭不動產不具物之瑕疵云云，實無足取。⑷至被告提議將餐桌椅靠邊擺放、或僅設餐桌供站立用餐
、或僅供外帶等經營方式，均係關於買受人於收受瑕疵物後，該如何繼續經營系爭商場之建議，被告以此圖免其給付不完全之損害賠償責任，亦屬無稽。
⒌被告雖又辯稱系爭商場曾於88年12月8日召開會議，表示
若被告能同意其提出條款，則日後系爭商場有關開業均與被告無關，另視被告已履行買賣契約，嗣於89年2月1日與被告簽訂協議書，由被告補貼1,880,060元後，同意不得再為一切請求，故原告不得再向被告請求賠償云云。惟觀諸被告所提系爭協議書內容，係關於系爭商場自動撒水系統、空氣門簾未施作、燈光照明不足，及購買餐桌椅之補償費用，此有系爭協議書及會議紀錄在卷可參（見本院卷一第69頁、第70至72頁），與本件被告未提供寬敞之共食區，不符契約預定效用一事並無關連，難認兩造就系爭不動產之瑕疵已達成和解。另系爭商場管理委員會副主任委員楊壽安雖於本院102年度重訴字第640號案件中證稱：「乙方（即被告）希望其所附協議書上之責任均履行後，不希望甲方日後還有其他請求，其他請求指的是額外的或當時沒有想到的其他請求」（見本院卷三第27頁），然和解契約本在解決雙方有爭執之事項，當事人未提出之事項，當無可能成為和解之標的，楊壽安所證「額外的或當時沒有想到的亦包括」云云，僅為其個人錯誤意見，自無從拘束原告。被告抗辯已就系爭不動產之瑕疵與原告達成和解云云，礙難憑採。
⒍綜上所述，被告於廣告單及系爭契約，已明示系爭商場有
共食區之設計，共食區之位置則如地下1樓平面圖及廣告單所示，且具有「百貨規劃、動線、舒適氣氛」，可吸引大批人潮而成為「美食金店面」，被告即應依約給付具有此預定效用之標的，然其所交付之系爭不動產，其所在商場並無可擺放桌椅之共食區，不具備契約預定效用，被告所為給付難認符合債之本旨，原告主張被告應負給付不完全之賠償責任等語，核屬有據。
㈡原告依不完全給付之法律關係請求被告賠償175萬元，有無
理由？⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」，民法第227條定有明文。又「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀」、「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害」、「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限」，民法第213條第1項、第215條、第216條第1項分別有明文規定。查，被告所交付之系爭不動產，未具契約預定之效用，不符合債之本旨，且無法修補，被告復具可歸責之事由，已如前述，則依上揭法律規定，被告自應以金錢賠償原告之損害。
⒉次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有
重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項有明文規定。經查：
⑴兩造所約定之契約內容，係系爭商場之走道可擺設4人
座餐桌椅為共食區，以經營地下美食街，原告願以每坪近百萬元之高價購買地下1樓建物，亦係因系爭不動產具有此預定效用，如若系爭商場無共食區可合法擺設共食用之餐桌椅，必當影響顧客前來消費之意願，而減損系爭不動產之價格，原告主張其受有損害一節，應堪認定。然減損之價額究竟為何，因原告無可能提出在同一時間、地點存在兩個地下美食商場，一有共食區，另一無共食區之市場價格作為參考，其就本件損害額之證明顯有重大困難，依法本院即應審酌一切情狀，定其數額。
⑵本院為核定損害額之多寡，已委請元宏不動產估價師王
睿明為鑑定，而王睿明估價師為推估減損價格，乃以鄰近、且地下1樓有共食區之商場即臺北市○○街○號為「代理標的」，作為本案比較基準。又「代理標的」地下1樓實際存在共食區，故得直接以「代理標的」地下1樓之攤位平均租金，作為參考值，然就「代理標的」地下一樓無共食區時之租金為何，因無可能以關閉「代理標的」共食區之方式取得實際租金額，故王睿明估價師乃以復興北路94號、復興北路156號、復興北路78號為「比較標的」，推估「代理標的」1樓商場之合理租金為每坪5,120元（見外放估價報告書第32、38頁），再依不動產交易經驗，推估無共食區之地下1樓店面租金或買賣價格為1樓之50%，得出「代理標的」地下1樓無共食區時之租金為每坪2,560元（見外放估價報告書第39頁、見本院卷三第9頁），以之與「代理標的」地下一樓實際存有共食區之平均租金每坪5,507元相較（見外放估價報告書第40頁），「代理標的」地下一樓商場如不能擺放共食桌椅時，其減損價值之比例為：53.51%【計算式：5,507元－2,560元）÷5,507元＝53.51%，四捨五入至小數點後二位，估價報告書第42頁有誤算，茲更正如上】。另衡諸「代理標的」地下1樓商場與系爭不動產之空間規劃不同，「代理標的」地下1樓商場如無共食區所造成之減損將高於系爭不動產，故將系爭不動產減損比例調降為九成，即48.15%（計算式：53.51%×90%＝48.16%，四捨五入至小數點後二位，見外放估價報告書第42頁、本院卷三第9頁）。本院審酌系爭估價報告已詳述其估價方法，並提供比較基準，王睿明估價師亦依其專業調整相關比例，堪認系爭估價報告所認減損比例堪尚稱允當，應屬可採。
⑶再系爭不動產為預售屋買賣，84年11月成立買賣契約時
之價格雖為315萬（見上開不爭執事項㈠），然於87年12月底交屋時之合理市價為何，無資料庫可供查詢（見外放估價報告書第28頁），故僅能以內政部地政司發行之「都市地區地價指數」推估系爭不動產於88年間之市價為3,207,514元（計算式：3,150,000元×99.27/97.49＝3,207,514元，元以下均四捨五入，見外放估價報告書第31頁）。從而，系爭不動產於交付時之應有價值為3,207,514元，然因系爭不動產未具契約預定之效用，不符合債之本旨，且無法修補，致減損48.16%之價值，即1,544,739元（計算式：3,207,514元×48.16%＝1,544,739元），被告既具可歸責之事由，自應如數賠償予原告。
⒊被告雖抗辯王睿明估價師就系爭商場之另一訴訟案件（臺
灣高等法院99年度上字第8號），曾提供鑑定報告，但不被法院採納，原告又聲請由同一鑑定人鑑定，顯有偏頗之虞，依民事訴訟法第331條第1項準用同法第33條第1項第2款之規定，應准予拒卻鑑定人；又系爭估價報告未採用二種以上之估價方法，違反不動產估價技術規則第14條之規定，採用「代理標的」亦不符估價技術則之規定；再王睿明估價師評估地下1樓不動產之價格為1樓之50%，並未提供實證資料，系爭估價報告第40頁中稱美食廣場有95%之消費者選擇於共食區享用餐點，無訪談紀錄可參，且估價報故意壓低「代理標的」1樓之價格，進而壓低「代理標的」地下1樓之價格，以拉高減損比例；又「代理標的」地下1樓有6個攤位，共食區擺放4人座桌椅共56張，合計可供224人同時用餐，每個攤位可平均分配到37個座位，然系爭不動產原規劃50個攤位，共食區擺放4人座桌椅共25張，合計可供100人同時用餐，每個攤位平均僅分配到2個座位，系爭估價報告卻僅調整減損比例為「代理標的」之九成，未見合理說明；系爭不動產縱有瑕疵，減損價格之認定應以建物之共同使用面積為限云云。惟查：
⑴王睿明估價師於臺灣高等法院99年度上字第8號案件中
所提供之估價報告，雖未為法院所採認，然法院未採納之理由係當初請求鑑定之價格日期有誤，並非認鑑定人不公正，此有該判決在卷可參（見本院卷一第208頁），被告抗辯王睿明估價師有偏頗之虞，應予拒卻云云，並無足採。
⑵又系爭估價報告僅採用「比較法」評估系爭不動產之減
損價格，卻未於報告中說明不能採取二種以上方法估價之原因，形式上雖有違反不動產估價技術規則第14條「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限」之規定。然本案並非委託鑑定系爭不動產某一時點之價格，而係委託鑑定系爭不動產於交易時點「應然（有共食區）」及「實然（無共食區）」之價格差異，此非透過「比較法」無法探求，被告既未舉證證明採用「成本法」或「收益法」之估價方法更能貼近實際減損價格，亦未指明採用「代理標的」違反何估價規則致影響估價結果，本院自無從認系爭估價報告為不可採。
⑶系爭估價報告於推估「代理標的」地下1樓無共食區之
攤位租金時，已表明「一般情形，具有商效且有獨立出入口或以室內梯與1樓相通整體實用之地下一層不動產價格或租金約為1樓之50%」（見外放估價報告第39頁），王睿明估價師並於本案審理中證稱：「（第39頁依何資料評估地下一層不動產價格約為一樓的50%？）這是不動產市場之交易經驗」等語（見本院卷三第9頁），參以本院依職權查詢之網路新聞，亦有地下樓店面之交易行情為1樓店面之五成，或五成以下之相關報導（見本院卷三第56頁），堪認系爭估價報告於推估「代理標的」地下1樓無共食區之攤位租金為1樓租金之五成時，並無明顯違背經驗法則之處，被告僅以估價報告未檢附相關資料，主張估價師刻意壓低比較之價格云云，委無足採。
⑷至「代理標的」地下1樓攤位平均可分得37個共食區座
位，而系爭商場之攤位平均僅能分得2個座位，被告主張「代理標的」共食區之條件優於系爭商場甚多一節，固非無據；然系爭估價報告就「代理標的」地下1樓無共食區所推估之租金，係採「一般情形」（見外放估價報告第39頁），即地下商場自始設計無共食區之情況而言，此與系爭商場原規劃有共食區，實際交付時卻無法設置之情況不同，買受人所受之損害當非「自始規劃有共食區」及「自始規劃無共食區」兩者間之價格差異而已。參諸原告主張系爭商場經短期營運即告關閉而成為廢墟，非但無法享有被告所允諾之「高租金收回」之效益，現今縱以84年之價格出售系爭不動產亦乏人問津等情，均為被告所不爭（見本院卷一第97頁背面、第121頁背面、卷三第46頁背面），足證原告所受損害至深且鉅，被告猶指減損價值之比例不至有48.16%云云，實屬無稽。
⑸末查，系爭不動產為房地結合一體之不動產，建物與土
地無從分割而為出售，故建物本身瑕疵所造成之減損，將同時影響其坐落之土地價值，此乃周知之事實，無待舉證；而原告願以每坪近百萬元之高價購買地下1樓建物，係因被告承諾系爭商場有共食區，可以提供消費者用餐，為一可帶來人潮之「美食金店面」，被告卻交付一不能設置共食區之店面，此瑕疵已嚴重影響系爭不動產之整體效用，非僅僅影響「共同使用部分」而已，被告辯稱減損價值僅限於共同使用部分云云，要無足取。⒋綜上所述，被告所交付之系爭不動產，未具契約預定之效
用，且具有可歸責之事由，從而，原告依民法第227條之規定，請求被告賠償1,544,739元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則難認允當，應予駁回。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。本件因不完全給付所生之損害賠償債權，為給付無確定期限之債權，又係以支付金錢為標的，則原告依上開規定請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日，即自102年3月16日（見本院卷一第50頁）起算之遲延利息，洵屬有據。
七、綜上所述，原告依民法第227條不完全給付之法律關係，請求被告給付1,544,739元，及自102年3月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 1 日
民事第三庭 法 官 賴淑芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 1 日
書記官 羅楊潔