臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第446號原 告 李建璋訴訟代理人 李林素蘭
蕭琪男律師被 告 徐壯法
楊淑雲上列當事人間因被告徐壯法、楊淑雲詐欺案件，經原告提起刑事附帶民事訴訟，請求侵權行為損害賠償事件，經本院刑事庭裁定移送（101年度審附民字第570號），本院於中華民國102年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告徐壯法、楊淑雲應連帶給付原告新臺幣柒佰零捌萬陸仟柒佰壹拾柒元，及自民國一百零一年十一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊淑雲應給付原告新臺幣叁佰貳拾陸萬捌仟伍佰柒拾肆元，及自民國一百零一年十一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二十分之十三，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告分別以新臺幣貳佰參拾柒萬元、壹佰零玖萬為被告供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣柒佰零捌萬陸仟柒佰壹拾柒元、叁佰貳拾陸萬捌仟伍佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告徐壯法、楊淑雲為夫妻關係，被告楊淑雲原係門牌號碼
新北市○○區○○路○○○巷○弄○○○○號5樓房屋及其基地（下稱系爭不動產）所有人，嗣藉由刊登於591租屋網之廣告，於民國100年9月1日將系爭不動出售予原告並簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），雖不動產買賣總價約定為新臺幣（下同）780萬元，應被告要求扣除日後應返還房客之押租金10萬元，嗣後被告又要求原告補貼20萬元，作為解約賠付先前買主之違約金，故總金額為800萬元，且業已完成價金之支付，並將完成系爭不動產之移轉登記。於前開不動產買賣商議過程中，乃由原告之代理人李林素蘭（即原告之母）與被告楊淑雲、徐壯法接洽，鑑於被告於前開591房屋網所刊登之廣告，出租房間數實包含增建部分，故原告代理人李林素蘭曾乃就此交易上之重要事項即系爭房屋頂樓增建部分有無被拆除之虞詢問被告徐壯法，被告徐壯法乃提出該房屋所在之1至4樓住戶於99年11、12月間之同意書及提出新北市政府工務局100年1月14日核准之簡易裝修施工許可證暨房屋平面圖，以取信李林素蘭，並再三表示該增建部分絕無被拆除之虞，原告於考量前開因素後，方決定購入前開不動產。
㈡詎料，系爭不動產之交付後三日即100年10月4日，李林素蘭
即由承租於增建部分之房客聽聞增建部分旋將遭新北市違章拆除大隊強制拆除，復向相關單位查詢，方驚覺系爭不動產之增建部分業於100年5月19日經新北市違章拆除大隊到場勘查，並以新北拆認一字第0000000000號違章建築認定通知書，認定該增建部分違反建築法「係屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除」，此認定通知，並於同年5月24日送達被告楊淑雲；繼於100年8月9日拆除大隊通知將於100年8月15日開始執行拆除。而被告知悉將遭拆除之情後，即透過民意代表關切，最後在100年8月16日由被告徐壯法代理被告楊淑雲出面切結承諾「本人同意於一週內自行拆除」，至此，原告始知遭被告詐欺之情事。不僅增建部分如此，被告於系爭不動產五樓亦曾向新北市政府工務局申請室內裝修，並獲有室內裝修施工許可證，然依上開許可證規定，被告須按圖（即原申請圖）施作並於工程完竣後經審查人員查驗合格後再申請核發室內裝修合格證明。詎料，被告並未按圖施作，更涉有陽台外推等違章情事，而原告代理人李林素蘭屢次要求被告提出室內裝修合格證明，被告卻遲遲未能出具室內裝修合格證明。綜上，被告除隱匿增建部分將遭拆除之情外，甚至，非增建部分之五樓涉有因違章依法將遭拆除情事亦有隱匿之犯行。更甚者，原告日前亦曾聽聞，被告等先前已因室內裝修涉有違章情事而遭主管單位拆除，足證被告確屬惡性重大。
㈢是被告除故意「隱匿六樓增建部分業遭認定為違章建築，拆
除在即」外，亦無法提出五樓合格之室內裝修證明依法將遭拆除，顯見系爭契約除因被告因施以詐術而成立外，買賣標的亦因公法上之限制而陷於給付不能之情形，故被告違反系爭契約約定甚為明確，且此違約係可歸責於被告所致。原告爰以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，並依民法第92條第1項前段、第184條第1項、第185條前段及第216條第1項之規定、系爭契約第12條第5項之約定請求被告加倍返還所收款項總計為1,600萬元（即返還原價款800萬元，違約之損害賠償800萬元，計算式：800萬元×2＝1,600萬元）。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告16,000,000元，及自起訴狀送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告最先匯給被告之20萬元，其中10萬元為賠償前一買主之違約金，另10萬元為買賣系爭不動產之定金，定金已由代書計入買賣價金內，而買賣價金原為780萬元，因兩造於簽約時未提及承租系爭不動產之房客所交付之押金歸屬，所以被告要將押金10萬元交付予原告，兩造乃合意將系爭契約之總價改為770萬元，故原告主張買賣價金為800萬元，顯無理由。如認定買賣價金為780萬元，而原告主張解除系爭契約，原告應歸還該押金10萬元予被告。另原告應歸還被告自交屋即100年10月1日起至102年5月29日止共計20個月之租金利益798,000元（系爭不動產5樓4間套房，每間套房租金以9,000元計，系爭不動產6樓4間套房，每間套房租金以8,500元計，計算式：4×9,000元×20＋4×8,500元×20＝1,400,000元，再扣除法定管理費用（43%），計算式：1,400,000元－1,400,000元×43%＝798,000元）及法定利率5%。又被告從未向原告保證系爭不動產違建部分不會拆除，且原告曾以該違建有隨時被拆的危險來向被告殺價，是原告主張被告詐欺乙節，非真實等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於100年9月1日與被告簽訂系爭契約，約定由原告承購
被告所有座落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地，權利範圍均為5分之1，及其上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○弄○○○○號5樓之房屋，原告業已給付價金予被告，此有買賣契約書、合作金庫商業銀行匯款申請書代收入傳票、合作金庫本行支票、臺灣銀行本行支票、兆豐國際商業銀行國內匯款申請書在卷可參（見附民卷第8至18頁），復為兩造不爭執。
㈡系爭不動產之頂樓增建部分業於100年5月19日經新北市違章
拆除大隊到場勘查，並以新北拆認一字第0000000000號違章建築認定通知書，認定「上列違章建築經勘查，係屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除」等語，此認定通知於同年5月24日送達被告楊淑雲；繼於100年8月9日拆除大隊通知將於100年8月15日開始執行拆除，嗣被告徐壯法乃於100年8月16日由代理被告楊淑雲出面切結承諾「本人同意於一週內自行拆除」，此有新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、勘查紀錄表、拆除時間通知單、送達證書、違章建築自拆切結書附卷可稽（見附民卷第26至31頁），亦為兩造不爭執。
㈢原告對被告提出詐欺之刑事告訴，案經臺灣臺北地方法院檢
察署（下稱臺北地檢署）檢察官偵查後以101年度調偵字第1024號提起公訴，並經本院刑事庭以101年度審易字第2122號、臺灣高等法院刑事庭以101年度上易字第3084號審理後，判決被告徐壯法共同意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑5月，如易科罰金，以1,000元折算1日；被告楊淑雲共同意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑4月，如易科罰金，以1,000元折算壹日確定（見本案卷第7至13、52至56頁）。
四、兩造爭執及其論述：㈠兩造合意之買賣價金應為若干？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條訂有明文。次按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨參照）。又按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院79年度台上字第1778號判決意旨參照）。原告主張系爭不動產之買賣價金應為800萬元，被告否認，並辯稱系爭不動產之買賣價金應為780萬元，是應就契約全文文義，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，並依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，來解釋兩造間就系爭不動產合意之買賣價金應為若干。⒉經查，系爭契約第2條原約定「本買賣總價款為新臺幣柒佰
捌拾萬元整」，嗣後刪除「柒佰捌拾萬」而更改為「柒佰柒拾萬」，而系爭第3條備證款部分亦由「2,400,000」更改為「2,300,000」，兩造並於第21條特別約定「簽訂本買賣契約時，買賣標的物業已出租，甲（指原告）乙（指被告楊淑雲）雙方約定於交屋時，租金同時移交甲方收取（包括押金10萬元）」等語，是就契約文義而言，系爭不動產之買賣價金為770萬元。復查，證人葉佐祥具結證稱「（問：買賣契約第二條為何經過塗改？）事先寫好240萬，後來改成230萬，因為第21條押金找補，十萬元應由賣方退還給買方。賣方因有奢侈稅的關係要求直接從價金中扣除。」等語（見本案卷第58至59頁），足見，被告為避免遭課徵奢侈稅而將原買賣價金780萬元改為770萬元，至於減少之10萬元，則於系爭契約第21條中約定於交屋時，一併交付10萬元之押金以代替該減少之10萬元價金，是兩造於系爭契約中合意之買賣價金應為780萬元。
⒊證人葉佐祥雖證稱「（問：你是否知道買方實際支付價金總
數？）我知道是800萬。據買方告知，之前有匯款20萬元給賣方作為原來跟別人取消訂金的解約金。」、「（問：為何這20萬沒有載明在買賣契約中？）因為奢侈稅的問題，雙方合意用780萬。」等語（見本案卷第58至59頁），惟查兩造未就該20萬元另訂契約，難認兩造有合意將該20萬元列入買賣價金中。且查高院101年度上易字第3084號刑事判決亦認定「…(二)系爭房屋（含增建部分）之買賣價金，依卷附買賣契約雖載為新台幣770萬元，惟不含押租金10萬元，是買賣價金共計應為780萬元，已據被告徐壯法供明在卷（本院卷第29頁背面）。核與證人即代書葉佐祥於偵查中結稱：本案買賣價金原是780萬元，中間有押租金的問題，所以從總價款扣10萬元，這770萬元包含5樓及增建部分等情相符（見他字卷第138頁），足證買賣價金確係780萬元無訛。(三)至告訴人另匯20萬元予被告楊淑雲，固為楊淑雲所不否認，惟收受該款之原因，據其供稱: 『之前有一位蕭先生訂走房子，是告訴人一直打需話說她要系爭房屋，我因違約要賠償蕭先生20萬元，告訴人表示願意支付』；被告徐壯法亦供稱:
『當初 (與原先買家蕭先生)沒有書面契約，我們有把蕭先生的電話給告訴人，告訴人跟蕭先生聯繫，也是告訴人與蕭先生說好20萬，告訴人才會匯款給我，由我交付給蕭先生』（本院卷第29頁背面、30頁）。核與證人蕭子威於本院結證：伊曾經跟徐壯法表示要買系爭房屋，未正式簽立買賣契約，伊有下訂金10萬元，嗣徐壯法說有人要跟他買，有出更高的價錢，訂金會返還給伊，並按照一般仲介的習慣，對方會再多10萬違約金給伊，總共還伊20萬；告訴人也有打電話給伊，表示違約金10萬會先匯款給屋主再由屋主給我；通話後，伊馬上打電話給屋主希望履行原先合約，事後因為屋主決定賣給告訴人，所以伊只好（退）讓，屋主也先還伊訂金10萬元，之後○○○區○○街的火鍋店，把當初的草約銷燬，並拿取10萬元違約金等情相符（本院卷審判筆錄）；復有蕭子威出具之收據在卷可稽（本院卷第37頁）。是給付原買主蕭子威之20萬元，係因告訴人欲購買系爭房屋，表示願支付被告等未履行原先合約，所應返還及給付原買主蕭子威之訂金、違約金，嗣被告等未履行與原買主蕭子威之合約，故由告訴人匯款20萬元予被告楊淑雲，再由被告徐壯法轉給蕭子威。顯見告訴人多付之20萬元，乃競價買賣之支出，告訴人認應併入系爭房屋買賣價金計算，而認系爭房屋之買賣價金總共800萬元云云，難予憑採。」等情（見本案卷第54至55頁），足證該20萬元係原告為求承買系爭不動產而自願代被告給付違約金予訴外人蕭子威，難認該20萬元之性質屬買賣價金之一部分，應屬競價買賣支出。
⒋綜上所述，兩造合意之買賣價金應為780萬元，至於原告為
求承買系爭不動產而自願代被告給付訴外人蕭子威之20萬元，係兩造於買賣契約之外另行合意之競價買賣支出。
㈡被告對原告是否有詐欺行為？⒈按在不動產買賣契約中，出賣人就其所知之交易上重要資訊
，基於誠信原則，對買方有告知之義務，迭經最高法院於相關判決中所肯認。所謂「交易上重要資訊」，應指交易慣例上會影響買方締約意願之事項。早年臺灣社會公寓大廈頂樓住戶於屋頂平台另為增建之事，所在多有，在房地交易慣例上，該屋頂增建建物則多與頂樓之區分所有建物一併出售（即俗稱之「頂加」，因屋頂增建建物部分未經保存登記，買方對屋頂增建建物僅能取得事實上處分權），且因「頂加」屋之使用面積較大，故類此產品之成交價通常亦較高，是買方如係為有較大使用空間得利用（如出租他人收益），而購買「頂加」屋，則該頂樓增建部分是否有拆除之立即風險，自屬會影響買方成交意願之事項，就此應認賣方負有向買方詳實說明之義務。另兩造於系爭契約第4條第1項第2款明文記載「本買賣標的物現況另有增建或佔用部分，依現行法令無法登記，甲（指原告）乙（指被告楊淑雲）雙方約定依現況移轉，甲方不得變更現況使用其權利義務雙方約定如下：
（二）上述增建部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，或甲方自行變更致被通知拆除時，甲方同意自行承擔風險，其相關之權利義務甲方確已知悉。」等語，已足認系爭不動產頂樓增建部分於簽約前是否經主管機關為查報或通知拆除，已經兩造約定為系爭房地交之重要交易訊息，被告自負有主動據實告知之契約義務。
⒉經查，兩造係於100年9月1日簽訂系爭契約，而系爭不動產
之頂樓增建部分業於100年5月19日經新北市違章拆除大隊到場勘查，並以新北拆認一字第0000000000號違章建築認定通知書，認定「上列違章建築經勘查，係屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除」等語，此認定通知於同年5月24日送達被告楊淑雲；繼於100年8月9日拆除大隊通知將於100年8月15日開始執行拆除，嗣被告徐壯法乃於100年8月16日由代理被告楊淑雲出面切結承諾「本人同意於一週內自行拆除」，此有新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、勘查紀錄表、拆除時間通知單、送達證書、違章建築自拆切結書可稽（見附民卷第26至31頁），足認系爭不動產頂樓增建部分於簽約前業經主管機關為查報及通知拆除，依前開說明，被告自負有主動據實告知之契約義務。
⒊又查，依本院101年度審易字第2122號刑事判決書所載「㈡
被告徐壯法及楊淑雲係夫妻關係，被告楊淑雲係於99年5 月10日（登記日期：99年5月27日）取得系爭房屋所有權，而被告2人係於100年5月24日接獲新北市政府違章建築拆除大隊寄發之100年5月19日新北拆認一字第0000000000號通知單，認定系爭房屋頂樓增建係屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除，再以100年8月9日新北拆拆一字第000000000 0號拆除時間通知單，通知將於100年8月15日執行拆除，被告徐壯法則於100年8月16日簽具『違章建築自拆切結書』，表明同意於1週內自行拆除，如逾期未拆除完成或仍繼續施工搶建，將由新北市政府違章建築拆除大隊執行拆除等情，亦為被告2人所供承在卷（見本院卷第29頁、第46頁），並有系爭房屋之土地建物查詢資料、上開新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、勘查紀錄表、時間通知單、送達證書、違章建築自拆切結書在卷可參（見100年度他字第1063 5號卷第5頁、第23頁至第29頁）。顯見被告徐壯法、楊淑雲2人至遲於100年5月24日收受上開違章建築認定通知書之際，已知悉系爭房屋增建部分業經認定係實質違建，應予拆除，其後收到新北市政府違章建築拆除大隊違章建築拆除時間通知單，告知將於100年8月15日起執行拆除一事後，被告徐壯法更出具『違章建築自拆切結書』，表明願於1週內自行拆除，以暫緩新北市政府違章建築拆除大隊就拆除違章建築之執行。㈢再者，本件被告徐壯法、楊淑雲於100年8月6日透過591網路售屋網刊登系爭房屋售屋廣告，於廣告中登載：『8房8廳8衛』、『8間精緻套房，現每月收租7萬元、現滿租』、『投報率近10%的高價值物件』等訊息，為被告徐壯法、楊淑雲所不爭執，並有數字科技股份有限公司101年6月14日數字第0000000000號函暨所檢附原始刊登廣告資料在卷可稽（見101年度偵字第10049號卷第18 頁至第26頁）。復且在其與告訴人李林素蘭以其子李建璋名義簽立之買賣契約書第4條增建或佔用部分訂有『本買賣標的物現況另有增建或佔用部分，依現行法令無法登記，甲（即買方李建璋）乙（即賣方楊淑雲）雙方約定依現況移轉，甲方不得變更現況使用其權利義務雙方約定如下：㈠若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方是否知悉，乙方均應負損害賠償責任。㈡上述增建物部分無所有權，有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除，或甲方自行變更致被通知拆除，甲方同意自行承擔風險，其相關之權利義務甲方確已知悉』，亦即被告2人與告訴人特別針對增建之危險負擔於契約中明確約定。足認本件被告2人所出售予告訴人之買賣標的，除系爭房屋外尚包含6樓增建部分，應堪認定。則系爭房屋6樓增建部分是否已遭通知拆除一情，為影響買受人是否願意購買之重要交易事項，核屬本件買賣契約重要之點，被告2人對此應知之甚詳，否則不會於廣告中特別強調『8房8廳8衛』、『8間精緻套房，現每月收租7萬元、現滿租』、『投報率近10%的高價值物件』等訊息，是以被告徐壯法、楊淑雲自有就該6樓增建物是否曾經報拆等事實需誠實告知告訴人之義務，先予說明。㈣然被告徐壯法與告訴人李林素蘭於100年8月間相約看屋時，完全未提及系爭房屋頂樓加蓋曾遭通知拆除，亦未告知曾簽立自拆切結書等情，業據證人即告訴人李林素蘭於偵訊時證稱：100年8月中旬在591網站看到廣告，就跟徐壯法聯絡相約看屋，大概看過1、2次，看屋過程中有問徐壯法6樓（即增建部分）是否會被拆，徐壯法還說這是30年的老房子，不記得是在看屋還是在代書那邊簽約時，被告徐壯法有拿出1到4樓住戶同意書，表示他們同意6樓增建而不會提告，也特地拿出新北市室內裝修施工許可證，均未告知6樓即將被拆除；看屋時，只有徐壯法到場，楊淑雲是在簽約時才出面，但楊淑雲沒有告知增建部分即將被拆，如果他們有講，伊不會買等語甚詳（見100 年度他字第10635號卷第98頁至第100頁），而被告徐壯法於偵訊時自承：不確定何時知道系爭房屋增建部分要被拆除，好像是100年5、6月份，之後在8月份刊登廣告，而李林素蘭來看屋時，其並未告知增建部分將被拆除等語（見同上他字卷第100頁至第101頁）、被告楊淑雲亦自承：簽約當天沒有提到違建將被拆除，但李林素蘭有提到6樓增建部分是違建，有被拆除危險，希望價格再低點等語（見同上他字卷第101頁），而證人即代書葉佐祥亦證稱：不記得簽約當天李林素蘭有無詢問過被告2人6樓增建部分會不會被拆除，但確實沒有聽到被告2人提到增建部分即將被拆除等語（見同上偵卷第137頁至第138頁）。承前所述，被告徐壯法、楊淑雲於100年5月間即已知悉系爭房屋頂樓加蓋部分業經認定係實質違建，應予拆除，且被告徐壯法更於100年8月16日出具自拆切結書，用以暫緩新北市政府違章建築拆除大隊之執行，而被告楊淑雲對上開事實均知之甚詳，竟於證人李林素蘭前往看屋、簽立買賣契約時，刻意隱瞞其事，而以系爭房屋增建時有取得其他住戶之同意，不會提告云云，使證人李林素蘭誤以為該屋係屬舊違建且經其他住戶同意，被告徐壯法、楊淑雲刻意隱瞞該屋增建部分已遭報拆、即將遭拆除之事昭昭明甚。」等情（見本案卷第9至11頁），足見被告二人於簽訂買賣契約前即已知悉系爭不動產將遭新北市政府拆除，竟故為隱匿上情未據實告知原告，致原告誤認系爭不動產於簽約前尚未經新北市政府查報拆除而買受，是堪認被告二人對原告有共同詐欺之行為。
㈢原告主張解除系爭契約並請求被告賠償價金800萬元及違約
金800萬元，是否有理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。民法第184條第1項、第2項前段定有明文。依前述，被告於簽訂系爭契約前，即已收到系爭不動產違章建築部份之查報、拆除通知，而刻意隱匿不予告知，致原告陷於錯誤而交付價金780萬元買受系爭不動產，而受有損害，且原告業已解除系爭契約，是原告依民法第184條第1項、第2項前段之規定，請求被告徐壯法、楊淑雲連帶賠償買賣價金780萬元，即屬有據。逾此部份即屬無理由。
⒉次按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。」民法第259條第4款定有明文。
原告自承受領系爭不動產出租所受租金利益為713,283元並提出租金明細表、租賃合約書、收據等件為證（見本案卷第
78 至145頁），雖被告提出住戶照片為證並主張租金利益為798,000元，然該照片僅能證明有部分房間出租之事實，難以證明租金利益之數額，被告復未舉證以實其說，是應認原告所受租金利益為713,283元。被告抗辯原告應返還系爭不動產之租金利益713,283元，並主張與原告請求金額抵銷，應屬有據。故原告得請求被告徐壯法、楊淑雲賠償價金損害7,800,000元，扣除原告所受之租金利益713,283元後，原告得請求徐壯法、楊淑雲賠償金額為7,086,717元。⒊又按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。兩造雖於系爭契約第12條第5項約定「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方同意將所收款項如數交還並加倍返還所收款項予甲方，以為違約損害賠償。雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐費用均由乙方負擔。」等語，惟依民法第252條之規定，法院若認約定之違約金有過高情事，法院即得依職權核減至相當之數額。經查，系爭不動產違章建築部分業已遭拆除，然系爭不動產包含土地及建物兩部份，而建物違建部分拆除，僅影響建物之價值，土地之價值應不受影響。次查，系爭不動產之土地即新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號、面積各為73.27、14.55平方公尺、權利範圍各5分之1，於原告起訴時即101年10月26日之公告土地現值為71,900元，有歷年公告現值可稽，是系爭不動產之土地價值應為1,262,852元【計算式：（73.27＋
14.55）×1/5×71,900元＝1,262,852元，元以下四捨五入】，而系爭契約買賣價金扣除土地價值後，可知系爭不動產之建物價值為6,537,14 8元【計算式：7,800,000元─1,262,852元＝6,537,148元】，是原告若依系爭契約第12條第5項約定請求被告給付買賣價金之一倍即780萬元，核屬過高，另參以系爭建物遭拆除者為6樓違建部分，尚不影響系爭建物5樓主結構部份，是原告請求被告楊淑雲給付之違約金應以建物價值之半數即3,268,574元【計算式：6,537,148元÷2＝3, 268,574元】，尚屬合理，逾此部分，難認有據。至被告徐壯法非系爭契約之當事人，原告依系爭契約請求被告徐壯法一併給付違約金，尚屬無據。
五、從而，原告請求被告徐壯法、楊淑雲連帶給付7,086,717元，被告楊淑雲給付3,268,574元，及均自起訴狀送達翌日即
101 年11月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。逾此部分請求為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、原告陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；至其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所附麗，不應准許。並依職權宣告被告預供相當之擔保，得免為假執行。
八、結論：據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依據民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 14 日
民事第二庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 14 日
書記官 學妍伶