臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4639號原 告 東龍國際開發股份有限公司法定代理人 戴正鳳訴訟代理人 江明偉被 告 黃彩琳訴訟代理人 劉志賢律師上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國103年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102 年4 月12日簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），約定被告委由原告以新臺幣（下同）2,388 萬元銷售被告位於臺北市○○區○○○路○ 段○○巷○ 弄○○號5 樓之房地（下稱系爭房地）。嗣被告於同年4 月27日，另簽署委託銷售內容變更同意書（下稱系爭變更同意書），調整委託售價為1,880 萬元，該售價包含3%服務費。同年4 月28日，訴外人黃品聰擬以1,860 萬元購買系爭房地，乃交付原告50萬元斡旋金，並簽署買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書），委由原告代與被告議價。嗣經原告斡旋後，被告同意以1,860萬元出售系爭房地，並於系爭議價委託書中「賣方同意出售確認欄」簽名確認。惟被告事後反悔，拒與黃品聰簽訂不動產買賣契約書，致黃品聰解除與被告間之買賣契約。依系爭委託銷售契約第10條第2項約定，被告違反系爭委託銷售契約，應支付原告按銷售總額3%計算之服務報酬55萬8,000元（1,860萬×3%）。爰依契約法律關係提起本訴，求為命被告給付55萬8,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5%計算利息之判決。
二、被告則以：原告請求被告給付所依據之系爭委託銷售契約第10條，係定型化契約條款，因兩造簽訂系爭委託銷售契約前，原告未依法提供被告3日以上契約審閱期間，依消費者保護法第11條之1規定，該條款不構成契約內容，且依該條款文義，只要被告在系爭議價委託書「賣方同意出售確認欄」內簽名，無論有無可歸責事由，於解除不動產買賣契約後，均須支付原告全部買賣雙方應付之仲介費用，可見該條款對被告顯失公平，應屬無效，原告不得據該條款請求被告給付。縱認該條款仍屬系爭委託銷售契約之內容，其適用亦應以被告與買方間之不動產買賣契約已經成立為前提，然被告雖在系爭議價委託書「賣方同意出售確認欄」簽名，但另有加註「服務費2%」，表示只願在減收服務費為2%時同意出售，在原告尚未向被告表示同意減收服務費之前，被告同意出售之意思表示仍有保留，尚未生效，原告自不得逕行請求被告給付仲介費。又被告簽署之系爭議價委託書所載付款條件，全部加總僅達買賣價金之40%，顯然無法達成給付全部價金之目的，該委託書並記載口頭協議未載明書面者不生效力，可見該付款條件之約定為無效，而不動產買賣之付款條件係契約必要之點，被告與買方黃品聰就付款條件既未達成合意，雙方間即未成立不動產買賣契約，原告自無從請求被告給付仲介費等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、經查，兩造於102 年4 月12日簽訂系爭契約，約定被告委由原告以2,388 萬元銷售系爭房地，被告嗣於同年4 月27日，另簽署系爭變更同意書，調整委託售價為1,880 萬元，該售價包含3%服務費。同年4 月28日，訴外人黃品聰擬以1,860萬元購買系爭不動產，乃交付原告50萬元斡旋金，並簽署系爭議價委託書，委由原告代與被告議價。嗣經原告斡旋，被告於同年4 月28日在系爭議價委託書中「賣方同意出售確認欄」簽名，並加註「服務費2%」。其後原告通知被告與黃品聰簽訂不動產買賣契約，被告迄未簽訂等情，為兩造所不爭，並有一般委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書、買賣議價委託書、買賣確認書、存證信函等件在卷可證（見司促字卷第7-17頁），堪信為真實。
四、原告主張被告同意黃品聰之出價，雙方間之買賣契約已經成立，被告拒不與黃品聰簽訂契約書面，致黃品聰解除買賣契約，依系爭委託銷售契約第10條第2 項約定，視為原告已完成仲介服務，被告應給付原告按銷售總價3%計算之服務報酬云云，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者為：㈠系爭委託銷售契約第10條第2 項是否有效？㈡被告與黃品聰間曾否成立不動產買賣契約？分述如後。
㈠系爭委託銷售契約第10條第2項應屬有效：
被告雖辯稱兩造簽訂系爭委託銷售契約前，原告未提供被告
3 日以上審閱期間，依消費者保護法第11條之1 規定，系爭委託銷售契約第10條不構成契約內容云云。惟按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，固為消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項前段所明定，然其立法理由旨在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，惟如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，則消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者若未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，或消費者已有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。經查，兩造簽訂系爭委託銷售契約前，原告並未提供被告
3 日以上之審閱期間等情，固為原告所不爭，惟本件並無事證顯示原告有何阻礙被告要求審閱之情形，且被告簽約後取得契約書面，已有充分機會逐一細閱每一條款，若有不能瞭解同意之條款，理應適時反應，然被告並無為此主張，反而在簽約後15日即102 年4 月27日，再為簽署系爭變更同意書，將委託原告出售之總價降低為1,880 萬元，足見被告擁有充分了解契約條款之機會後，仍願與原告維持系爭委託銷售契約之關係。則依上開說明，被告自不得於事後再以原告違反審閱期間之規定為由，排除系爭委託銷售契約條款之效力。是被告抗辯系爭委託銷售契約條款不構成契約內容云云，並不足採。被告另抗辯：依系爭委託銷售契約第10條第2 項，只要被告在系爭議價委託書「賣方同意出售確認欄」內簽名，無論有無可歸責事由，於解除不動產買賣契約後，均須支付原告全部買賣雙方應付之仲介費用，足見此項約款對被告顯失公平，應屬無效云云。惟觀諸系爭委託銷售契約第10條第2 項全文：「有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人（指被告）應支付銷售總額百分之六計算之服務報酬：…㈡委託人已於買賣議價委託書賣方同意出售確認欄內簽名，或買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或由買賣雙方合意，而解除買賣契約者。」可見本條項係以可歸責於委託人之事由或經買賣雙方合意解除，為給付買賣雙方應付仲介費之要件。而房屋買賣之仲介，性質上為居間，如約定買賣契約因仲介之媒介而成立，委託人即應支付仲介費者，其情形與民法第568條第1項規定相當，並無顯失公平可言，縱該買買契約事後因雙方合意或因可歸責於委託人之事由而解除，亦無不同。是被告以前詞抗辯系爭委託銷售契約第10條第2項顯失公平云云，亦非可取。綜上，系爭委託銷售契約第10條第2項約定，應屬有效。
㈡被告與黃品聰間尚未成立不動產買賣契約：
原告主張被告同意以1,860 萬元出售系爭房地予黃品聰，並於系爭議價委託書中「賣方同意出售確認欄」簽名確認，係對黃品聰之要約予以承諾，雙方間已成立不動產買賣契約云云，為被告所否認，並辯稱其簽署系爭議價委託書時，並未記載付款條件，雙方對於付款條件並未合意，且其在簽名旁加註「服務費2%」，表示只願在原告減收服務費為2%時同意出售，其意思表示尚有保留，並未生效等語。經查，契約之成立，原則上應先由為要約之當事人確定契約之內容，要約之相對人再對此內容無條件表示同意。倘為要約之相對人，未先確定契約之內容，或要約之相對人，為有條件之承諾，則應分別情形定其效果。如要約之相對人所為意思表示，尚無願受契約拘束之意思，即難謂已為承諾而成立契約。查本件買方黃品聰係以簽署系爭議價委託書，託由原告代向被告斡旋議價，依該委託書所載「為確保權益，所有權利義務皆以本契約所載為準。凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不生效力」（見司促字卷第8 頁左側直書文字），可認買方之要約，係以書面為之，核其性質應屬非對話之意思表示，並以系爭議價委託書所載為準。然觀諸系爭議價委託書所載付款條件，共分四期，每期付款10% ，合計付款總額僅達買賣價金之40% ，由於系爭議價委託書已限定所有權利義務皆以該委託書上所載為準，其餘不生效力，因此，倘若被告於該委託書上簽名可逕認係承諾之意思表示，則無異認定被告係同意以買賣價金之40% 出售系爭房地，而此顯與事實有違，應非實情。據此可知，被告雖於系爭議價委託書簽名，亦非可逕認其已為承諾之表示。雖證人即代向被告斡旋之原告公司業務員黃榆蓁到庭證稱：被告於系爭議價委託書簽名時，委託書上已記載付款條件，其中最後一期書寫為10%係伊情急時誤寫，但在現場一定有向被告提到付款條件各為10% 、10% 、10% 、70% 云云（見訴字卷第106-107 頁）。
惟系爭議價委託書既限定所有權利義務應以該委託書所載為準，則證人縱有口頭說明，亦難認可推翻委託書所載之內容。而被告既委由原告仲介出售系爭房地，即屬對不特定對象公開銷售，衡情若有多數買方出價相同，其付款條件之優劣，勢必影響被告對於出售對象之選擇，申言之，買方之附款條件，當屬出賣人形成出賣決意之重要因素，其性質可認係買賣契約必要之點。是以被告在簽署系爭議價委託書時，應無不閱覽付款條件之理。除非被告簽署時，委託書上並未記載付款條件，或被告簽署時並未細閱系爭議價委託書即予簽名，始可能呈現委託書之付款條件所載總額僅達賣價40% ，被告仍在印有「賣方同意依上開內容出售無誤」之「賣方同意出售確認」欄位上簽名之不合理情事。而其實情若屬前者，則買方黃品聰之要約內容並未先確定契約必要之點，被告之簽名自難認係對於要約之承諾；若屬後者，則被告之簽名亦難認有願受契約拘束之承諾意思。是以上開情形無論如何，均難認被告與黃品聰間已成立不動產買賣契約。何況被告尚在其簽名之下方註明「服務費2%」，而證人黃榆蓁亦證稱：被告當時說如果賣1,860 萬元，她只付2%仲介費等語（見訴字卷107 頁），足見被告簽名時尚有保留，並非已經同意買方之出價，益徵被告於系爭議價委託書簽名，不能認係對於買方要約之承諾。又兩造均不爭執被告事後與黃品聰協商付款條件並無結果，則被告抗辯其與黃品聰間未曾成立不動產買賣契約，應屬可採。原告為相異之主張，則屬無據。
五、綜上所述，系爭委託銷售契約第10條第2 項雖屬有效，惟被告與買方黃品聰間既未成立不動產買賣契約，原告即無從依上開條款請求被告給付仲介服務費。從而，原告依契約關係提起本訴，求為如其聲明所示之判決，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 30 日
民事第五庭 法 官 黃明發以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
書記官 林怡秀