臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第3309號
原 告 貴鳳不動產經紀有限公司法定代理人 林暉凱訴訟代理人 謝興勛被 告 劉芬蘭訴訟代理人 林東乾律師上列當事人間請求給付仲介費等事件，經本院於中華民國103年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告起訴主張：兩造於民國102年2月28日簽立「不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭契約書）」，約定由被告將其所有之臺北市○○區○○街○○○○號2樓房地（下稱系爭房地），以新臺幣（下同） 1,680萬元之價格委託伊公司仲介出售，底價為 1,600萬元，委託銷售期間自102年2月28日起至同年 5月31日止。嗣伊公司於102年5月11日覓得訴外人洪文琴同意以 1,600萬元承購系爭房地，訴外人洪文琴並先給付10萬元之斡旋金，因102年5月11日為星期六，故伊公司於 102年 5月13日星期一上班日立即以電話告知被告成交之事實，詎料被告竟以系爭契約書中約定之服務報酬過高為由而不願履約，伊公司遂於 102年5月13日、5月20日寄發存證信函請被告於 3日內履約，然均未獲置理，而被告則於102年5月16日寄發律師函謊稱已於102年5月11日將系爭房地經由其他不動產經紀公司仲介出售予他人，並且質疑伊公司未依系爭契約書約定於24小時內告知已尋獲交易相對人，所收取之斡旋金金額亦不足不動買賣斡旋契約書所約定之承購總價款 3％（即48萬元），然伊公司人員於102年5月13日與被告電話聯繫時，並未告知系爭房地已經出售，此顯係不欲給付服務報酬之藉口。而依據民法有關居間契約規定及系爭契約書約定，伊公司既已依被告指定之銷售條件，於102年5月11日覓得買方承購系爭房地，被告即應於伊公司通知簽約事宜後 5日內出面與買方簽訂買賣契約，並給付伊公司成交價 4％（即64萬元）之服務報酬，惟被告迄未給付之，伊公司自得依系爭契約書第5條第1項及民法第568條第1項之規定，請求被告給付仲介費。並聲明：㈠被告應給付伊公司64萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102年7月25日）起，至清償日止按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造所簽定之系爭契約書係不動產銷售之一般委託契約，而
非專任銷售委託契約，依約伊可在委託原告公司銷售系爭房地期間，自行或委託第三人出售系爭房地。另依系爭契約書約定，如有買方簽立要約書或交付定金，原告公司應於24小時內將該要約書及定金轉交伊，原告公司主張已於102年5月11日覓得訴外人洪文琴同意以 1,600萬元承買系爭房地，然遲至102年5月13日始以電話通知伊，顯已逾24小時期限，且被告公司亦未將要約書或定金（斡旋金）於24小時內交付予伊，則伊適於102年5月11日與訴外人張采蘅經由安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）仲介簽定系爭房地之買賣契約，自無違系爭契約書約定。
㈡又原告公司係房屋仲介業者，星期六、日係業務最為繁忙之
時，業界向無於假日休假之慣例，且處於通訊設備及技術發達之現代社會，竟未以電話、簡訊或其他電訊文字方式通知伊，所辯適逢星期六，方於102年5月13日上班日始以電話通知伊，顯係有違常情。且觀之原告公司所提出之兩造間「LINE」電訊文字內容，原告公司並未明確告知伊已有買方簽署給付服務報酬承諾書、不動產買賣斡旋契約書之情事，亦未告知已收取訴外人洪文琴交付之10萬元斡旋金，難認原告公司已於102年5月11日覓得買方承買系爭房地，僅可認定原告公司未於系爭契約書約定之24小時內通知伊，則伊適於同日將系爭房地出售於他人，自無支付服務報酬於原告公司之義務。
㈢此外，因訴外人張采蘅向銀行申請貸款之金額尚無法付清買
賣價金，故系爭房地所有權尚未辦理移轉登記，就此爭議伊與訴外人張采蘅於 102年8月7日達成付款方式變更協議，約定由買方自行籌措自備款，至遲於103年1月25日前交付第二期用印款80萬元，並將交屋期限延展至103年6月30日，但已由安信公司辦理履約保證，且買方迄今已給付 320萬元，並將部分買賣價金（即 260萬元）給付予伊，足證伊與訴外人張采蘅之買賣契約屬實。
㈣綜上，被告既未依約於24小時內交付書面及定金，伊自行將
系爭房地出售於他人自無違系爭契約書約定，亦無需給付服務報酬予原告公司。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第97頁反面至第98頁）：㈠兩造於102年2月28日簽訂系爭契約書，由被告將其所有之系
爭房地委託原告公司仲介出售，委託銷售價格為 1,680萬元，賣方底價為 1,600萬元，委託銷售期間為102年2月28日至102年5月31日止，服務報酬為總成交價之 4％，即為64萬元。
㈡依據系爭契約書第7條第5款、第 8款約定「如買方簽立『要
約書』，乙方（即原告公司）應於24小時內將該要約書轉交甲方（即被告），不得隱瞞或扣留。但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限」、「受託人應於收受定金後24小時內送交委託人，但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限」。
㈢原告公司於102年5月13日、20日以存證信函告知被告已覓得
買方之事實，被告於102年5月16日寄發律師函予原告公司表示已於102年5月11日將系爭房地出售予他人。
四、本件原告公司起訴主張於102年5月11日居間介紹訴外人洪文琴承買系爭房地，並於同年月月13日通知被告履約，惟被告以兩造間約定之服務報酬過高為由拒絕履約，且謊稱已將系爭房地出售予他人，拒絕依約給付居間報酬64萬元，惟原告公司上開主張為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告公司是否於102年5月11日覓得買方即訴外人洪文琴並收受斡旋金10萬元？㈡原告是否於覓得買方後之24小時內通知被告，並將要約書、定金交予被告？㈢被告是否已於102年5月11日將系爭房地出售予訴外人張采蘅？有無將此一事實於24小時內通知原告公司？㈣原告公司得否依系爭契約第8條第4款、第 5款約定，請求被告給付服務報酬64萬元？茲析述如下：
㈠原告公司已於102年5月11日覓得訴外人洪文琴承買系爭房地並收受定金10萬元：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第 565條定有明文。所謂「報告訂約之機會」，即居間人受他人之委託，尋覓及指示其可與之訂約之相對人，而提供訂約之機會，學說上稱之為報告居間或指示居間；至所謂「訂約之媒介」，乃居間人受契約當事人雙方之委託，斡旋於雙方當事人之間，促使渠等訂立契約，學說上稱此為媒介居間；又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，同法第568條第1項亦有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第 277條前段定有明文。是原告主張對被告有居間報酬請求權，自應就兩造間系爭契約書中居間報酬請求權之給付條件業已成就之事實，負舉證之責任。
⒉經查，原告公司於102年5月11日覓得訴外人洪文琴同意以
1,600 萬元承購系爭房地，訴外人洪文琴並先給付10萬元斡旋金之事實，有原告所提出之買方給付服務報酬承諾書、不動產買賣斡旋契約書、存證信函、證明書附卷可稽（見本院卷第12至16頁、第85頁），並有證人洪文琴證稱伊曾於102年1月11日透過原告公司簽署買方給付服務報酬承諾書、不動產買賣斡旋契約書欲購買系爭房地，承諾書上之簽署時間「102年5月11日」係伊所親簽的，伊付了10萬元斡旋金，這是仲介建議的金額，伊當時願意出價 1,600萬元來購買系爭房地，後來仲介告知系爭房地已經出售，仲介表示會上網查詢確認是否出售等詞（見本院卷第 113頁反面至第 114頁反面），足認原告公司確實於102年5月11日依據系爭契約書約定覓得系爭房地之買方。
㈡原告並未於覓得買方後之24小時內通知被告，並將要約書、定金交予被告：
⒈按依據系爭契約書第2條第1款、第7條第5款、第 8款約定
：「除本契約另有約定外，委託銷售期間甲方（即被告）仍可自行出售或委託第三人出售，惟若因此而與他人達成委託標的買賣之合意時，應於合意達成後或收受定金後24小時內以書面通知乙方，以避免重複成交之情形。」、「如買方簽立『要約書』，乙方（即原告公司）應於24小時內將該要約書轉交甲方（即被告），不得隱瞞或扣留。但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。」、「受託人應於收受定金後24小時內送交委託人，但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。」（見本院卷第 9頁），是兩造所簽定之系爭契約書係不動產銷售之一般銷售委託契約，而非專任銷售委託契約，依約被告可在委託原告公司銷售系爭房地期間內，自行或委託第三人出售系爭房地不動產，但為避免重複成交情況發生，雙方如覓得買方時，均需於24小時內通知對方。
⒉經查，原告公司雖主張伊雖於102年5月11日已經覓得訴外
人洪文琴願意以 1,600萬元承購系爭房地，並收受10萬元之斡旋金，但因102年5月11日為星期六，故遲至102年5月13日方以電話告知被告成交，並未逾24小時之通知期限云云，然原告公司既係房屋仲介業者，星期六、日應係帶看物件、聯絡客戶最為繁忙之際，應無於該等假日休假以致無法聯繫被告之理，況且處於通訊設備及技術發達之現代社會，原告公司自可以電話、簡訊或其他通訊媒體聯絡、通知被告成交事實，且事實上原告公司人員亦曾多次使用「LINE」於102年3月23日（星期六）、 102年5月5日（星期日）、102年5月11日（星期六）與被告聯繫，此有原告公司所提出之行動電話畫面列印資料附卷可餐（見本院卷第86至90頁），是原告主張因適逢星期日以致無法聯繫被告，顯與社會交易慣例及卷內事證不符，不足採信。
⒊次查，依據證人洪文琴之證詞及原告公司與證人洪文琴所
簽立之買方給付服務報酬承諾書、不動產買賣斡旋契約書所示，雙方係於102年5月11日下午 3時簽立上開給付服務報酬承諾書、斡旋契約書，並收受斡旋金10萬元（見本院卷第12至13頁、第113頁反面至第114反面），然對照原告公司人員於同日晚間8時34分及翌（12）日下午4時33分僅以「LINE」通訊軟體告知被告：「三福街買方拜託您，房子千萬不要賣給別人了，等您大案忙完，這個月15日可以來談談嗎？」、「買方問：五月15日前，可以和你約見面談嗎？」之文字訊息內容（見本院卷第89頁），並未清楚、明確告知已依系爭契約書覓得買方簽立要約書與收受定金，而原告公司所提出之通聯紀錄僅有受話號碼與通話時間，而無對話內容，此亦有通聯紀錄附卷可稽（見本院卷第91頁），是原告主張已依系爭契約書第7條第5款、第 8款約定於24小時內將成交事由告知被告，亦難採信。
㈢再按，原告公司雖主張被告與訴外人張采蘅所簽訂之買賣契
約內容、形式與付款過程不符常規云云，然查被告業已於102年5月11日將系爭房地出售予訴外人張采蘅，嗣因銀行核貸金額不足，故尚未辦畢系爭房地所有權移轉登記，雙方因而另行付款方式變更協議，將交屋期限延展至103年6月30日，訴外人張采蘅迄今已給付 260萬元等事實，有不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、付款方式變更協議書、大眾銀行存摺影本、價金履約保證動用專戶款項協議書在卷可按（見本院卷第46至54頁、第77頁），另詢之地政士許淑美亦函復曾親自辦理被告與訴外人張采蘅就系爭房地之買賣契約，簽約時間係於102年5月11日下午 2時許，而因買方（即訴外人張采蘅）申請之銀行房屋貸款核准金額一直未達1,360萬元，賣方於102年8月7日同意買方先行籌備自備款，最遲於103年1月25日前交付第 2期用印款及辦理所有權相關事宜等詞，此有地政士許淑美回函在卷可參（見本院卷第 111頁），足認被告確實已於102年5月11日將系爭房地出售予訴外人張采蘅，原告雖主張被告並未102年5月13日晚間與原告公司人員電話聯繫時均未曾提及已將系爭房地出售予他人，並提出電話錄音光碟譯文為證（見本院卷第92頁），但兩造所簽訂之系爭契約書並非專任銷售委託契約，被告可自行或委託他人出售系爭房地，亦無須告知原告公司有無另行委託他人出售系爭房地，況且即使被告未能清楚告知系爭房地已出售，亦不足以反推被告與訴外人張采蘅間之系爭房地買賣契約為虛偽。
㈣承上，兩造所簽定之系爭契約書既係一般銷售委託契約，而
非專任銷售委託契約，被告自可於委託原告公司銷售系爭房地期間自行或委託第三人出售系爭房地不動產，而原告公司既未依系爭契約書約定於簽立要約書與收受定金後之24小時內，將定金、要約書轉交被告，亦未舉證有何因可歸責於被告之事由致無法通知或送達，而被告適於102年5月11日已將系爭房地出售予他人，原告公司即無由依系爭契約書約定向被告請求給付服務報酬。
五、綜上所述，原告公司對被告既無報酬給付請求權存在，從而，原告本於居間報酬給付請求權之法律關係，訴請被告應給付原告64萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止按年息 5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 5 日
民事第三庭 法 官 張志全以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 5 日
書記官 洪王俞萍