臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第5027號原 告 朱雅甄訴訟代理人 江旻書律師兼送達代收人 莊盈君被 告 林素日訴訟代理人 陳福寧律師上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國103年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按因不動產物權涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告依民法第767條規定，請求被告返還坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上同小段2153建號即門牌號碼臺北市○○街○○○○號房屋（下稱系爭房屋）及共同使用部分2253建號所含停車位編號79、81（下稱系爭停車位），均位於本院轄區，依首開規定，本件訴訟專屬本院管轄，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告起訴略以：
一、原告於民國102年3月8日自鈞院96年度執字第24523號債權人台北市市場處等與債務人坡心商業股份有限公司（下稱坡心公司）間返還不當得利強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍定取得系爭房屋及停車位持分所有權，而坡心公司與被告於原告拍定取得系爭房屋及停車位前訂有經公證之原證⒋租賃契約（下稱系爭租約），嗣原告以臺北古亭郵局第1432號存證信函（下稱系爭1432號函）催告被告給付積欠租金，被告卻以臺北安和郵局第2343號存證信函（下稱系爭2343號函）表示：「…租金已從租期起至105年3月止共171期全數繳交坡心公司，台端拍定後至105年3月租金可向坡心公司請領…」。然依系爭租約被告應按月繳納租金新臺幣（下同）2000元，縱被告確已將租金全數繳交坡心公司，然原告自102年3月8日取得系爭房屋所有權，所繼受者僅是系爭租約，不包括被告將102年3月8日以後之租金給付予坡心公司之部分，此係被告與坡心公司於系爭租約以外另行約定，對原告非繼續有效，被告不得以此主張自102年3月8日後之租金對原告已生清償效力。且，原告取得系爭房屋所有權後即催告被告給付積欠之各期租金，被告卻未為支付，原告即以臺北古亭郵局第1467號存證信函（下稱系爭1467號函）於102年10月1日送達被告表示終止租約，請求被告返還系爭房屋並賠償損失。
二、另從系爭租約第1條可知，被告之租賃範圍不包括系爭停車位，且2253建號共有部分與2153建號在使用上可以區隔，況系爭停車位當地行情月租金約5000元，系爭租約約定之月租金卻僅2000元，此顯與交易常情相違，因此被告既占有使用，原告自得依法請求返還之。再，原告繼受坡心公司與被告間之系爭租約後，自得依該租約第3條請求被告給付系爭房屋102年4至9月之租金共1萬2000元。而原告終止租約後，被告占有系爭房屋即係無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用該屋之損害，原告亦得請求被告返還無權占有該屋之相當於租金之利益，且此除得按時值計算、不受租約所定月租2000元之限制外，因該屋為坡心市場內營商攤位之房屋，則計算亦不受土地法第97條之限制。基此，觀之與系爭房屋同巷之10之1、6號房屋月租均為3萬元，且依系爭租約第6條第2款約定，被告於終止租約之翌日起，應支付按房租20倍計算之違約金，以月租金2000元計算即為4萬元，故原告依此請求被告自102年10月1日起按月給付相當於租金之利益3萬元。此外，依系爭停車位所在大樓管理委員會委員黃清福於另案即鈞院102年度重訴字第313號結證所稱，可見系爭停車位每月各有5000元至7000元之租金行情，故原告另得因被告占用系爭停車位請求被告自102年3月8日起按月給付相當於租金之利益5000元。為此，爰依民法第767條、第184條、第179條及系爭租約第6條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將該房屋返還予原告；㈡被告應將系爭停車位返還予原告；㈢被告應給付原告1萬2000元，並自102年10月1日起至返還上開房屋日止，按月給付原告3萬元；㈣被告應自102年3月8日起至返還第2項停車位之日止，按月給付原告5000元；㈤願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則主張下列抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如為不利之判決，請准預供擔保免為假執行。
一、系爭房屋及停車位係坡心公司於90年4月30日出租予被告，租期至105年3月31日，系爭租約並經公證在案，嗣系爭房屋及停車位雖經拍賣由原告於102年3月8日拍定取得，則依民法第425條規定，被告與坡心公司間所簽訂之系爭租約，對於受讓人即原告仍繼續存在。又，被告向坡心公司承租系爭房屋及停車位，租期自90年4月30日至105年3月31日止，租金每月2000元，被告於91年4月19日繳付90年4月至12月之租金1萬8000元，而91年1月至105年3月止之租金，因坡心公司尚欠被告本金債務75萬元，依鈞院96年度促字第37618號支付命令及確定證明（下稱系爭支付命令）係91年10月1日屆清償期，且給付種類同為金錢，故被告即於102年1月28日以臺北安和郵局第226號存證信函（下稱系爭226號函）主張以對坡心公司之債權，與應付之自91年1月起至105年3月31日止租金債務共171期、計34萬2000元（下稱系爭租金債務）互為抵銷，坡心公司業於102年2月7日收受，就系爭租金債務，依法已生抵銷之效力並溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，即被告得以對坡心公司之債權，依民法第316條後段規定拋棄期限利益，與要給付坡心公司之未到期租金債務主張抵銷，則本件租賃直至105年3月31日止已無欠任何租金債務。
二、綜此，原告雖於102年9月23日以系爭1432號函，催告被告繳納自90年5月至102年9月止之租金，惟被告與坡心公司間之系爭租金債務既早於102年1月28日即抵銷，被告自未積欠任何租金，則兩造間租賃關係仍存在而非無權占有。況，被告與坡心公司間系爭租約之租金收取，都是坡心公司派員工到被告處收取，係屬往取債務，原告繼受系爭租約，其收取租金亦應如此，惟原告雖於102年9月23日催繳租金，但卻未待至被告處收取，而被告仍不為支付，始得終止租約，竟於催告期滿後即逕予終止租約，則其終止於法不合。此外，系爭停車位係屬系爭房屋之附屬建物，與主建物登記在同一所有權狀內，同屬坡心公司所有，被告向坡心公司承租系爭房屋，自包括登記在該主建物內之其他附屬建物、及共有部分在內。又，系爭房屋在市場巷弄內，人煙罕至，不適作生意，只能作為倉儲用，故租金每月最多為5、6000元。
叁、本院整理兩造爭點如下：
一、不爭執事項：
㈠、原告於102年1月23日自系爭執行事件得標買受系爭房屋及停車位持分；該拍賣公告中點交情形揭載：「點交否：不點交」、使用情形則載：「2153建號出租於林素日，租期自90年4月30日至105年3月31日止，月租2千元，租期屆滿更新之。
所附之編號79、81號機械停車位亦為其使用。上開租賃關係存在於本院查封程序前，拍定後不點交。」，且坡心公司與被告所簽訂系爭租約並經公證。原告於繳足全部價金後，經執行法院於102年3月8日核發權利移轉證書，取得不動產所有權（本院卷第11-21、100頁反面）。
㈡、被告於96年10月1日向本院聲請對坡心公司發系爭支付命令，請求坡心公司給付其本金共75萬元，及自91年10月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，該支付命令業於96年2月20日確定。嗣被告以該支付命令債權於本院98司執申字第62295號執行事件聲明參與分配（定於102年8月2日），惟其並未向執行法院呈報本件主張之抵銷額，致執行法院仍依原債權分配（本院卷第92-95、124-125頁）。
㈢、原告於102年9月23日以系爭1432號函催告被告給付積欠租金，被告於102年9月25日收受後，以系爭2343號函表示：「…租金已從租期起至105年3月止共171期全數繳交坡心公司，台端拍定後至105年3月租金可向坡心公司請領…」，原告即以系爭1467號函終止租約，被告業於102年10月1收受（本院卷第22-26、100頁反面、101頁正面、109頁）。
㈣、被告就承租系爭房屋，於91年4月19日繳付90年4月至12月之租金共1萬8000元，而91年1月至105年3月止之租金，被告則於102年1月28日以系爭226號函主張以對坡心公司之上開支付命令所示債權，與應付共171期之系爭租金債務合計34萬2000元互為抵銷，坡心公司並於102年2月7日收到該函（本院卷第91、96、113、116、119頁正面）。
以上事實，有權利移轉證書、建物所有權狀、不動產拍賣通知、經公證之系爭租約、系爭支付命令、被告陳述意見二狀、系爭1432號函及回執、系爭2343號函、系爭1467號函及回執、收租發票、系爭226號函及回執、被告陳述意見狀等件在卷可按（見本院卷第11-26、91-96、109、113、116、124-125頁），復為本院調閱系爭執行事件卷宗查核無訛及影印存卷，且為兩造所不爭，堪認真正。
二、爭執事項：
㈠、原告請求被告遷出並返還系爭房屋及停車位，有無理由？
㈡、原告請求被告返還占用系爭房屋及停車位之不當得利，有無理由？如有，其可請求之金額為何？
肆、得心證之理由：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。再按原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求，最高法院20年上字第2466號判例意旨參照。查本件兩造對於被告占有原告所有系爭房屋及停車位之事實並不爭執，被告抗辯系爭租約於兩造間尚屬存在，其就系爭房屋及停車位係屬有權占有，自應先就該有權占有之事實負舉證之責，如被告就此已提出相當之證明，則原告亦應舉證確已合法終止系爭租約之利己事實。
二、經查，被告辯稱其與系爭房屋前所有人坡心公司間存有系爭租約等語，則按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，88年4月21日修正公布、89年5月5日施行之民法第425條定有明文，則原告於102年3月8日自系爭執行事件拍定取得系爭房屋及停車位；該拍賣公告中使用情形揭載：「2153建號（即系爭房屋）出租於林素日（即被告），租期自90年4月30日至105年3月31日止，月租2千元，租期屆滿更新之。所附之編號79、81號機械停車位（即系爭停車位）亦為其使用。上開租賃關係存在於本院查封程序前，拍定後不點交。」，且坡心公司與被告所簽訂系爭租約確經公證等情，均為不爭事項㈠所述，則被告與坡心公司間之系爭租約期限雖逾5年，惟該租約既經公證，揆諸前開說明，仍得據以對抗原告。又查，坡心公司出租系爭房屋時，系爭停車位即為系爭房屋所有權狀中所含之共同使用部分（見本院卷第13頁），而無單獨建號，且該停車位並有輔助系爭房屋之經濟之目的，而實際上坡心公司亦是將該停車位一併交付被告占有使用，此亦有前揭拍賣公告所載該等車位之占用情形可按，即被告抗辯系爭租約上雖未載明此部分，其租賃範圍當亦包括系爭停車位等語，亦為可採。是故，被告以與坡心公司間系爭租約主張對系爭房屋及停車位具正當占有使用權源，應屬有據。
三、又原告雖主張其取得系爭房屋及停車位所有權後，即於102年9月23日以系爭1432號函催告被告給付積欠租金，被告仍拒不給付，其業已合法終止系爭租約，自得請求被告遷讓返還系爭房屋及停車位云云。惟查，被告業於91年4月19日繳付90年4月至12月之租金共1萬8000元，而91年1月至105年3月止之租金，被告則於102年1月28日以系爭226號函主張以對坡心公司之上開支付命令所示債權，與應付共171期之系爭租金債務合計34萬2000元互為抵銷，坡心公司並於102年2月7日收受該函等情，均如不爭事項㈡、㈣所述，則按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。又定有清償期限者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償，民法第334條第1項本文、第316條均有明文；且按法定抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意，亦有最高法院50年台上字第291號判例要旨可參，則被告於102年1月28日以系爭226號函對坡心公司之主張以上開支付命令所示債權，與應付之系爭租金債務互為抵銷時，就未屆期之租金債務部分，自屬已為自願拋棄期限利益之意思表示，則就與坡心公司間自得為抵銷時即91年1月起至105年3月31日止之租金債務，即生消滅債務之效力，即原告主張被告並未對坡心公司為拋棄租金給付期限利益之意思表示，故租金債權尚未屆清償期，不得與被告主張之借款債權抵銷云云，自不足採。再依最高法院77年度台上字第1211號裁判意旨可知，承租人依租賃契約所為租金之預付，本得以之對抗受讓人，而出租人因系爭租賃物移轉所有權予受讓人，即喪失其出租人之地位，自無收取租金之權利，故於原出租人取得租賃物所有權後所收之租金即屬不當得利，受讓人自得向其請求返還。準此，被告於原告102年3月8日取得系爭房屋及停車位所有權前，即以其上開支付命令所示債權與應付予坡心公司之系爭租金債務互為抵銷，既如前述，故坡心公司所受屬原告取得系爭房屋及停車位所有權後之該等租金利益，乃原告得否依不當得利規定請求坡心公司返還之範疇，要與被告得以前揭租金債務抵銷乙事對抗原告無涉，即被告主張其就系爭租約至105年3月31日止，已無積欠原告租金債務等語，自屬可採，則原告以被告積欠其租金，主張終止系爭租約、並請求遷讓返還系爭房屋及停車位，即為無據。
四、至原告主張依最高法院77年台上字第1567號判決要旨，被告所為之抵銷效力，伊並未繼受云云，然上開判決要旨乃指出租人與承租人除租賃契約外，另立抵銷契約，則對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，即非繼續有效，而本件被告對坡心公司主張之抵銷乃屬民法第334條之法定抵銷，已如前述，顯與前揭判決要旨所闡述者並不相同，自不得比附援引。此外，被告以系爭支付命令債權於本院98司執申字第62295號執行事件聲明參與分配（定於102年8月2日），惟其並未向執行法院呈報本件主張之抵銷額，致執行法院仍依原債權分配等情，固為不爭事項㈡所述，惟此部分所涉乃參與分配之債務人、債權人是否提起分配表異議之訴以保權利乙事，對於本件被告主張之抵銷，亦不生影響，故原告上揭主張，亦不足採。以下爭點即無再予審究論述之必要。
伍、綜上所述，原告依民法第767條、第184條、第179條及系爭租約第6條等規定，請求被告為其聲明㈠至㈣項所示，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法核與判決基礎不生影響，爰不一一審酌論述，併予敘明。
柒、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 7 日
民事第七庭 法 官 游悅晨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 7 日
書記官 謝達人