臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4368號原 告 財團法人台灣省台北縣新店市太平宮法定代理人 游丁旺訴訟代理人 李建民律師被 告 程啟驊
李竹涼嚴素卿趙游洋子郭世禮周鴻禧共 同訴訟代理人 高秀枝律師上列當事人間請求不定期限租賃權調整地租事件，本院於民國103年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租如附表所示之土地，其年租金自民國一０三年七月一日起，調整為按各年度土地申報地價年息百分之五計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求：被告就附表所示土地之地租，自民國102年7月1日起調整為每年按申報地價年息10%計算之金額。嗣於103年3月28日具狀減縮訴之聲明為：被告就附表所示土地之地租，自103年7月1日起調整為每年按申報地價年息10%計算之金額（見本院卷第102頁），核屬應受判決事項聲明之減縮，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段000000000000000地號土地（下合稱系爭土地）為原告所有，被告程啟驊、李竹涼、嚴素卿、趙游洋子、郭世禮、周鴻禧分別向原告承租如附表所示土地，搭建房屋供居住使用，租賃契約並未定有期限。系爭土地自92年7月1日起調整地租為每年每坪950元，迄今已近10年未再調整，物價飛漲已有數倍之多，自應再予調整。原告曾於101年6月19日發函向被告表示自101年7月1日起按申報地價10％計算租金，然未獲被告同意。爰依民法第442條、土地法第105條、第97條之規定，請求調整租金等語。並聲明：被告就附表所示土地之地租，自103年7月1日起調整為每年按申報地價年息10%計算。
二、被告則以：被告承租之系爭土地與碧○○○區○○○段距離，走路至新店捷運站及公路局新店站至少要15至20分鐘，開車至北二高安坑交流道至少要10至15分鐘，且距離碧潭飯店、美麗春天大飯店、帝景四季飯店、涵碧莊旅館亦尚有ㄧ段距離。系爭土地並未面臨馬路，須走下斜坡，才能到達公車站牌，亦未鄰近便利商店，交通及生活機能並非便捷，且被告在系爭土地搭建之房屋，均供自住使用，並未供作營利之用，原告請求按申報地價年息10%計算之租金，顯然過高並不合理。又系爭土地92年之公告地價均為每平方公尺8,800元，年租金每坪950元，102年之公告地價10,700元，依公告地價增加比例，系爭土地每坪之年租金至多僅能調整為1,150元等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第105頁背面）：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地為原告所有，屬於城市地區土地。
㈡被告程啟驊、李竹涼、嚴素卿、趙游洋子、郭世禮、周鴻禧
分別向原告承租如附表所示土地之坪數，分別搭建門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號、7號、3號房屋，門牌號碼新北市○○區○○路○○號、40號、44號房屋供自住使用，租賃契約並未定有期限。
㈢系爭土地之租金於92年7月1日調整為每年每坪950元，約為當時申報地價之4％，迄今未作調整。
㈣系爭土地92年7月1日之申報地價為每平方公尺7,040元，102年1月之申報地價為每平方公尺8,560元。
㈤系爭土地租金為一年一收，自每年7月1日起至次年6月30日止為一期，並於當年度7月1日前先收。
㈥原告於101年6月19日以律師函通知被告，系爭土地租金自10
1年7月1日起調整為按101年申報地價年息10％計算（見本院新店簡易庭卷第17至22頁）。
㈦被告將101年7月1日起至102年6月30日止之租金，以支票寄
送予原告，為原告所收受；然於102年7月5日將102年7月1日至103年6月30日之租金以支票寄送予原告，卻遭原告退回，被告遂於102年7月29日，將該期租金提存於本院提存所（見本院卷第29至37頁、第38頁至43頁）。
四、本院之判斷：原告主張系爭土地租金已近十年未調整，物價卻已飛漲數倍，應按申報地價10％調整租金等語，然為被告所否認，並以前詞資為抗辯。是兩造爭點厥為：原告請求調整租金是否有理由？調整數額何者為當？本件租金應自何時起調整？茲分述如下：
㈠原告請求調整租金是否有理由？調整數額何者為當？
1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，為土地法第97條第1項所明定，而此於租用基地建築房屋準用之，此觀土地法第105條自明。又租金為承租人使用收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值，所處位置及四周工商繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決要旨參照）。本件原告主張系爭土地租金已近十年未調整，惟物價飛漲，土地申報價值亦隨之調高，故依民法第422條請求調整租金，核屬有據。
2.查，系爭土地地理位置毗鄰國道三號高速公路，並未面臨馬路，須走下斜坡到碧潭路，才能到達公車站牌，距公車站牌約200公尺，走下斜坡後往右為碧潭路商圈，往左為溪頭公車站牌，從公車站牌至新店捷運站開車約5分鐘，附近無商店、市場，僅有水土保持局臺北分局及太平運動公園，購物需至碧潭橋另一端，走路至傳統市場約半小時，生活機能難謂便利，經濟與商業活動亦非熱絡；而被告於系爭土地上所搭建之房屋，均供自住，非作營利使用，屋齡均已50、60年，除被告程啟驊為二樓磚造房屋外，其餘被告均為磚造平房等情，業經本院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見本院卷第73至91頁）。
本院斟酌系爭土地所處位置、四周工商繁榮情形及承租人利用租金物之經濟價值與所得利益，認系爭租金調整之金額，應按土地申報地價年息5％計算之金額為當。
3.原告雖主張當地租金行情約在每月每坪1,200元至1,900元之間，其請求調整之數額並無過高，並提出宏大不動產估價師聯合事務所鑑價報告乙份資為佐證；惟觀諸該份鑑價報告並未提供該區域市場租賃行情，亦未將地上建物對地價之影響列入評估，此有鑑價報告第38頁記載「區域環境內土地出租案例相當稀少，因此無法由一般土地租賃市場瞭解土地租金行情水準」、第40頁記載「本次勘驗標的範圍僅為土地，不考慮地上建物對地價影響，即採獨立估價原則，進行素地價值評估」等內容可參，核與最高法院揭櫫之判斷原則有間，本院無從憑採。從而，原告執此主張系爭土地之租金應按土地申報地價10％計算云云，難認有據，無從准許。
㈡本件租金應自何時起調整？
1.按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院著有48年台上字第521號判例，82年台上字第1877號判決要旨參照）。是承租人於出租人起訴請求調整租金前，已依原租約給付租金時，出租人就已給付部分即不得請求調整租金。
2.查，系爭土地租金為一年一收，每年7月1日起至次年6月30日止之租金於當年度7月1日前先收，原告於101年6月19日以律師函通知被告，系爭土地租金自101年7月1日起調整為按101年申報地價年息10％計算等情，固為兩造所不爭；惟101年7月1日起至102年6月30日止之租金，被告仍按原租約支付租金，為原告所收受；102年7月1日起至103年6月30日止之租金支票，則遭原告退回，被告遂於102年7月29日，將該期租金提存於本院提存所等情，有該存證信函所附支票（見本院卷第29至37頁）及本院提存書（見本院卷第38頁至43頁）附卷可稽，並為兩造所不爭執，足認103年6月30日以前之租金，被告已於102年7月5日依債務本旨提出給付，而原告係於102年7月18日提起本件訴訟，有本院收狀戳可憑（見本院新店簡易庭卷第2頁），揆諸首揭最高法院判決意旨，原告請求自103年7月1日起調整租金，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第442條，請求被告向原告承租如附表所示之土地，其年租金自103年7月1日起，調整為按各年度土地申報地價年息5％計算之金額，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 5 日
民事第三庭 法 官 賴淑芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 5 日
書記官 楊勝欽附表：
┌──┬────┬──────────────┬────┬──┐│ │ │承 租 土 地 地 號 │承租面積│備考││編號│被告姓名├───┬───┬───┬──┤（坪） │ ││ │ │ 市 ○ 區 ○ 段 │地號│ │ │├──┼────┼───┼───┼───┼──┼────┼──┤│ 1 │ 程啟驊 │新北市○○○區○○○段│156 │ 9坪 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼────┼───┼───┼───┼──┼────┼──┤│ 2 │ 李竹涼 │新北市○○○區○○○段│156 │ 29坪 │ │├──┼────┼───┼───┼───┼──┼────┼──┤│ 3 │ 嚴素卿 │新北市○○○區○○○段│164 │ 32坪 │ │├──┼────┼───┼───┼───┼──┼────┼──┤│ 4 │趙游洋子│新北市○○○區○○○段│164 │ 24坪 │ │├──┼────┼───┼───┼───┼──┼────┼──┤│ 5 │ 郭世禮 │新北市○○○區○○○段│155 │ 32坪 │ ││ │ │ │ │ │156 │ │ │├──┼────┼───┼───┼───┼──┼────┼──┤│ 6 │ 周鴻禧 │新北市○○○區○○○段│156 │ 28坪 │ ││ │ │ │ │ │163 │ │ │└──┴────┴───┴───┴───┴──┴────┴──┘