臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第35號原 告 徐兆義訴訟代理人 許高山律師被 告 杜文俊訴訟代理人 謝庭恩律師上列當事人間確認所有權事件，本院於民國102 年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第7 款定有明文。本件原告起訴狀所載訴之聲明原為：「確認原告對臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號3 樓建物之所有權存在。」，嗣於民國102 年2 月6 日具狀追加三項聲明：
「被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號3 樓建物返還予原告」、「被告應自102 年2 月1 日起至返還上開建物予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）13,000元」、「原告願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷第67頁）。經核其訴之追加，係本於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告雖不同意追加，但揆諸前開法條規定，仍應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠坐落臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號3 樓建物（下稱系爭建
物）為原告於61年間，委託訴外人振威企業有限公司（下稱振威公司）興建，惟興建中振威公司倒閉，原告遂與其他委託興建戶復繼續出資興建完成，並自65年完成稅籍登記並繳納房屋稅使用迄今，依法由原告原始取得系爭建物之所有權。
㈡系爭建物所屬之「正義新村」約100 餘戶社區，於61年興建
時，建築基地包括臺北市○○區○○段○○段000 0000 0
000 00地號，其中690 地號為最大之基地，所有權人眾多，而系爭建物坐落之基地為686 、690 地號，訴外人臺北市神明會公業保儀公（下稱公業保儀公）僅為686 地號（持分1／4）、684 地號（持分全部）之土地所有權人，然非系爭建物所有權人，因原告於系爭建物已居住30餘年，如公業保儀公真為所有權人，豈會長達30餘年均未主張權利。又系爭建物為未辦保存登記之建物，依法其所有權人為原始出資興建之人，公業保儀公未曾有銀行帳戶，不可能有資金興建系爭建物。且於原建商振威公司倒閉後，當時之訴外人即公業保儀公管理人林文東係以地主代表人身分，協助處理復工事宜，復工之工程款均係由原告等委建戶出資，而非係由公業保儀公出資復工。訴外人林文東於65年死亡後，由訴外人林松助繼任，其明知系爭建物原建商倒閉，且土地權屬複雜，遲遲無法辦理建物第一次登記，其竟與其媳婦即訴外人樓慧芳意圖為自己不法之利益，於98年間，由樓慧芳主張系爭建物為公業保儀公所有，且其對公業保儀公有295 萬元本票債權為由，聲請對系爭建物拍賣，本件原告因年逾80歲，又不熟悉法律程序，致系爭建物遭法院拍賣，並由被告以151 萬元拍定。鈞院98年執字第70297 號強制執行程序中，法院就系爭建物究否為公業保儀公所有，亦有疑義，故於執行筆錄明載：「債權人僅憑本院70年訴字第8348號判決認定房（為）債務人公業保儀公所有」，然鈞院70年訴字第8348號判決係訴外人盧耀奎等36位原委建戶，誤以建物為公業保儀公管理人林文東（彼時已死亡）個人所有，而對林文東之繼承人請求移轉所有權之訴，法院認定建物非屬林文東個人所有，故駁回原告之訴。然兩造及公業保儀公均非該判決之當事人，自不受該判決效力所及，法院為林松助及樓慧芳自導自演債權人及債務人所欺矇，將原告所有之系爭建物，誤認為公業保儀公所有，而為強制執行，然系爭建物為原告所有，故其拍賣應屬無效。原告並對林松助（已於100 年12月8 日死亡）、樓慧芳等人以虛偽不實之債權拍賣系爭建物之罪嫌，向臺灣臺北地方法院檢察署提出告訴（案號：101 年度偵字第9574號）。
㈢被告係執業代書，熟悉法拍業務，其於拍定後，明知系爭建
物不點交，法院亦未交付予被告，被告竟以系爭建物所有權人自居，要求系爭建物現承租人即訴外人陳進南與其另訂租約，否則將對陳進南請求損害賠償，陳進南故自100 年7 月
1 日起與被告另訂租約，然陳進南給付二期租金號始瞭解本案始末，故之後即將租金給付予原告，不再給付予被告，被告遂以陳進南未依約給付租金為由，對陳進南起訴請求返還租賃物，並獲勝訴判決（鈞院臺北簡易庭101 年度北簡字第
152 號），被告並據該判決聲請假執行，陳進南因不願再捲入本件紛爭，而於102 年1 月27日將系爭建物交付予被告占有使用，是原告併本於所有權之法律關係，請求被告應將系爭建物返還予原告。而原告自96年起將系爭建物出租予陳進南，租金每月13,000元，並經法院載明於投標公告，被告自
102 年1 月27日無權占有系爭建物，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。
㈣並聲明：⑴確認原告對門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷
○○號3 樓建物之所有權存在；⑵被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號3 樓建物返還予原告；⑶被告應自10
2 年2 月1 日起至返還上開建物予原告之日止，按月給付原告13,000元；⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告起訴請求確認原告對系爭建物之所有權存在，其依據無
非係提出委託工程合約書、通知書、房屋稅繳納通知書、查封筆錄、本院70年度訴字第348 號判決，惟原告並未能證明其對系爭建物有出資，亦無法證明訴外人公業保儀公對系爭建物無所有權，況縱使原告主張為真，被告亦應受善意取得之保護。而原告前揭所舉證物中之委託工程合約書第一條所示之工程地點係臺北市○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號，惟原告又稱系爭建物於61年興建時坐落之基地為臺北市○○區○○段○○段000 0000 地號，前後顯然不同。且該合約書第二條所示之工程範圍，僅有內部隔間及裝修工程、水電接線及電話配管及土地分割等，並無原告所稱系爭建物系原告委託訴外人振威公司興建之事實，顯然該合約書與本件系爭建物之興建無涉。原告所舉之通知書亦僅係通知原告繳款，無從證明原告就系爭建物有出資之情事，及繳交所謂之復工款之事實。又房屋稅納稅義務人並非必為房屋所有人，原告提出房屋稅繳納通知書，並不足為系爭建物所有權人之證明。㈡就原告主張鈞院98年度執字第70297 號強制執行程序係公業
保儀公管理人林松助與樓慧芳相互勾串，以虛偽債權所為之拍賣云云，原告雖稱已向檢察署提出告訴，亦屬偵查中案件，無從為任何證明，縱原告所言屬實，充其量僅係債權債務不明，與所有權無關，原告仍無法證明其為系爭建物之出資人。原告另舉出鈞院70年度訴字第8348號判決，主張渠等於訴外人林文東死亡後，出資自建完成本件正義新村之集合住宅，惟本件原告並未列名該案原告，該案所請求者亦未包含本件系爭建物，若原告確為所有權人，依經驗法則，理應於該案一併提出訴訟，然原告卻未為之，足徵原告並非系爭建物之所有權人。且該判決已明載「....系爭房屋之所有權仍應歸屬於建造之神明會公業保儀公....」等語，亦徵原告非所有權人。
㈢依最高法院93年台上字第287 號判決可知，即使為錯誤拍賣
，然若拍定人為善意，仍得合法取得所有權，原所有權人仍不得提起回復所有權之訴。而系爭建物雖未經登記，然未經登記之違章建築事實上處分權，既得依交付占有之外觀以推定其行使權利為適法，自得依交付占有而善意取得。查被告係自法院拍賣取得系爭建物之所有權，拍賣公告上明確載明財產所有權人為神明會公業保儀公，被告信賴法院拍賣機制，出資購買並取得系爭建物之所有權，被告自係善意，而被告之善意應予保護，縱系爭建物為原告所有，鈞院98年度執字第70297號強制執行程序亦非無效，被告仍合法取得系爭建物之所有權。
㈣答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠本件系爭臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號3 樓建物，係坐落
於臺北市○○區○○段○○段000 0000 地號，為未辦保存登記之建物。
㈡本件系爭建物經本院98年度司執字第70297 號債權人樓慧芳
與債務人神明會公業保儀公間給付票款強制執行事件查封拍賣，於100 年4 月18日拍賣公告記載有：「使用情形：第三人林笑出租予陳進南，租期自96年7 月1 日起迄今，第三人林笑占有本件不動產權源不明，請應買人注意，拍定後不點交。」（見本院卷第75頁）。
㈢嗣被告於上揭拍賣程序中得標，買受系爭建物，並經本院發給不動產權利移轉證書。
四、得心證之理由：原告主張本件系爭建物係其於61年間，委託訴外人振威公司興建，惟興建中振威公司倒閉，原告遂與其他委託興建戶復繼續出資興建完成，並自65年完成稅籍登記並繳納房屋稅使用迄今，依法由原告原始取得系爭建物之所有權，而執行法院為訴外人林松助與樓慧芳自導自演債權人及債務人所欺矇，將原告所有之系爭建物，誤認為公業保儀公所有，而為強制執行，其拍賣依法無效，是原告本於所有權之法律關係，請求被告應將系爭建物返還予原告。而原告自96年起將系爭建物出租予陳進南，租金每月13,000元，並經法院載明於投標公告，被告自102 年1 月27日無權占有系爭建物，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自併得請求被告給付相當於租金之不當得利等情，惟被告所否認，並以前開情詞置辯，本院茲分項析述如下：
㈠按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提
起，民事訴訟法第247 條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。次按強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效。所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還，法院判令返還時，原發管業證書當然失其效力，法院自得命其繳銷，業經司法院院字第578 號解釋在案。至強制執行法第98條規定拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言，若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者，即應依上開解釋辦理，最高法院亦著有30年上字第2203號判例可資參照。本件原告主張本院98年度司執字第70297 號強制執行事件之拍賣標的即本件系爭建物，係原告出資鳩工建造，為原告所有等情，既為被告所否認，而系爭房屋業經被告拍定，自堪認原告之所有權有即受侵害之危險，而此等危險得依確認判決加以除去，是原告訴之聲明第一項提起確認之訴即有確認利益。另確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即當事人適格，最高法院著有81年度台上字第2825號裁判意旨可參，本件兩造就系爭房屋之所有權誰屬既有爭執，則原告對被告提起確認之訴，自無當事人不適格之問題，併此敘明。
㈡兩造均不爭執本件系爭建物係未經辦理保存登記之建物，然
系爭建物既未經保存登記，自無土地法第43條關於登記絕對效力規定之適用，且系爭建物為不動產，亦無民法第948 條關於動產善意受讓規定之適用。況本院執行處於100 年4 月18日拍賣系爭建物之拍賣公告上記載有：「使用情形：第三人林笑出租予陳進南，租期自96年7 月1 日起迄今，第三人林笑占有本件不動產權源不明，請應買人注意，拍定後不點交。....備註：四、本件標的係未辦理保存登記之建物，拍定後拍定人無法持本院核發之權利移轉證書辦理所有權登記，且因占有使用土地之權源不明，須負擔被拆除之風險，請應買人注意。」等文字（見本院卷第75頁），已載明有風險，提醒應買人要注意，且所核訂之拍賣最低價格亦應已考量此不確定之因素，被告辯以其應受善意取得之保護，洵無足採。而依前開司法院院字第578 號解釋意旨所示，強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效，所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還。經查：⒈按確認不動產所有權歸屬之訴，應由原告提出確實證據，證
明所有權歸屬於己，若原告不能為切當之證明，而依法院調查復不能得相當之憑信者，則無論被告能否舉出反證，及所舉反證是否可信均可不問，最高法院著有19年上字第1039號著有判例意旨可資參照。本件原告主張本院98年度司執字第70297 號強制執行事件中所查封拍定之系爭建物，為其出資興建，為其所有，並非訴外人神明會公業保儀公所有之事實，既為被告所否認，則依上開判例意旨所示，原告自應就其為系爭建物之所有權人乙節，負舉證之責。
⑴原告主張系爭建物係原告於61年間委託振威公司興建，惟振
威公司於興建過程中倒閉，原告與其他委託興建戶復繼續出資興建完成，並自65年完成稅籍登記並繳納房屋稅使用迄今，依法即由原告原始取得系爭房屋所有權之事實，固據其提出委託工程合約書、通知書及房屋稅單等件為證（見本院卷第5 頁至第19頁），惟為被告所爭執，辯稱原告並無法舉證其對於系爭建物有出資等語。本院就原告所提之前揭與振威公司所簽立之委託工程合約書第一條記載之工程地點係「台北市○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號」，與原告於起訴狀所稱系爭建物於61年興建時坐落之基地為「台北市○○區○○段○○段000 0000 地號」，兩者有異，且該委託工程合約書第二條所示之工程範圍，僅記載有內部隔間及裝修工程、水電接線、電話配管及土地分割等事項，並非記載系爭建物係原告委託振威公司興建之事實，而該委託工程合約書第5 頁所示之收款記載，與第2 頁第四條付款辦法所示之期限並不相符，且收款人並無振威公司之大小印鑑，亦無從證明收款人究與振威有何關係，故該委託工程合約書尚無從證明確係原告與威振公司所簽立之委託建造合約，該委託工程合約書究與系爭建物興建之關聯為何，亦未見原告釋明之。故原告主張系爭建物為其出資委託興建云云，是否可信，實非無疑。
⑵又原告所提出前揭通知書，為原建商振威公司倒閉後，由當
時之公業保儀公管理人林文東以公業保儀公管理人之一身分，協助處理復工通知事宜，然該通知係通知原告繳款，且該通知書第3 頁記載有「請於捌月伍日前向台北市銀行松山分行，本人設立之乙種帳戶二０三四號，先按總價款百分之八十五繳足，再憑繳款收據連同合約，駕臨復工辦事處簽訂續約。」等語，足徵原告於斯時尚未繳交所謂之復工款，又原告所提之通知書上明載：「欠款在三萬元以上五萬元以下者，分別於9 月25日及10月5 日前兩次繳清....逾期未繳原總價款亦未書面答覆，則視為棄權，另行依法解決。」等語（見本院卷第122 頁），而依該通知書所載原告欠款為43,512元，應於65年9 月25日及10月5 日前繳清，姑不論原告所舉之收據之數額與43,512元不符，原告於65年8 月5 日繳納1萬元後，係於同年10月12日及66年6 月15日始繳納，後兩次早已逾繳納期限而未繳清，依前揭通知書載明應「視為棄權」，系爭建物之復工契約書，亦因原告遲未繳交款項，而放棄權利，原告應未能取得系爭建物之所有權甚明。原告前揭所提所謂之出資證明，因零散且前後不一，原告更無說明數項證據間之關係何在，故原告是否確有出資，即屬可議。再者，「房屋稅繳納義務人並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明。」（此有最高法院70年台上字第3760號判例參照），依最高法院之見解，房屋稅繳款收據並不足為建物所有權人之證明，是原告所提之前揭房屋稅繳款通知書，自無法為其為所有權人之證明。況原告所提之委建契約末四頁影本（見本院卷第118 頁至第121 頁），僅為振威公司對正義新村施工及材料說明，並無前後文，亦無法證明原告有出資之情事，又其末頁貼用之印花稅票僅12元，依印花稅法「印花稅稅率或稅額如左：三、承攬契據：每件按金額千分之一，由立約或立據人貼印花稅票。」規定，可知該契約承攬總價僅為12,000元，與原告主張之工程總價為141,260 元並不相符，且興建系爭建物，其承攬報酬豈僅有12,000元之可能？⑶至原告主張本院98年度執字第70297 號強制執行程序係公業
保儀公管理人林松助與其媳婦樓慧芳勾串，以虛偽債權拍賣本件系爭建物一節，雖業經本院刑事庭於102 年10月24日以
102 年度審易字第1350號判決認定渠等以對公業保儀公不實債權向法院聲請拍賣系爭建物獲取拍賣款項屬實，惟僅係債權債務不明，並未認定系爭建物究屬何人所有，故與所有權無關，原告仍無法依此證明其為系爭建物之出資人。另原告所舉之本院70年度訴字第8348號判決以觀（見本院卷第50頁至第63頁），該案原告係主張其等於林文東死亡後，出資自建完成本件正義新村之集合住宅，惟該案原告並無本件原告，所請求者亦未包含本件系爭建物，倘本件原告為所有權人，何以未於該案一併提出訴訟主張權利？且該判決第13頁亦載明：「....足證訴外人林文東、周博忠、林金水等人係受台北市神明會公業保儀會委任處理事務，其權利義務均應歸屬於台北市神明會公業保儀公....況系爭房屋既未經台北市政府工務局核發使用執照，亦未向地政機關辦理房屋之保存登記，則系爭房屋之所有權仍應歸屬於建造之神明會公業保儀公....」，依此亦無從認定原告為系爭建物之所有權人。
況原告雖謂其於系爭建物居住40餘年且主張其有所有權，惟系爭建物遭本院98年度執字第70297 號強制執行拍賣程序時，已於100 年4 月18日依法為拍賣期日通知當時第三人即本件原告之配偶林笑及占有人陳進南，原告始終未曾異議，則果系爭建物為原告出資興建而為其所有，豈有不於上開執行程序進行中主張系爭房屋為其所有而為異議，或另提起第三人異議之訴之理。詎原告竟遲至101 年12月18日始具狀以系爭房屋為其所有而提起本件確認所有權等之訴訟，核其所為，顯與常情有違。此外，原告就其確曾出資興建系爭建物之事實，又未能另舉證證明，尚難僅憑上開證物，即認系爭建物為原告出資興建。
⒉按未辦保存登記之建物，其所有權係屬原始起造人所有。本
件系爭建物既屬未辦保存登記建物，而原告主張系爭建物為其出資興建云云，既無足採，已如前述，則原告主張系爭建物為其所有，自無理由。又按強制執行上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例意旨參照）。次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉，但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限，強制執行法第98條第1 項、第2 項分別定有明文。查本件被告經執行程序得標買受系爭建物，自被告領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權，其原基於所有權人之一切權利，自應移轉由被告繼受取得，而本件原告既無法證明其為所有權人，已如前述，縱原告自96年起將系爭建物出租予陳進南，租金每月13,000元，被告因拍定後繼受取得租金之利益，原告亦不得請求被告給付相當於租金之不當得利，應堪認定。
五、從而，原告依所有權及不當得利之法律關係，請求⑴確認原告對門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號3 樓建物之所有權存在；⑵被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號3 樓建物返還予原告；⑶被告應自102 年2 月1 日起至返還上開建物予原告之日止，按月給付原告13,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院前開判斷，不生影響，爰不再予逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 11 月 5 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 6 日
書記官 詹雪娥