臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4034號原 告 郭美珠
謝嘉珊楊健一林楊德英張秀嬌共 同訴訟代理人 曾孝賢律師複代理人 賴怡雯律師被 告 樺福建設開發股份有限公司法定代理人 張綱維訴訟代理人 林心瀅律師上列當事人間確認合建關係不存在事件，本院於103年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間於民國九十六年三月九日簽訂合建契約書所示合建關係不存在。
被告應將新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○號土地之占有返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：緣原告郭美珠、謝嘉珊、楊健一、林楊德英、張秀嬌前於民國96年3月9日，與被告樺福建設開發股份有限公司簽訂合建契約書（下稱合建契約），約定就坐落臺北縣淡水鎮（改制為新北市○○區○○○○段○○○○○○號土地，由原告提供土地，被告出資興建社區中心。96年12月26日，上開192-8地號土地因分割增加192-11地號。97年9月23日，臺北縣政府工務局就上開建案核發97淡建字第552號建造執照。嗣被告提出系爭合建契約產權分配，且要求原告配合用印，然原告並未要求變更主要建築「用途」，而係希望變更分戶「位置（戶別）」之設計，而未於起造人分戶名義變更申請文件用印，惟不影響被告本得依系爭契約及已獲發之建照執照繼續建造施工，自不構成被告停工之正當化事由。退步言，假設系爭建物興建完成時，兩造在分戶位置仍無法達成協議，至多只是一樓部分各戶均由兩造各依約持有50%持分，二樓以上再行計算原告得分配之比例及戶數而已。未辦理起造人分戶名義變更之變更設計，不影響被告應依圖說興建建築物本體的義務。惟100年2月間，被告興建上開建案至一樓樓板後，即不再進行工程。原告多次催告被告復工而未獲置理，遂於101年7月18日正式寄發台北古亭郵局存證號碼974號存證信函，催告被告於文到一個月內復工。嗣因被告迄未復工興建，原告於101年8月29日寄發台北古亭郵局存證號碼1141號存證信函，依合建契約第10條第2項約定，解除合建契約並沒收土地上已興建之地上物。並聲明：如
主文第1、2項所示。
二、被告則以：依合建契約第2條產權分配及經營管理「一、本基地設計規劃為三使用性質：㈠『坪頂社區發展委員會』辦公室及物管辦公室及社區監控機電及電信設備機房（暫定產權面積150坪，含公共設施，以設置於地下一層為原則），甲乙雙方按比例分擔。㈡房屋以商店街（以設置於一層為原則，一層不足時得部分設置於二層）。㈢房屋以SPA區（溫泉俱樂部及大型餐廳）。二、產權分配：㈠甲乙雙方同意就甲方提供土地之可興建坪數按產權面積甲方分取40%、乙方分取60%。㈡除地下室（含車位）以甲方分取40%、乙方分取60%。壹樓部分甲、乙雙方各分取50%外，甲方自貳樓起逐層往上分配…。」。再參以被告99年10月19日樺開（頂）字第26號函所示附件地主分配樓層說明：「均為使地主（即原告）等分配戶盡量以完整乙戶為原則，除1F-SPA係由地主及樺福（即被告）共同持分外，餘各戶由地主100%持有」，核與上開系爭合建契約產權分配相符。詎原告嗣後卻不接受分配約定，且原告未依約配合用印，被告另於100年1月25日函請原告就系爭合建基地為起造人分戶名義變更申請文件用印事宜，未獲回應，顯違反合建契約第9條對於配合用印事宜。原告實為違約之一方應不得主張解除合建契約。再者：依合建契約開宗明義即表示由甲方（即原告）提供土地，乙方（即被告）出資興建社區中心，顯見合建目的及規劃為興建供社區公共使用之溫泉SPA活動會館即健身服務中心。並約定原告分得之全部面積（含地下室車位）以每月租金新台幣（下同）30萬元出租予被告，租期10年，再由被告為整體經營管理。詎原告竟要求本件工程分取部分應為辦公室用途，否則請被告買回之意思表示。實係完全違反合建契約之本旨。依合建契約第10條第2項約定，係因甲方即原告要求變更，遲延工程進行，乙方即被告不負遲延責任。故原告尚不得據以主張解除契約。合建契約尚未合法解除，被告毋須將占有系爭土地返還原告。答辯聲明：原告之訴駁回。
三、協商兩造爭點如下：甲、不爭執事項：㈠兩造就坐落於新北市○○區○○○段○○○○○○號，面積共3027平方公尺，約為9
15.66坪之土地，約定由原告提供合建基地，被告出資興建社區中心，並於96年3月9日簽訂合建契約書如原證1（見本院卷第7至9頁）。96年12月26日上開192-8地號土地因分割增加192-11地號（見本院卷第29頁）。㈡被告依約於97年9月23日取得97淡建字第522號建築執照。另於99年10月20日完成第一次變更設計許可，於99年12月20日與原告協商合建分配選屋事宜未果，且原告未於起造人分戶變更申請文件用印。被告另於100年1月25日函請原告就系爭合建基地為起造人分戶名義變更申請文件用印事宜。原告於100年1月31日以原證7函回應。於101年7月18日以台北古亭郵局存證信函號碼974號存證信函催告被告於文到一個月內復工如原證3（見本院卷第13至15頁）。被告於101年8月29日收受原告表示欲解除契約之存證信函如原證4（見本院卷第16至19頁）。
㈢現合建基地已興建至一樓樓板，被告自100年2月停工至今，前揭建造執照已失效（建築法第53條參照）。乙、爭執事項：㈠原告未於起造人分戶名義變更申請文件用印，是否構成被告停工之正當理由？㈡原告行使契約解除權是否合法有效，即兩造合建契約是否已合法解除？被告是否應將占有系爭土地返還原告？茲就兩造爭執事項分述之。
四、原告未於起造人分戶名義變更申請文件用印，是否構成被告停工之正當理由？㈠按「起造人領得建造執照或雜項執照後，如有左列各款情事
之一者，應即申報該管主管建築機關備案：一、變更起造人。…」、「本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」、「有左列情形之一者，處起造人、承造人或監造人新臺幣九千元以下罰鍰，並勒令補辦手續；必要時，並得勒令停工。…五、變更起造人、承造人、監造人或工程中止或廢止未依第55條第1項規定，申請備案者。…」建築法第55條第1項第款、第8條、第87條第5款分別定有明文。次按「按建築物得依建築法第55條第1項第1款規定為起造人變更者，應以主要結構體工程尚未完成之建築物為限，以維公益，主要結構體完成之建築物其權利移轉，應依民法物權有關之規定。」、「…二、所謂建築物之「結構體」包括建築物之本體與本體之構造，兩者有不可分離之關係、本部73.03.16（73）台內營字第213732號釋函中之「主要結構體」含蓋建築法第八條所列舉之各項主要構造。三、多層分戶建築物，其權利獨立或得為分割，主要結構體完成，可供獨立使用者，應許為分戶移轉。四、依建築法第55條第1項第1款規定為變更起造人者，限為建築物尚在起造中始得為之、建築物於主要結構完成後，其權利變更，已非建築物之管理問題，自不得仍許為起造人變更，以維公益。」亦有內政部73年3月16日台內營字第213732號、73年6月6日台內營字第235176號函示可參。依上規定可知，建築物主要結構體（即基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂）工程完成前，均得辦理起造人名義變更。如違反上開規定，則可處行政罰鍰並勒令補辦手續；必要時，並得勒令停工。
㈡依兩造96年3月9日簽訂合建契約第2條「產權分配及經營管
理：一、本基地設計規劃為三使用性質：㈠『坪頂社區發展委員會』辦公室及物管辦公室及社區監控機電及電信設備機房（暫定產權面積150坪，含公共設施，以設置於地下一層為原則），甲乙雙方按比例分擔。㈡房屋以商店街（以設置於一層為原則，一層不足時得部分設置於二層）。㈢房屋以
SP A區（溫泉俱樂部及大型餐廳）。二、產權分配：㈠甲乙雙方同意就甲方提供土地之可興建坪數按產權面積甲方分取
40 %、乙方分取60%。㈡除地下室（含車位）以甲方分取40%、乙方分取60%。壹樓部分甲、乙雙方各分取50%外，甲方自貳樓起逐層往上分配，如甲方分取未達全樓層，則自甲乙雙方共有層逐戶分配至甲方分取部分足夠為止，其餘樓層及戶數均歸乙方所有。但甲方分取產權未達一戶時，由甲乙雙方就未達一戶面積另行議定找補金額。…」（見本院卷第7頁）約定，兩造僅取得合建產權之分配比例，未就雙方具體分戶位置有所約定，系爭契約亦無建築圖說作為附件。
㈢系爭合建於97年9月23日取得97淡建字第522號建築執照。98
年11月30日至同年12月間，被告表示建照執照有部分不符項目經檢討需辦理變更設計，故原告在第1次變更設計申請書用印（見本院卷第188頁，原證9），但該次變更設計不包含起造人分戶名義變更（見本院卷第10至13頁，參原證2）。
於99年10月20日完成第一次變更設計許可。被告提供此次變更設計後建築圖說予原告。惟於許可前被告於99年10月19日樺開（頂）字第000026號函請原告，就系爭合建分配選屋相關資料，覆如說明，「說明：一、有關台端99年10月8日來函說明三表示之各項意見，本公司回覆如下：…。二、茲按照上開說明內容，修正台端分配樓層如附件一所示，並檢附各層已標明分配權屬及公設持分比例平面圖（含地下室車位）如附件二、各戶銷售面積計算表如附件三、公共設施面積及分配原則如附件四、面積計算圖檔光碟片如附件五，敬請台端確認。三、本案業已以貴我雙方名義共同列為起造人申請建照，故現階段分配選屋未完成並未損及台端權益，還望台端體察本公司施工時程之迫切，先就此次變更設計申請書配合用印為荷（用印文已於10月18日派人送至台端聯絡處，簽收單如附件六），不勝感禱。完成本次建照變更設計作業後即就貴我雙方確認之分配選屋再行辦理建照之起造人內容變更事宜，屆時惠請台端協助配合。」，其附件一地主分配樓層說明中地主分配樓層分配表及附件二各層已標明分配權屬及公設持分比例平面圖（含地下室車位中）已規劃有商場、一般零售業、餐廳、健身休閒中心等房屋設計（見本院卷第169至183頁）。
㈣依系爭契約第9條約定「文件用印一、甲方（即原告）承諾
本合建契約有關土地過戶之程序、溫泉水權申辦及鑿井工程、建造執照、變更名義、變更設計、申領使用執照、及辦理建物第一次登記或其他相關手續，於乙方（即被告）或乙方指定之人通知配合文件用印時，甲方應於乙方或乙方指定之人通知後7日內配合辦理用印完成，絕不耽誤，亦不得藉故刁難或要求任何額外費用。」，原告雖有配合就建築所需相關文件用印義務。惟揆諸前揭說明，在建築物主要結構體（即基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂）工程完成前，均得辦理起造人名義變更。縱原告因與被告間協議分戶尚無一致之結論，因此不同意於被告99年10月19日樺開（頂）
字第000026號函（見本院卷第169至183頁，被證13）關於「起造人分戶名義變更」之變更設計申請書用印。對被告興建系爭建物並無影響，尚不構成被告停工之正當理由。又原告之楊健一、盧立華於100年1月31日函被告（100）樺開頂字第2號函時稱；「說明：一、本人等要求分得之房屋應為可做正常使用之房屋，如店舖、辦公室、餐廳、工作室等用途。二、本人等從未同意分得之房屋作為健身房水療、三溫暖或游泳池等特殊用途之房屋。貴公司恐有錯誤認知，請儘速辦理設計變更，以利雙方合理正常之合建房屋分配。」（見本院卷第24頁，即原證7）。參照上開被告於99年10月19日樺開（頂）字第000026號函請原告所附之附件一、二，本就已規劃有商場、一般零售業、餐廳、健身休閒中心等房屋設計。系爭建照執照被告已分別於98年11月30日、99年9月16日變更設計（見本院卷第11、188頁原證2、9）。原告主張被告引原證7指稱原告要求辦理變更設計云云，容有誤會，蓋原告僅表明不同意被告擅自決定的實際分戶位置，請被告依其規劃盡速辦理變更設計，並希雙方合理正常分配。被告則抗辯原告應屬變更用途且無視於先前之函覆，為臨訟造詞。然被告縱因原告反對即未同意被告所提之分配房屋房間、設備實際位置，而未於「起造人分戶名義變更」之變更設計申請書用印。在原有合建契約約定未變更前提下，被告仍應依約定內容興建社區中心，不能因此停工。如何分屋與合建工程之繼續建造實乃二事，並不構成被告停工之正當事由。反之，如依被告抗辯，原告必須配合被告於99年10月19日樺開（頂）字第000026號函，請原告必須在「起造人分戶名義變更」之變更設計申請書用印，否則構成違約。則系爭合建契約第2條產權分配將由被告單方決定，顯與合建契約本旨不符，被告抗辯，尚無可採。
五、原告行使契約解除權是否合法有效，即兩造合建契約是否已合法解除？被告是否應將占有系爭土地返還原告？㈠依系爭契約第10條第2款約定「二、倘乙方有違約情事或連
續無故停工達三個月以上，經甲方定期催告一個月後，乙方仍無故未復工者，甲方得解除本契約，沒收本約土地上已建之地上物並歸甲方所有。甲方並得向乙方要求將尚未使用之一切書類及土地歸還予甲方…」。
㈡原告因與被告間協議分戶尚無一致之結論，因此不同意被告
99年10月19日樺開(頂)字第26號函（見本院卷第169至183頁，被證13)關於「起造人分戶名義變更」之變更設計申請書用印，惟「起造人分戶名義」是否變更，對於「建築結構」沒有影響，兩造契約仍繼續有效，被告應繼續興建，已如前述。被告無故停工且經原告於101年7月18日以台北古亭郵局存證信函號碼974號存證信函催告被告於文到一個月內復工如原證3（見本院卷第13至15頁）。被告仍未復工，原告再於101年8月29日寄發存證信函如原證4（見本院卷第16至19頁）表示欲解除契約並經被告收受。被告無正當理由停工已達3個月以上，違反系爭契約第10條第2款約定，故原告解除系爭契約，依法有據。系爭契約既經原告合法解除，兩造合建關係已不存在，則原告依上開約定請求返還系爭土地占有，洵屬有據。被告聲請傳喚證人即被告總經理賴永芳並無必要，併此敘明。
五、綜上所述，兩造系爭合建契約因被告無正當理由停工，經原告催告被告後仍未復工，原告依約合法解除契約，兩造合建關係已不存在。從而，原告請求確認兩造間於96年3月9日簽訂合建契約書所示合建關係不存在及被告應將新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○號土地之占有返還原告，洵屬有據，應予准許。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 22 日
民事第六庭 法 官 薛中興以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 22 日
書記官 潘惠梅