臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第2151號原 告 周永吉訴訟代理人 王百合律師被 告 周斐晴
周春福周合興周得勝上 4人共同訴訟代理人 周雅慧被 告 周朝宗
周怡君周衍良上 1 人訴訟代理人 蔣麗雲被 告 周洋一訴訟代理人 林明正律師複 代理人 曹尚仁律師訴訟代理人 周佳蒨被 告 周萬添訴訟代理人 劉錦樹律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103 年1 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造所共有如附表一、二所示之土地及建物應予變賣，所得價金依附表三所示各共有人應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依附表三所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256 條亦有明文。經查，本件原告起訴時訴請分割之共有物係兩造共有如附表一、二所示之土地及建物，其中如附表二編號2 之頂樓增建部分，原未載明面積，惟經本院履勘並囑託地政事務所測量後，經臺北市建成地政事務所以民國102 年12月31日北市建地測字第0000000000 0號函文檢送如附圖所示之複丈成果圖在卷（見本院卷第137 至13
8 頁）。原告嗣於103 年1 月17日將上開建物頂樓增建部分之面積予以載明，有民事聲明狀在卷可參（見本院卷第154至157 頁），核原告此部分所為，僅屬更正事實上或法律上陳述，非屬訴之變更或追加，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造為如附表一、二所示土地及建物（下稱系爭不動產）之共有人，應有部分各如附表三所示。系爭不動產無不能分割之情事及約定，且前經兩造協議分割未果，為此遂向鈞院訴請裁判分割共有物。系爭不動產中之臺北市○○區○○段○○段000 ○號即門牌號碼臺北市○○街○○○ 號（下稱系爭建物）為三層樓之建築及頂樓增建部分，總面積為
867.91平方公尺（計算式：709.62＋158.29＝867.91），系爭建物1 樓一部分為騎樓、一部分則由共有人即被告周洋一、周春福所占有供作店面使用，而1 樓其餘部分及2 、3 樓、頂樓增建部分則由共有人即被告周怡君、周衍良占有供作經營旅社之用。系爭建物之建築格局屬商業用途，然本件共有人眾多，應有部分差異甚大，倘以原物分割分割，因需保留共有通道，將使持分小之共有人分得面積過小，顯無法發揮系爭不動產商用經濟上利用價值，故本件自不適宜原物分割，或原物分割不符經濟效用。是系爭不動產自應以變價分割為分割方法等語。並聲明：兩造共有如附表一、二所示之土地及建物，應予變賣，所得價金，各按如附表三所示應有部分比例分配之。
二、被告各以：㈠被告周斐晴、周春福、周合興、周得勝、周朝宗部分：系爭
建物目前係由藥局占用較大部分，其餘2 至3 樓用以經營旅社，而被告周得勝目前並未使用系爭不動產，於目前之共有人使用系爭建物下，由未使用之共有人分擔稅金，卻不給付價金。又倘兩造有協商成立分割之機會，即無庸至法院訴請分割共有物，是其等同意原告之請求，同意變價分割等語。㈡被告周怡君、周衍良部分：系爭建物之一樓部分係由被告周
洋一開設藥局使用，因為一樓有很多店面，故其他共有人亦有使用，而國都大旅社是繼承其祖父周萬土而來，該旅社負責人為訴外人蔣麗雲，旅社為祖父所開設，其僅繼承土地與房子，希望能維持共有等語置辯，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈢被告周洋一部分：系爭不動產為其先祖周公全所遺留之兩筆
祖產之一，系爭建物由周公全之後代依目前使用狀況利用已達近50年，而目前系爭建物之1 樓分別由原告用以經營加順工程行，及由被告周洋一用以經營永茂西藥房、被告周春福用以經營宏昌鮮花店、被告周怡君、周衍良用以經營國都大旅社，而其2 樓及3 樓部分亦分別由被告周怡君、周衍良用以經營國都大旅行社之用。又其所使用之範圍及使用狀況，並未超過其就系爭不動產之持分比例，參照最高法院98年度台上字第2085號判決意旨可知，共有物之裁判分割，仍以原物分割為原則，須於原物分割有事實上或法律上之困難，使得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。而系爭建物目前仍由共有人分別用以經營花店、旅社及西藥房等，足見本件共有物之現況即為分別使用，是系爭建物於性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，故斟酌各共有人目前使用情形及共有人利益與經濟效用之下，可徵系爭建物應以原物分割為宜。另因系爭房屋應以原物分割為宜，則依民法第823 條第1 項但書規定，為使該房屋得繼續使用之目的，系爭建物所座落之土地自應由各共有人繼續維持共有方為妥適。又倘原物與變價分割後所得部分有些許差異，則其同意以一坪170 萬元之價格購買多分配到之部分等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈣被告周萬添部分：原告請求變價分割固非無據，然原告亦自
承系爭不動產共有人眾多，應有部分之差異大，是如欲討論分割系爭不動產，開會前自應予各共有人充分之考慮時間，始能於開會時進行適切之討論，而此所謂充分之考慮時間，法律雖無明文規定，然亦不得違背合理原則，是原告雖主張兩造協議分割未果，並提出存證信函為證，然該存證信函係於102 年4 月15日下午17點自臺北雙連郵局寄出，並訂102年4 月27日下午18點30分開會，時間如此短促，違背合理原則。渠等實無法充分考慮，自無法進行分割討論或協議，則原告稱兩造協議分割未果，顯與事實不符。又系爭不動產共有人初步共識係與建商合建大樓或全部售予建商自行開發，並已接洽多組建商洽談中，如能達成目標自對全體共有人均屬有利。且於102 年4 月10日兩造之家族會議時，原告亦當場表示無意見，可知系爭不動產之共有人已有初步共識，惟須時間整合，然原告突然發函召開分割會議，並隨即迅速起訴，顯與共有人初步共識有違，且不符全體共有人之最大利益。又原告曾於102 年4 月9 日以板橋中正路郵局第60號存證信函向其表示願將原告與被告周合興、周斐晴、周春福之持分合計1/20以新臺幣（下同）1,150 萬元之價格出售，並詢問其是否行使優先承買權，顯見原告於102 年4 月9 日當時已洽妥買方並確定買賣價金，則倘以原告所確定之前開買賣價金計算系爭不動產總值應有2 億3 千萬元，則各共有人既已有初步共識，自應將系爭不動產以接近2 億3 千萬元之價金出售，而非聲請變價分割，造成各共有人之不利。又系爭不動產之土地兩造面臨大馬路，一側面臨寬巷，可謂三面臨路，且地形方正，並非不適宜原物分割。又其希望兩造能自行協調尋找合適之建商洽談價錢，惟倘兩造協調不成，亦只能變價分割等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張如附表一所示之3 筆土地及如附表二編號1 所示之建物為兩造所共有，應有部分各如附表三所示，又系爭不動產依物之使用目的並無不能分割之情形，兩造亦未訂定不分割之期限等情，業據原告提出土地及建物登記謄本在卷可稽（見本院102 年度司北調字第391 號卷第8 至18頁），復為兩造所不爭執，有本院102 年7 月3 日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第30至31頁），堪信屬實。
五、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823 條第1 項、第824 條第5項分別定有明文。如附表二編號1 所示門牌號碼臺北市○○街○○○ 號為三層建物，坐落在如附表一編號1 、3 所示土地上，則此部分土地及建物應併同分割，始符合經濟效益。又如附表二編號1 所示建物頂樓有如附表二編號2 所示之增建未辦保存登記部分為158.29平方公尺，業經本院到場履勘並囑託地政事務所測量，有臺北市建成地政事務所以102 年12月31日北市建地測字第00000000000 號函文檢送如附圖所示之複丈成果圖在卷（見本院卷第137 至138 頁），而上開增建未辦保存登記部分僅供堆放雜物或晾曬毛巾之用，並無其他供居住使用之機能而可為獨立居住使用，業據本院至現場履行勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第112 頁），並有照片在卷可參（見本院卷第128 至130 頁、第68頁），是該增建未辦保存登記部分應屬系爭建物之一部分，原告請求將頂樓增建未辦保存登記部分，一併為分割之請求，亦合於民法第823 條之規定。且兩造就系爭不動產，其中土地、建物之應有部分均相同，是原告請求合併分割，亦屬有據，應予准許。經核，兩造間就系爭不動產並未訂有不能分割之契約，為兩造所不爭執（見本院卷第30至31頁），且依系爭不動產之使用目的亦非不能分割，而兩造間對系爭不動產之分割方法既未能達成協議，是原告據以提起本訴，請求分割系爭不動產，即無不合。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原告分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824 條第1 項、第2 項定有明文。又按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束，亦有最高法院87年度台上字第1402號、88年度臺上字第600裁判可資參照。
㈢經查，如附表一編號1 至3 所示之3 筆土地地目均為建，附
表一編號2 所示之臺北市○○段○ ○段○○○ ○○ ○號土地係於73年12月12日分割自附表一編號1 之同小段541 地號土地，面積僅1 平方公尺；系爭建物坐落於附表1 編號1 、3 所示土地上，為加強磚造之3 層樓建物，且二樓以上並無獨立出入門戶，系爭建物從昆明街289 巷進入時，該部分一樓是由被告周衍良之訴訟代理人蔣麗雲所經營之國都大旅社作為櫃臺使用，其餘1 樓臨路部分，則分由被告周春福開設宏昌鮮花店或堆放物品之用，及由被告周洋一開設永茂西藥房及供作車庫使用，另有由原告開設加順工程行之用；系爭建物一樓內，則有部分處所由蔣麗雲擺放國都大旅社之物，另有擺放神明桌及雜物供部分共有人使用，二、三樓則均為國都大旅社經營使用，另系爭建物為三層建物，樓頂增建部分僅供堆放雜物或晾曬毛巾之用，其中二、三層及頂樓增建部分，必須經由共用之A 、B 樓梯通達樓上，且一樓出口為廣州街之B 樓梯無法達頂樓增建，該共用之兩樓梯為二、三樓僅有之對外通道等情狀，業經本院勘驗屬實，並經囑託臺北市建成地政事務所就系爭建物之頂樓增建部分為測量，有勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第111 至116 頁），並有系爭不動產之照片在卷可參（見本院卷第116 頁、第121 至136 頁、第61至68頁），且為兩造所不爭執，足堪認定。
㈣再者，系爭建物為三層建物，其中二、三及頂樓增建部分，
必須經由共用之A 、B 樓梯通達樓上，且A 、B 樓梯均建在室內，為二、三及頂樓增建部分所共用之出入口，業經本院勘驗無誤，並有照片2 張在卷可參（A 樓梯照片見本院卷第37頁、第121 頁右下角，B 樓梯照片見本院卷第131 頁左上角、第38頁），是二、三樓及頂樓對外出入，於使用A 、B樓梯時，均必須以一樓部分樓面為走道，經此走道始能到達對外聯絡，又前往三樓需行經二樓之樓面。故本件系爭建物若採原物分割，由共有人中之一人或數人取得第一層，其餘共有人各取得系爭建物其他樓層，或採被告周洋一所提出之分割分案，即由被告周洋一、周怡君、周衍良共有系爭建物
1 樓，由原告、被告周斐晴、周春福、周合興、周得勝等5人共有系爭建物2 樓、其餘被告周朝宗、周萬添則共有系爭建物3 樓，土地部分仍維持共有之分割方案，有被告周洋一所提出分割方案圖在卷（見本院卷第168 至170 頁），均必須考量其出入方法。而目前系爭建物一至三樓共用一個建號，無公共設施問題，採原物分割後，為二至三樓及頂樓增建物之出入，必須將樓梯、二、三樓之部分面積供作走道及一樓樓梯前對外之走道部分供作二至三樓出入通道，則兩造就應供作走道面積多少為合理？公共設施包括那些項目？每一層樓分配公共設施之比例如何？勢必再起爭執。況且，系爭建物兩造之應有部分比例如附表三所示，共有人共計10人，系爭建物總面積為709.62平方公尺，則以其中共有人應有部分為20分之1 、24分之1 者計算，所分得之系爭建物面積僅各為35.481平方公尺、29.5675 平方公尺。故如採原物分割，兩造按其應有部分所分得系爭建物面積甚小，無法為符合經濟效益之使用，是完全以原物按應有部分比例分割之方式，應非可採。審酌前揭情事，系爭不動產現況係為整體不可分之利用，而以原物按共有人應有部分比例分割，顯然無法達系爭不動產之經濟目的，是所得考量之分割方案，僅餘1.將原物分配於部分共有人，並以金錢補償未受分配者（民法第824 條第2 項第1 款後段、第3 項規定參照），或2.變賣共有物，以價金分配於各共有人（民法第824 條第2 項第2款參照）。惟兩造均表示曾與建商商談，經建商告知系爭不動產土地部分價格一坪約300 萬元，有102 年8 月14日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第72至73頁），是縱將系爭不動產分配於部分共有人即被告周洋一，由受分配之人對未受分配之共有人按應有部分之金額補償之，對被告周洋一仍屬沉重負擔，而原告及其他部分被告猶表示請求變價分割，被告周洋一亦表明僅能以一坪170 萬元之價格購買多分到之部分（見本院卷第93頁），顯無財力得以上開價額金錢補償原告及其他共有人之應有部分，是原物分配於任一造當事人再以金錢補償未受分配者之方案，乃有事實上之困難。
㈤本院審酌系爭建物為獨棟之建物及其坐落土地之情形，實不
可能以垂直之方式予以分割，而不危及建物之構造安全及通常使用之效益；若採取橫向分層之方式予以分割，亦有二樓以上無獨立出入門戶，無法為通常使用之困難。又如附表一編號2 所示之土地，位於附表一編號1 所示土地之一角，有地籍圖謄本在卷可參（見本院卷第40、116 頁），與作為系爭建物之基地即附表一編號1 、3 所示土地間，有整體使用上之不可分關係，且共有人及應有部分與其他土地及系爭建物均相同，應合併而為分割考量。是本院斟酌系爭不動產之情狀，認原物分割顯有困難，自應依前引民法第824 條第2項第2 款前段之規定，予以變價分割，藉由出賣方式，提高系爭不動產之交換價值，而由共有人按如附表三所示之比例分配賣得價金，較能維護系爭共有物之完整，增進系爭共有物之使用利益而符各各共有人間之公平性。參以變賣共有物方式為分割時，依民法第824 條第7 項規定，共有人即兩造任一方仍有依相同條件優先承買之權，是被告如認經由公開拍賣機制所拍定之價格，係一合理可接受之價格，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭不動產之全部，與前揭以原物分配被告再補償原告之結果尚無不同，拍定價格更係經市場機制檢驗之市價，而非純然推論所評估之鑑定價格，應更具真實性，是本院認系爭不動產之分割，仍以變賣共有物，由兩造按其應有部分之比例分配價金之方式為當。爰判決如主文第一項所示。
六、從而，原告依民法第823 條第1 項規定，訴請分割系爭不動產，為有理由，且以將系爭不動產變價分割為最適宜之分割方法，爰判決兩造所共有之系爭不動產應予變價分割，所得價金按兩造如附表三所示應有部分之比例分配之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之。爰另諭知訴訟費用之負擔比例如主文第二項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 及第85條第1項但書規定。
中 華 民 國 103 年 2 月 12 日
民事第二庭 法 官 林佑珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 12 日
書記官 湯郁琪附表一：
┌──┬──────────────────────┬───────┬─────┐│編號│ 土地 │ 面積 │權利範圍 │├──┼──┬───────────────────┼───────┼─────┤│1 │土地│臺北市○○區○○段○○段000地號 │80平方公尺 │全部 │├──┼──┼───────────────────┼───────┼─────┤│2 │土地│臺北市○○區○○段○○段00000地號 │1平方公尺 │全部 │├──┼──┼───────────────────┼───────┼─────┤│3 │土地│臺北市○○區○○段○○段000地號 │168平方公尺 │全部 │└──┴──┴───────────────────┴───────┴─────┘附表二：
┌──┬────┬──────┬─────┬────┬──┬────────┬────┬──┐│編號│建號 │建物門牌 │坐落地號 │主要建材│層數│層次及面積（平方│權利範圍│備註││ │ │ │ │ │ │公尺） │ │ │├──┼────┼──────┼─────┼────┼──┼────────┼────┼──┤│1 │臺北市萬│臺北市○○街│臺北市萬華│加強磚造│三層│總面積：709.62 │全部 │ ││ │華區萬華│28○ 號 ○區○○段一│ │ │1層：158.34 │ │ ││ │段一小段│ │小段541 、│ │ │2層：236.54 │ │ ││ │241 建號│ │542 地號土│ │ │3層：236.54 │ │ ││ │ │ │地 │ │ │騎樓：78.20 │ │ │├──┼────┼──────┼─────┼────┼──┼────────┤ │ ││2 │ │臺北市○○街│同上 │（空白）│ │158.29（如附圖所│ │ ││ │ │287 號頂樓增│ │ │ │示） │ │ ││ │ │建（未辦保存│ │ │ │ │ │ ││ │ │登記） │ │ │ │ │ │ │└──┴────┴──────┴─────┴────┴──┴────────┴────┴──┘附表三：
┌──┬────┬─────────────┐│編號│ 姓名 │應有部分比例（即價金分配、││ │ │裁判費負擔之比例） │├──┼────┼─────────────┤│ 1 │ 周永吉 │ 1/20 │├──┼────┼─────────────┤│ 2 │ 周斐晴 │ 1/20 │├──┼────┼─────────────┤│ 3 │ 周春福 │ 1/20 │├──┼────┼─────────────┤│ 4 │ 周合興 │ 1/20 │├──┼────┼─────────────┤│ 5 │ 周朝宗 │ 1/20 │├──┼────┼─────────────┤│ 6 │ 周得勝 │ 1/6 │├──┼────┼─────────────┤│ 7 │ 周怡君 │ 1/24 │├──┼────┼─────────────┤│ 8 │ 周衍良 │ 1/24 │├──┼────┼─────────────┤│ 9 │ 周洋一 │ 1/4 │├──┼────┼─────────────┤│ 10 │ 周萬添 │ 1/4 │└──┴────┴─────────────┘