臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第2256號原 告 周幸蓉訴訟代理人 王聖舜律師
連憶婷律師被 告 吳旭麟訴訟代理人 王棟梁律師上列當事人間確認債權不存在事件，本院於民國102年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，此有最高法院52年台上字第1240號判例意旨足資參照。故確認法律關係存在或不存在之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益。本件原告主張被告未依兩造間不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）給付原告第二期完稅款，經催告仍置若罔聞，原告自得依該契約第11條解除契約並沒收被告已給付之第一期簽約及備證用印款，因此被告就該第一期款之返還請求權並不存在，然為被告所否認，則上開第一期款債權之存否，其法律關係並不明確，有損害原告私法上權益之危險，此項危險並得以確認判決除去之，故原告提起本件民事訴訟，自有即受確認判決之法律上利益，堪以認定。
貳、次按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。本件原告起訴請求確認被告就系爭買賣契約所生之第一期簽約及備證用印款（下稱系爭簽約及用印款）之返還請求權不存在，被告抗辯原告明知該不動產之頂樓增建（下稱系爭增建）為新違建，隨時有被查報拆除之危險，仍誘使被告購買，應有詐欺之故意，且被告亦得依瑕疵擔保、給付不能、不完全給付等法律關係解除契約，乃反訴請求原告返還系爭簽約及用印款、另請求損害賠償。本件反訴標的與本訴防禦方法間，在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性，揆諸前揭說明，被告提起反訴，於法核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告即反訴被告（下簡稱原告）主張：
一、原告起訴略以：
㈠、兩造於民國101年11月22日簽訂系爭買賣契約，約定被告即反訴原告（下簡稱被告）以新臺幣（下同）1730萬元購買原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號應有部分1/4土地（下稱系爭土地）、及其上同小段586建號（即門牌號碼臺北市○○區○○路○段00巷0○0號4樓，下稱系爭建物）暨頂樓增建部分（下稱系爭增建）之房屋（下合稱系爭不動產）。被告於簽定系爭買賣契約時，給付原告簽約款及備證用印款計200萬元（即系爭簽約及用印款），原告並交付過戶文件予見證人即訴外人陳錦坤。又稅捐機關已於101年12月19日核下增值稅單及契稅單，且系爭土地符合免徵土地增值稅之規定，原告因此無庸繳付土地增值稅。被告本應依系爭買賣契約第2條約定，於稅單核下3日內即同年12月23日前交付原告第二期完稅款200萬元（下稱第二期完稅款）。
詎被告於101年12月20日以存證信函（下稱被告101年12月20日函）謂系爭不動產頂樓增建將被拆除而拒絕付款。原告收受後，乃於101年12月27日以存證信函（下稱原告101年12月27日函），催告被告於文到7日內給付第二期完稅款，否則將依系爭買賣契約第11條，沒收既付價款並解除契約，惟被告於翌日收迄該函後，仍未置理。原告遂以102年1月9日存證信函（下稱原告102年1月9日函）表示依該契約第11條約定，解除契約並沒收被告已付之系爭簽約及用印款，此函經被告於當日收受。
㈡、嗣被告竟於102年1月16日以存證信函（下稱被告102年1月16日函）表示，因頂樓增建房屋之屋頂平台已遭拆除，故主張依給付不能及瑕疵擔保責任，解除契約並請求原告返還系爭簽約及用印款。然經拆除之鐵皮鐵架（下稱系爭鐵架）僅為修繕系爭增建漏水而臨時架設之假設工程，非屬永久使用之設備，嗣雖經臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）函命原告拆除上開假設工程，惟並不影響系爭不動產整體使用面積及用途，被告自無從依民法第354條第1項主張系爭不動產具瑕疵，縱該假設工程係屬系爭買賣契約之標的物範圍，然其本為未取得主管機關許可而屬違建，且可能遭主管機關以違反建築法令之規定而強制拆除等情，亦為被告所明知，則依民法第355條第1項規定，原告即不負瑕疵擔保責任，故被告請求原告返還系爭簽約及用印款，並無理由。爰提起本件訴訟。並聲明：確認被告就原告所有之系爭不動產所成立之買賣契約，所生之系爭簽約及用印款之返還請求權不存在。
二、對被告抗辯及反訴答辯略以：系爭鐵架係為防水工程而施作之假設工程，並非系爭增建之屋頂再加高，且簽約時也有告知被告系爭不動產正在修繕，復未保證該假設工程絕無拆除風險，則依最高法院49年台上字第2544號、84年台上字第2320號判決意旨所示，原告自不負瑕疵擔保責任。另就反訴部分，被告主張原告詐欺其購買系爭不動產，自應負舉證責任，且依最高法院84年台上字第1619號判決意旨所示，原告就系爭鐵架是否將被拆除事項對被告並無告知義務，至多僅係單純之緘默，被告自無從主張民法第92條第1項規定之權利。又，被告另向原告主張依民法第184條侵權行為規定請求賠償200萬元乙節，亦應就原告行為是否構成該條規定之要件負舉證責任。此外，經拆除之系爭鐵架並不影響系爭不動產整體使用面積及用途，自非可謂瑕疵；又縱系爭鐵架係屬系爭買賣契約之標的物範圍，然其因未取得主管機關之許可而屬違建，且可能遭主管機關以違反建築法令之規定而強制拆除等情，已為被告所明知，原告並不負瑕疵擔保責任，既均如前述，則被告以假設工程遭拆除為由，主張依瑕疵擔保、給付不能、不完全給付等，請求原告返還系爭簽約及用印款、及依侵權行為之規定另請求損害賠償200萬元云云，均無理由等語。並就反訴部分聲明：㈠被告之訴均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免假執行。
貳、被告則主張下列抗辯，本訴部分並聲明：㈠原告之訴駁回。反訴部分聲明：㈠原告應給付被告200萬元，暨自101年11月22日起至清償日止，按年息5%計付利息；㈡原告應給付被告200萬元，暨自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計付利息；㈢請准供擔保宣告假執行。
一、兩造於系爭買賣契約第15條特約事項明定：「⒈頂樓增建部分一併在買賣範圍內。⒉房屋依簽約時現況交屋（包括擴建部分）…」。詎被告於101年11月22日交付200萬元予原告、並於101年12月10日申報契稅後，竟發現系爭增建已遭北市都發局查報為新違建，並預訂於102年1月10日會同警力強制拆除，且登載於臺北市建築管理工程處違建查報專區網站上。被告乃以101年12月20日函通知原告，請其說明並保證其能依系爭買賣契約之本旨給付無瑕疵之物，以利後續契約之履行；惟原告竟以其101年12月27日函要求給付第二期完稅款；被告乃於102年1月3日以存證信函（下稱被告102年1月3日函）再次通知處理；原告卻以其102年1月9日函解除系爭買賣契約。至此，被告乃於102年1月16日撤銷被詐欺之意思表示，若撤銷不成，則因系爭增建業經拆除，原告已無法依系爭買賣契約給付被告，被告自得依民法第256條給付不能及瑕疵擔保之規定解除該買賣契約，並依民法第259條請求原告加計利息返還已付系爭簽約及用印款。
二、又「頂樓增建部分」且「房屋依簽約時現況交屋（包括擴建部分）」為系爭買賣契約第15條所明定，故系爭增建既於特約部分明列為買賣範圍內，自為買賣重要之點。惟系爭增建於系爭買賣契約成立後點交前被查報為新違建強制拆除，此為原告所自認事實，且被告並不知悉系爭增建將被查報拆除，更無從查證，被告係事後查詢系爭不動產違建查報情形，始知頂樓增建於101年11月28日被查報、將於102年1月10日會同警方強制拆除。又未經拆除之系爭增建高度始符被告購買所需，惟系爭增建現屋頂高度有下降，即會有壓迫感，此部分亦屬系爭買賣契約之標的物範圍，顯為契約重要之點，則原告無法依所訂特別約定事項交屋，應屬重大瑕疵，揆諸最高法院98年台上第1691號判決、及99年台上第2443號判決等意旨所示，自應許被告主張瑕疵擔保、行使同時履行抗辯及解除契約，被告並以101年12月20日及102年1月3日函向被告為行使同時履行抗辯之意思表示，原告自不得主張解除契約。況本件係原告未能依契約履行，咎不在被告，縱鈞院認原告得解除系爭買賣契約，原告主張沒收系爭簽約及用印款之全部，亦屬過高，應予以酌減。
三、另就反訴部分，原告明知系爭增建為新違建，隨時有被查報拆除之危險，誘使被告購買，應有詐欺之故意。爰如前述，依民法第92條第1項前段規定，請求原告返還已交付之系爭簽約及用印款；另依民法第184條侵權行為之規定請求原告賠償200萬元。
叁、本院整理兩造爭點如下：
一、不爭執事項：
㈠、兩造於101年11月22日簽訂系爭買賣契約，約定被告以總價款1730萬元購買原告所有之系爭不動產；被告並於當日給付原告系爭簽約及用印款，同時原告交付房地所有權狀正本、身分證影本、房屋稅單等過戶文件予見證人（見本院卷第9-12頁）。
㈡、臺北市稅捐稽徵處於101年12月19日核下土地增值稅免稅證明書及契稅繳款書，即系爭土地符合免徵土地增值稅之規定，原告因此無庸繳付土地增值稅。又兩造應於增值稅稅單、契稅單核下三日內即同年12月23日完稅，並由原告交付印鑑證明，同時被告交付第二期完稅款（見本院卷第9、13- 16頁）。
㈢、被告以101年12月20日函，表示系爭不動產頂樓增建已經北市都發局查報拆除，故原告就該增建部分確已給付不能，且屬瑕疵之物，不符合本件買賣之本旨。而請原告說明並保證能依前述買賣契約之本旨給付無瑕疵之物，以利後續買賣契約之履行，該函業經原告於101年12月21日收受；復於102年寄發102年1月3日函予原告，重申101年12月20日函意旨，原告則於同年月12日收受（見本院卷第17-18、55-56頁、139頁反面、166-167頁）。
㈣、原告以101年12月27日函，催告被告於文到7日內依約給付第二期完稅款，否則將依系爭買賣契約第11條沒收已付價金並解除契約，該函業經被告於101年12月28日收受（見本院卷第19-21、157頁）。
㈤、嗣原告以102年1月9日函通知被告，依系爭買賣契約第11條沒收已付價金並解除契約，該函業經被告於當日收受（見本院卷第22-24、158頁）。
㈥、被告以系爭102年1月16日函依法撤銷被詐欺之意思表示；並依給付不能及瑕疵擔保責任之法理，解除系爭買賣契約並請求返還已付價金200萬元，該函業經原告於102年1月17日收受（見本院卷第25-27、168頁）。
㈦、系爭增建於系爭買賣契約第15條特約事項明定：「⒈頂樓增建部分一併在買賣範圍內。⒉房屋依簽約時現況交屋（包括擴建部分）」等語；又系爭增建之系爭鐵架部分，業經北市都發局101年11月27日北市都建字第00000000000函查報因違反建築法第25、86條規定而應予拆除，並已於102年1月18日經執行拆除完畢；拆除前後照片如本院卷第98頁所示，系爭增建之房屋本體部分仍存在（見本院卷第11、95、98頁）。
㈧、被告於簽訂系爭買賣契約時，即知系爭增建乃屬未登記之違建（見本院卷第78頁反面、138頁反面）。
以上事實，有系爭買賣契約、臺北市稅捐稽徵處土地增值稅免稅證明書、臺北市稅捐稽徵處大安分處101年契稅繳款書、被告101年12月20日函及回執、原告101年12月27日函及回執、被告102年1月3日函及回執、原告102年1月9日函及回執、被告102年1月16日函及回執、北市都發局102年9月10日北市都建查字第00000000000號函、該局101年12月21日北市都建字第00000000000號函及所附之違建查報資料全卷、原告102年11月25日陳報狀、被告102年11月27日陳報狀、被告102年11月28日陳報狀在卷、系爭增建於拆除系爭鐵架前、後之現場照片可按（見本院卷第9-27、55-56、78頁反面、80-82、94-122、138頁反面、139頁反面、154-155、157-158、166-168頁），且為兩造所不爭，堪認真正。
二、爭執事項：
一、本訴部分：原告主張確認被告就系爭買賣契約所生之系爭簽約及用印款之返還請求權不存在，有無理由？即：
㈠、原告就系爭鐵架經拆除是否應負民法第354條之瑕疵擔保責任？
㈡、如㈠是，則被告是否得行使同時履行抗辯權，於原告補正瑕疵前，拒絕給付系爭第二期完稅款？
㈢、如㈠、㈡皆否，則原告主張業已依約沒收之系爭簽約及用印款即違約金是否過高，而應予酌減？
二、反訴部分：
㈠、被告是否得以系爭鐵架遭拆除為由，依瑕疵擔保、給付不能、不完全給付等主張解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定，請求原告返還系爭簽約及用印款？
㈡、被告是否得以民法第92條主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，請求原告返還已交付之系爭簽約及用印款、及依民法第184條侵權行為之規定請求原告賠償損害200萬元？
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠、原告就系爭鐵架經拆除應負民法第354條之瑕疵擔保責任：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，則為民事訴訟法第277條所規定。
⒉查，兩造於101年11月22日簽訂系爭買賣契約，約定被告以
總價款1730萬元購買原告所有之系爭不動產，並就系爭增建於系爭買賣契約第15條特約事項明定：「⒈頂樓增建部分一併在買賣範圍內。⒉房屋依簽約時現況交屋（包括擴建部分）」等語，而系爭增建所含之系爭鐵架部分，業經北市都發局101年11月27日北市都建字第000000000 00函查報因違反建築法第25、86條規定而應予拆除，並已於102年1月18日經執行拆除完畢．即系爭增建經拆除系爭鐵架後，僅餘房屋本體部分等情，業如不爭事項㈠、㈦所示，故兩造既約定買賣價金1730萬元，而買賣範圍於締約時既載明包含頂樓增建部份，並依簽約時現況交屋（包括擴建部分），堪認系爭鐵架亦屬前揭買賣契約之標的範圍，且縱原告未曾保證系爭鐵架不會被拆除，然該鐵架既為原告於特約事項中保證應交付之標的物範圍，則被告買受之不動產標的及支付之買賣價金，所表徵之對價關係，自包括頂樓增建即含系爭鐵架等全部建物之成本，而系爭鐵架既經拆除，則原告應交付之系爭不動產，自有滅失或減少其價值之瑕疵，即減少買賣價金包含之該部分成本，亦未符原告所保證於交付時應具之品質，依首揭規定，原告當應負出賣人之瑕疵擔保責任，至為明確。且系爭鐵架部分，乃於兩造簽約後之101年11月27日始經前述北市都發局函文查報為違反前揭建築法令而應予拆除乙節，亦如前不爭事項㈦所述，而原告並未舉證證明被告於簽約當時確已明知上情即系爭鐵架將因違法而遭拆除乙事，自難認被告於兩造簽約時就此一瑕疵事項，係屬明知。綜此，原告主張系爭鐵架之拆除，不影響建物整體之效用、其減少之程度無關重要、其並未保證不會被拆除、及系爭鐵架將遭拆除已為被告簽約時所明知云云，均不足採。
㈡、被告得行使同時履行抗辯權，於原告補正瑕疵前，拒絕給付第二期完稅款：
⒈按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而
其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。又因契約互負債務者，他方提出之對待給付若有瑕疵而不完全，既非依債務本旨為之，在未補正前，自得拒絕自己之給付；債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院86年度台上字第2818號判決、50年台上字第1550號判例要旨參照）。
⒉承上，系爭不動產既於系爭買賣契約成立後始發生系爭鐵架
遭拆除之瑕疵，而該瑕疵係屬可歸責於原告，原告即出賣人除負有物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，被告即買受人自得行使同時履行抗辯權，即被告原應如不爭事項㈡所述，於101年12月23日交付系爭第二期完稅款，然被告業以101年12月20日函，表示系爭不動產頂樓增建已經拆除，故原告就該增建部分確已給付不能，且屬瑕疵之物，不符合本件買賣之本旨，並請原告說明並保證能依前述買賣契約之本旨給付無瑕疵之物等語，該函並經原告於101年12月21日收受乙情，復如不爭事項㈢所述，堪認被告業於前述101年12月23日交付系爭第二期完稅款之期限前，已行使同時履行抗辯權，則揆諸前揭說明，其就未依期限給付該完稅款，自不負遲延責任。從而，原告依系爭買賣契約第11條：「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部無條件由乙方沒收，抵作違約金，並解除本約。…」約定，主張解除系爭買賣契約及沒收系爭簽約及用印款，並據此請求確認被告就系爭買賣契約所生之系爭簽約及用印款之返還請求權不存在，即有未合，而屬無據。以下爭點，茲無再贅。
二、反訴部分：
㈠、被告不得以系爭鐵架遭拆除為由，依瑕疵擔保、給付不能、不完全給付等主張解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定，請求原告返還系爭簽約及用印款：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，為民法第359條所明文。另買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第360條、第227條亦有規定。
⒉則查，觀諸系爭鐵架於未拆除前之照片所示（見本院卷第81
-82、110-111、154頁），該鐵架係屬鐵皮支架屋頂，並獨立於系爭增建之房屋上方，固具有保護系爭增建房屋部分之功能，然經拆除後，房屋本體部分仍存在，亦無礙該房屋部分之使用及系爭建物之整體性，難認係屬重大瑕疵；且被告亦得依前揭民法之規定對原告主張減少價金或請求損害賠償，即原告雖應就該瑕庛負擔保責任，然依上述各節，被告主張解除系爭買賣契約亦有顯失公平之情，則依民法第359條但書之規定，被告自不得主張解除之；又此買賣契約解除權之限制，當屬民法第256條給付不能解除權之特別規定，於本件自應優先適用之，故被告自無再依不完全給付、給付不能之規定主張解除系爭買賣契約。從而，被告執上開各規定，主張解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定，請求原告加計利息返還已付系爭簽約及用印款云云，亦屬無據。
㈡、被告不得以民法第92條主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，請求原告返還已交付之系爭簽約及用印款；亦不得依民法第184條侵權行為之規定請求原告賠償損害200萬元：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，雖為民法第184條所明文；惟被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，則有最高法院44年台上字第75號所著判例意旨可參。準此，被告自應就原告有不法侵害其權利即詐欺之行為負舉證責任。查，被告雖主張原告明知系爭增建為新違建，隨時有被查報拆除之危險，誘使被告購買，應有詐欺之故意，被告業已行使撤銷權，原告自應返還已交付之系爭簽約及用印款，並依侵權行為之規定，另賠償損害200萬元云云，然就原告有何使用誘騙及欺罔之手段，致被告陷於錯誤，而購入系爭不動產之事實，並未提出任何證據以實其說，其上揭主張，均屬無據。
伍、綜上所述，原告訴請確認被告就原告所有之系爭不動產所成立之買賣契約，所生之系爭簽約及用印款之返還請求權不存在，為無理由，應予駁回。另被告反訴請求原告給付如其聲明所示之金額及利息，均無理由，亦應駁回；至其假執行之聲請，因訴之駁回，即失所附麗，應併予駁回之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
柒、據上論結，原告之訴及被告之反訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 18 日
民事第七庭 法 官 游悅晨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 18 日
書記官 謝達人