臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第388號原 告 黃金珠訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師被 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉訴訟代理人 許俊明律師上列當事人間返還服務報酬事件，本院於中華民國103 年4 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告原為臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（權利範圍：1 萬分之618 ，下稱系爭土地）及其上同地段12511 建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號5 樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）之所有權人，於民國99年8 月9 日與被告簽訂買賣仲介一般委託書（下稱系爭委託書），委託被告居間仲介銷售系爭房地，嗣經被告尋得訴外人劉愛玲購買系爭房地，原告即於99年9 月18日與訴外人劉愛玲簽訂不動產買賣契約書，買賣價金為新臺幣（下同）2,388 萬元，原告並依上開價金2.3 ％給付服務報酬55萬元予被告。詎訴外人劉愛玲於100 年6 月14日以系爭房屋有傾斜之重大瑕疵存在，而原告竟於該不動產買賣契約之標的物現況說明書（下稱系爭不動產現況說明書）「本棟建物是否有傾斜」項下勾選「否」為由，主張原告應負瑕疵擔保責任，請求原告返還減少價金後之不當得利，經臺灣士林地方法院100 年度訴字第1069號、臺灣高等法院101 年度上字第1064號判決原告應給付訴外人劉愛玲349 萬0,906 元本息部分確定（下稱另案訴訟）。惟原告雖於系爭不動產現況說明書「本棟建物是否有傾斜」項下勾選「否」，然原告未受前手告知系爭房屋有傾斜問題，且原告非從事不動產專業事務之人，依原告之學經歷及背景，亦無可能判定系爭房屋是否傾斜。而不動產現況說明書乃不動產買賣交易之重要文件，房仲業者為專業從業人員，依系爭委託書第5 條第1項約定及民法第567 條第2 項規定，被告即有主動查證說明書填載內容是否屬實之主給付義務，被告未盡調查之責，未察覺系爭不動產現況說明書所載資訊有誤而告知原告更正，致訴外人劉愛玲買受後發現系爭房屋有瑕疵而請求原告返還不當得利，造成原告受有損害，被告顯已違反受託人之義務，不得請求原告給付居間報酬，原告自得依民法第179 條之規定，請求被告返還已收取之居間報酬55萬元。又被告未盡調查義務致原告受有上開損失，原告亦得依不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告於55萬元之範圍內賠償原告之損失。爰依民法第179 條或不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴之判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告55萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告就居間訂約事項之內容，僅得就所知事項據實報告當事人，如為被告所不知者，自無從告知。而系爭房屋是否傾斜，須經專業鑑定始能發現，被告雖提供房屋買賣之居間服務，然無法經由相關文件之檢視及對系爭房地目測觀察而知悉系爭房屋是否傾斜，自不能以事後經鑑定系爭房屋確有傾斜之事，即謂被告有調查不周之未盡善良管理人注意義務之情事。又不動產經紀業管理條例第26條第2 項係以經紀人員執行仲介代銷業務時有故意或過失，始應負賠償責任，本件被告受託銷售系爭房屋，並無事先鑑定房屋是否傾斜之調查義務，自無從認定被告有何故意或過失，原告依該條例請求被告負賠償責任，亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經本院於102 年4 月29日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷第87頁反面，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）：
㈠兩造於99年8 月9 日簽訂系爭委託書，約定原告委託被告銷
售系爭房地，原告於同日在系爭不動產現況說明書第13點「本棟建物是否有傾斜？」之欄位勾選「否」選項（見本院卷第14頁）。
㈡原告於99年9 月18日經由被告仲介，將系爭房地以總價2,38
8 萬元之價格出賣予訴外人劉愛玲，並給付被告仲介費用55萬元（見本院卷第11至13頁）。
㈢劉愛玲嗣後發現系爭房屋有傾斜並影響結構安全之現象，訴
請原告返還減少價金後之不當得利362 萬7,372 元及遲延利息，經臺灣士林地方法院以100 年度訴字第1069號，認定系爭房屋確有傾斜且影響結構安全，構成物之瑕疵而應減少價金，判決劉愛玲全部勝訴，經原告提起上訴，並經臺灣高等法院101 年度上字第1064號判決原判決命原告給付超過349萬906 元本息部分廢棄、並駁回其餘上訴確定（即另案訴訟，見本院卷第15至18、139 至142 頁）。
四、得心證之理由：原告主張兩造簽定買賣仲介一般委託書，約定原告委託被告銷售系爭房地，由於被告未盡調查系爭房屋有無傾斜狀況之義務，致原告遭系爭房地買受人即訴外人劉愛玲以另案訴訟求償，被告既違反受託人義務，自不應受領仲介報酬；又被告就其經紀人員執行仲介業務之過失致原告受有前開損害，亦應負賠償責任，爰依民法第179 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告給付55萬元等語。被告則以：被告並無事先調查系爭房屋有無傾斜之義務，況傾斜與否須經專業鑑定，非經由文件檢測或目測所能得知，被告自無違反受託人義務、亦無何過失等語。是本件應審酌者厥為：㈠被告有無未盡調查義務之情事？㈡原告依民法第179 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告給付55萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠被告有無未盡調查義務之情事？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。
惟該等調查義務，若未特別約定，自以通常所能查證之方法為已足，就房屋隱藏之瑕疵諸如氯離子含量、鋼筋輻射量、水塔供水設備等隱藏之瑕疵，每須待專家、儀器檢測方知者，未必為仲介員專業知識、經驗所及，尚難期待其完足無誤之查證。另經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條亦有明文。
⒉查兩造約定由被告就系爭房地為訂約之媒介，原告則應給付
報酬，有系爭委託書附卷可稽（見本院卷第83至84頁反面、第96頁反面至97頁），是兩造係締結居間契約，揆諸前開規定，被告應將訂約事項報告予原告及原告之交易相對人即訴外人劉愛玲，並積極調查原告與劉愛玲之信用、行為能力或是否有代理權等事項。兩造就系爭房地交易雙方之訂約能力及履行能力並無爭執，堪認被告就此已盡調查義務。至原告雖主張被告未盡調查系爭房屋有無傾斜狀況之義務云云，惟原告經訴外人劉愛玲提起另案訴訟時，尚仍堅認系爭房屋並無傾斜之瑕疵（見另案訴訟一審卷第85至86頁民事答辯狀），嗣經臺灣士林地方法院囑託臺北市土木技師公會鑑定，臺北市土木技師公會再委由土木技師就系爭房屋進行垂直傾斜測量，其鑑定意見為：「本鑑定標的物東西及南北兩向均有傾斜，傾斜測量成果，東西向最大傾斜率為1/104 最小傾斜率為1/157 （由西向東傾）；南北向最大傾斜率為1/118 最小傾斜率為1/149 （由北向南傾）」，有附於另案訴訟卷中之臺北市土木技師公會101 年2 月9 日北土技字第00000000號函送之鑑定報告書1 件可稽（見外放於另案訴訟卷之報告書第2 至3 頁），並經認定系爭房屋確有傾斜之瑕疵等情，有另案訴訟判決附卷可查（見本院卷第15至18、139 至142頁），均經本院依職權調閱該等卷宗核閱無誤。依此可知，系爭房屋之傾斜問題，並非一般人得以肉眼觀察或個人感受察覺所得知悉，須經由專業人員以精密儀器檢測鑑定及由其他輔助方式測試始得知悉。而房屋仲介業係以提供房屋買賣之居間服務為其專業，對於建物是否存有結構問題之察覺能力與一般人無異，上述瑕疵自非身為仲介業者之被告經由系爭房地既存權利、建築及地籍文件之審視及對系爭房地目測觀察等合理調查所得知悉，實無從期待其能發現系爭房屋之傾斜問題，自難責其負有事先鑑定調查此部分事實之義務。⒊原告雖稱訴外人劉愛玲請室內設計師翻修房屋時即發覺系爭
房屋可能有傾斜之情形，顯見系爭房屋僅須稍加目視即能判斷傾斜狀況，又被告長期為該地區經營不動產經紀業務，而原告買受後未曾入住即委託被告銷售，是就系爭房屋是否傾斜被告應較原告瞭解，復依系爭委託書第5 條約定，被告當應對原告所填寫之系爭不動產現況說明書內容加以詢問或調查後誠實告知，被告未為調查係違反前開規定云云。惟查系爭房屋傾斜狀況並非仲介人員得單由肉眼判斷，已如前陳，況如原告所稱稍由目視即能判斷傾斜，何以身為系爭房屋原所有人之原告均未能由目視發覺傾斜狀況？又原告於另案訴訟委任之訴訟代理人於另案言詞辯論程序亦陳稱：「傾斜的瑕疵要專業的單位來鑑定才會知道，顯非經紀業者所得查知」（見另案訴訟一審卷第79頁），益徵傾斜狀況並非被告依目視所得判斷。復原告既認系爭房屋無傾斜情事，而於系爭不動產現況說明書勾選建物無傾斜之選項後簽名，足見該情已經原告確認無誤，復系爭房屋傾斜狀況並非仲介人員得單由肉眼判斷即知悉原告填載內容與實情不符，自難逕由事後鑑定判斷系爭房屋確有傾斜狀況後，而認被告應就原告自身未確實確認之填載內容負責。末查系爭不動產現況說明書備註欄載明：「本表內容均由委託人親自確認屬實並簽名（蓋章）無誤。注意：除已告知外，委託人依法應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第84頁反面）、系爭委託書第5 條第4 項約定：「乙方（即被告）有依不動產說明書及標的物現況說明書之內容誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實致生損害者，應負賠償責任。」（見本院卷第83頁反面），被告既係依原告所告知並親自確認之內容製作現況說明書，告知訴外人劉愛玲系爭房地現狀，尚難謂有何違反前開約定之情事。復依民法關於居間契約之調查義務，抑或依不動產經紀業管理條例之解說義務規定，原告均未能舉證其曾約定或委託被告應就系爭房屋傾斜度之問題為調查，是原告主張被告未盡調查義務云云，尚屬無據。
㈡原告依民法第179 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項
條規定，請求被告給付55萬元，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第
179 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項分別定有明文。查被告並無未盡調查義務而有過失之情事，已如前陳，復被告係本與兩造間居間契約而受領報酬，自非無法律上原因受有利益，又原告縱因另案訴訟致有受訴外人劉愛玲求償之損害，亦非被告過失所致，是原告本於前開規定，請求被告給付55萬元，當無理由。
五、綜上所述，被告未負有事先鑑定調查系爭房屋有無傾斜瑕疵之義務，並無未盡調查義務之過失，被告受領居間報酬非無法律上原因，對原告亦不負賠償之責。從而，原告依民法第
179 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項條規定，請求被告給付55萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 林拔群法 官 梁夢迪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 1 日
書記官 蔡梅蓮