臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4930號原 告 黃麗華訴訟代理人 劉宏邈律師複 代理人 黃子峻律師被 告 僑果實業股份有限公司法定代理人 陳清福訴訟代理人 陳啟昌律師
姜昱全上列當事人間請求撤銷買賣契約等事件，本院於民國103 年5 月
7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文於原告將附表一所示不動產辦理所有權移轉登記予被告並返還予被告之同時，被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾萬元及自附表二所示日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒拾叁萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定意旨參照）。本件原告起訴時，原係主張被告未依約將原告購得店面所在大樓規劃為大型商場，有民法第226 條給付不能之情形，依民法第
256 條解除兩造買賣契約，並依民法第259 條第1 項第1 款、第2 款規定，請求被告應返還原告已支付之價金，即自附表二所示日期至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，並聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）220 萬元，及自附表二所示日期起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行」。嗣原告先後以民國10
2 年12月26日民事擴張訴之聲明暨準備書狀及於103 年2 月
7 日本院準備程序期日當庭提出之民事補正陳報（二）狀，就上開原因事實追加主張被告構成遲延交付得為經營商場之店面，而追加依民法第227 條第1 項、第229 條第1 項、第
254 條、第259 條各款規定，請求被告返還上開價金及遲延利息，復追加主張原告於87年至102 年間就所購店面給付之房屋稅、地價稅款計7 萬2,044 元，因原告解除契約而成為被告之不當得利，故依民法第179 條規定請求被告予以返還，併追加主張原告於91年至102 年間繳納之銀行貸款利息計24萬6,914 元，亦屬因被告給付不能或給付遲延所致之損害，而追加依民法第226 條第1 項、第231 條第1 項規定請求被告應如數賠償，而聲明：「一、被告應給付原告220 萬元，及自附表二所示日期起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應給付原告31萬8,958 元，及自原告民事擴張訴之聲明暨準備書狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行。」核屬訴之變更追加，惟原訴及追加之訴，均係以被告依約是否負有將原告購得店面所在大樓規劃為大型商場之義務一節為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）坐落於臺北市○○區○○路○○○ 號之「紐約第五街」建案（下稱系爭建案）為被告所興建，被告於銷售系爭建案時，於廣告上均強調將由伊規劃為結合美食、精品、百貨、超市等休閒育樂之多功能百貨購物商場，並建立統一管理之商場經營模式，並標榜「紐約第五街～美國Shopping M
all 」、「每日90萬人潮大滿貫、吸入美國Shopping Mal
l 賺錢磁場」、「在松山車站前～臺北市又多出一條忠孝東路」、「松山站前當金主」等廣告文字，原告於83年7月間，因欲購置店面經營服飾生意，乃受被告於上開廣告強調會統一規劃、管理之商場經營模式所吸引，而於83年
8 月22日與被告簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書（以下分稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約；併稱系爭買賣契約），向被告購買系爭建案中編號地下
1 樓S18 預售店面房屋1 戶（契約所載房屋面積共8.29坪，包含私有面積3.45坪、公共面積4.84坪；目前該屋門牌號碼編定為臺北市○○區○○路○○○ 號地下之16；下稱系爭房屋）及其基地持分（以下併稱系爭房地），價金共計
220 萬元，其中房屋價金為77萬元、基地價金為143 萬元；系爭買賣契約後附之紐約第五街商場管委會組織章程第
1 條、第12條亦規定，被告應負責籌組系爭建案大樓地上
1 、2 樓及地下1 、2 樓之管理委員會，並籌劃推動商場之管理工作、制訂管理規章等事項。嗣被告於85年間完成系爭建案工程，並於同年10月間通知原告辦理交屋。惟原告發現被告未將系爭建案大樓規劃為統一管理之大型商場，亦未實際籌組商場管委會、推動、規劃商場管理工作及招商營運等事宜，顯與前揭廣告及契約約定不符，經原告立即反應，然未獲被告置理，且另有房屋坪數短少、施工建材與契約約定不符之情事，經原告要求被告重新丈量，被告亦不予理會，原告乃行使同時履行抗辯權，拒絕與被告辦理交屋。被告復於87年2 月10日函催原告辦理交屋，然因被告始終未提出符合上開廣告及契約約定之系爭房地，是原告仍拒絕辦理交屋手續，詎被告於未與原告溝通說明並改正缺失下，逕依系爭房屋買賣契約第12條第1 項約定主張「原告於被告通知辦理交屋逾7 日未接管、視為已交屋完成」，而於87年2 月17日辦理系爭房地所有權移轉登記予原告（詳細登記情形如附表一所示），同時代理原告以系爭房地向「台北區中小企業銀行」（現為「永豐商業銀行」）辦理貸款以將買賣價金尾款繳交完畢（本件買賣各期價金繳交情形詳如附表二所示），原告為免未按期繳交貸款、將致系爭房地甚至原告其餘財產遭銀行拍賣，只得按期繳交貸款，自87年至102 年止，共計已繳納貸款利息計24萬6,914 元，然上開契約第12條第1 項約定為被告片面擬定之定型化契約條款，該約定顯有違公平原則，依消費者保護法第12條第1 項應為無效，故本件交屋日實尚未確立，自仍無從起算除斥期間或消滅時效。
（二）被告迄今均未依約將系爭建案地下1 、2 樓規劃為大型商場，亦未籌組設立商場管理委員會並籌劃推動商場管理工作，目前地下1 、2 樓已堆滿地上1 樓「松青超市」之雜物，且有漏水情事，天花板亦殘破未曾裝修，原告斷無可能以此現況申請營業執照並單獨於如此惡劣環境經營店面，況該地下1 、2 樓之水電供無法分割，一旦有店家開始營業，即須由營業店家全額支付地下樓層之所有水電費，以該地下1 、2 樓現況，若原告單獨申請營業執照營業，不僅無法吸引顧客，每月更須支付鉅額水電費，是於被告未依約完成商場整體規劃經營之下，原告實際上無法自行單獨就購得之系爭房屋經營店面使用；又本件向被告承購系爭建案地下1 、2 樓個別店面單位之消費者，均為互不相識且無規劃經營商場能力之一般大眾，並非事先約定合夥、集體向被告承購店面以自行規劃、招商，故「被告須將系爭建案大樓地下1 、2 樓規劃為大型商場」，確為兩造締結系爭買賣契約之必要之點。
（三）由於被告始終未完成系爭建案地下1 、2 樓之商場經營管理整體規劃，顯屬不完全給付，原告乃於101 年12月14日函催被告應於文到後15日內交付符合契約約定之債之本旨之房屋，該函已於101 年12月19日送達被告，惟被告迄未回應，顯已構成給付遲延或給付不能，原告已於102 年1月18日發函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，該函業於102 年1 月21日送達被告，故原告得依民法第226 條、第227 第1 項、第229 條第1 項、第254 條及259 條各款規定，請求被告返還原告已給付之價金220 萬元及自附表二所示繳款日起算之法定利息。又系爭買賣契約既經解除，則原告自87年起至102 年止共計繳納系爭房地之房屋稅4 萬5,494 元及地價稅2 萬6,550 元，即屬被告無法律上原因受有利益、致原告受有損害，原告亦得依民法第17
9 條規定請求被告返還；而原告於91年至102 年間就買賣價金尾款繳納之銀行貸款利息計24萬6,914 元，亦屬因被告給付不能或給付遲延所致之損害，原告自得依民法第22
6 條第1 項、第231 條第1 項規定請求被告如數賠償等語。
（四）並聲明：
1. 被告應給付原告220 萬元，及自附表二所示日期起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
2. 被告應給付原告31萬8,958 元，及自原告民事擴張訴之聲明暨
準備書狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息。
3. 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造於83年8 月22日簽訂系爭買賣契約，由原告以總價22
0 萬元向被告購買位於系爭建案地下1 、2 樓中之系爭房地，系爭建案大樓已於85年間興建完成，原告於同年10月間通知被告辦理交屋未果，復於87年2 月10日函催被告辦理交屋，因原告逾7 日仍未依約接管，乃依系爭房屋買賣契約第12條第1 項約定視為於87年2 月17日交屋完畢，並於同日將系爭房地所有權移轉登記予原告，同時代理原告向台北區中小企業銀行辦理貸款以償付本件買賣價金尾款，該第12條第1 項約定目的係為避免履約爭議，且原告斯時若認被告有違約情事而拒絕交屋，應向被告主張相關權利，然原告未為任何權利主張而僅單純拒絕辦理交屋，被告迫於無奈始依上開約定視同交屋完成並逕行代理原告辦理貸款，被告此舉並無顯失公平或違反誠信原則之處，亦無因消費者保護法第12條第1 項規定而無效之情形，故本件確係於87年2 月17日即完成交屋，並已於91年9 月間將系爭建案大樓之公共設備點交予整棟大樓管理委員會完畢。
（二）原告等系爭建案地下1 、2 樓各買受戶，僅係購買一可供作為商場使用之個別房屋單位，並非一完整之地下商場，系爭買賣契約並未約定被告負有將系爭建案地下1 、2 樓規劃為大型商場之義務，被告於廣告上所載商場經營模式及美國ShoppingMall等用語，乃表明來日若各買受戶均願經營商品買賣業時，集結成市即可達與美國Shopping Mal
l 大型商場之類似市集，僅係供買受人日後使用時參考之用，非代表必以此為將來之經營模式，各買受人就個別單位房屋均有自行收益處分之權，當無消費者保護法第22條之適用；而系爭建案地下1 、2 樓依使用執照記載確可作一般零售業使用，原告即得就系爭房地申請取得營業執照以為營業，被告已完成履約義務，並無違約或不完全給付之情。被告亦曾協助進行商場招商事宜，並與區分所有權人多次協調共同開發方案，並接洽相關廠商研議有無整體出租之可能性，然本件如欲達與美國Shopping Mall 大型商場之類似市集，或共同開發或出租方案，仍須由原告等地下1 、2 樓各單位房屋之區分所有權人共同召開管理委員會決定及執行，並非被告依約應履行之義務，被告亦無權自行決定；縱認被告負有整體規劃商場之義務，該商場規劃工作亦無主、客觀給付不能情事，故原告無由主張依給付不能規定行使權利。再者，包含系爭建案地下1 、2樓之整棟大樓區分所有權人管理委員會業已成立，系爭買賣契約並未約定被告負有就籌組系爭建案地下1 、2 樓商場管委會或籌劃推動商場管理工作之義務，且該等商場管理之籌劃事項，須待交屋完成且商場管委會成立後始得進行，原告於被告依約交屋後，並未參與整棟大樓管委會成立事宜，且遲未組成商場管理委員會，自不得以此歸責被告、主張同時履行抗辯而拒絕辦理交屋、或主張不完全給付而解除系爭買賣契約。
（三）縱認原告有解除契約之權，自87年2 月17日系爭房地交付時起至102 年1 月18日原告解除契約時已逾民法第365 條第1 項規定之5 年除斥期間，原告無由行使解除權。再退步言之，縱認原告得予解約並請求返還價金，因系爭房地已移轉為原告所有，被告自得主張同時履行抗辯，於原告未返還系爭房地前，不得請求被告返還價金。而於系爭房地登記為原告所有之期間，原告依法本負有繳納稅捐之義務，被告就此無不當得利可言。另銀行貸款利息乃本於原告與銀行間債權債務關係所生，自無向被告求償之理等語為辯。
（四）並聲明：
1. 原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2. 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造於83年8 月22日簽立系爭買賣契約，由原告以總價22
0 萬元（其中房屋價金為77萬元、基地價金為143 萬元）向被告買受位於系爭建案地下1 、2 樓之系爭房地，系爭建案大樓於85年間興建完成，85年9 月25日取得使用執照，該大樓所在位址之使用分區為市場用地，大樓地下1 、2 樓依使用執照記載係作為一般零售業使用，依法該地下1 、2 樓得規劃為一般營業商場營業使用，被告曾於87年2 月10日正式發函通知原告辦理交屋，因原告拒絕辦理，被告乃依系爭房屋買賣契約第12條第1 項約定，逕行認定87年2 月17日已完成交屋而於同日將系爭房地所有權移轉登記予原告即如附表一所示，並代理原告向台北區中小企業銀行（現為永豐商業銀行）辦理貸款，將本件買賣價金尾款償付完畢（本件買賣各期價金繳交情形詳如附表二所示）等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、被告於87年2 月10日寄發通知原告交屋之催告函、系爭房地登記謄本、臺北市市場處102 年12月26日北市市00000000000000 號函、臺北市政府都市發展局103 年2 月5 日北市都規字第00000000000 號函、臺北市市場處103 年2 月10日北市市規字第00000000000 號函及所附系爭建案大樓使用執照影本等件在卷可稽（卷一第25、10
5 至133 、136 、208 、230 至235 頁、卷二第20、22頁），自堪信為真正。
四、至原告主張被告未將系爭建案地下1 、2 樓整體規劃為統一管理之大型商場，亦未籌組設立商場管理委員會並籌劃推動商場管理工作，構成系爭買賣契約之不完全給付，經其催告仍未履行，並於102 年1 月18日發函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，該函業於102 年1 月21日送達被告，故其得依民法第226 條、第227 第1 項、第229 條第1 項、第25
4 條及259 條各款規定，請求被告返還原告已給付之價金22
0 萬元及法定利息，並依民法第179 條規定，請求返還其自87年起至102 年止繳納之系爭房地房屋稅及地價稅款，暨依民法第226 條第1 項、第231 條第1 項規定請求賠償其於91年至102 年間就買賣價金尾款繳納之銀行貸款利息等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）依據系爭買賣契約，被告是否負有將系爭建案地下1 、2 樓整體規劃為統一管理之大型商場、籌組設立商場管理委員會並籌劃推動商場管理工作之義務？若是，被告是否就此構成不完全給付？原告得否依民法第226 條、第256 條規定或依民法第227 第1 項、第229 條第1 項、第254 條規定解除系爭買賣契約，而依民法第259 條規定，請求被告返還原告已給付之價金220 萬元及法定利息？（二）原告得否依民法第
179 條規定，請求被告返還其自87年起至102 年止繳納之系爭房地房屋稅及地價稅款，暨依民法第226 條第1 項、第23
1 條第1 項規定請求被告賠償其於91年至102 年間就買賣價金尾款繳納之銀行貸款利息？茲分述如下：
（一）依據系爭買賣契約，被告是否負有將系爭建案地下1 、2樓整體規劃為統一管理之大型商場、籌組設立商場管理委員會並籌劃推動商場管理工作之義務？若是，被告是否就此構成不完全給付？原告得否依民法第226 條、第256 條規定或依民法第227 第1 項、第229 條第1 項、第254 條規定解除系爭買賣契約，而依民法第259 條規定，請求被告返還原告已給付之價金220 萬元及法定利息？
1. 按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義
務不得低於廣告之內容，此於被告銷售系爭建案、兩造簽立系爭買賣契約時之消費者保護法第22條即定有明文。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約，除非雙方於簽訂契約時又就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談而使之成為具體之「要約」，否則企業經營者所負之契約責任即應及於該廣告內容（最高法院91年度台上字第2352號、92年度台上第2694號裁判意旨參照）。
2. 經查，本件被告於系爭建案銷售廣告上，引用當時報章雜誌
針對臺北市政府都市發展局規劃將該建案對面之松山車站附近區域發展為臺北「東區商業、文化中心」之「松山車站特定區都市計畫」相關報導，於建案文宣中宣稱系爭建案所在之松隆路將成為「具備黃金價值」之「臺北市另一條忠孝東路」，並稱係以「整體管理、完善規劃、寬敞現代化空間及多采多姿的購物選擇為人稱道」之「美國Shopping Mall 」經營模式，將美國Shopping Mall 於系爭「紐約第五街」建案「原版再現」，「結合百貨、超市、精品、美食，合而為一的多功能購物中心」，使「顧客在美好舒適的空間裡，從歐洲高級精品時尚到一般民生物資需求，甚至休閒娛樂，都可一次在同一購物中心裡享受」，且強調因「經營商場成功之訣在於完善的統一管理」，故系爭建案「將由僑果實業（即被告）建立完備管理方式」，將該建案「整體規劃」為「1、2 樓大型百貨超市、B1樓流行精品店、B2樓南北味美食街」之「百貨超市店中店，統一管理」模式，「為投資店面者贏得經營及增值雙重利潤，並與百貨超市一起賺大錢！」，並標榜「紐約第五街～美國Shopping Mall 」、「每日90萬人潮大滿貫、吸入美國Shopping Mall 賺錢磁場」等文字，業據原告提出被告不爭執真正之系爭建案廣告影本存卷可佐（卷一第7 至8 、21至24、143 頁），可見被告確係以會將系爭建案地上1 、2 樓及地下1 、2 樓整體規劃為如美國大型Shopping Mall 統一管理型態之多功能購物商場，作為該建案廣告標榜之內容。
3. 而依系爭房屋買賣契約第19條、系爭土地買賣契約第13條約
定作為系爭買賣契約本約一部分、與本約具有相同效力之買賣契約附件五「紐約第五街商場管委會組織章程」，於第1條即明定：系爭建案大樓「地上1 、2 樓暨地下1 、2 樓商場」為所稱「紐約第五街商場」（見卷一第129 頁背面），基於商場全體區分所有權人及使用權人之需要，由商場全體區分所有權人代表及使用權人代表共同組織「紐約第五街商場管理委員會」，作為商場管理單位之督導機構，並於第12條明定被告應負責「籌劃推動商場之管理工作」、「籌劃制定商場各項管理規章」、「籌組管理委員會以對商場各種預算支出進行審議」、並「協助解決商場之各樓層所有單位間之衝突糾紛」，並依第2 條規定由成立之商場管理委員會負責協議、審議及監督被告所為之管理工作（見卷一第129 頁背面至第131 頁）；而同屬附件五之「紐約第五街商場管理公約」中（見卷一第124 頁背面至第129 頁），亦於第1 條即開宗明定此管理公約係「依據紐約第五街『商場機能之設定』所訂定」，「為確保業戶『整體形象之建立』，並維護商場之共同利益，使管理執行有所依據」，於第3 條明文「本商場係『事前經整體規劃』... 凡設立於本商場之業主，其所經營行業與營業項目均應符合規定」、第6 條規定「本商場內各業主務須依照規定之營業時間『統一營運』，不得任意開店及歇業；業主如遇有休業之需求，應於事前三日向管理單位申請同意後，始可暫停營業，並配合管理單位之代管措施」、第7 條並規定「特殊異味之商品、食品或足以影響『整體營業環境』之業種，應自我管制」、第8 條甚至規定「如營業時間內遇有臨時事務須外出之業主，亦應事前告知管理單位，並配合因應一切的管理措施，嚴禁任意外出或暫停營業」並訂有違反時之相關罰則，同時於第5 至8 章分別基於維護「整體觀瞻」、「整體環境衛生」、「整體共同秩序安全」及「整體公共利益及安全保障」之考量，訂定有關環境衛生、秩序及安全暨公共設施之規範，於第9 章規定各業主實施裝潢工程須檢具設計圖樣及物料、水電配置說明等資料，送交管理單位審核同意後始可施工，且應於40天內完成裝潢，施工期間並應配合管理單位之管理措施，若違反並導致影響「營業及整理公共利益者」應負擔相關賠償責任，第10章「廣告」章節並規定「本商場『整體之廣告及櫥窗』，均『由管理單位統一規劃、設計、製作』」，各業主不得任意假借本商場名義私自對外宣傳，並應配合「整體促銷活動」，由管理單位「統一規劃、設計、製作」，各業主不得私自辦理促銷活動，若欲製作個別性廣告及促銷活動，應於事前三日向管理單位報備許可後，並依指定地點及範圍舉辦，各業主自行製作之廣告，僅限於店櫃內或指定之地點張貼或散發，若影響公共利益或造成環境汙損，應負擔復原及賠償之責，第11章「公共事務」章節明定「本商場公共營業事務之檢點、警戒及整潔」、「營業時間播音系統之運作及管理」、「列冊登記業主人員及訪客名冊資料」、「統一製作本商場識別證及公共事務用品」、「顧客採購指引、失物招領、協助尋人、迷失兒童照顧、零錢（外幣）兌換、代收（寄）信函、代理店櫃租售等服務」均由管理單位代理並管理，各業主不得異議，各業主並應繳付「為持續本商場內持久性之發展及公共整體利益」所生之管理費、管理基金及其他必要分攤之共同費用，由商場管理委員會設立專戶「統一管理運用」，針對商場開幕事宜亦於第34條明定「開幕活動為本商場整體形象及邁入營運作業之首要關鍵，各業主均應共同遵守及配合商場管理委員會議決通過之開幕企劃及日期，不得藉故延滯或拒絕」。自此以觀，依據系爭買賣契約約定，被告負有籌組商場管理委員會、籌劃推動商場管理工作、制定管理規章之義務，契約並已針對被告前揭廣告所標榜「會將系爭建案地上1 、2 樓及地下1 、2 樓整體規劃為統一管理之多功能購物商場」之內容，基於此「統一管理」、「整體規劃」之商場性質，明確約定具體之統一管理、經營模式及商場中個別店面業主應遵循之相關管理規範，揆諸首開裁判意旨說明，自應認「被告須將包含原告購得系爭房屋所在之系爭建案地下1 樓連同地下2 樓、地上1 、2 樓整體規劃為統一管理之大型商場」，確已成為被告依系爭買賣契約所應負擔之契約義務無訛，被告並應據此負責籌組設立商場管理委員會、籌劃推動商場管理工作之義務，被告辯稱原告等系爭建案地下1 、2 樓各買受戶，僅係購買一可供作為商場使用之個別房屋單位，被告僅須提供可作個別店面營業使用之個別房屋予個別買受戶，即屬完成履約義務云云，與上開廣告內容及契約約定明顯不符，洵非可採。
4. 本件被告僅就系爭建案地上1 、2 樓完成市場規劃，而於85
年11月開業經營超級市場，然就包含原告購得系爭房屋所在之系爭建案地下1 樓及地下2 樓，依法固得規劃為一般營業商場使用，然被告迄未實際將地下1 、2 樓連同地上1 、2樓整體規劃為統一管理之大型商場並籌劃推動商場管理工作，且系爭建案僅成立有整棟大樓之管理委員會，被告並未就商場部分籌組設立商場管理委員會等情，為被告所不否認，並有臺北市市場處102 年12月26日北市市0000000000000
0 號函可參（卷一第136 頁），是被告雖前後於85年10月間、87年2 月10日通知原告辦理交屋，因原告逾通知日期7 日仍未接管，而依系爭房屋買賣契約第12條第1 項約定逕行認定87年2 月17日為交屋完成日，然被告交付之系爭房屋有不符債之本旨之瑕疵，被告就此僅泛言伊曾協助進行商場招商事宜、協調共同開發方案、接洽相關廠商研議有無整體出租之可能性云云，然為原告所否認而稱被告係於伊102 年8 月間提起本件訴訟後、始向伊等消費者敷衍表示將行招商事宜，且遲未有具體計畫，直至103 年3 月10日始覓得家樂福公司與伊等開會洽商，然當日洽商仍無具體結果等語，而被告並未提出任何具體證據資料以反證證明其未依債之本旨交付系爭房屋有何不可歸責之事由，且被告上開招商動作亦係於系爭買賣契約業經原告於103 年1 月29日解除後所為（詳見下述），自非得為有利被告之認定；基此，本件被告已構成「未依債之本旨給付」之「不完全給付」。按現行民法第22
7 條係於88年4 月21日公布、89年5 月5 日施行，修正施行前，民法並無「不完全給付」之明文規定，故有關債務不履行之不完全給付，乃法律漏洞，得類推適用給付不能或給付遲延之規定，加以填補（最高法院99年度台上字第111 號、87年度台上字第557 號裁判意旨均可參照），本件系爭建案大樓係於85年間興建完成，85年9 月25日取得使用執照，被告並於87年2 月10日正式發函通知原告辦理交屋，因原告拒絕辦理，被告乃依系爭房屋買賣契約第12條第1 項約定，逕行認定87年2 月17日已完成交屋而於同日將系爭房地所有權移轉登記予原告等節，業如前述，是本件被告給付未依債之本旨之系爭房屋時，係於民法第227 條修訂施行前，原告雖非得直接依民法第227 條規定而適用有關給付不能或給付遲延規定予以主張，然仍得類推適用給付不能或給付遲延規定請求。查系爭地下1 、2 樓依法係得規劃為商場，且仍得進行商場管理委員會之籌組及商場管理工作之籌劃推動，是本件應屬得予補正之瑕疵，故原告僅得類推適用關於給付遲延之規定行使權利，而不得類推適用給付不能之規定行使權利。
5. 按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；此催告如定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；而契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229 條第2項前段、第3 項及第254 條分別定有明文。又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別；前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359 條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254 條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第365 條除斥期間之限制，後者則無民法第36
5 條規定之適用；前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用（最高法院94年度台上字第2352號、92年度台上字第882 號裁判意旨參照）；基此，債權人依不完全給付規定對債務人行使給付遲延規定中之催告補正瑕疵請求權時，應回歸適用民法第125條規定之15年一般消滅時效期間；本諸相同意旨，本件原告類推適用給付遲延規定行使催告補正瑕疵請求權時，自亦應適用民法第125 條之15年時效。查本件被告係於87年2 月10日正式發函通知原告辦理交屋，因原告拒絕辦理，被告乃依系爭房屋買賣契約第12條第1 項約定，逕行認定87年2 月17日已完成交屋而於同日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並代理原告向台北區中小企業銀行（現為永豐商業銀行）辦理貸款，將本件買賣價金尾款償付完畢等情，已如前述，是應認本件原告得請求被告交付之系爭房屋所在之系爭建案地下1 、2 樓應符合契約約定之「整體規劃為統一管理商場」之時，當為87年2 月17日，此即原告得類推適用給付遲延規定行使補正瑕疵請求權之時效起算日；而原告已於未逾15年消滅時效之101 年12月14日寄發律師函予被告，主張被告迄未成立商場係屬交付之物有不符債之本旨之瑕疵，催告應於文到15日內交付符合債之本旨之房屋，否則將追究債務不履行之責任，該函於101 年12月19日送達被告，而因被告逾15日後仍未補正瑕疵，原告復於102 年1 月18日再次發函催告應依約成立商場，若於文到10日內仍未依約履行，則以此函之送達為解除系爭買賣契約之意思表示等語，該函亦於102年1 月21日送達被告等情，有原告101 年12月14日之律師函及送達回執、原告102 年1 月18日存證信函及送達回執等件影本各1 份在卷可稽（卷一第30至36頁），並為被告所不爭執，是被告已於102 年1 月4 日（即101 年12月19日送達後逾15日之時），因經原告定期催告補正仍未補正，構成給付遲延，而原告復於102 年1 月18日依民法第254 條定期催告被告履行否則將於期限屆滿時解除契約，而被告仍未依所訂10日期限履行，則兩造間就系爭房屋之買賣契約關係，自應認已於102 年1 月21日由原告類推適用民法第254 條規定解除，而依系爭房屋買賣契約第19條後段、系爭土地買賣契約第13條後段約定有關「系爭房屋及其土地持分之買賣契約應共同履行始生買賣效力」之規範意旨，當認兩造間就系爭房屋所在土地持分之買賣契約關係，亦併於102 年1 月21日由原告依法解除。依上，系爭買賣契約既經原告類推適用民法第254 條規定解除，則原告主張類推適用民法第259 條規定，請求被告返還原告已給付之價金220 萬元及自受領時即附表二所示各期買賣價款繳款日起算之法定利息，即為有據。
6. 按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條定有明文；此於當事人因契約解除而生之相互義務，亦有準用，為民法第261 條所明定。系爭買賣契約既經原告依法解除，是除原告得類推適用民法第259 條第2 款規定請求被告返還價金外，被告亦得類推適用同條第1 款規定請求返還業經辦理所有權移轉登記之系爭房地，則被告據此援引同時履行抗辯權，且經原告未表爭執，本件即應判命於被告將本件買賣價金220 萬元及自附表二所示日期起算之法定利息給付予原告之同時，由原告辦理系爭房地所有權移轉登記並返還房地予被告，而為對待給付判決。
（二）原告得否依民法第179 條規定，請求被告返還其自87年起至102 年止繳納之系爭房地房屋稅及地價稅款，暨依民法第226 條第1 項、第231 條第1 項規定請求被告賠償其於91年至102 年間就買賣價金尾款繳納之銀行貸款利息？
1. 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條定有明文。基此，不當得利係以當事人之一方無法律上之原因而受利益，致他方受損害為其成立要件。而不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利；針對後者，其判斷上應以「權益歸屬說」為標準，亦即倘欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利（最高法院98年度台上字第1156號裁判意旨參照）。本件原告係於87年2 月17日即受讓系爭房地所有權登記，則其於87年至102 年間就系爭房地所繳納之房屋稅及地價稅（參見卷一第144 至173 頁87年至102 年臺北市捐稽徵處全期房屋稅繳納證明書及地價稅課稅明細表），即係基於其作為系爭房地登記所有權人而負有之公法上納稅義務，其繳納稅款即給付之對象並非被告，自無成立給付型之不當得利可言，且於（經被告援引同時履行抗辯而使）原告類推適用民法第259 條第1 款規定確實將系爭房地移轉所有權登記予被告之前，其依法均仍負有繳納該等房屋稅、地價稅款之稅法義務，是兩造間亦不構成「欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象、使一方取得他方原應取得利益」之「非給付型不當得利」，故原告無由依民法第179 條規定，請求被告返還其自87年起至102 年止繳納之系爭房地房屋稅及地價稅款。
2. 按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，
民法第231 條第1 項定有明文；而損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件；原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照）。基此，債權人得依民法第231條第1 項規定請求債務人賠償者，以「該損害之發生」與「債務人遲延之事實」間有相當因果關係為要件。而本件原告請求被告賠償其於91年至102 年間就買賣價金尾款繳納之銀行貸款利息，乃其為依約支付尾款，而與銀行成立貸款契約關係所由生，縱被告未遲延履行給付符合契約約定之「整體規劃為統一管理商場」之系爭房地，原告仍須依此貸款契約支付買賣價金尾款之貸款利息，是原告此等利息支出之損害，與被告本件是否遲延給付之間，並無相當因果關係，揆諸前開說明，原告自不得依據或類推適用民法第231 條第1 項規定請求被告賠償該等貸款利息。又本件被告未依約將系爭地下1 、2 樓整體規劃為統一管理商場，籌組商場管理委員會及籌劃推動商場管理工作，係屬得予補正之瑕疵，原告僅得類推適用給付遲延之規定行使權利，而不得類推適用給付不能之規定行使權利，已如前述認定明確，是原告亦無由依據或類推適用民法第226 條第1 項規定請求被告賠償上開銀行貸款利息。
五、綜上所述，依據被告銷售系爭建案之廣告文宣及兩造簽立系爭買賣契約之約定，被告負有將包含原告購得系爭房屋所在之系爭建案地下1 樓連同地下2 樓、地上1 、2 樓整體規劃為統一管理之大型商場，並據此負責籌組設立商場管理委員會、籌劃推動商場管理工作之契約義務，而被告遲延交付符合上開債之本旨之系爭房地，經原告於未逾15年時效時定期催告補正仍未補正，原告主張類推適用民法第254 條規定解除系爭買賣契約，並類推適用民法第259 條規定請求被告返還220 萬元買賣價金及附表二所示受領時起算之法定利息，即為有據，被告依民法第261 條準用第264 條規定為同時履行抗辯，主張原告應同時將系爭房地移轉所有權登記及返還予被告，亦屬有據，惟原告於87年至102 年間就登記所有之系爭房地繳納之房屋稅及地價稅款，係其於實際移轉所有權登記予被告之前，依法本應負擔之納稅義務，與被告間並不構成不當得利關係，又原告針對買賣價金尾款支付之貸款利息與被告本件得予補正之遲延給付之事實間並無相當因果關係，故原告依民法第179 條、第226 條第1 項、第231 條第
1 項規定，請求被告給付上開稅款及貸款利息計31萬8,958元，及自原告民事擴張訴之聲明暨準備書狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，則屬無據。從而，原告類推適用第229 條第1 項、第254 條規定解除系爭買賣契約，而類推適用民法第259 條規定，請求本院判命如主文第一項所示之部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 5 月 14 日
民事第六庭 審判長法 官 薛中興
法 官 林勇如法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 14 日
書記官 官逸嫻附表一：
土地：臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（權利範圍：
萬分之十七）建物：臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物（權利範圍：全部）（門牌號碼：臺北市○○區○○路○○○號地下之十六）（共同使用部分：同地段一七六六建號《權利範圍：萬分之五》、同地段一七六七建號《權利範圍：萬分之二０五》）┌────────────────────────┐│ 附表二： │├───┬───────┬─────┬──────┤│期別 │ 項 目 │ 繳款金額 │繳款日即遲延││ │ │（新臺幣）│利息起算日 ││ │ │ │ （民國） │├───┴───────┼─────┼──────┤│訂金 （即總價款3%） │ 8萬元 │83年8 月16日││ │ │ │├───────────┼─────┼──────┤│簽約金（即總價款7% ） │ 16萬元 │83年8 月26日││ │ │ │├───┬───────┼─────┼──────┤│第一期│ 開工款 │ 5萬元 │83年10月24日││ │（即總價款2%）│ │ │├───┼───────┼─────┼──────┤│第二期│ 地下室完成 │ 12萬元 │84年8 月10日││ │（即總價款2%）│ │ │├───┼───────┼─────┼──────┤│第三期│屋頂突出物完成│ 15萬元 │85年1 月5 日││ │（即總價款6%）│ │ │├───┼───────┼─────┼──────┤│第四期│領取使用執照 │ 16萬元 │85年10月3 日││ │（即總價款7%）│ │ │├───┴───────┼─────┼──────┤│ 銀 行 貸 款 │ 148萬元 │87年2 月19日││（含信託貸款70%） │ │ │├───────────┼─────┴──────┤│ 總 價 │ 220 萬元 │└───────────┴────────────┘