臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第48號原 告 丁紹祖訴訟代理人 李蒨蔚律師被 告 林季良訴訟代理人 楊敦和律師
參 加 人 林秀娥訴訟代理人 洪淑芬律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物，依下列方式進行分割：如附圖所示編號A 部分（面積一四九點六一平方公尺）分歸原告所有；編號B 部分（面積一六六點六六平方公尺）分歸被告取得。
被告並應給付原告新臺幣參拾肆萬陸仟玖佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自已敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。又依民事訴訟法第58條第1 項規定，就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。而所謂法律上之利害關係者，即因兩造所受之裁判結果，而自己亦須受其影響之謂。查，本件原告起訴主張分割與被告共有坐落臺北市○○區○○段○○段○000 地號土地上之第650 號建物（下稱系爭建物），即門牌號碼臺北市○○區○○街○ 巷○ ○○ 號、1 之9 號之不動產，然實際上參加人林秀娥為被告之三姐，與被告共有使用系爭不動產，緣因向他人借款以系爭不動產供擔保，被詐騙而於不知情之狀況下，為本件原告不法取得持分，本件訴訟之勝敗將影響林秀娥之權益，是就本件自屬有法律上利害關係，其為輔助被告聲明參加訴訟，核其所為訴訟參加，並無不合，應以准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段○○段○000地號土地上之第650 號建物（下稱系爭建物），即門牌號碼臺北市○○區○○街○ 巷○ ○○ 號、1 之9 號乃原告與被告二人共有，持分各為二分之一。原告於提出本訴前業曾以書面通知被告要求協商，並經被告委任律師函覆同意訂期協商，惟雙方就分割方案無法達成協議，爰依民法第823 條及第824 條規定，提起本訴，請求鈞院裁准分割並酌定分割方案。又被告與原告之持分各為1/2 ，惟該共有物全部目前均由被告占有使用，顯已逾越被告之應有部分，被告自屬無法律上原因受有利益，且致原告因此受有相當於1/2 租金即新臺幣（下同）61,185元之不當得利。原告於101年8月辦妥所有權移轉登記，依此，自101年9月至10月，被告受有每月61,185元之不當得利，合計2 個月共122,369 元之不當得利，且被告共有物於雙方達成分割協議或經法院裁判分割確定前，若仍繼續占有全部共有物時，被告之不當得利狀態仍在持續中，原告自得請求自101 年11月起每月按61,185元計算不當得利等語。並聲明：㈠請求判決將坐落臺北市○○區○○段○○段○
000 號建物（即臺北市○○區○○街○ 巷○ ○○ ○○ ○○ 號）准予分割。㈡被告應給付原告122,369 元，及自101 年11月1 日起至被告遷離前項建物時止，按月給付61,185元予原告。
二、被告則以：本件系爭共有物合法共有人實係參加人林秀娥，林秀娥自始不曾為此前往地政事務所辦理該部分所有權之移轉登記，亦無意移轉該共有物之部分所有權，原告主張之移轉登記，顯然違反土地法、土地登記規則之強制規定，不生移轉所有權之效力。原告所以能完成地政機關共有物所有權之移轉登記，乃之前乘林秀娥之急迫、輕率及無經驗，利用林秀娥需錢孔急，以高利貸誘使林秀娥向其借款，並虛以設定抵押權擔保為由，取得林秀娥之印鑑、所有權狀，及其在空白土地登記申請書上簽名，於不知情下，自行交由土地代書辦理登記。被告從未聽聞林秀娥有出賣其應有部分之意思，因而從未得到該共有部分將出讓之訊息，更未得到行使法定優先購買權之機會，若原告主張其已受讓該共有物之部分所有權而要求分割共有物，被告將主張以同一價格優先承購該共有部分，原告自不得主張分割該共有物。被告亦無原告所指有不當得利之情形，蓋該共有物為被告與林秀娥所共有，但被告與林秀娥皆自始只各自使用其中一部，從未使用參加人原使用之部分，何來不當得利之可言等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執之點及本院得心證之理由：㈠系爭共有建物得否請求分割？㈡分割方法之酌定？㈢被告之占有，是否有不當得利之情形？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：
㈠系爭建物得否請求分割？
1、按各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823 條定有明文。又專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第4 條第2 項亦有明文。再共有人請求分割之共有物，倘係公寓大廈之專有部分，而無法以原物分配於各共有人，須採變賣共有物以價金分配於各共有人之方法分割，因依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉，共有人自應請求就該專有部分與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分合併分割，不得單獨就其中之一請求分割，有最高法院89年度臺上字第666 號判決意旨可資參照。
2、經查，坐落臺北市○○區○○段○○段○000 地號土地上之第650 號建物，即門牌號碼臺北市○○區○○街○ 巷○ ○○號、1 之9 號，乃原告與被告二人共有，有建物登記謄本在卷可按（見本院臺北簡易庭101 年度司北調字第5 頁）。又原告前於提出本訴前業曾以書面通知被告要求協商，並經被告委任律師函覆同意訂期協商，惟雙方就分割方案無法達成協議，為被告所不爭，並有原告要求協商分割共有物函及被告覆函等件可稽（見同前調字卷第16至18頁），堪認為真實。兩造間既為系爭建物之共有人，且無法就分割達成協議，原告提起本件訴訟請求分割系爭建物，依民法第823 條規定即無不合，應予准許。再依建物登記謄本記載，系爭建物為鋼筋混凝土造地上六層之建物，系爭建物位居五樓，附屬建物僅有陽台部分，主建物總面積為377.98平方公尺，第五層面積為277.61平方公尺，陽台60.37 平方公尺，揆諸上揭公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，原告就系爭建物包括陽台之應有部分及共用部分予以分割並無不合。
3、至被告及參加人林秀娥皆抗辯稱：林秀娥向原告借款而版裡系爭共有物持分之抵押權設定時，原告未經其同意而為流抵登記並持之辦理系爭不動產之所有權移轉登記，林秀娥雖曾交付辦理所有權移轉之印鑑證明等文件予原告，但因其事後也已辦理印鑑變更，原告自不得再持原印鑑證明辦理過戶，是原告係不法取得系爭不動產所有權，故不能請求分割等情，惟查，上開事實，業經臺灣臺北地方法院檢察署於102 年
8 月27日以101 年度偵字第18562 號、102 年度偵字第7291號不起訴處分認定在案，此有該不起訴處分書在卷可按（見本院卷第128至135頁），被告及參加人就上開答辯，亦均未能提出任何證據供本院查證，是以渠等上開抗辯，洵屬無據。
㈡分割方法之酌定？
1、按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824 條第2 項定有明文，而分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人，在以原物分配於各共有人之情形，如共有人中，有不能按其應有部分受分配，或按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，應依各共有人分得部分價值之高低，互以金錢為補償。共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之。此有最高法院92年度臺上字第782 號、91年度臺上字第2087號、88年度臺上字第785號民事判決意旨可資參照。
2、本件原告主張就臺北市○○區○○街○○○○○○○號房屋，按門牌號分割，本院審酌認為：依附圖即臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖為分割，系爭650 建號建物現區分為臺北市○○區○○街○ ○○ ○○ ○○ 號房屋，其中1 之8 號部分現由被告管理使用，1 之9 號部分現由參加人林秀娥管理使用等情，經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄在案可參（見本院卷第80至82頁），並有臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖在卷可堪（見本院卷第84至85頁），就土地複丈成果圖上編號B 部分之面積166.6 平方公尺，是包含60.3
7 平方公尺之陽台，此使用現況並為兩造所不爭，揆諸前揭條文及判例意旨，應將1 之8 號分歸原告所有，1 之9 號劃歸予被告，另以金錢補償持分較少未受分配之原告，較為公平。兩造現占用面積與持分比例相當，原告二人持分各二分之一，為考量系爭建物之經濟、利用價值並減少共有人之損害，並參酌目前分管現狀，將門牌號碼1 之8 號建物分歸原告所有，1 之9 號建物分歸被告取得，並由被告以金錢補償原告，此與分割原則及法規意旨，尚稱符合。
3、原告所分得的如附圖所示編號A 部分建物，依上開鑑定結果顯示，建物部分面積149.61平方公尺（約45.257坪），估價約為920,889 元，如附圖所示編號B 部分建物，依上開鑑定結果顯示，建物部分面積166.66平方公尺（約50.415坪），估價約為1,025,844 元（參見中聯不動產估價師聯合事務所估價報告書第1 頁），觀以大安區之工商業情況，除了數個著名商圈、夜市○○○街外，大安區之文藝氣息更為濃厚，多所大專院校、中小學，使大安區成為十分典型之文教區，鄰近重要公共設施有國立師範大學、師大夜市、永康夜市、捷運東門站及古亭站等，可及性及便利性尚佳，其土地利用價值甚高，亦有上開估價報告書內容在卷可稽（參見估價報告書），從而，本院審酌系爭建物之樓層、屋況、人潮地利優勢、交通位置及便利之大眾運輸工具及權利價值等因素，復考量系爭建物建築完成日期為60年3 月3 日，已經歷年數、剩餘耐用年數等，依據首揭規定，被告應予如數找補346,
933 元為適當。㈢被告之占有，是否有不當得利之情形？
原告雖主張被告之持分僅為1/2 ，惟該共有物全部目前均由被告占有使用，顯已逾越被告之應有部分，被告自屬無法律上原因受有利益一節，為被告所爭執，辯稱：系爭不動產其中1 之8 號部分現由被告管理使用，1 之9 號部分現由參加人林秀娥管理使用等情，亦經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄在案可查，而原告亦未能舉證證明被告占有全部之共有物，故原告此部分主張應屬無據，是以原告主張被告占有使用，已逾越被告之應有部分一情，並不足採信。是以原告請求被告此部分不當得利，應無理由。
四、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項前段規定，訴請就系爭建物為分割，為有理由，本院依系爭建物性質及分割後之經濟效用等情形，認以原物分割為當，但原告有不能按其應有部分受分配，自應以金錢補償之。而原告請求被告占有使用系爭不動產有逾越其應有部分，亦屬無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。
五、兩造其餘之攻擊及防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、另因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。查系爭建物雖因兩造無法達成分割協議，原告因而提起訴訟，但兩造均因系爭建物之分割而互蒙其利，故依上開規定，本院認此部分訴訟費用應由兩造按分割前之原所有權應有部分比例負擔。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法78條，判決如
主文。中 華 民 國 103 年 8 月 15 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 22 日
書記官 詹雪娥