臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4035號原 告 億昕開發實業有限公司法定代理人 黃萬得訴訟代理人 錢裕國律師
陳宜新律師湯基蘭被 告 張榮仁訴訟代理人 張琬萍律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國103年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾捌萬元，及自民國一百零二年十一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為委由原告銷售其所有之臺北市○○區○○○路○○巷○○號4 樓含頂樓增建4 套房之房屋及對應之基地應有部分（下稱系爭房地），自民國102 年8 月18日起，即與原告簽訂一般委託銷售契約，約定銷售價格為新臺幣（下同）2,580 萬元。迄102 年8 月26日，被告另與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約）及委託銷售契約內容變更同意書（下稱系爭變更同意書），約定被告委由原告專任銷售系爭房地，銷售價格變更為2,300 萬元，委託期間自
102 年8 月26日起至同月29日止，如原告媒介之買方承購條件已達被告之銷售條件，而被告拒與買方簽訂買賣契約書，則屬被告違約，應即支付原告委託售價4%之服務報酬及2%之違約金（專任契約第5 條第2 項第3 款）。嗣原告於簽約後之102 年8 月26日晚間8 時許，媒介訴外人李小萍願以被告之委託售價2,300 萬元購買系爭房屋，詎被告經原告通知上情，竟拒不出面與李小萍簽訂買賣契約，顯已符合上開違約條款，自應給付原告按委託售價2,300 萬元4%計算之服務報酬及2%計算之違約金，合計138 萬元（2,300 萬×[4% ＋6%] ＝138 萬）。爰依系爭專任契約第5 條第2 項第3 款約定提起本訴，求為判決：被告應給付原告138 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：系爭專任契約之委託期間為102 年8 月27日至同月29日，被告於委託期間開始前之同月26日表示提高委託售價至「實拿2250萬元」，為原告所拒，兩造間就系爭專任委託契約重要之點意思表示並未合致，該契約尚未成立，且買方李小萍簽署購屋承諾書表示出價2,300萬元之時點，不在被告專任委託期間內，復未經被告簽認同意其要約，該購屋承諾書自未生效，不能拘束被告，買賣雙方亦未達成買賣之合意。而原告受被告委託，未依內政部編「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」第壹、六、㈣點之規定製作不動產說明書，該買賣契約亦應不成立。原告所提多份定型化契約違反消費者保護法第12條第1項第2項第3款規定，對消費者顯失公平，亦應屬無效。又買方李小萍出價2,300萬元時，原告一面告知買方價格尚有差距，會再去努力，卻一邊強迫被告必須接受該出價，原告所為違反不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業之倫理規範及民法暨消費者保護法誠信原則之規定，其訴為無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
三、查原告主張被告於102 年8 月18日與原告簽訂一般委託銷售契約，將系爭房地委由原告以總價2,580 萬元銷售，嗣於同年月26日，兩造復簽訂系爭專任契約及變更同意書，將系爭房地委託銷售價格變更為2,300 萬元等情，業據其提出一般委託銷售契約、系爭專任契約及變更同意書為證（本院卷第60-61 頁反面、第4-6 頁反面、第8 頁正反面），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張原告已於系爭專任契約委託期間內之102 年8 月26日，媒介買方李小萍願以2,300 萬元買受系爭房地，其出價已達被告之銷售條件，被告違約拒不與買方簽立買賣契約，應依系爭專任契約第5 條第2 項第3 款約定，給付原告按委託售價2,300 萬元4%計算之服務報酬及2%計算之違約金，合計138 萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點在於：系爭專任契約是否成立生效？如已生效，其委託期間為何？買方李小萍之承購條件是否已達被告委託銷售之條件？原告依系爭專任契約第5 條第2 項第3 款請求被告給付服務報酬及違約金有無理由？茲分述如下：
㈠系爭專任契約是否成立生效？
1.按當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，民法第153條第1 項定有明文。查被告已於102 年8 月26日凌晨簽署系爭專任契約及變更同意書之事實，為被告所自認（見本院卷34頁筆錄）。觀諸系爭專任契約及變更同意書整體文義，亦揭示兩造同意原告為被告仲介銷售系爭房地，被告於仲介完成後給付原告服務報酬之意旨，堪認兩造就訂立系爭專任契約所互為之意思表示已達成一致，依上開規定，系爭專任契約即已成立生效。
2.被告雖辯稱系爭專任契約之委託期間為102 年8 月27日至同月29日，被告於委託期間開始前之同月26日表示提高委託售價至「實拿2250萬元」，為原告所拒，兩造間就系爭專任委託契約重要之點意思表示並未合致，該契約尚未成立云云。然觀諸系爭專任契約關於雙方權利義務之第一條載明：「委託期間自中華民國102年8月26日起至102年8月29日止。委託期滿，本契約有關甲、乙雙方（即被告、原告）應盡義務之約定，有尚未完全履行者，該約定不因此失其效力。未記載委託銷售期間者，甲方得隨時以書面終止」（見本院卷第5頁）。可知系爭專任契約之生效，並不以約定委託期間為要件，否則專任契約未記載委託期間，契約應即無效，何需再由被告「隨時以書面終止」之。因此，系爭專任契約應認係於102年8月26日凌晨被告簽署時即生效力。準此，被告於契約生效後片面變更委託售價，充其量只涉及委任指示變更之問題而已，與契約之成立生效無涉，其未據原告同意，僅涉及被告應否受該指示拘束之問題而已，與契約當事人就契約重要之點意思表示不合致之情形，要屬無關，是被告以其在簽署系爭專任契約後提高售價為原告所拒為由，抗辯系爭契約尚未成立云云，委無可取。
㈡系爭專任契約之委託期間為何？
被告辯稱系爭專任契約之委託期間為102 年8 月27日至同月29日，原告則主張委託期間自102 年8 月26日起至同月29日止。經查，系爭專任契約關於雙方權利義務之第一條業已載明：「委託期間自中華民國102 年8 月26日起至102 年8 月29日止」（見本院卷第5 頁），被告復不爭執有於此項契約文書簽名，依民事訴訟法第358 條第1 項「私文書經本人簽名者，推定為真正」之意旨，應推認被告已為上開約定內容之意思表示（同條立法理由參照）。被告雖以系爭變更同意書所載簽約日為「102 年8 月27日」，據以辯稱其所同意之委託期間係自102 年8 月27日起算。惟證人即參與本件仲介之原告營業員黃喬麟到庭證稱：系爭變更同意書除賣方簽名以外，其餘手寫文字皆伊所寫，當時伊與負責買方仲介之營業員陳珈芳在一起，因認一人寫系爭專任契約書，一人寫系爭變更同意書，較快速，故由陳珈芳書寫系爭專任契約書，伊則書寫系爭變更同意書。系爭變更同意書之簽約日期係伊寫錯，當時是8 月25日到26日之凌晨，伊看陳珈芳所寫委託時間是26日至29日，當時又已過夜間12點，伊就寫簽約日期為27日等語（見本院卷第121-122 頁），已表示系爭變更同意書所載簽約日期正確應為26日，27日係為誤載。而被告亦自承系爭變更同意書係在102 年8 月26日凌晨簽署（見本院卷第34頁筆錄）。且被告於102 年8 月26日上午11時許與陳珈芳互以通訊軟體LINE傳訊時，對於陳珈芳表示：「…我們經理現在非常辛苦持續跟買方努力中朝我們目標兩千三百萬邁進」等語，不但毫無異議，更回稱「2300沒有問題」等語，有兩造所提LINE對話紀錄在卷可稽（見本院卷第48、72、73頁），足見被告於102 年8 月26日當時顯有同意委託銷售價格變更為2,300 萬元，否則不致與陳珈芳為上開情詞之對話。又兩造均不爭執系爭專任契約之委託期間末日為102 年
8 月29日，準此可見系爭專任契約之委託期間應以原告所主張之102 年8 月26日起至102 年8 月29日止為可採。被告辯稱係自102 年8 月27日起算云云，並不足取。
㈢買方李小萍之承購條件是否已達被告委託銷售之條件？
查系爭專任契約之委託期間為102 年8 月26日起至102 年8月29日止，已如前述；其所載委託銷售價格為2,300 萬元，亦有該契約書在卷可稽（見本院卷第8 頁）。而訴外人李小萍於102 年8 月26日簽署購屋承諾書，表示願以2,300 萬元買受系爭房地等情，亦有原告所提購屋承諾書為證（見本院卷第9 頁），復經證人李小萍到庭證述屬實（見本院卷第
117 頁），據此可證買方李小萍於委託期間內之出價，已達被告委託銷售之條件。被告雖辯稱其於102 年8 月26日已提高委託售價為「實拿2250萬元」云云。惟所稱「實拿2250萬元」一詞，顯非針對「銷售價格」而為之表示，充其量僅屬兩造間關於仲介服務報酬與委託售價如何分配之交涉之詞。被告為此表示，本難認有提高委託售價之指示，況依系爭專任契約前言所載「除本契約書及其他附件外，任何口頭約定均不生效力」，及第壹部分第二條所載「非經甲、乙雙方書面同意，任一方不得片面調整售價」等約定，被告亦不得片面提高委託售價。是被告上詞所辯，並不影響買方李小萍之出價已達被告委託銷售條件之認定。堪認買方李小萍之承購條件已達被告委託銷售之條件。
㈣原告依系爭專任契約第5 條第2 項第3 款請求被告給付服務
報酬及違約金有無理由？
1.查系爭專任契約於雙方權利義務部分之第5 條第2 項第3 款約定：原告所媒介之買方之承購條件，已達被告之銷售條件，被告拒絕與買方簽訂應買賣契約書者，應支付原告委託銷售總價之6%（其中4%為服務報酬，2%為違約金），此觀卷附契約書之記載甚明（見本院卷第5 頁反面）。而原告媒介之買方李小萍於系爭專任契約委託期間提出之承購條件，已達被告之銷售條件，亦如前述。被告復不否認其經原告通知李小萍之出價後，並未與李小萍簽訂買賣契約之事實。則被告顯有符合依上開約定條款之事由，原告自得請求被告按委託銷售價格2,300 萬元4%計算之服務報酬及2%計算之違約金，合計138 萬元（2,300 萬×[4% ＋6%] ＝138 萬）。
2.雖被告辯稱買方李小萍以購屋承諾書所為之要約，未經原告簽認，該購屋承諾書未生效，不能拘束被告，買賣雙方亦未達成買賣之合意，且原告受被告委託，未依內政部編「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」第壹、六、㈣點之規定製作不動產說明書，該買賣契約亦應不成立云云。惟查原告提起本訴，係以系爭專任契約第5 條第2 項第3款之約定為其請求之依據，而該約定僅需「原告所媒介之買方之承購條件已達被告之銷售條件，被告拒絕與買方簽訂應買賣契約書」即已足，並無以買賣雙方之要約承諾合致或其買賣契約已然成立為其要件，是以被告此部分所辯，對原告請求權存否之判斷，並無影響。
3.被告雖又辯稱原告所提多份定型化契約違反消費者保護法第12條第1 項第2 項第3 款規定，對消費者顯失公平，應屬無效；買方李小萍出價2,300 萬元時，原告一面告知買方價格尚有差距，會再去努力，卻一邊強迫被告必須接受該出價，原告所為違反不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業之倫理規範及民法暨消費者保護法誠信原則之規定云云，然查被告並未具體指出系爭專任契約有何條款對消費者顯失公平，所稱原告一面告知買方價格尚有差距，一面強迫被告接受買方出價云云，縱認屬實亦為被告企圖提高售價之手段，且其情形與前述系爭專任契約第5 條第2 項第3 款約定亦屬無涉，要不影響該條約定之效力。是被告此部分所辯，亦不足取。
五、綜上所述，原告依系爭專任契約第5 條第2 項第3 款約定請求被告給付138 萬元，尚非無據。而給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條定有明文。被告既經原告起訴請求給付而未為履行，依上規定，原告自得請求加付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。
六、從而，原告請求被告給付138 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即102 月11日3 日起至清償日止按年息5%計算利息，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核與民事訴訟法第390 條第2 項之規定無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁。
八、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 黃明發以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 林思辰