臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第3993號原 告 東科大樓管理委員會法定代理人 莊碩鴻訴訟代理人 徐金仁
呂淑錦陸培松被 告 環佳科技有限公司法定代理人 呂學榮訴訟代理人 王玉楚律師上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國102年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查，原告法定代理人於起訴後已變更為莊碩鴻，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第19頁），核無不合，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告係新北市汐止區東科大樓園區（下稱東科大樓）經全體區分所有權人選舉成立之管理委員會，被告於民國101年12月22日經由法院拍賣，成為門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號16樓房屋（下爭系爭房屋）之所有權人，為東科大樓區分所有權人之一；依東科大樓管理規約第36條第4項規定，區分所有權人之繼受人，就前區分所有權人所欠繳之管理費、水電費（含工程修繕分攤款）應負連帶清償責任；復依民法第826條之1第3項規定，被告亦應就其前手所積欠之管理費連帶負清償責任；再依東科大樓區分所有權人會議決議通過之管理基金及管理費催繳辦法第5條規定，區分所有權人所欠繳之費用應按年息10%計算利息；今系爭房屋之前所有權人積欠自98年7月至101年12月間之管理費新臺幣（下同）278,640元、99年8月至101年12月水電費110,973元、火害公設修復分攤款（含其他費用）763,113元，共計1,152,726元，經原告於102年4月22日催告被告給付，被告均置之不理，爰依民法第826條之1第3項、東科大樓管理規約第36條第4項等規定請求被告給付上開款項等語。並聲明：被告應給付原告1,152,726元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年10%計算之利息等語。
二、被告則以：依民法第272條規定，連帶債務之成立，須由當事人明示，或有法律規定者為限，原告所主張之管理規約為區分所有權人自治規章，當然不得牴觸民法之規定，惟原告所主張之管理規約第36條第4項規定，強課區分所有權人之繼受人對於前手積欠之債務應負連帶清償責任，當然違反民法第272條之規定，依民法第71條規定應屬無效；又民法第799條之1第4項規範主體為區分所有人，規範客體為區分所有建築物之分管契約，民法第826條之1之規範主體則為共有人，規範客體為一般不動產共有物之分管契約，二者制度迥然不同，區分所有建築物之區分所有權人欲就其共有部分訂立分管契約約定專用使用權，應依循公寓大廈管理條例規定，不得援引民法第826條之1之規定，本件原告所主張者為區分所有權人間就管理費、水電費、火災修繕分攤費之問題，非一般不動產共有人就分管契約所生爭執，自不得援引民法第826條之1第3項規定請求被告給付。從而，原告依據東科大樓管理規約第36條第4項、民法第826條之1第3項規定，請求被告給付1,152,726元及利息，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為東科大樓全體區分所有權人選舉成立之管理委員會，被告於101年12月22日經由法院拍賣，成為系爭房屋之所有權人，為東科大樓區分所有權人之一，系爭房屋之前所有權人，即被告之前手，積欠自98年7月至101年12月間之管理費278,640元、99年8月至101年12月水電費110,973元、火害公設修復分攤款（含其他費用）763,113元，共計1,152,726元，原告於102年4月22日催告被告給付上開款項，被告迄今並未給付等情，業據原告提出新北市汐止區公所101年10月11日新北汐工字第0000000000號函、欠款明細、系爭房屋建物登記第二類謄本等件附卷可證（見支付命令卷第3頁至第5頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。
四、依兩造陳述觀之，本件所應審究者，厥為：原告依據民法第826條之1第3項、東科大樓管理規約第36條第4項規定，請求被告連帶清償上開款項，有無理由？經查：
㈠按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割
之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，民法第826條之1第1項及第3項定有明文。由此條文第1項規定觀之，共有物應有部分之受讓人，固需於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形下，始應繼受共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定，或依民法第828條第1項所為之決定；惟該條第3項所規定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償之責，亦應限於經地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形始有適用，否則將導致在未經登記之情形，受讓人無須繼受共有人間關於使用、管理等之抽象約定，卻須承擔前手因共有物之使用、管理或其他情形所已發生之個人具體債務，顯使受讓人之財產面臨不測損害而有輕重失衡之虞，且若謂該條第3項之適用無須任何公示要件，即概由受讓人負擔前手之債務，亦將不利於不動產之交易活動，應非立法當時之本意。因此，民法第826條之1第3項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，亦應以於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形為限。經查，原告針對本件系爭房屋前所有權人積欠管理費等之款項共計1,152,726元之事，業已具備「於地政機關登記」，或有「法院裁定之管理經登記」之情形，並未舉證以實其說，難認有上開情形，顯與民法第826條之1之要件不符，是其依據上開規定請求被告給付系爭房屋前區分所有權人積欠之上開款項及利息，依法自屬無據。
㈡況自法律規定之體例觀之，區分所有建築物所有人間之權利
義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」中，「區分所有建築物」所有人之權利義務，自應優先適用「區分所有」之相關規定，惟該「不動產所有權」之章節中並無受讓人應就前手欠繳之管理費連帶負責之規定，僅於第799條之1第4項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」，該項規定與公寓大廈管理條例第24條第1項後半段規範：區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項等語相仿。而公寓大廈管理條例第24條乃於92年12月31日修正為：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項（第1項）。公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務（第2項）。無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定（第3項）。」，除第2項、第3項為新增之規定外，原條文修正為第1項並增加「應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件」等文字，及原法條文字由「應繼受」修正為：「應於繼受後遵守」，顯見修正後之條文亦僅在規範區分所有權繼受人應遵守公寓大廈管理條例或管理規約之規定，並無令繼受人承擔前手所積欠債務之意，亦即繼受人僅繼受契約地位，而非繼受已發生之具體債務。是以，公寓大廈管理條例第24條規定，並無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人之效力。依上說明，身為系爭房屋拍定人之被告，自不須就其前手所欠繳之管理費負擔清償責任。東科大樓管理規約第36條第4項雖規定經法院拍賣而取得東科大樓專有部分或共有部分之人，就前區分所有權人之欠繳管理、水電費（含工程修繕分攤款）應負連帶清償責任（見支付命令卷第10頁）。然有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第23條第1項定有明文；而依前開公寓大廈管理條例、民法相關規定，區分所有人之繼受人係繼受規約之契約地位，而非承擔前手已發生之具體債務，故規約之訂定自不得違反上開規定強課予區分所有權之繼受人對前手已發生之債務負連帶清償之責。故除區分所有人之繼受人有與其前手或原告訂立契約表示承擔前手之管理費等債務外，自不繼受其前手之管理費等相關費用之債務，被告抗辯其不受上開規約第36條第4項規定之拘束，無須對其前手積欠之管理費之債務負清償之責等語，實有所據。是原告援引規約第36條第4項規定請求被告給付系爭房屋前所有權人積欠之1,152,726元，亦無理由。
五、綜上所述，原告本於東科大樓管理規約第36條第4項、民法第826條之1第3項規定，請求被告給付1,152,726元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不再一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
民事第六庭 法 官 劉素如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 102 年 11 月 29 日
書記官 黃紹齊