臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第3176號原 告 方偉昌訴訟代理人 曾建豪律師被 告 劉秋萍訴訟代理人 彭上華律師上列當事人間請求事件，本院於民國104年5月1日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾捌萬肆仟貳佰陸拾元，及自民國一○二年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾捌萬肆仟貳佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：...(二)請求之基礎事實同一者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項定有明文。本件原告於民國104年3月23日以書狀追加民法第227條第2項為請求權基礎，原告上述追加之訴，請求基礎事實同一，且被告亦無異議而為本案之言詞辯論，於法自無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國102年1月20日經由訴外人中信房屋仲介股份有限公司板橋江翠加盟店之仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書(下爭系爭契約)，向被告以新臺幣(下同)1800萬元購得臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號2樓之房屋(下稱系爭房屋)暨所坐落之基地。詎原告於進行系爭房屋裝潢工程時，發現有大片焦黑痕跡，經多方查詢後，始知悉系爭房屋於94年7月2日曾發生過火災，且有人員死亡，惟被告出售時於標的現況說明書「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」乙項勾選否，另保證「本標的物未曾有他殺、自殺或非自然死亡之情事」，被告故意隱瞞系爭房屋曾發生火災乙情，使原告陷於錯誤，進而購買系爭房地。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。系爭房屋因火災存有減少通常效用以及減少價值之瑕疵，原告得以意思表示向被告請求減少價金，而就應減少之價金，被告受領之法律上原因即不存在，自應依民法第179條規定返還。是原告依民法第359條規定請求減少價金200萬元，而原告已交付價金1,800萬元，被告自應返還原告200萬元，爰依不當得利之法律關係為請求。並聲明：(一)被告給付200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋曾發生火災乙情，經被告事後向前手查詢，始知悉二樓佛堂曾因電線走火報請消防隊處理，由於火勢不大，於消防隊到達前業已撲滅火勢，且前手出售予被告時業已裝潢修繕完畢，管線亦已更新，並無影響系爭房屋結構及通常效用之情云云置辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。
(二)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告經由中信公司之仲介，向被告購買系爭房地，於102年1月20日簽立不動產買賣契約書，約定總價金1,800萬元，原告已給付1,800萬元，被告亦以已於102年3月8日前交屋。
(二)房地產標的現況說明書第15點「是否曾發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」，被告係勾選「否」。
(三)兩造就系爭房屋有約定未曾有他殺、自殺或非自然死亡之情事。
四、兩造之爭點；經本院整理兩造爭執之爭點，在於(一)系爭房屋是否存有瑕疵?被告是否應就系爭房屋之瑕疵負擔保責任或不完全給付責任？(二)系爭房屋因瑕疵所減少之價值或損害為何？原告請求減少價金200萬元，有無理由？茲析述如下：
(一)系爭房屋是否存有瑕疵?被告是否應就系爭房屋之瑕疵負擔保責任或不完全給付責任？⑴按所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，惟給付之內容
並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度臺上字第1898號判決意旨參照）。故特定物之買賣，該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，而屬出賣人應負物之瑕疵擔保責任之範疇。是以，原告主張系爭房屋因火災造成建築物損害以及因此影響市場交易價值之瑕疵原因於兩造102年1月20日訂立系爭契約前即已存在，而於被告交付系爭房屋予原告後，始為原告發現上情已如前述，且為被告不爭執之事實（見本院卷第49頁），揆諸上開說明，被告固應負物之瑕疵擔保責任，然尚不構成不完全給付，原告自無從依民法第227條規定請求因不完全給付之損害賠償。況原告亦未證明被告有故意或過失不告知瑕疵，僅主張被告疏未注意曾發生火災並致系爭房屋受損云云，是本件被告應不負不完全給付之責任，合先敘明。
⑵次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條、第373條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。
⑶經查，被告於系爭契約附表之標的現況說明書第15點「是
否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」乙項，勾選「否」，有房地產標的現況說明書在卷可憑(見本院卷第23頁)，堪認雙方於簽訂系爭契約時，確有特別約定系爭房屋不得因火災有造成損害。惟原告事後發現系爭房屋於94年7月2日曾發生火災乙節，有臺北市政府消防局102年10月11日北市消調字第00000000000號函暨函附之火災原因調查報告書在卷可憑(見本院卷第56-92頁)，可認系爭房屋事實上有發生過火災，則被告就有無發生火災乙項勾選否，已與事實相悖。而系爭房屋經本院委請建築師公會為鑑定，其鑑定結果雖認定系爭房屋於94年間發生火害，本案火害不致對於建築物之使用、結構、耐用年限有所影響，然鑑定報告亦列明修復方法為「非結構性裂縫以無縮水泥或Silicon填補，牆面水泥披皮油漆」，可明火災雖對於系爭房屋之結構體未造成損害，惟仍造成牆面有裂縫之損害。此情復參諸鑑定單位於103年1月24日之會勘紀錄表，會勘紀錄表亦明載於現場之屋頂平台樓梯間仍可見煙燻痕跡，其餘外露柱、樑、牆及天花板部分，則因裝修材料覆蓋無法目測，有建築師公會103年3月26日鑑定報告書在卷可憑(見外報告書附件16)，佐以原告委請裝修時發現牆面有大面積焦黑乙情，有現場照片在卷可憑(見本院卷第33-34頁)，足認系爭房屋因發生火災有造成建築物之損害。是原告主張系爭房屋有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵即屬可採。
⑷再原告主張系爭房屋因火災事故有人員傷亡乙節，依上開
臺北市消防局調查報告書可知，系爭房屋經消防隊至現場救災後，於2樓樓中樓浴廁發現一名傷者(見本院卷第61頁背面)，而該傷者經送往臺北醫學大學再轉往臺大醫院救治，於94年7月2日到臺大醫院時，已瞳孔放大對光無反應，嗣以電腦斷層掃描後發現大腦及腦幹腫脹，給予保守治療後，該名傷者於94年7月12日宣告死亡，有國立臺灣大學醫學院附設醫院103年7月7日校附醫祕字第0000000000號函在卷可憑(見本院卷第155-156頁)，是堪認系爭房屋曾因發生火災而有非自然死亡事故之事實。按房屋內曾發生非自然死亡之事故，雖不致對於房屋造成物理性之損傷或房屋之通常效用降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面上造成相當之負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的之市場接受程度及交易價格低落，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生「他殺、自殺或非自然死亡之情事」，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅。況兩造於系爭契約附表「標的物現況說明書」特別列入「本標的物未曾有他殺、自殺或非自然死亡之情事」乙項約定，並經兩造於該項約定項下簽名確認，有房地產標的現況說明書在卷可憑(見本院卷第23頁)，可見兩造合意將系爭房屋不曾發生非自然身故乙節，納入系爭房屋應具備之重要品質之一（即不得存在之缺點之一），故應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍。是系爭契約成立後，原告獲悉系爭房屋於94年7月2日曾發生火災事件，並因此肇致當時系爭房屋住戶發生死亡之結果，依上開系爭契約附表「標的物現況說明書」之文義解釋及通常交易觀念，已構成兩造所約定系爭房屋「曾經發生非自然身故事件」之缺點。是以，不論出賣人即被告是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任，故被告辯稱不知曾發生火災事故縱屬真實，惟依前開說明，其依法仍應負物之瑕疵擔保責任，則原告據以主張本件買賣之標的物有瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金，即非無據。
(二)系爭房屋因瑕疵所減少之價值為何？原告請求減少價金200萬元，有無理由？⑴建築師公會鑑定報告中就系爭房屋所存非結構性裂縫之損
害，認須先將既有裝修予以拆除後，以無收縮水泥或Silicon填補，牆面水泥批平油漆，再予以清理復原，就此所需修補費用為156,438元(未稅)，是加計稅捐、管理費後，修補因火災造成建築物損害之費用應為164,260元(計算式：156,438×1.05，小數點以後四捨五入)。至於修復期間雖鑑定單位認應予以賠償修復期間，系爭房屋無法居住而須另行租屋之租金損害，惟原告自認因發現系爭房屋曾遭火損，故從未遷入居住，目前仍居住原來之房屋(見本院卷第199頁背面)，則系爭房屋修補期間，原告顯無另行租屋居住之必要，自無受有租金之損害，就此部分之請求即無理由。是對於交付前因火災所造成上開瑕疵，以修繕費用作為減少價金之衡量基準，原告就建築物損害之瑕疵請求減少價金164,260元，即屬有據，逾此部分之請求，應不足採。
⑵再按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵
物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年臺上字第1972號判決意旨參照）。又民法第359條規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平（最高法院86年臺上字第1615號判決意旨參照）。
⑶兩造於102年1月20日簽立系爭契約時，於無瑕疵狀況下之
合理價格，經本院囑託宏邦不動產估價師聯合事務所鑑定結果，認系爭房屋含坐落之基地於兩造買賣時無瑕疵物之應有價值為18,538,333元，至於買賣時「瑕疵物」之應有價值，經鑑定機關鑑定後，認為1,711,416元，有鑑定人所製作之報告書在卷可憑（見外放之報告書第59頁），兩造就此並不爭執。則揆諸上揭最高法院判決要旨，買受人因物有瑕疵而得請求減少之價金，應比較「買賣時」瑕疵物實際價值與無瑕疵物應有價值之差額，計算二者之差額占「無瑕疵物」應有價值之「比例」，以求其應減少之數額，是買賣時系爭瑕疵不動產實際值1,711,416元，而如係無瑕疵物，正常價格應為18,538,333元，二者間差額為826,917元，是瑕疵物較正常物應有價值減損比例為約4%（000000/00000000=0.04，百分比小數點第二位以下四捨五入）。再斟酌系爭房屋兩造買賣之價金（1800萬元），較前揭市價（18,538,333元）比較，確有較低，則依前揭說明，應不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，為免失諸公平，應以兩造合意之價金1800萬元，按上開比例計算減損之價額，應為720,000元。是原告主張應以無瑕疵物之價值與有瑕疵物之價值間之差額，計算原告所得減少之價金自非允當。
⑷至原告除依民法第359條、第277條規定請求被告賠償上開
損害以外，另併依民法第359條、第227條規定請求被告賠償因不能使用房屋之相當於租金之損害云云，就依不完全給付規定為請求乙節，已無再予論述之必要，而就物之瑕疵擔保範圍以言，上開瑕疵並未使系爭房屋無法使用，原告此部分之請求與上開瑕疵無涉，並無因果關係，是原告依民法第359條規定請求被告賠償不能使用系爭房屋相當於租金損害，亦無理由。
(三)按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第182條第2項、第203條分別定有明文。如前所述，原告於102年5月24日以存證信函主張依民法第359條規定減少價金200萬元，並請求被告於7日返還，該通知於102年5月25日送達被告（見本院卷第37-38頁），則於前開本院認定之884,260元範圍內(計算式：164,260+720,000)，因原告減少價金形成權之行使，致被告受領給付失其法律上之原因，原告依不當得利法律關係請求被告給付，並請求自起訴狀繕本送達翌日起即102年6月28日起(見本院卷第42頁)至清償日止，按法定利率年息5%計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告本於瑕疵擔保請求權及不當得利返還請求權，請求被告給884,260元，及自102年6月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。又原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
民事第六庭 法 官 楊雅清上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
書記官 林佳慧