臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4576號原 告 豐泰建設股份有限公司法定代理人 呂天時訴訟代理人 謝協昌律師複代理人 藍雅筠律師被 告 新漢電腦股份有限公司法定代理人 林茂昌訴訟代理人 詹文凱律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國103年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰柒拾陸萬玖仟壹佰捌拾捌元，及自民國一百零二年十月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾伍萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰柒拾陸萬玖仟壹佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款分別定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明原為：「被告應給付原告3,203,
810元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行」，嗣於民國103年3月31日具狀變更聲明為：「被告應給付原告3,769,188元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
。並願供擔保，請准宣告假執行。」，被告亦同意原告所為訴之變更（見本院卷第31頁），且其訴之變更核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告先前將座落新北市○○區○○路916、
918、920、922、926、928、930、932號之「元隆捷運雙星大樓A座」9樓至15樓共計7個樓層全部及80個停車位 (下稱系爭標的)出租予被告，兩造並於100年5月30日簽訂租賃契約書 (下稱系爭租賃契約)，租期自100年5月30日起至110年5月31日止，合計10年，每月租金為1,854,680元 (含稅後為1,947,414元)。嗣被告於102年3月間向原告表示擬購買系爭標的，雙方遂於102年4月1日合意提前終止租賃契約，且依兩造所簽定之解除租賃契約書 (下稱系爭解約書)第1條規定，可知雙方租賃契約於102年4月1日終止後已失其效力，故被告於102年4月1日起即屬無權占有系爭標的。兩造嗣後於102年4月2日就系爭標的締結買賣契約 (下稱系爭買賣契約)，被告本應於契約簽訂後儘速辦理過戶事宜，豈料被告竟以銀行貸款時程延宕為由，遲未配合原告辦理，拖延至102年5月29日始完成過戶，故被告無權占有系爭標的之期間長達1個月又29日。雙方終止租賃契約並辦理系爭標的之買賣過戶時，乃約定先由原告將未到期之102年4月及5月之租金支票返還予被告，再於完成過戶後，依被告實際占用之日數計算相當於租金之損害，豈料原告前委請律師發函催告被告儘速給付，被告竟置之不理，迄今仍未清償。是被告既自102年4月1日至102年5月29日止無權占有系爭標的，受有相當於租金之利益，並使原告就系爭標的於該期間受有損害，由於系爭標的之每月租金為1,854,680(含稅後為1,947,414元)，爰依民法第179條規定之不當得利請求權及依民法第184條規定之侵權行為損害賠償請求權請求被告返還相當於租金之損害，合計為3,769,188元【計算式：4月份租金1,947,414元＋5月份租金1,821,774元(1,947,414元×29/31) ＝3,769,188元，元以下四捨五入】。並聲明：㈠被告應給付原告3,769,188元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：因系爭標的原本即於被告占有中，故兩造於102年4月1日合意終止系爭租賃契約，次日簽訂系爭買賣契約，兩造便以簡易交付之方式，將系爭標的交付予被告，故被告占有系爭標的係基於買賣契約，自非無權占有。且據原告同意將被告原先已給付之102年4月及5月份之租金支票返還乙事，亦可證明原告已同意不另就簽約後至過戶前之期間收取房屋租金。又倘兩造間曾約定依過戶前實際占用之日數計算相當於租金之不當得利，則於買賣契約及終止租約之書面中豈未見此等約定之記載。另依系爭買賣契約第2條第2項第4款第2點之內容，可知兩造約定之過戶期限為102年5月31日，故被告於5月20日完成過戶登記，並無拖延可言，原告自不得以此為由請求不當得利。復依系爭租賃契約第9條其他特約事項第2項約定，被告須於簽定租約時繳交履約保證金3億元以確保經雙方同意後約定之其他事項，可知兩造早於
100 年5月30日即有買賣系爭標的之意思，租約之目的僅在於規避原告及其他出賣人之奢侈稅，故於租賃開始時，被告即屬有權占有。又被告占有系爭標的係依系爭租賃契約成立時原告之點交及買賣契約簽定後之占有改定，均屬有權之行為，自非屬不法之侵害等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准提供擔保，免為假執行。
三、得心證之理由：原告主張渠原為系爭標的之所有權人，被告於102年4月1日兩造合意提前終止系爭租賃契約後，遲至102年5月20日始依系爭買賣契約完成系爭標的之過戶，是被告無權占有系爭標的期間達1個月又20日，受有相當於租金之不當得利，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者為：㈠系爭標的何時點交予被告？㈡原告是否得向被告請求自102年4月1日起至102年5月29日止之相當於租金之損害賠償？茲論述如下：
㈠系爭標的何時點交予被告？
1.按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人。依民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。不動產占有之移轉準用上述規定，亦須雙方有移轉合意，始生交付之效力。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。
2.被告雖辯稱因系爭標的原本即於渠占有中，故兩造於102年4月1日合意終止系爭租賃契約，次日簽訂系爭買賣契約，兩造便以簡易交付之方式，將系爭標的交付予被告，故被告占有系爭標的係基於買賣契約，自非無權占有云云。惟查，證人即負責處理系爭標的買賣事務之戴德梁行不動產公司資深經理李佳純於103年5月28日本院言詞辯論期日到庭證稱：「(系爭標的)以5月29日為點交之時間點，5月29日前房子還是豐泰建設股份有限公司的... 就我經驗，不動產點交就是產權移轉、塗銷登記完成之後...」等語 (見本院卷第96頁即其反面)，證人即系爭標的買賣案之代書林妙儀亦證稱：「產權完成後才做點交，本件是在102年5月29日，我到他們公司去做點交的事情，我認為是102年5月29日點交的...賣方的案子，這件也不是第一件，他們前面好幾件都是產權過戶後才辦理點交...102年5月29日去的時候，房子是以現況點交」等語(見本院卷第99頁即其反面卷)，堪認兩造確實係於102年5月29日始完成點交程序，即於是日以現實交付之方式為系爭標的之移轉占有，此外，被告亦未就兩造間有以簡易交付代現實交付之移轉合意等有利事實舉證以實其說，是被告前揭所辯，實難採信。
㈡原告是否得向被告請求自102年4月1日起至102年5月29日止
之相當於租金之損害賠償？
1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院61年臺上字第1695號判例、94年度第2次民事庭會議決議、68年臺上字第3071號判例可資參照。
2.經查，原告於102年5月29日始將系爭標的點交予被告，乃如前述，縱證人李佳純證稱：「就買賣合約而言，點交就算是新的購買人，這個案子我是認為從4月2日到5月29日這段時間還是由新漢電腦股份有限公司在使用，在法律上應該是有所謂不定期限的租賃關係... 」云云，惟按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條、第451條分別定有明文，又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例意旨參照）。是兩造間系爭租賃契約期限屆滿後，除有以不定期限繼續契約之情形外，兩造間之租賃關係當然消滅。本件雙方既已於租賃期間內以系爭解約書解除系爭租賃契約之法律關係，且原告於解約後亦未再向被告收取租金，尚難認兩造於102年4月1日至102年5月29日之期間內有成立不定期限租賃可言，則證人上開所陳，顯為其個人臆測之詞，不足據為不利於原告之認定，附此敘明。綜上，足認被告於前揭2個月期間內因無權占用系爭標的而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，則原告依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之不當得利，應屬有據。再者，因系爭標的係供被告營業使用，此為兩造所不爭執，揆諸前揭決議意旨，被告所受相當於租金之利益，自不受土地法第97條規定之限制。本院審酌兩造間就系爭標的約定之每月租金為1,854,680(含稅後為1,947,414元)，此有系爭租賃契約、忠誠國際法律事務所回函附卷可查（本院卷第5頁、第31頁），亦為兩造所不爭執，參諸系爭標的位於新北市中和區，附近交通便利，商業機能發達，則被告無權占有系爭標的所受相當於租金之利益，以原租金即每月1,947,414元計算，應屬適當。
四、綜上所述，原告自102年4月1日起至102年5月29日止為系爭標的之所有權人，被告無權占有系爭標的，而被告因使用系爭標的而受有利益，致原告受有損害，自應返還其利益。從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付原告3,769,188元【計算式：4月份租金1,947,414元＋5月份租金1,821,774元 (1,947,414元×29/31)＝3,769,188元，元以下四捨五入】，及自起訴狀繕本送達翌日起即102年10月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至本件原告就上開款項雖併依不當得利及侵權行為之法律關係而為請求，然依其主張可知僅係請求法院擇一有理由部分而為判決已如前述，故其主張既經本院認定得依不當得利之法律關係而為請求，其另依侵權行為之法律關係所為之主張，則毋庸再予論述，附此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
民事第四庭 法 官 林拔群以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
書記官 顏莉妹