臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第3204號原 告 范培希訴訟代理人 楊 揚律師複代理人 李淑寶律師訴訟代理人 莊欣婷律師複代理人 廖有吉訴訟代理人 桂大正律師被 告 李菁芳訴訟代理人 沙洪律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國103年4月11日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國102年5月19日與被告簽訂不動產買賣契約，向被告購買坐落於臺北市○○區○○段0○段000000000地號持分各1萬分之73之土地，以及其上門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000號8樓之7之建物(下稱系爭房屋)，價金為新臺幣(下同)1630萬元。原告於簽約時交付由其母親邱秀陵所簽發發票日為102年5月18日、金額為326萬元之支票1紙支付頭期款。因原告篤信宗教，又臨盆在即，加以其配偶長年在德國工作之故，故簽約前特別言明上開房屋所屬之大樓(下稱系爭大樓)，即不限於系爭房屋，曾發生自殺或兇殺情事者，原告即無意願購買系爭房屋，詎被告明知系爭大樓曾有人跳樓，竟故意隱瞞事實，未誠實告知，甚且為取信於原告，於契約附件之不動產標的現況說明書其他重要事項欄記明：『本房地若經查證為凶宅，屋主須無條件返還所付價金』，致原告陷於錯誤，而同意購買。嗣原告由母親及仲介人員黃俊榮陪同先向系爭大樓管理員查證，復再由原告母親及阿姨至管區中崙派出所查證，發現系爭大樓曾有人跳樓輕生，原告將上情告知被告，被告竟拒絕返還上開支票。按附停止條件之法律行為，於條件成就時發生效力，民法第99條第1項定有明文。兩造特別約定『本房地若經查證為凶宅，屋主須無條件返還所付價金』之停止條件，則系爭房屋既經查證為凶宅，停止條件業已成就，被告自應返還已付價金326萬元。
(二)又按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條定有明文。被告明知系爭大樓曾有人跳樓自盡，竟惡意隱瞞並為不實之說明，致原告因此陷於錯誤而同意簽訂買賣契約，原告亦已於102年5月22日以臺北杭南郵局第001083號存證信函主張撤銷意思表示，是系爭買賣契約既已失效，被告收取原告所支付326萬元價金之法律上原因已不存在，被告依民法第179條規定自負有返還不當得利之義務云云。爰依民法第179條規定、上開契約之特別約定請求被告返還已收受之價金。並聲明：(一)被告應給付原告326萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告簽訂買賣契約前已就標的物、價金及相關事項詳經調查且為充分了解，原告主張係被詐欺而為意思表示乃為不實。本件買賣係透過仲介人員黃俊榮介紹，簽約前，被告未曾與原告接觸，均係由黃俊榮帶看屋況，原告之阿姨邱湘喻係住居於系爭大樓附近，對於系爭大樓有無人跳樓輕生應知之甚稔，被告無可能刻意隱瞞，況邱湘喻亦曾先至系爭房屋查看屋況，再由原告及其母親於仲介陪同下至現場了解屋況，被告係於簽約時始與原告見面，簽約過程中，均由代書辦理簽約事宜，被告未多做表示，故原告主張被詐欺應由原告負舉證責任。本件並非附停止條件之法律行為，且該不動產買賣契約屬定型化契約，並未有特別約定，不動產標的現況說明書其他重要事項欄固載有『本房地若經查證為兇宅，屋主須無條件返還所付價金』等語，惟僅限於系爭房屋，未及於系爭大樓。再系爭房屋並非凶宅，臺灣凶宅網所載臺北市凶宅並未有系爭房屋，原告主張曾向大樓管理員及中崙派出所查證，應由原告負舉證責任等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)兩造於102年5月19日就系爭房屋及所坐落之基地簽定有不動產買賣契約，原告於簽約時已支付326萬元之頭期款，此有不動產買賣契約書在卷可稽(見本院卷第11-14頁)。
(二)契約附件之不動產標的現況說明書上重要事項欄，兩造有特別約定『本房地若經查證為凶宅，屋主須無條件返還所付價金』，此有不動產標的現況說明書在卷可憑(見本院卷第18頁)。
四、兩造之爭點：經本院整理兩造之爭點，在於：(一)系爭大樓是否有發生過非自然身故之情事?(二)兩造特別約定『本房地若經查證為兇宅，屋主須無條件返還所付價金』，本房地之範圍為何?(三)原告是否受詐欺、脅迫簽署系爭房屋之買賣契約?
(一)系爭大樓是否有發生過非自然身故之情事?
(1)當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張系爭大樓曾有人跳樓輕生之情事，惟遭被告否認，是應由原告就系爭大樓曾發生非自然身故乙情為舉證。
⑵經查，原告固提出系爭大樓管理員瞿積德以書面陳述曾聽
聞系爭大樓有人跳樓為據(見本院卷第149頁)，惟瞿積德之陳述內容僅係輾轉聽聞而來，是否為真實本有疑義。而經本院函詢臺北市政府警察局松山分局及中崙派出所系爭大樓有無發生跳樓自殺之情，是否曾至系爭大樓出勤而有非自山身故之情事，臺北市000000000000000000000000000000路0段000號大樓查訪管理員，據大樓管理員伍文和表示在大樓工作多年，並未聽聞有人跳樓自殺情事」；「本分局中崙派出所員警均未在本轄長安東路2段219號大樓(金芝麻大廈)處理過非自然身故之案件」，且分局內就系爭大樓亦未曾有人自殺之紀錄，此有臺北市政府警察局松山分局102年11月20日北市警松分刑字第00000000000號函、本院公務電話紀錄、102年102年12月23日北市警松分刑字第000000000000號函等在卷可稽(見本院卷第87-88頁、第137頁)。復再經本院函詢臺北市政府消防局自74年1月1日起至101年10月31日止，是否曾至系爭大樓出勤，是否有非自然身故之情，臺北市政府消防局則函覆表示依緊急醫療救護法第34條規定，救護紀錄表保存七年，故查閱自96年1月1日起至101年10月31日止之救護記錄，前開期間該局至系爭大樓出勤共計23次，未有因跳樓或自殺等非自然身故案件，此有臺北市政府消防局103年3月18日北市消指字第00000000000號函在卷可按(見本院卷第175頁)，則系爭大樓顯然未曾發生有非自然身故之情。又據證人即本件不動產買賣仲介黃俊榮證稱：簽約完後當日下午原告母親有撥打電話予伊，表示因系爭房屋係凶宅，故要求伊退還仲介費支票，為避免在公司吵鬧，因此伊先將仲介費之支票退回予原告母親，然後再陪同原告母親至系爭大樓找管理員，原告母親詢問管理員關於系爭房屋之事，管理員表示系爭房屋沒有發生過事情，原告母親亦有詢問系爭大樓有無發生過跳樓情形，管理員係表示好像20年前有情侶吵架跳下樓，管理員當時係使用「好像」之字眼，伊並未陪同原告或原告母親至中崙派出所查證等語(見本院卷第159-160頁)，則益證系爭大樓管理員瞿積德所述之傳聞難認為真實，是原告主張系爭大樓有發生過跳樓非自然身故之情事云云乙節，自無可取。
(二)兩造特別約定『本房地若經查證為兇宅，屋主須無條件返還所付價金』，本房地之範圍為何?再據證人黃俊榮證稱：簽約時原告僅詢問系爭房屋是否為凶宅，伊勾選否，然因不動產標的現況說明書勾選欄位太小，故為加強表示系爭房並非凶宅，而另以手寫『本房地若經查證為兇宅，屋主須無條件返還所付價金』，所謂本房地係指系爭房屋，因系爭房屋係30年中古屋，伊不可能查證系爭大樓有無人跳樓或凶宅，僅能查證系爭房屋，且原告母親亦未提及就系爭大樓是否有發生過非自然身故之情，伊經手之案件未必均會以手寫註記特別約定，本件係因原告母親於簽約時一再確認，故為簽約順利，伊始以手寫註記若經查證為凶宅即解約返還價金等語(見本院卷第159頁)，則審酌證人黃俊榮係本件不動產買賣之仲介，兩造間交易往來過程本知之甚詳，且手寫特別約定部分係證人黃俊榮親筆所註記，自清楚簽約當時兩造間之真意，加以兩造與證人並無特別關係，屬客觀第三人，證人黃俊榮之證詞應屬可採。是堪認兩造簽約當時係僅就系爭房屋是否為凶宅為特別約定，未及於系爭大樓全部，原告主張特別約定之範圍係指系爭大樓云云，實無可採。況系爭大樓有發生過跳樓非自然身故之情事，原告並未舉證證明業如前所述，縱認證人即原告母親邱秀陵證稱簽約時即已知系爭房屋並無問題，因此特別約定係針對系爭大樓等語為可採(見本院卷第91頁背面)，原告之主張仍非可取。
(三)原告是否受詐欺、脅迫簽署系爭房屋之買賣契約?
⑴按因被詐欺或脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示。民法第92條第1項定有明文。次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號、44年臺上第75號判例要旨參照）。另按「民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示」（最高法院18年上第371號、56年臺上第3380號判例意旨參照）。本件原告主張係因遭被告之詐欺，始簽訂不動產買賣契約云云，但為被告所否認，自應由原告依民事訴訟法第277條關於舉證責任分配之規定，就原告有被詐欺之事實，負舉證之責任。⑵惟查，證人即原告之母邱秀陵證稱：在簽約前伊之妹妹
有看過系爭房屋，伊自己亦有看過1次，於102年5月18號伊與原告亦曾前往看過1次，19日即直接至代書事務所簽訂契約，簽約當日有伊、原告、被告夫婦及仲介在代書事務所洽談，仲介跟被告夫婦有保證系爭大樓並非凶宅，沒有發生自殺、燒炭、跳樓等情等語(見本院卷第91-93頁)，則堪認買賣系爭房屋以前，原告即已先行至系爭房屋了解狀況，始同意與被告簽訂買賣契約之事實。再據黃俊榮證稱：系爭房屋係由伊仲介買賣，仲介過程中伊有帶同原告及原告母親邱秀陵看屋，亦有帶同原告之阿姨邱湘喻於102年5月16日看過系爭房屋；於簽約前伊有先致電中崙派出所當地管區，詢問關於系爭房屋有無發生過非自然身故之情事，管區表示至少就任2年內沒有發生過，伊亦查過兇宅網，系爭房屋並未發生過非自然身故，伊另曾帶3、4組客戶看過系爭房屋，有遇過同樓層之住戶，亦有詢問同樓層住戶系爭房屋是否為凶宅或發生過跳樓事件，原告母親再三詢問伊系爭房屋是否為凶宅，所以手寫註記若事後查證係凶宅即解約等語，則依上開證人證述內容可知，系爭房屋之買賣過程，與原告接洽往來者皆係證人黃俊榮，被告並未親自介紹系爭房屋，被告係迄至簽約當日始與原告見面，且原告事前自己已有相當查證，是原告決意購買系爭房屋實難認係遭被告以不實資訊欺罔而為意思表示。況不論特別約定之範圍究為系爭房屋或為系爭大樓，均無法證明有發生非自然身故之情事，則原告主張有遭受詐欺云云，皆無可取。
五、從而，原告依民法第179條、不動產買賣契約第13條第4款特別約定暨不動產標的現況說明書其他重要事項之約定，請求被告返還價金326萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 5 月 16 日
民事第六庭 法 官 楊雅清上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 16 日
書記官 林佳慧