臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第3071號原 告 葉家明訴訟代理人 吳俊達律師複 代理人 宋宛錚被 告 葉柏晴訴訟代理人 王東山律師複 代理人 李美寬律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾萬肆佰伍拾肆元，及自民國一○二年六月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬肆佰伍拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。查原告原依其與被告於民國100年1月17日就門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○巷○ 號3樓之不動產（下稱系爭不動產）所簽訂之買賣契約（下稱系爭契約）第7 條第4項之約定、民法第349條、第353條、第227條第1 項之規定，起訴主張：被告應給付原告新臺幣（下同）1,684,922 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年6月6日起至清償日止，按年息5 %計算之利息（見本院卷一第4至5頁）；嗣於103 年10月27日具狀表示：本件究係構成權利瑕疵擔保或物之瑕疵擔保，實務上容有不同見解，為免因此可能造成對原告之不利益，爰追加民法第354 條、359條、第179條之規定為請求權基礎，請求本院依權利瑕疵擔保或物之瑕疵擔保之規定，擇一判決原告勝訴（見本院卷二第14頁背面）；復於103 年10月30日當庭變更訴之聲明：
被告應依系爭契約第7條第4項之約定、第349條、第353條、第227條第1 項之規定給付原告1,222,159元，或依系爭契約第7 條第4項之約定、民法第354條、359條、第179條之規定返還原告減少價金後之溢付價金1,167,545元，及均自102年6月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷二第36頁）。經核原告上開追加民法第354 條、359條、第179條之規定為請求權基礎，並聲明請求被告返還減少價金後之溢付價金1,167,545 元及其法定遲延利息，顯係基於同一基礎事實而主張，且應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；另原告就其原基於民法上權利瑕疵規定所為請求金額之聲明變更，則應屬應受判決事項聲明之減縮，揆諸上揭規定，自均應准許之，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於100年1月17日與被告簽立系爭買賣契約，以總價25,5
00,000元向被告購買系爭不動產，已付清款項並完成移轉過戶。詎料，原告於101年5月底收到臺北市稅捐稽徵處大安分處（下稱大安分處）來函，指系爭不動產占用訴外人王緯照所有坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號之土地（下稱
356 地號土地），因王緯照行蹤不明，故通知原告依法代繳356地號土地之100年度地價稅，經原告申請地籍圖、原始建築平面圖、土地謄本進行比對，確認系爭不動產之整棟公寓（2 層樓以上住戶）唯一通行進出之大門、樓梯間及通道所在之土地，確有占用356 地號土地之情，則系爭不動產之上開共有部分，既有越界建築於356 地號土地之狀況，即有遭第三人依民法第767條、第796條之規定，出面主張權利之危險。惟被告委託仲介出售系爭不動產之過程中，從未告知原告有上述情況，甚於「標的物現況說明書」上關於「⒗是否有越界建築…或與他人有界址糾紛？」、「本標的物是否有占用…共用部分之情形？」、「對外通行巷道是否發生通行糾紛及是否須支付通行費？」、「其他重要告知事項（如產權、使用權、房地訴訟或其他交易資訊補充說明）：」等欄位，均勾選「否」，衡諸被告於89年2 月23日即購買系爭不動產，迄至100年1月17日與原告簽約止，已居住該處多年，且歷年均有收受大安分處所寄發之代繳地價稅通知，並已繳納王緯照所有之356 地號土地地價稅10餘年之久，對於系爭不動產占用356 地號土地之越界建築情事應早已知悉，卻未於系爭契約簽約時向原告說明反加以隱瞞，顯有「明知有瑕疵而不告知瑕疵存在」之情事，自有違反系爭契約第
7 條第4項約定、民法第349條、第353條、第227條之可歸責事由，原告自得按宏邦不動產估價師聯合事務所於103年7月
1 日所出具之不動產估價報告書（下稱估價報告書）所載，以原告於100年1月17日簽約時，為取得356 地號土地之完整所有權，客觀上另應額外支付之購地費用為計算基準，依系爭契約第7條第4 項之約定、民法第349條、第353條、第227條第1項之規定向被告請求損害賠償1,222,159元。
㈡另356 地號土地隨時可能為第三人投標購得，則日後該第三
人即使不能依民法第767 條規定請求原告等住戶拆除占用範圍，亦得依民法第796條第1 項、第2項規定請求支付償金或購買該占用之土地，系爭不動產自存有滅失或減少房屋通常效用，並欠缺出賣人所保證品質之物之瑕疵，故原告亦得依系爭契約第7條第4項約定及民法第354條、第359條之規定，，請求被告減少買賣價金。而依估價報告書，系爭不動產以100年1月17日價格日期作為計算基準，其完整建物及土地權利之價值，亦即「無瑕疵物」之應有價值為26,692,804元（即：①建物權利價值890,865 元＋②系爭不動產坐落之同小段338地號土地權利價值24,579,780元＋③取得356地號土地完整所有權之購地費用1,222,159 元）；另「有瑕疵物」之應有價值為25,470,645元（即：上開①＋②），兩者差額為1,222,159元，占無瑕疵物應有價值26,692,804 元之比例為
4.5786 %。則系爭契約之實際成交金額為25,500,000元，本件原告至少即得請求被告減少買賣價金計1,167,543 元（即：25,500,000元×4.5786%＝1,167,543元）。基此，原告業於101年7 月12日、101年12月20日發函通知被告上開物之瑕疵存在之情事，並依民法第354條、第359條向被告行使減少價金請求權，原告自得依民法第179 條規定，向被告請求返還溢付之買賣價金1,167,543元。
㈢爰依系爭契約第7條第4項約定、民法第349條、第353條、第
227條第1項之規定，請求被告就系爭不動產負權利瑕疵擔保責任，賠償原告1,222,159元，或依系爭契約第7條第4 項約定、民法第354條、第359條、第179 條之規定，請求被告償還溢付之買賣價金1,167,545 元，並請求就以上主張擇一為有利原告之勝訴判決等語，另聲明：㈠被告應給付原告1,222,159元或1,167,545元，及均自102年6 月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約第1 條不動產標示及買賣權利範圍所載，系爭契約之買賣標的物係同小段337、338地號土地（下稱337、338地號土地）及其上之系爭不動產，不包含356 地號土地，被告自不負有保證無他人對356 地號土地主張權利之擔保責任；又系爭不動產既非被告所建築，被告豈會知悉有無越界建築之事，而上開「標的物現況說明書」第、欄位分別為「本標的物是否有占用公有地或共用部分之情形？」、「對外通行巷道是否發生通行糾紛及是否須支付通行費？」，356 地號土地既非公有地或共用部分之土地，被告於第、欄位均勾選「否」，亦與本件所指不同，原告主張被告此舉構成違約，亦有誤會；再前開大門、樓梯間均非屬被告所售系爭不動產之必要共有部分，縱予拆除，亦僅係不得在356 地號土地停放腳踏車而已，原告仍得自原樓梯出入，自非可謂屬瑕疵；另依臺北市建築管理工程處檢送之「五四營字第1043號」執照卷內容觀之，系爭不動產公寓於興建之初曾因申請基地不整，依規定必須與南側龍安坡段 674地號部分土地（即356 地號土地重測前之地號）合併使用之故，而遭退回修正，嗣起造人於53年間以申請書、切結書表示願接受收購356 地號土地以與其所有之675-4 地號土地（即337、338地號土地重測前之地號）合併使用，經臺北市工務局以「所請土地不多，且為墓地，情形特殊酌情可」而准予核發營造執照，復參諸系爭不動產之建築平面圖，356 地號土地自始即劃入系爭不動產公寓之建築線內，則356 地號土地既經主管機關准允與系爭不動產公寓坐落之基地合併使用，況自50幾年迄今，王緯照均未出面表示不同意系爭不動產公寓使用356 地號土地，可推認王緯照應有同意，系爭不動產公寓之所有權人自有權使用356 地號土地，而非無權占用，準此，系爭契約之買賣標的物當無任何瑕疵可言。縱上開大門、樓梯間因占用356 地號土地而致價值有所減損，惟
356 地號土地本非被告出售予原告之買賣標的物，該土地價值亦不含在買賣價金內，被告並無擔保原告取得356 地號土地所有權之義務，只需原告得以使用356 地號土地，被告即已盡其瑕疵擔保責任，是參諸估價報告書中之價格結論，原告至多僅得請求被告賠償其因有或無取得356 地號土地使用同意權而應額外負擔之金額，即介於11,400元至200,454 元間，逾此範圍之金額自無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告於100年1月17日與原告簽訂系爭契約，以總價25,500,0
00元將系爭不動產出售予原告，原告已付清全部價款並取得系爭不動產所有權之事實。
㈡系爭不動產公寓為一「雙拼兩座各4層共8戶」之建築物， 2
層以上共6戶住戶之進出通行，均須經該公寓1樓之大門以為唯一之出入口，而該大門、樓梯間及通道除坐落於338 地號土地外，亦占用王緯照所有之356地號土地7平方公尺之事實。
㈢大安分處於101年5月23日發函予原告，要求原告就其所有系
爭不動產占用356 地號土地乙事，負責代繳使用該部分土地之地價稅之事實。
㈣被告於與原告簽訂系爭契約前曾收受大安分處要求代繳 356
地號土地地價稅之通知，並曾因此代繳該土地地價稅之事實。
㈤被告於系爭契約之「標的物現況說明書」中，就「⒗是否有
越界建築、被他人越界建築或與他人有界址糾紛？」、「本標的物是否有占用公有地或共用部分之情形？」、「對外通行巷道是否發生通行糾紛及是否須支付通行費？」等欄位，均勾選「否」，並就「其他重要告知事項（如產權、使用權、房地訴訟或其他交易資訊補充說明）」填寫「無」之事實。
四、本院之判斷：原告主張其向被告所購買之系爭不動產，因有占用356 地號土地之情事，被告自應負權利瑕疵擔保或物之瑕疵擔保之責，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌之爭點厥為：系爭不動產之大門、樓梯間及通道占用356 地號土地之情事，是否構成買賣標的物之瑕疵？如是，究係權利瑕疵或物之瑕疵？被告是否需取得356 地號土地所有權，始得謂已對原告盡其瑕疵擔保責任？茲分述本院之判斷如下：
㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張權利；出賣人不履行前開義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條、第353條分別定有明文。又權利瑕疵與物之瑕疵之區分標準在於瑕疵之定著點是在物或權利上面，故應以該瑕疵是否存在於物本身上面作為著眼點判斷是否為物之瑕疵。換言之，所謂權利瑕疵，係指「所給付之權利帶有依契約之約定不應帶有之負擔」而言，意即出賣人移轉之權利，不符債之本旨。是在有體物之買賣中，如因所移轉之物品所有權，帶有不符債之本旨之權利負擔，或將因他人主張權利而遭剝奪或滅失，即難謂無權利之瑕疵存在。反之，若瑕疵係導因於物本身性質上之價值、品質、通常效用、契約預定效用減損、滅失，而對物品所有權之歸屬不生影響者，則應認屬物之瑕疵。查：
⒈系爭不動產之大門、樓梯間及通道占用王緯照所有之356 地
號土地7 平方公尺之情事，業為兩造所不爭執，並有臺北市大安地政事務所102年11月15日北市大地測字第00000000000號函及所檢附之土地複丈成果圖1 份在卷可稽（見本院卷一第110至111頁），堪信為真實。又系爭契約第1 條有關不動產標示及買賣權利範圍之記載，固未明確就系爭不動產之大門、樓梯及通道為系爭不動產之共有部分乙節為記載，然上開大門、樓梯及通道亦坐落在本件買賣標的之338 地號土地，且系爭不動產公寓為一「雙拼兩座各4層共8戶」之建築物，2 層以上住戶之進出通行，均須經上開大門以為唯一之出入口等情，亦為兩造所是認，並經本院至現場勘驗屬實，有本院勘驗測量筆錄1份附卷足憑（見本院卷一第108頁），則對於位在該公寓3 樓之系爭不動產而言，上開大門、樓梯間及通道不僅為系爭不動產出入所必需者，且依一般居住公寓之社會經驗，公寓共用之大門亦具有將非屬公寓住戶之人隔絕在外，以防不當宵小藉此潛入樓梯間內伺機對公寓住戶為不法情事（例如藉由偷接電話線、窺視住戶之生活狀況以達其行竊、性侵之目的等）之防閑作用，是系爭不動產之大門、樓梯間及通道作為系爭不動產必要之共有部分，自亦應為系爭契約之買賣標的，始符當事人締約之真意及一般之交易常情，故被告辯稱上開大門、樓梯間及通道非屬被告所售之系爭不動產必需之共有部分云云，已無足採。
⒉又系爭不動產之公寓於興建之初，曾因基地不整，依規定必
須與南側龍安坡段674地號部分土地（即356地號土地重測前之地號）合併使用之故，而遭退回修正，嗣起造人即於53年間以申請書、切結書表示願接受收購356 地號土地以與同段675-4 地號土地（即337、338地號土地重測前之地號）合併使用，後經臺北市工務局以「所請土地不多，且為墓地，情形特殊酌情可」而准予核發營造執照等情，有申請書、切結書及臺北市工務局簽條各1份在卷足憑（見本院卷一第150至
153 頁）。觀諸系爭不動產之公寓起造人於興建當時，曾就其所使用他人所有之龍安段675-4 地號土地出具該地所有權人土地使用同意書，復有土地使用同意書1 份附卷可參（見本院卷一第165頁），然就356地號土地卻僅以出具切結書之方式申請合併使用，嗣方有上開臺北市工務局酌情核發營造執照之情，可證於系爭不動產之公寓起造之初，實未曾就其越界占用356 地號土地取得該地所有權人王緯照之同意，否則當可直接以出具王緯照使用同意書之方式辦理營造執照之申請，自不能逕以系爭不動產之建築平面圖，係將356 地號土地自始劃入系爭不動產公寓之建築線內，即謂系爭不動產公寓已取得356 地號土地所有權人之同意，而認上開大門、樓梯間及通道已取得越界占用之356 地號部分土地之使用權源。且實際上356地號土地已於101年8 月10日經臺北市政府依地籍清理條例公告代為標售，嗣因相關權利人有正當理由且檢具證明文件，始經臺北市政府同意依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第19條第1項第4款之規定暫緩標售等情，業有臺北市政府101年8 月10日府地籍字第00000000000號公告暨所附臺北市政府代為標售101年度第5批地籍清理土地清冊、101年10月15日府地籍字第00000000000號公告各 1份附卷可查（見本院卷一第29至32、297 頁），顯見系爭不動產之大門、樓梯間及通道越界占用356 地號土地之部分，確有遭經標售取得356 地號所有權之人請求排除侵害或支付償金之危險，則系爭不動產之大門、樓梯間及通道等共有部分之所有權，既可能因此而遭第三人主張權利，自已構成權利瑕疵，被告辯稱縱遭拆除亦僅係不能停放腳踏車，難謂已構成瑕疵云云，亦非可取。至原告雖另主張此等瑕疵可能該當於民法上物之瑕疵之概念云云，然上開瑕疵已非屬因物本身性質所導致之品質、通常效用、契約預定效用之減損或滅失，而該等瑕疵雖可能導致系爭不動產之交易價值減損，但不惟於物之瑕疵之情形，在交付之物品帶有所有權之權利瑕疵之狀況下，其交易價值本亦將因其所有權可能遭第三人主張權利而有所減損，是民法第354條第1項所謂「滅失或減少其價值之瑕疵」，自應解為以物因「在性質上受到不涉及所有權歸屬因素影響所導致之價值減損」為限，始為合理。故本件系爭不動產交易價值可能下降之原因，既在於將遭第三人主張越界部分權利之風險，即非所謂物之瑕疵，附此敘明。
⒊再徵之被告於與原告簽訂系爭契約前，曾收受大安分處要求
代繳356 地號土地地價稅之通知，並曾因此代繳該土地地價稅之事實，復為被告所坦認（見本院卷二第36至37頁），顯然被告於締約前即已知悉系爭不動產之大門、樓梯間及通道有越界占用356地號土地之情，然被告卻仍於系爭契約第7條第4 項之約款中保證「本買賣標的物產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭他人侵害、佔用、主張權利情事」，復於系爭契約之「標的物現況說明書」中，就「其他重要告知事項（如產權、使用權、房地訴訟或其他交易資訊補充說明）」填寫「無」（見本院卷一第15、41頁），可徵上開瑕疵於系爭契約成立時即已存在，且應為原告於締約時所不知，被告就此自應對原告負權利瑕疵之擔保責任。惟系爭不動產之大門、樓梯間及通道雖有越界占用356 地號之情事，然因建物越界所生之權利瑕疵，既係根源於基地使用權源之欠缺，而取得基地使用權源之方式，本不以取得基地之所有權為必要，原告既未舉證有何除取得該基地使用權外，尚需取得該越界部分之基地所有權始得填補其損害之必要性，則即便僅取得基地之使用權，亦應足以確保原告就越界部分之建物所有權不受他人主張權利之影響。故本院參酌估價報告書之鑑價結論（見本院卷一第244 頁），認本件被告既未曾獲356 地號土地所有權人之同意，則其所應負權利瑕疵擔保之責任，即應以其未取得356 地號土地使用同意權所需額外負擔之金額200,454元為適當。
㈡綜上所述，被告出賣予原告之系爭不動產，其共有部分之大
門、樓梯間及通道既有越界占用356 地號土地之情事，自有可能遭他人主張權利之瑕疵存在，且該權利瑕疵於系爭契約成立時即已存在，復為原告於締約時所不知，是原告依系爭契約第7條第4項約定、民法第349條、第353條、第227條第1項之規定，請求被告給付200,454 元及自起訴狀繕本送達翌日即102年6月6日起至清償日止，按年息5 %計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，惟本判決所命給付原告之金額未逾500,000 元，依據民事訴訟法第389條第1 項第5款規定，本院應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 21 日
民事第七庭 法 官 許勻睿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 21 日
書記官 張成龍