臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4886號原 告 蕭名凱訴訟代理人 劉興業律師複代理人 劉嘉宏律師
陳奕仲律師被 告 陳婉君訴訟代理人 游孟輝律師
劉琦富律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國104年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國101 年12月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）500 萬元購買被告所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號，門牌號碼分別為「新北市○○區○○路○○巷○○弄○○號3 樓」及「新北市○○區○○路○○巷○ 號地下層」之不動產（下稱系爭房屋），並約定原告分三期繳交買賣價金，被告則應配合辦理系爭房屋所有權移轉登記及交屋。嗣原告於同月19日給付簽約款50萬元，其中10萬元交付被告，其餘40萬元存放於訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）不動產買賣價金履約保證專戶（下稱系爭專戶）；原告復於102 年1 月
7 日撥付完稅款及買方契稅51萬8,038 元入系爭專戶。詎原告於給付上開價金及稅金共101 萬8,038 元後，系爭房屋遭訴外人周國欽聲請假處分而不得為移轉等處分行為，因系爭房屋已為給付不能，原告遂依系爭契約第11條第1 項之約定，於102 年3 月21日及同年4 月15日發函通知被告解除契約並請求給付懲罰性違約金，而僑馥公司亦於102 年3 月25日及同年4 月17日函催被告履行契約及知會解約意旨，惟被告迄今仍未置理。系爭契約既經解除，被告應返還已收受之10萬元價金；又原告撥入系爭專戶之價金，經僑馥公司扣除支出之土地增值稅2 萬9,332 元、地價稅1,670 元、買方契稅
1 萬8,038 元後，退還原告86萬8,944 元，被告應依系爭契約第11條第3 項賠償原告所受損害4 萬9,040 元（計算式：
29,332＋1,670 ＋18,038＝49,040），及賠償原告已支付價金總額之同額懲罰性違約金100 萬元，爰依民法第259 條，系爭契約第11條第3 項之約定，求為命原告給付被告114 萬9,040 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。並陳明願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告則辯稱：原告未依系爭契約第5 條第2 項之約定給付尾款400 萬元，則被告尚未負有移轉系爭房屋所有權之義務，被告既未違反義務，原告解除系爭契約無理由。又原告解除系爭契約未依系爭契約第11條第1 項之約定，給予7 日之催告期日，復未由僑馥公司進行最終催告之程序，系爭契約解除不生效力。另系爭房屋雖遭假處分，然被告業與假處分聲請人達成和解，故被告並非給付不能，縱被告因而給付不能，因並非被告之行為所致，無可歸責被告之事由，是如被告因此須負賠償責任，賠償原告100 萬元，因被告目前無工作，亦別無財產，被告之生計將受有重大影響，依民法第218條之規定，違約金應減輕至30萬元以下等語。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、查兩造於101 年12月14日簽訂系爭契約之事實，為兩造所是認，並有原告提出之契約書在卷可稽（見本院卷第9-14頁），依系爭契約第11條第1 項、第3 項約定：「除本約有特別約定外，甲乙（即原告、被告）任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」、「本約簽訂後，乙方（被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金＜並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」可知原告主張被告給付不能，依系爭契約請求被告給付損害賠償及懲罰性違約金，須以被告業經原告定七日以上期間催告履行契約而不履行，且系爭契約已經合法解除，為其要件。原告雖主張系爭房屋因被告之前夫聲請假處分查封，無法移轉登記予原告，被告已陷於給付不能等語。惟所謂給付不能，係指在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付之情形而言（最高法院80年度台上字第1894號民事裁判要旨參照），依系爭契約第5 條關於買賣價金給付與收受約定之付款方式第四期款（尾款）之約定：「⑶甲方（原告）未完成前款⑵至⑷之義務，或本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約代書不辦理繳稅及產權移轉登記手續」，所稱「前款⑵至⑷之義務」，是指原告若須辦理房貸以支付第三期價款及尾款者，原告應配合代書辦理申貸完成對保借款指定撥款手續，如申貸金額不足，並應將差額匯入履約專戶；若不須辦理房貸，則應將第三期款及尾款一併匯入履約專戶。可知被告移轉系爭房地所有權之時期，係在原告完成房屋價款匯入履約專戶之後始屆至。惟被告辯稱原告並未匯入該價款，為原告所不爭，則被告移轉系爭房屋之給付期尚未屆至，應可認定。因此，系爭房屋雖經被告之前夫聲請法院假處分查封，惟因查封所致不能處分之狀態，得因查封之撤銷隨時解除，係一時性給付不能，本件既無事證可認即使原告匯入系爭房屋所餘價款，系爭房屋之查封猶無法撤銷，是並不能逕認被告在原告匯入所餘價款之前，即給付期未屆至之前，已因系爭房屋受查封而生給付不能之情事。再者，原告雖主張已催告被告履行移轉系爭房屋之義務，並提出原證4 、原證5 號存證信函為證（見本院卷第31-33 頁及第134 頁背面筆錄），惟觀諸上開存證信函並無記載限被告於一定期間履行移轉房地所有權義務之催告文義，僅敘明解除契約之意旨及理由，亦難認原告有何依約催告被告履行義務之行為。此外，系爭房屋係因被告前夫撤銷對於被告之贈與並聲請法院假處分查封因而導致查封期間被告無法為移轉處分，然該假處分查封既為被告前夫所為，且係基於撤銷已然生效之贈與及移轉所有權法律行為，是否有據尚待法院判斷，實難遽認被告前夫所為查封聲請可歸責於被告，是以系爭房屋因受查封所致被告陷於一時不能給付之狀態，難認可歸責於被告。準此，被告所負移轉系爭房屋所有權之給付期既未屆至，原告亦未依約催告被告履行，且被告一時給付不能亦非可歸責於自己，則原告指稱被告已有給付不能情事，並據以解除系爭契約，均非有據。則原告自無從依系爭契約之上開約定請求被告賠償損害及給付違約金。
四、從而，原告請求被告給付114 萬9,040 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 28 日
民事第五庭 法 官 黃明發以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 29 日
書記官 陳立俐