臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4877號原 告 好厝多不動產經紀股份有限公司法定代理人 洪永發訴訟代理人 劉岱音律師被 告 陳政欣訴訟代理人 林文鵬律師
劉彥廷律師被 告 鄭惠美上列當事人間給付報酬事件，本院於民國103 年5 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告陳政欣於民國101 年12月12日委託住商不動產仁愛光復
加盟店即原告銷售其所有位於臺北市○○區○○路0 段 000號6 樓房地（下稱系爭房地），委託銷售價格新臺幣（下同）93,800,000元，委託銷售期限自101 年12月7 日起至 101年12月28日止，雙方訂有一般委託銷售契約書（下稱系爭契約）。原告受託後努力仲介銷售，銷售期間並曾帶客戶等人看屋，嗣被告鄭惠美看屋後欲購買系爭房地，乃委託原告以總價80,000,000元買賣議價，經原告通知被告陳政欣有買方即被告鄭惠美願以80,000,000元購買系爭房地，並已支付議價保證金1,000,000 元，惟被告陳政欣未同意此價格，原告即回覆被告鄭惠美，因此被告鄭惠美希望延長要約，於 102年1 月9 日以第2 次80,000,000元議價，然被告陳政欣仍不同意，原告約買賣雙方見面協商價格亦無意願，因而未議價成功。惟原告公司承辦人員林上亮憑藉其仲介經驗感覺被告鄭惠美有強烈購買系爭房地之意願，乃向被告陳政欣表示被告鄭惠美極有可能會私下找其議價，被告陳政欣當場即表示若與被告鄭惠美成交，其仍會支付仲介報酬。事後被告陳政欣與被告鄭惠美私下成交，惟被告2 人均未給付仲介服務費，被告陳政欣僅以紅包袋內裝現金交付林上亮，林上亮欲將紅包袋交付原告時，始發現內裝現金為30,000元，與原約定之仲介報酬賣方為銷售總價89,500,000元以上為總價2%、銷售總價88,000,000元以下為總價1%，買方為總價1%，差距過大。
㈡被告鄭惠美事後自行與被告陳政欣洽談買賣條件，依民法第
565 條、第568 條規定，仍屬原告媒介居間報告定約之機會而成立買賣契約，爰依民法第565 條、第568 條第1 項規定、系爭契約第10條第1 款及增列條款第5 條之約定請求被告陳政欣給付實際成交價1%之服務報酬，而被告2 人實際成交價為84,000,000元，扣除被告陳政欣已給付30,000元，被告陳政欣應給付原告810,000 元。又被告鄭惠美為規避給付原告仲介報酬，以總價80,000,000元議價後，不但未再增加買價進行議價，且私下聯絡被告陳政欣而購得系爭房地，實已有違誠信原則，被告鄭惠美係因原告媒介居間報告定約之機會，而購得系爭房地，依民法第565 條、第568 條第1 項規定仍應給付原告居間報酬，並依買賣議價委託書（下稱系爭買賣議價委託書）「其他約定」第1 條：「議價成功購屋人應支付以購屋總價百分之1 計算的服務費用予受託人」計算居間報酬，是以，被告鄭惠美應給付居間報酬840,000 元予原告。
㈢並聲明：
⑴被告陳政欣應給付原告810,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被告鄭惠美應給付原告840,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳政欣則以：㈠系爭契約之委託銷售期間，自101 年12月7 日起至101 年12
月28日止，嗣經訴外人林上亮表示其必能依照被告陳政欣所要求之高價售出系爭房地，被告陳政欣感其熱誠，於102 年
1 月6 日與原告簽訂「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」，將委託期間延長為102 年1 月6 日起至102 年1 月15日止，然林上亮仍未完成其承諾，在委託銷售期間內撮合系爭房地之買賣，故原告與被告陳政欣之間之委託銷售契約已於
102 年1 月15日屆期。被告係於102 年5 月中旬接獲被告鄭惠美之來信表示欲購買系爭房地，斯時已離系爭契約之委託銷售期間屆期達4 個月之久，顯然客觀上被告陳政欣絕無違約之可能，主觀上更無任何迴避給付報酬之意圖。此外，被告2 人給予林上亮紅包，乃基於一般人情事理，單純對林上亮個人獎勵之善意紅包，與原告無關，亦與服務報酬完全無關，且依系爭契約第1 頁之左側特別註記「為確保權益，所有權利義務皆以本契約所載為準。凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不生效力」，故任何逾越系爭契約記載或業經兩造合意刪除之部分，均不屬系爭契約之範疇，原告指稱林上亮有聽說會另行給付報酬，顯與契約所載相悖。再者，依系爭契約第5 條可知，系爭契約之性質並非報告居間，而係附停止條件之媒介居間，原告非僅有報告陳政欣、提供機會即可請求報酬，尚需系爭房地買賣成交後，原告始取得居間報酬請求權，原告並無於委託銷售期間內居間仲介完成交易之實，被告自無支付原告相關之服務報酬。
㈡系爭契約第10條第1 款約定係指委託人於委託人於委託銷售
期間內與受託人覓得之買方私下成交之情形，視為委託人已完成仲介之義務，受託人才有依系爭一般委託銷售契約第10條第1 款約定請求給付服務報酬之權利。若系爭契約第10條第1 款非僅限於委託銷售期間內者，顯與系爭契約第10條第
3 款之限制範圍重複，且仲介公司只需一次提供千百名可能買方之資訊，無須進一步為促成買賣方成交而為任何努力奔走，仲介公司即可享有買賣成交服務報酬更高之違約金，且委託人將無所適從，陷於極端不平等之狀態，依消費者保護法第12條規定該條款違反誠信原則，對消費者顯失公平而無效。況兩造於簽署系爭契約之際，即已達成協議，將系爭契約第10條第3 款刪除，故於委託期間屆期後，被告陳政欣即不受系爭契約之限制，縱使與受託人覓得之買方成交，亦無任何違約之情事。是以，被告陳政欣並無於委託銷售期間內有與任何買家成交系爭房地之情事，故自無系爭契約第10條第1 款之適用，原告依民法第565 條、第568 條第1 項、系爭契約第10條第1 款之約定，請求被告陳政欣給付報酬810,
000 元，為無理由。㈢並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利益之判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
三、被告鄭惠美則以：㈠被告鄭惠美於102 年1 月9 日拿回斡旋金時，經林上亮懇求
下，才在富邦銀行延吉分行簽定其準備好的要約書，倘被告鄭惠美有強烈購買意願，為何會拿回斡旋金？且若被告鄭惠美希望延長要約，為何在銀行領款現場草率簽名，而不是回到附近的公司正式簽約？被告鄭惠美要規避仲介費，為何同意展延至20日？結果還是仲介不成。之後被告鄭惠美委託永慶房仲議價昇陽GRAND ，但因其附近有變電所而作罷。因此，被告鄭惠美抱著姑且一試心理，寄掛號信給被告陳政欣，當時表示被告鄭惠美以83,750,000元買清，其他一切費用包括代書費、稅金、給林上亮紅包等由被告陳政欣支付，如認被告鄭惠美需給付報酬，亦應由被告陳政欣支付。此外，原告於要約過後2 個月且仲介不成立，其主張被告鄭惠美給付居間報酬840,000 元，實無理由，更與系爭買賣議價委託書之約定不符。再者，被告陳政欣沒有看過該2 份買賣議價委託書，亦未簽名，根本不知此事，故該2 份買賣議價委託書無效。
㈡並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠被告陳政欣於101 年12月12日委託原告銷售其所有系爭房地
，委託銷售價格93,800,000元，委託銷售期限自101 年12月
7 日起至101 年12月28日止，雙方簽訂系爭契約，嗣於 102年1 月6 日與原告簽訂「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」，將委託期間延長為102 年1 月6 日起至102 年1 月15日止，服務報酬為總成交價89,500,000元以上收取2%，88,000,000元以下收取1%（見本院卷第9 頁至第11頁、第57頁至第61頁）。
㈡被告鄭惠美於102 年1 月2 日與原告簽訂系爭買賣議價委託
書，委託原告以總價80,000,000元買賣議價，並已支付保證金1,000,000 元予原告，議價期間至102 年1 月8 日，被告鄭美惠與原告於102 年1 月9 日將議價期間延長至同年月20日，並簽訂買賣議價委託書，服務報酬為總成交價之1%（見本院卷第12頁至第15頁）。
㈢被告陳政欣所有之系爭房地並未於上開委託期間內出售予他
人，係於102 年5 月30日以總價84,000,000元出賣予被告鄭惠美（見本院卷第16頁至第20頁）。
五、得心證之理由：原告主張被告陳政欣委託銷售其所有系爭房地，被告陳政欣與被告鄭惠美私下成交，惟被告2 人均未給付仲介服務費等情，為被告等所否認，並均以前揭情詞置辯，是本件本院應審究者為：
㈠原告依民法第568 條第1 項規定及系爭契約第10條第1 款、
增列條款第5 條約定，請求被告陳政欣給付居間報酬810,00
0 元，有無理由？㈡原告依民法第568 條第1 項、系爭買賣議價委託書「其他約
定」第1 條規定，請求被告鄭惠美給付居間報酬840,000 元，有無理由？茲分別論述如下：
㈠原告依民法第568 條第1 項規定及系爭契約第10條第1 款、
增列條款第5 條約定，請求被告陳政欣給付居間報酬810,00
0 元，有無理由？⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第
565 條、第568 條分別定有明文。依民法第565 條所定之居間有2 種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照）。又所謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也（民法第568 條立法理由參照）。
⑵查系爭契約第5 條第2 款明文：「委託人（即被告陳政欣
）應於簽訂不動產買賣契約書面時，給付服務報酬總額之百分之70，交屋時再給付百分之30，並均以現金給付。買賣案件辦理價金履約保證者，委託人應給付之服務報酬，得依前述約定由保證專戶支付」（見本院卷第10頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第118 頁反面），揆諸前揭說明，原告與被告陳政欣簽訂之系爭契約乃屬訂約之媒介居間，應可確定。
⑶次查系爭契約之委託銷售期間，係自101 年12月7 日起至
101 年12月28日止（見本院卷第10頁），嗣於102 年1 月
6 日被告陳政欣與原告再就系爭契約之委託銷售，簽訂「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」，將委託期間延長為102 年1 月6 日起至102 年1 月15日止（見本院卷第57頁），亦為兩造所不爭執（見本院卷第118 頁反面），堪認系爭契約（即委託銷售契約編號：Z443842 ）之委託銷售期間業於102 年1 月15日即已屆滿。
⑷另系爭契約第10條第1 款固規定：「有下列情形之一者，
視為委託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之6 計算之服務報酬：㈠委託人與受託人覓得之買方私下成交……」（見本院卷第10頁），然參照同條第3 款：
「㈢委託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後3 個月內，逕與該客戶或其配偶、2 親等內之親屬成交者」（見本院卷第10頁）規定相互以觀，足徵前開第10條第1 款條文乃在規範委託人即被告陳政欣於系爭契約委託銷售期間內，不得與受託人即原告覓得之買方私下成交，至委託銷售期間已滿後，除有前開同條第
3 款之委託期間屆滿後3 個月內之成交情事外，被告陳政欣自無受第10條第1 款條文拘束之可言。雖系爭契約增列條款第8 條明文刪除第10條第3 款規定（見本院卷第11頁），惟若因此即謂前開第10條第1 款條文係規範被告陳政欣在系爭契約委託銷售期間屆滿後之無限期日內，如有與被告鄭惠美就系爭房地成立買賣契約，縱已非係原告之媒介居間，仍應支付原告服務報酬，藉以限制被告陳政欣於委託銷售期間屆滿後仍不得就系爭房地與被告鄭惠美為交易行為者，顯有礙契約自由原則，而背於公序良俗（民法第72條參照），應屬無效，自不待言。本件被告陳政欣與被告鄭惠美就系爭房地買賣之原因發生日期為102 年5 月30日、登記日期為102 年6 月11日，此有系爭房地之大安地政事務所建物登記謄本1 份在卷可稽（見本院卷第16頁至第18頁），可見被告陳政欣、鄭惠美就系爭房地之買賣交易日期距系爭契約委託銷售期間102 年1 月15日屆滿日已逾4 個月，應無前開第10條第1 款規範之違約情形，基此，原告主張依系爭契約第10條第1 款及增列條款第5 條之約定，請求被告陳政欣給付實際成交價1%之服務報酬云云，自屬無據，為無理由。
⑸證人即原告受僱人林上亮於本院審理時雖結證稱：「陳政
欣有當場向我表示真的與被告鄭惠美成交，他也會支付我仲介報酬」、「被告陳政欣就介報酬如何計算並沒有說得很清楚」、「我當時覺得被告陳政欣的意思是他會依照他與原告公司簽立的一般委託銷售契約書上所載之仲介報酬費用來給付」等語（見本院卷第95頁及反面）。惟依系爭契約第1 頁左側特別明定：「為確保權益，所有權利義務皆以本契約所載為準。凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不生效力」（見本院卷第9 頁），且證人林上亮亦非原告之法定代理人，故證人前揭證詞尚不足資為原告得請求本件系爭契約服務報酬之有利依據。
⑹原告於系爭契約委託銷售期間內，就系爭房地並未媒介買
賣契約成立，即不符合系爭契約之約定。此外，原告復未舉證證明被告陳政欣有何為避免其報酬之支付，而故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，致有違誠實信用原則之行為，或原告與被告陳政欣就系爭房地有另延長委託銷售期間之情事，則原告依民法第568 條第1 項規定，請求給付仲介服務報酬，難謂有據，亦無理由。
㈡原告依民法第568 條第1 項、系爭買賣議價委託書「其他約
定」第1 條規定，請求被告鄭惠美給付居間報酬840,000 元，有無理由？⑴查被告鄭惠美於102 年1 月2 日與原告簽訂系爭買賣議價
委託書、確認書，委託原告以總價80,000,000元就系爭房地買賣議價，並支付保證金1,000,000 元予原告，議價期間至102 年1 月8 日，被告鄭美惠嗣於102 年1 月9 日將議價期間延長至同年月20日，並與原告再簽訂買賣議價委託書、確認書等情，有買賣議價委託書、確認書各2 紙存卷可佐（見本院卷第12頁至第15頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第118 頁反面），堪信為真實。
⑵按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成
立，民法第248 條固有明文規定。經查，本件原告與被告鄭惠美簽立之系爭買賣議價委託書第4 條第2 款、第3 款明定：「2.議價不成功，且賣方不願意繼續面談，則保證金於議價期間屆滿後24小時內無息全部返還。3.議價成功，則保證金轉為購屋定金之一部分，買方應於3 日內補足以購屋總價款百分之5 計算之定金」（見本院卷第12頁），顯徵原告收受被告鄭惠美前開保證金，並非定金性質，必須議價成功後，該保證金始轉為購屋定金之一部分，應可認定。
⑶次查系爭買賣議價委託書、確認書之議價期間係至102 年
1 月20日屆滿（見本院卷第14頁、第15頁），而依確認書「其他約定」第2 條規定：「購屋人（即被告鄭惠美）或其配偶、2 親等內之親屬，於委託期間屆滿後2 個月內，與賣方成交者，視為受託人（即原告）已完成義務，購屋人仍應支付前項服務費用」（見本院卷第15頁），被告鄭惠美就系爭房地之買賣既非於委託議價期間（即102 年 1月20日）屆滿後2 個月內（即102 年3 月20日）與被告陳政欣成交，已如前述說明，此外，原告亦未舉證證明被告鄭惠美有何為避免其報酬之支付，而故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，致有違誠實信用原則之行為，或原告與被告鄭惠美就系爭房地有另延長委託議價期間之情事，則原告依民法第568 條第1 項、系爭買賣議價委託書「其他約定」第1 條規定，請求給付仲介服務報酬，殊屬無據，應無理由。
六、綜上所述，本件原告依民法第568 條第1 項規定，請求被告被告陳政欣應給付原告810,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告鄭惠美應給付原告840,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。另被告陳政欣 103年5 月14日民事綜合辯論意旨狀，係在本院言詞辯論終結後始提出，依法不得採為裁判基礎，併予敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 16 日
民事第七庭 法 官 詹慶堂以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 16 日
書記官 李云馨