臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第431號原 告 吳瑪麗
曹經綸共 同訴訟代理人 劉興業律師複代理人 王正豪律師
張靜如被 告 樂凱國際有限公司兼法定代理人 廖大富被 告 李佳臻共 同訴訟代理人 周建才律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103 年5 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為開設拉麵店，經訴外人冠泰不動產經紀有限公司之仲介人員陳紹中介紹，向被告李佳臻、廖大富（下稱李佳臻二人）承租台北市○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○○號店面（下稱系爭店面），並於民國101 年6 月11日由李佳臻二人以被告樂凱國際有限公司（下稱樂凱公司）名義，與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），簽約時，廖大富並以個人名義簽立一紙承諾書（下稱系爭承諾書），承諾確保原告租賃契約之權利。嗣原告即依約給付被告履約保證金新台幣（下同）220 萬5,000 元及首期租金73萬5,000 元，合計294萬元。詎被告李佳臻二人於締約前雖告知原告，系爭店面可使用範圍為80坪，惟原告於締約後裝潢時，經工人轉述，始得知系爭店面在101 年4 月間已遭舉報違建。其後，台北市政府都市發展局（下稱都發局）更告知原告，系爭店面屋外遮雨棚部分（下稱系爭前院）係違建，不得加蓋。致使系爭店面無法使用之範圍驟減約26坪。李佳臻二人刻意隱瞞系爭店面有違建部分，使原告陷於錯誤，與之簽訂系爭租約，並以使用範圍80坪計算租金，原告受詐欺，已依民法第92條規定發函向被告撤銷訂立系爭租約之意思表示。被告應依民法第179條不當得利之規定，返還原告已付之履約保證金及首期租金共294萬元。又系爭店面原約定可使用80坪，僅餘54坪可用，係屬可歸責被告之事由致給付不能或不完全給付，並為給付物有瑕疵，原告已發函依債務不履行及瑕疵擔保規定向被告解除系爭租約，被告於101年8月1日收悉，依民法第259條規定，被告亦應返還原告上開294萬元。再因被告之詐欺及給付不能、不完全給付，致使原告就系爭店面以使用範圍80坪所為之規劃設計、裝潢及購置生財設備，皆歸於徒勞，被告應另依民法第184條侵權行為、第226條給付不能、第227條第1項不完全給付等規定，賠償原告所受支出更換大電費用12萬750元、打除原隔間費用4萬元、水電工程費8萬9,000元、泥作工程費18萬元、木作工程費1萬5,750元、購置冷藏櫃後退貨之損失7萬元、倉庫租賃費1萬1,836元、交通住宿費8萬5,922元、禮品費2,760元、規劃設計費18萬元及未結清工程款18萬8,738元，共計98萬4,756元之損害。爰提起本訴，先位依民法第179條或第114條第2項準用第113條、第184條，備位依民法第226條、第259條、第179條、第184條第1項規定，廖大富部分併系爭承諾書之約定，求為判決：被告應各給付原告392萬4,756元（履約保證金及首期租金共294萬元＋損害賠償98萬4,756），及自101年8月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如其中一被告已為給付，其餘被告於給付範圍內免給付義務。並願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：樂凱公司及廖大富並未參與系爭租約之議約過程，李佳臻、廖大富亦非系爭租約之簽約當事人，原告向樂凱公司及廖大富主張撤銷租約後，請求侵權行為損害賠償，及向廖大富、李佳臻主張解除契約後請求回復原狀及損害賠償，均於法無據。被告已向仲介人員告知系爭店面曾經都發局列報違建，經改善後已符合規定等情，並無詐欺。又系爭店面可使用之面積確約80坪，縱然權狀僅登記54坪，亦不影響實際可使用面積。至於被報拆之違建，僅為前院外圍之竹木圍籬，不包括遮雨棚下方之系爭前院，系爭前院經兩造現場丈量，僅約12坪，且可供一樓專用，是被告已依約提供租賃物，並無違約。且上開圍籬之報拆，於系爭租約之交易條件及履約目的並無影響，縱使被告未將報拆情形告知原告，亦不屬交易上詐欺行為。故系爭店面並無瑕疵，可供合於租約目的之使用，原告主張瑕庛擔保規定解除契約請求回復原狀，並不合法等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、查原告主張伊等為開設拉麵店，經人仲介向李佳臻二人承租系爭店面，李佳臻二人於原告看屋時，告知系爭店面可使用範圍約80坪，嗣於101 年6 月11日，李佳臻二人以樂凱公司名義與原告簽訂系爭租約，並由廖大富以個人名義簽立系爭承諾書，承諾確保原告租賃契約之權利，原告已給付履約保證金220 萬5,000 元及首期租金73萬5,000 元等情，業據原告提出名片、房屋租賃契約書、支票等影本為證（見本院卷第19-25頁），且為被告所不爭（見本院卷第115頁），堪信為真正。
四、原告另主張李佳臻二人刻意隱瞞系爭店面有違建部分，使原告陷於錯誤而簽訂系爭租約，並以使用範圍80坪計算租金，卻僅54坪可使用，原告受被告詐欺，並因被告之給付不能、不完全給付，除已支出上開履約保證金及首期租金外，另受有支出裝潢設計等費用共計98萬4,756 元之損害，已向被告撤銷訂立系爭租約之意思表示，及解除系爭租約，被告應依民法第179 條或第114 條第2 項準用第113 條、第184 條、第226 條、第259 條、第179 條、第184 條第1 項規定，廖大富併應依系爭承諾書之記載，各對原告賠償上開損害等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應探究者為：原告以受李佳臻二人詐欺為由，撤銷訂立系爭租約之意思表示，是否生撤銷之效力？原告依撤銷訂約意思表示後之不當得利法律關係，及民法第114 條第2 項準用第113 條之規定，請求被告返還履約保證金及首期租金合計294 萬元，有無理由？原告以受詐欺為由，依侵權行為法律關係請求被告賠償損害，有無理由？原告依給付不能、給付不完全及瑕疵擔保之規定，解除系爭租約，是否生解除或終止之效力？原告依民法第259 條解約後回復原狀之規定，請求被告返還履約保證金及首期租金，有無理由？原告依給付不能、給付不完全及瑕疵擔保之規定，請求被告損害賠償，有無理由？分述如後：
㈠原告以受李佳臻二人詐欺為由，撤銷訂立系爭租約之意思表示，不生撤銷之效力：
原告主張受被告詐欺訂約，係以李佳臻二人刻意隱瞞系爭前院26坪係法定空地，不能使用，前已遭都發局報拆違建，仍將之租予原告收取租金等情，為其論據。然查原告所指為法定空地之系爭前院，面積僅約12坪，業經兩造偕同到場丈量後確認無訛（見本院卷184 頁、第188 頁），原告主張該處面積約26坪等情，尚有誤會。再法定空地是否可供住戶專用，法令並無明文規範，司法院大法官釋字349 號解釋曾指出「建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範」。而建築法就法定空地之使用限制，僅於第11條第
3 項規定不得重複做為另宗建築基地之法定空地使用；公寓大廈管理條例亦僅於第58條第2 項限制公寓大廈之起造人或建築業者，不得將屬於共用部分之法定空地讓售於特定人，或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權，或為其他有損害區分所有權人權益之行為而已，亦未禁止法定空地約定由區分所有權人專用。雖內政部曾有函釋「建築基地應保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當之空間，以供採光、通風、維護生活起居環境，此項空地，不得安設自動販賣機從事營業」（74年5 月24日台內營字第311744號函），惟係針對安設自動販賣機之個別狀況所為表示，非屬一般之規範，且該部在依消費者保護法第17條規定公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」時，於第十點第㈣項又記載「法定空地…如有約定專用部分，應於規約草約訂定之」等語，顯示法定空地只要於規約草約訂定，亦可約定為專用。是綜上可知，法定空地並非禁止共有人專用，僅其利用方式應受留設目的及法令管制而已。而系爭前院係屬法定空地，雖為兩造所不爭，且經本院調取系爭店面之使用執照卷宗核閱所附平面圖無誤。惟其臨道路一側，於建築竣工時即有圍牆；臨公共樓梯通道一側，亦有原有磚牆，此觀使用執照平面圖及都發局之報拆圖可明（見本院卷第230、128頁）；其左側鄰房亦將同屬前院之區域圈圍專用，此有現場照片為證（見本院卷125頁），足見被告辯稱系爭前院係經共有人約定分管，由一樓區分所有人專用等情，尚非無稽。而原告並未證明系爭前院有何不得供一樓住戶專用之情事，雖其專用尚須受法定空地留設之目的及法令規制之限制，惟究與不能使用有間，是以李佳臻二人於原告看屋時告知可使用系爭前院，並將之計入收租面積，縱有未盡誠信情事，亦難謂已達故意詐欺之程度。至於系爭前院固於101年4月間經都發局報拆違建，惟依都發局檢送之資料可知，其所報拆之違建僅指木板圍籬及在舊有牆體上新砌之牆體，且拆除之理由係因未經申請准許而動工，並非以無權占有法定空地為報拆之理由（見本院卷第194-195頁），是以該違建報拆與系爭前院可否供承租人使用，尚屬無涉。李佳臻二人縱有未將違建報拆之事預先告知原告，亦難認有故意隱瞞重要交易事項誘使原告締約之詐欺情事。綜上，原告指稱李佳臻二人詐欺原告，使陷於錯誤而訂立系爭租約云云，尚非可採。是原告以受詐欺為由，撤銷訂立系爭租約之意思表示，自屬無據，不生撤銷之效力。
㈡原告依撤銷訂約意思表示後之不當得利法律關係，及民法第
114 條第2 項準用第113 條之規定，請求被告返還履約保證金及首期租金合計294 萬元，並無理由：
原告撤銷訂約之意思表示既不生撤銷之效力，其以撤銷生效為前提依民法第179 條不當得利及114 條第2 項準用第113條之規定，請求被告返還依約給付之履約保證金及首期租金合計294 萬元，自無理由。
㈢原告以受詐欺為由，依侵權行為法律關係請求被告賠償損害，亦無理由：
原告主張受李佳臻二人詐欺，既無可採，則其以受詐欺為由，依侵權行為法律關係請求被告賠償損害，自亦無理由。
㈣原告依給付不能、給付不完全及瑕疵擔保之規定，解除系爭租約，不生解除及終止之效力：
按因可歸責於債務人之事由，致給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人始得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，觀諸民法第226 條第2 項之規定自明，是給付如屬一部不能，其他可能部分債務人仍應給付，債務人就可能之給付履行時，對予債權人如非無利益，債權人不得拒絕其給付，是若債務人之給付一部不能，他部無不能情事，債權人依民法第226 條、第256 條及第227條準用第226 條、第256 條規定，僅能解除該不能給付部分之契約及請求該部分不履行之損害賠償，不能解除全部契約而請求全部不履行之損害賠償。又租賃物如有瑕疵，出租人固應準用民法關於買賣之規定，負瑕疵擔保責任，惟民法第
435 條就租賃物之瑕疵擔保責任，設有特別規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」是以租賃物一部有瑕疵，應視餘存之無瑕疵部分是否能達租賃目的，以決定瑕疵擔保行使之方式，只能請求減少價金，抑或可終止全部租約。查系爭店面可使用範圍含系爭前院合計約80坪一節，為原告所不爭。雖原告指稱系爭店面之登記面積僅54坪，然租賃關係重在租賃物之使用收益，非以取得所有權為目的，出租人對於租賃物之所有權或處分權究為若干，並非決定租賃關係權利義務之要件，出租人只須交付合於約定之租賃物供承租人使用收益，縱使對所交付之租賃物無所有權或其他處分權，亦不能謂其有違租賃契約。是以本件被告只要能交付80坪之系爭店面供原告使用收益，即不能以被告對該80坪空間不具全部所有權為由，指摘被告為違約。而系爭店面之前院固屬法定空地，惟其並非禁止專用，已如前述，台北市建築管理工程處亦表示：系爭前院「可否放置桌椅或吧台，或供客人停車一節，按法定空地無使用組別，無建築法違規使用之適用」（見本院卷193 頁背面），原告復未證明有何禁止專用之限制，且原告除指稱該前院之木板圍籬遭都發局報拆以外，並未提出有經他人主張權利或限制其不得使用系爭前院之證明，又都發局報拆系爭前院之違建僅針對圍牆本體，且係基於未申請許可而擅自動工，而非基於占用法定空地之理由予以拆除，均如前述，可見系爭前院非必不能供原告使用收益。原告遽以都發局報拆圍牆之事，指稱被告不能交付系爭前院供原告使用，尚不足取。況縱認系爭前院無法供原告擺設桌椅營業使用，然原告自陳兩造並未約明室內外空間之面積（見本院卷225 頁背面），被告本無擔保系爭店面之前院可供裝潢做為室內擺設桌椅營業之義務，且原告自陳「知悉系爭店面涉有違章建築而無法依原訂設計圖施工，且使用範圍減縮後，原告仍試圖透過仲介人員與被告協調，期被告能因使用範圍減縮而調降租金…原告並非因系爭違建情事而斷然主張解除契約，仍以繼續承租為優先考量」等語（見本院卷第184-185頁），可見系爭店面扣除有使用權爭議之前院部分，餘存之其他租賃範圍仍可供原告營業使用。則依首揭說明，縱使系爭前院未符租約所定之使用收益狀態，原告亦僅能解除該部分租約，或請求減少系爭前院部分之租金（以意思表示即生效力），尚不能解除或終止全部租約。是原告向被告表示解除系爭租約全部，並不生解除及終止之效力。
㈤原告依民法第259 條解約後回復原狀之規定，請求被告返還履約保證金及首期租金，並無理由：
原告不得解除或終止系爭租約，既如前述，則原告依民法第
259 條解約後回復原狀之規定，請求被告返還已付之履約保證金及首期租金，即無理由。
㈥原告依給付不能、給付不完全及瑕疵擔保之規定，請求被告損害賠償，同無理由：
原告不得依民法第226 條給付不能、第227 條不完全給付及第359 條瑕庛擔保等規定，解除或終止系爭租約，已如前述，則原告依給付不能、給付不完全及瑕庛擔保之規定，請求被告賠償系爭租約全部不履行之損害，自無理由。
五、綜上所述，原告依民法第179 條及第114 條第2 項準用第11
3 條、第184 條、第226 條、第259 條、第179 條、第184條第1 項規定，請求被告負回復原狀及損害賠償之責任，均無理由。而原告依契約關係請求被告給付既無理由，其就廖大富部分併系爭承諾書之約定，主張廖大富應負同一契約之給付責任云云，自亦無理由。從而，原告依前揭法律關係求為如其聲明所示之判決，不應准許，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 18 日
民事第五庭 法 官 黃明發以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 19 日
書記官 林怡秀